核心观点 - 美国主要都市区房价在年初录得微弱同比及环比上涨 但该数据反映的是2025年底至2026年初的成交情况 未能体现近期因伊朗战争影响导致的抵押贷款利率快速上升 这为未来的住房市场活动蒙上阴影[1][2][3] 房价指数表现 - 标准普尔CoreLogic Case-Shiller 20大城市房价指数在1月份同比上涨1.18% 环比上涨0.16%[1] - 房价涨幅微弱 反映了住房市场低供应与低需求并存的动态[2] 市场供需动态 - 首次购房者持续面临负担能力挑战[2] - 许多潜在卖家推迟出售房屋 以维持其超低的原有抵押贷款利率 这限制了市场供应[2] 抵押贷款利率环境变化 - 数据所反映的成交期（2025年底至2026年初）内 抵押贷款利率徘徊在6%左右的多年低点[3] - 自那以后的一个月内 抵押贷款利率快速攀升 根据Mortgage News Daily数据 周一平均利率已升至约6.55%[3] - 利率上升始于伊朗战争引发的连锁反应[1]

核心观点 - 地缘政治冲突（伊朗战争）通过推高国债收益率，导致美国抵押贷款利率上升至6.22%以上，这超出了市场通常对通胀和货币政策的定价，凸显了地缘政治风险对日常经济的重大外溢效应 [1][2] 抵押贷款利率与国债收益率关联机制 - 抵押贷款利率并非直接基于美联储货币政策，而是与政府债务（特别是10年期国债）价格同步变动，因为债券和抵押贷款在风险特征和期限上更为接近 [5] - 贷款机构倾向于在国债收益率上升时提高抵押贷款利率，以管理期限风险并保护其利润空间 [6] 地缘政治冲突对金融市场的传导路径 - 伊朗战争等地缘政治紧张局势推高了全球风险溢价，尽管国债是避险资产，但其收益率在需求增加的同时被推高 [6] - 冲突导致霍尔木兹海峡的持续对峙，引发对石油供应中断的担忧，交易员正在定价能源成本的持续上涨 [7] - 能源成本上涨直接推高通胀率，而债券厌恶通胀，国债持有者要求补偿购买力损失，从而推高国债收益率 [7] 市场现状与影响 - 自数周前冲突开始以来，美国抵押贷款利率已飙升至6.22%以上，这是近期未见的水平 [2] - 当前市场因高通胀风险和紧缩的货币政策而承压，良好的借款条件已难以获得，而伊朗战争将使此类条件更加稀少 [1]

美国国债收益率与抵押贷款利率动态 - 10年期美国国债收益率在周初短暂下跌后，因伊朗冲突带来的通胀压力，回升至4.2%区间上方，甚至短暂突破4.3% [1] - 作为反应，抵押贷款利率连续第二周上升11个基点，房地美数据显示30年期固定利率抵押贷款平均利率在3月16日达到6.22%，高于一周前的6.11%和3月5日的6%，这是自12月初以来的最高水平 [2][4] - 15年期固定利率抵押贷款增幅较小，仅上升4个基点至5.54% [4] 与历史同期及市场预期的比较 - 尽管近期上升，30年期抵押贷款利率仍比去年同期低约0.5个百分点 [5] - 房地美首席经济学家指出，潜在购房者有望迎来比去年更可负担的春季购房季，因市场在购房申请和待售房屋销售方面有所改善 [5] - 联邦公开市场委员会决定维持短期利率不变已被市场广泛预期，并可能已计入10年期收益率中 [6] 地缘政治冲突对利率的影响机制 - 专家指出，抵押贷款利率本周明显走高，原因是伊朗战争持续引发通胀担忧 [6] - 投资者因担心通胀侵蚀债券价值，未将债券作为避风港，导致债券价格下跌、收益率上升，进而推高抵押贷款利率 [7][8] - 截至周四上午11点，10年期收益率为4.27%，与周三收盘价持平；贷款机构价格数据显示30年期固定利率为6.44%，较一周前上升1个基点 [8] 不同数据来源的利率追踪与市场观点 - Optimal Blue追踪的符合贷款标准的30年期固定利率在周三达到6.215%，为10月中旬以来最高点 [9] - 抵押贷款银行家协会截至3月13日的周度调查显示，符合贷款标准的30年期固定利率为6.3%，上升11个基点；抵押贷款申请量下降18.5% [11] - 专家认为，若伊朗冲突是短暂的，抵押贷款利率可能再次下降；但若冲突持续或扩大，可能导致更高通胀和更高抵押贷款利率，不仅可能推迟春季购房季，还可能改变原预计于2026年反弹的住房市场轨迹 [9][10] 对购房者行为与市场活动的影响 - MBA总裁兼CEO表示，与中东紧张局势相关的利率上行压力是否会抑制本应强劲的春季需求仍有待观察，但购房活动因住房库存改善而保持坚挺 [12] - 房地产经纪人指出，6%左右的利率并未吓退买家，买家处于主导地位，可以通过出价低于要价和/或要求卖家让步来谈判以降低月供，高利率的好处是减少了竞争 [12][13] - 尽管利率未阻挡买家，但房主保险和财产税相关成本的上升使一些人持观望态度 [13]

美国国债市场动态 - 近期美国债券市场持续走强，买盘明显涌入规模高达30万亿美元的美国国债市场关键期限品种 [1] - 美国基准10年期国债收益率收于4.02%下方，报4.015%，创下去年11月26日以来最低水平 [1] - 30年期国债收益率跌破4.7%，报4.665%，为过去三个月以来的最低水平 [1] 长期收益率走低的原因分析 - 长期国债收益率的下行，部分反映出投资者对人工智能（AI）潜在“破坏性”的焦虑情绪，围绕AI的担忧正推动债券市场收益率走低 [1] - 债券市场内部“持续存在与AI引发的岗位替代相关的买盘”，过去几周收益率的下行与此密切相关 [4] - 交易员似乎更关注AI可能带来的通缩效应，而非未来几年潜在的通胀压力上行风险 [4] - 本轮收益率下行并未伴随重磅经济数据发布或其他非AI相关重大事件 [1] 对住房融资领域的影响 - 自1月以来，长期收益率持续回落的趋势已传导至住房融资领域 [4] - 根据房地美数据，新发放的30年期固定抵押贷款利率已降至6%以下，为三年半以来首次 [4] - 较低的抵押贷款利率有助于缓解购房可负担性压力 [4] 当前特殊的市场环境 - 美国经济整体表现仍具韧性，市场对美联储下一次降息的时间预期已被推迟至7月 [4] - 美国与伊朗正在日内瓦就核问题展开谈判，并有报道称可能达成协议 [4] - 在此背景下，长期收益率仍持续走低，显得颇为耐人寻味 [4] 股票市场的对比表现 - 与债市形成对比的是，周四投资者在股票市场上继续权衡AI主题的赢家与输家 [5] - 美国三大股指表现分化，道琼斯工业平均指数小幅上涨0.03%，标普500指数下跌0.54%，纳斯达克综合指数跌幅近1.2% [5] - 市场风险偏好回落，也在一定程度上强化了资金流向相对安全资产的趋势 [5]

核心观点 - 抵押贷款利率因特朗普总统为收购格陵兰而对阻碍国家实施严格关税的举措而大幅跳涨 此举推动10年期国债收益率升至五个月高点 进而导致抵押贷款利率上升[1] - 根据Zillow数据 当前全国平均30年期固定抵押贷款利率为6.05% 15年期固定抵押贷款利率为5.50%[1][5] - 尽管近期因政治事件出现波动 但根据房地美数据 30年期抵押贷款利率仍比一年前低0.5个百分点或更多[17] 当前抵押贷款利率 - **30年期固定利率**：全国平均为6.05%[1][5][16] - **15年期固定利率**：全国平均为5.50%[1][5] - **20年期固定利率**：全国平均为6.12%[5] - **5/1可调利率(ARM)**：全国平均为6.34%[5] - **7/1可调利率(ARM)**：全国平均为6.42%[5] - **30年期VA贷款**：全国平均为5.54%[5] - **15年期VA贷款**：全国平均为5.24%[5] - **5/1 VA可调利率贷款**：全国平均为5.18%[5] 当前抵押贷款再融资利率 - **30年期固定再融资利率**：全国平均为6.10%[6] - **15年期固定再融资利率**：全国平均为5.64%[6] - **20年期固定再融资利率**：全国平均为5.99%[6] - **5/1可调再融资利率(ARM)**：全国平均为6.43%[6] - **7/1可调再融资利率(ARM)**：全国平均为6.43%[6] - **30年期VA再融资利率**：全国平均为5.60%[6] - **15年期VA再融资利率**：全国平均为5.30%[6] - **5/1 VA可调再融资利率**：全国平均为5.33%[6] - 抵押贷款再融资利率通常高于购房时的利率 但并非总是如此[3] 不同抵押贷款产品特点 - **30年期固定利率抵押贷款** - 主要优势：月供较低且可预测[8][9] - 月供较低的原因是还款期更长[9] - 主要劣势：利率高于期限更短的固定贷款 且在整个贷款期内支付的利息总额要高得多[10] - **15年期固定利率抵押贷款** - 主要优势：利率低于长期限贷款 且可提前15年还清贷款 在整个贷款期内可能节省数十万美元的利息[11] - 主要劣势：由于在更短时间内偿还相同金额 月供高于30年期贷款[12] - **可调利率抵押贷款(ARM)** - 利率在预先确定的期限内锁定 之后定期调整 例如5/1 ARM前五年利率不变 之后每年调整一次[13] - 主要优势：初始利率通常低于30年期固定利率[14] - 主要风险：初始利率期结束后 利率可能上升 导致月供不可预测且最终成本可能更高[14] - 若计划在初始利率期结束前出售房产 则可享受低利率好处而无需承担未来利率上涨风险[15] 利率影响因素与市场动态 - 抵押贷款利率受政治与国际事件影响显著 例如特朗普总统推动收购格陵兰并实施关税导致利率跳涨[1][17] - 全国平均利率因地区而异 例如在高生活成本城市 利率可能更高[16] - 近期抵押贷款利率在特朗普总统宣布提高住房可负担性和降低抵押贷款利率的提案后曾下跌 随后又因格陵兰事件引发的国际紧张局势而跳涨[17] 如何获取更低利率 - 获取低再融资利率的方法与购房时类似 包括提高信用评分和降低债务收入比(DTI)[18] - 再融资为更短期限的贷款可以获得更低利率 但会导致月供更高[18]

希腊抵押贷款市场状况 - 2023年11月希腊抵押贷款信贷实现正增长，增幅为0.4%，这是自2010年10月以来的首次正增长 [1] - 同期希腊成为欧元区抵押贷款利率最低的五个国家之一，其抵押贷款（固定期限最长5年）平均利率为3.04%，低于欧元区3.35%的平均水平 [1]

政策与市场动态 - 美国总统唐纳德・特朗普宣布将采取措施禁止大型机构投资者购置更多独栋住宅，并将提请国会将这一举措写入法律条文 [3][8] - 为压低抵押贷款利率，特朗普总统将下令房利美与房地美购入价值2000亿美元的抵押贷款支持债券 [3][8] 抵押贷款利率变动 - 受特朗普政策消息影响，周五早盘30年期固定利率抵押贷款的平均利率一度短暂跌破6%，随后小幅反弹 [3][8] - 整周内，针对贷款余额不超过83.275万美元的30年期固定利率抵押贷款，其平均合同利率从6.25%降至6.18% [3][5][8][9] - 对于首付比例为20%的贷款，包含贷款发放费在内的点数从0.57降至0.56 [3][8] - 本周初，受油价看涨预期影响，抵押贷款利率出现回升，在周一反弹，周二又小幅走高 [6][10] 抵押贷款申请需求 - 经节假日因素调整后，上周抵押贷款申请总量环比激增28.5% [3][8] - 对利率变动敏感的抵押贷款再融资需求，上周环比激增40%，较去年同期飙升128% [4][10] - 再融资申请的平均贷款额度有所走高，贷款额度较高的借款人对利率变动更为敏感 [4][10] - 房屋购买抵押贷款申请量上周环比增长16%，较去年同期增长13% [4][5][9][10] - 房屋购买申请增长的驱动力可能来自节后回归市场的购房者、企稳回落的房价以及新增的待售房源 [4][10] 市场分析与评论 - 美国抵押贷款银行家协会经济学家乔尔・坎恩表示，需求激增是实打实的利率下跌驱动结果，在政策宣布之前利差就已经开始出现变化 [4][9] - 《抵押贷款新闻日报》首席运营官马修・格雷厄姆指出，12月消费者物价指数（CPI）报告显示通胀水平持续受控，关键指标略低于市场普遍预期，若非如此利率情况可能更糟 [6][10]

政策行动与目标 - 前总统特朗普指示房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 旨在降低抵押贷款利率和月供 提高住房可负担性 [1] - 房利美和房地美不直接发放住房贷款 其业务模式是从贷款机构购买贷款 将其打包成抵押贷款支持证券后出售给投资者 此举能为贷款机构补充资金以发放新贷款 并保持利率对购房者而言更低且更稳定 [2] 对抵押贷款利率的影响机制与历史参照 - 购买更多抵押贷款支持证券确实会降低抵押贷款利率 新冠疫情期间 美联储购买了5800亿美元的机构抵押贷款支持证券 并在全年持续购买 [3] - 从2020年3月到2021年6月 美联储持有的机构抵押贷款支持证券从1.4万亿美元增加至2.3万亿美元 同时美联储将自身贷款利率降至零 [3][4] - 上述组合政策使30年期固定抵押贷款平均利率在2021年初创下2.75%的历史新低 而当前利率为6.21% [4] 市场预期与潜在影响 - 分析师预测2000亿美元的购买计划可能使抵押贷款利率下降25至50个基点 部分预测降幅更大 [6] - 瑞银分析师认为 2000亿美元的抵押贷款支持证券购买可能推动抵押贷款利率下降约10-25个基点 使当前30年期主流抵押贷款利率从6.21%降至约6.0% [7] - 若利率降至5.9% 对于购买约42.5万美元中位价房屋、采用20%首付的购房者 其月供将减少118美元 这可能对处于可负担能力边缘的首次购房者产生影响 [8] 对住房建筑商与行业的影响 - 受此消息影响 住宅建筑商股票上涨 但建筑商此前已通过自身补贴将抵押贷款利率降至5%区间 [9] - 消息本身可能对建筑商的购房者需求产生心理影响 促使一些观望的潜在买家进入市场 [9][10] - 建筑商近期的担忧更多集中在关税导致的成本上升和持续的劳动力短缺上 [9] 行业面临的更广泛挑战 - 阻碍购房者的不仅是抵押贷款利率 整体可负担性仍是关键问题 消费者财力紧张 且房价比疫情前高出近50% [10] - 有观点指出 即使利率降至4.99%以下 仍有许多人无法获得贷款资格 因此需要更多措施来真正激活市场 [11]

宏观核心观点 - 国内有效需求不足持续挤压企业盈利空间，11月工业企业利润增速跌幅较上月扩大7.6个百分点 [1][2][12] - 人民币升值或暂时接近到位，央行或有意控制升值幅度，中间价破7预计在2026年中后期时机成熟 [1][2][12] - 日本央行正稳步接近2%通胀目标，将继续保持渐进加息节奏 [1][2][13] - 美国2025年第三季度实际GDP环比折年率初值超预期录得4.3%，过半由个人消费支出贡献 [2][13][15] - A股权益市场配置行情延续，但短期波动可能加剧，海外市场扰动（如日元汇率、美联储政策）是潜在影响因素 [1][3][13] 国内经济与政策 - 2025年11月规模以上工业企业营业收入累计同比增速为1.6%，利润累计同比增速为0.1%，呈现“收入、利润双减”态势 [14] - 1-11月工业企业营业成本同比增长1.70%，高于营业收入1.51%的增速 [14] - 央行上周（12月22-26日）通过公开市场操作净投放资金652亿元 [4][15] - 政府债供给压力显著回落，下周（12月29日-1月4日）计划发行量仅为260亿元，较本周的2100.77亿元大幅下降 [6][17] 货币与流动性市场 - 银行间资金价格上周（12月22-26日）表现分化：DR001周均值下行0.950BP至1.2633%，DR007上行0.330BP至1.4464% [5][16] - 银行间质押式回购日均成交额为84867.3890亿元，较上周增加约37.1405亿元 [5][16] - 同业存单加权发行利率为1.6394%，较前一周下行1.46bp [7][18] - 1年期AAA同业存单二级市场利率上行0.37bp至1.6425% [7][18] 大类资产表现 (12月22日-12月26日) - **A股市场**：主要指数全线上涨，上证指数涨1.88%，深证成指涨3.53%，创业板指涨3.90% [10][33][35] - **港股市场**：恒生指数小幅上涨0.50% [10][33][35] - **美股市场**：三大指数均上涨，标普500指数涨1.40% [10][33][35] - **债券市场**：国内长短端国债收益率分化，1年期国债收益率下行6.75BP至1.29%，10年期国债收益率微升0.68BP至1.84% [8][35] - **大宗商品**：黄金大幅上涨，COMEX黄金涨4.41%；原油震荡反弹，布伦特原油涨0.28% [11][34][35] - **外汇市场**：美元走弱，美元指数下跌0.69%；人民币汇率走强，离岸人民币兑美元升值0.42% [11][19][34][35]

美股市场表现 - 周三美股三大指数收涨 道琼斯工业平均指数上涨288.75点 涨幅0.60% 收于48731.16点 纳斯达克综合指数上涨51.46点 涨幅0.22% 收于23613.31点 标普500指数上涨22.26点 涨幅0.32% 收于6932.05点 盘中最高触及6937.32点 创历史新高 [1] - 部分科技股表现分化 美光科技上涨3.77% 甲骨文上涨1.1% 英伟达微跌0.32% [1] - 纽约证券交易所因圣诞假期于周三提前收盘 周四休市 周五恢复正常交易 [1] 全球其他市场表现 - 欧股表现平淡 英国富时100指数微跌0.19% 法国CAC40指数和欧洲斯托克50指数几乎收平 [2] - 亚太股市普遍下跌 日经225指数跌0.14% 韩国KOSPI指数跌0.21% 印度BSE SENSEX指数跌0.14% 印尼综合指数跌0.55% [2] - 外汇市场方面 美元指数当日下跌近0.0% 收于97.941 欧元兑美元汇率收于1.1775 低于前一交易日 英镑兑美元汇率收于1.3496 略低于前一交易日 美元兑日元汇率收于156.02 低于前一交易日 [2] 加密货币与大宗商品 - 加密货币涨跌互现 比特币上涨0.39% 报87825.21美元 以太坊下跌0.44% 报2951.93美元 [3] - 贵金属方面 现货黄金微跌0.1% 报4480.77美元 盘中最低跌破4448.53美元 [4] - 原油期货价格小幅下跌 纽约商品交易所2026年2月交货的轻质原油期货价格下跌3美分 收于每桶58.35美元 跌幅0.05% 伦敦布伦特原油期货价格下跌14美分 收于每桶62.24美元 跌幅0.22% [4] 宏观经济动态 - 美国上周初请失业金人数意外下降 截至12月20日当周 经季节调整后减少1万人至21.4万人 低于经济学家预期的22.4万人 但续领失业金人数增加3.8万人至192.3万人 11月失业率升至4.6%的四年高位 [5] - 巴克莱银行上调美国第四季度GDP增速预期 基于年末需求积聚动能 将第四季度GDP同比增速预测小幅上调约0.3个百分点至2.0% [6] - 美国30年期抵押贷款利率连续第二周下降至6.18% 低于上周的6.21% 但购房市场反应迟缓 11月活跃购房者约143万人 为Redfin自2020年4月以来记录的最低水平 卖家数量比买家多出约37% 差距是去年的两倍以上 [7] - 贝莱德策略师指出 美联储在2026年预计将仅实施有限幅度的降息 市场目前预计美联储在2026年将进行两次降息 [8] 行业与监管政策 - 欧盟数字资产税务透明法规将于2026年1月1日生效 要求加密资产服务提供商收集并申报用户交易信息 各国税务机关共享数据 对违规行为可采取跨国协作 包括冻结或没收相关加密资产 [9] 公司特定消息 - 特斯拉Model 3应急门把手面临美国国家公路交通安全管理局的新调查 调查范围覆盖约17.9万辆2022年款Model 3轿车 源于对应急开启装置位置隐蔽、难以定位的投诉 [10] - 高盛向部分另类投资基金客户发出警示 告知其数据可能因合作律师事务所斐锐的安全漏洞而外泄 高盛表示自身系统未受影响 该事件已被纳入一项拟议的集体诉讼材料中 [11]