报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 1月楼市成交环比季节性回落，但较去年春节月有大幅增长；土拍溢价率创近三年新高 [1] - 1月地产板块继续回调，主要因前期政策效果边际减弱，市场对后续基本面走向存在分歧，市场修复力度减弱；不过围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在发力，2025年整体地产行业仍有较大参与机遇，弹性向上明确，仍看好地产板块机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 1月新房、二手房成交环比季节性回落，较去年春节月均大幅增长 - 新房：1月40城新房成交面积898.8万平，环比降52.5%，同比降11.9%，但成交绝对量较去年2月春节月增53.3%；各能级城市中，高能级城市新房成交量较去年春节月显著增长 [10][11] - 二手房：1月18城二手房成交面积723.6万平，环比降39.5%，同比增1.3%，同比增速连续8个月正增长，绝对量较去年2月春节月大幅增106.9%；一、二线城市二手房成交同比保持正增长，三四线城市同比由正转负，但较去年春节月各能级城市均大幅增长 [16][17] - 库存：1月末12城新房库存面积环比降1.7%，同比降12.1%；整体去化周期为14.2个月，环比降0.1个月，同比降2.6个月；重点城市1月（前22日）平均开盘去化率为44%，环比增6pct，同比增17pct [24][38] 土地市场 - 1月土地市场成交规模季节性回落，同环比均大幅下滑；全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.56亿平，环比降74.3%，同比降18.4%；住宅类成交土地建面0.33亿平，环比降84.5%，同比降20.8% [43] - 1月溢价率创近三年新高；全国（300城）成交土地平均楼面价1119元/平，环比降27.8%，同比升13.8%；平均土地溢价率为8.1%，较上月升4.3pct，较2024年同期升4.8pct [59] 房企 - 销售：百强房企1月全口径销售额2420亿元，同比降5.3%；权益口径1799亿元，同比降1.2%；各梯队单月全口径销售同比均由正转负；TOP20房企中，1月销售额同比增速为正的房企超半数 [78][79] - 拿地：百强房企1月全口径拿地金额1148亿元，同比增43.4%；拿地强度提升至47%，环比升8pct，连续三个月提升，同比升16pct；拿地建面1988万平，同比降8.0%；拿地楼面均价达5778元/平，同比升56.0%；头部房企拿地强度相对较大 [85] - 融资与债券到期：1月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计510亿元，同比降17%，环比降24%，平均发行利率2.93%，同比降0.36pct，环比升0.13pct；2025年国内外债券到期规模为7734亿元，3、6、7月是到期小高峰 [91][96] 政策 - 中央层面：1月多次强调推进城市更新工作，修订《土地储备管理办法》；财政部表示推动已出台政策落实，研究扩大专项债使用范围；“白名单”机制预计2025年持续发挥作用 [98][99] - 地方层面：钦州、岳阳调整住房套数认定；厦门、济南等地优化公积金政策；昆明推行套内面积计价；广州南沙区、北京优化土地供应结构；杭州多区、武汉东湖高新区等地发放购房补贴；收购存量商品房用作保障性住房工作持续推进 [100][104][105] 投资建议 - 1 - 2月受春节假期和传统淡季影响，楼市成交数据走弱，两会是重要观察时点；市场修复行情能否巩固，依赖于因城施策的房地产宽松政策和货币化旧改推进进度 [112] - 建议关注三条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企；2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；经营或策略有增量或变化、受益于地方政府化债逻辑的公司 [112]