核心观点 - 公司2025年1-8月销售金额同比下降但均价显著提升，资产运营业务稳健增长，融资成本持续优化并维持行业最低水平 [4][5][6][8] 销售表现与结构 - 2025年8月公司合同销售金额132亿元，同比下降13.2%，销售面积53.9万平方米，同比下降26.7% [4] - 2025年1-8月公司合同销售金额1368亿元，同比下降12.0%，销售面积512.0万平方米，同比下降23.3%，克而瑞销售排行榜稳居行业前三 [4][5] - 2025年上半年公司签约销售均价为2.68万元/平方米，同比提升11.9%，销售结构聚焦核心，15个城市市占率排名前三 [5] 投资与土地储备 - 公司拿地坚持量入为出原则，聚焦一二线城市，2025年上半年权益投资322.8亿元，新增土地储备148万平方米 [5] - 截至2025年6月30日，公司总土地储备面积为4895万平方米 [5] 资产运营表现 - 2025年上半年资产运营板块营业收入121.1亿元，同比增长5.5% [6] - 截至2025年6月30日，购物中心总建筑面积1185万平方米，同比增加13.3%，在营94座，零售额1101.5亿元，同比增长20.2%，整体经营利润率65.9% [6] - 截至2025年6月30日，写字楼总建筑面积146万平方米，同比增加7.8%，在营23座，上半年平均出租率74.5% [6] 财务状况与融资 - 截至2025年6月，公司持有现金储备1202.4亿元人民币，净有息负债率为39.2% [8] - 公司加权平均融资成本较2024年底下降32个基点至2.79%，维持行业最低水平 [8]

投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 核心观点 - 销售均价提升明显 销售结构聚焦核心城市 资产运营稳健增长 融资成本持续优化 信用优势显著 [2][3][4] 销售表现 - 2025年8月合同销售金额132亿元 同比下降13.2% 合同销售面积53.9万平方米 同比下降26.7% [1] - 2025年1-8月合同销售金额1368亿元 同比下降12.0% 合同销售面积512.0万平方米 同比下降23.3% [1] - 2025年上半年签约销售金额1103亿元 同比下降11.5% 签约销售面积412万平方米 同比下降20.9% 签约销售均价2.68万元/平方米 同比提升11.9% [2] - 克而瑞销售排行榜稳居行业前三 15个城市市占率排名前三 [2] 土地储备 - 2025年上半年权益投资322.8亿元 新增土地储备148万平方米 [2] - 截至2025年6月30日总土储面积4895万平方米 [2] - 拿地坚持"量入为出"原则 聚焦一二线城市 [2] 资产运营 - 2025年上半年资产运营板块营业收入121.1亿元 同比增长5.5% [3] - 购物中心总建筑面积1185万平方米 同比增加13.3% 在营购物中心94座 零售额1101.5亿元 同比增长20.2% 经营利润率65.9% [3] - 写字楼总建筑面积146万平方米 同比增加7.8% 在营写字楼23座 平均出租率74.5% [3] 财务状况 - 截至2025年6月持有现金储备1202.4亿元 净有息负债率39.2% [3] - 加权平均融资成本较2024年底下降32个bp至2.79% 维持行业最低水平 [3] 盈利预测 - 下调2025-2027年归母净利润预测至247.4亿元/252.7亿元/255.3亿元（原预测262.5亿元/281.5亿元/289.3亿元） [4] - 当前股价对应2025-2027年PE估值分别为8.5倍/8.3倍/8.3倍 [4] - 预计2025-2027年营业收入2719.12亿元/2465.16亿元/2244.71亿元 增长率-2.5%/-9.3%/-8.9% [5][10] - 预计2025-2027年归母净利润增长率-3.3%/2.1%/1.0% [5][10] 市场数据 - 当前股价32.36港元 总股本71.31亿股 总市值2307.57亿港元 [6] - 一年股价区间18.19-32.94港元 近3月换手率15.44% [6]