公司重大人事变动 - 万科突发公告选举黄力平为公司董事长，辛杰因个人原因辞任非执行董事及董事长职务 [2] - 新任董事长黄力平为原董事会成员，被认为有利于工作延续和稳定 [2] - 董事长更迭显示出紧迫性，原董事长辛杰据传已失联20多天，公司及大股东深铁集团均未对传闻作出回应 [2] 新任董事长背景 - 黄力平为教授级高级工程师，具有浓厚“深铁基因”，长期深耕城市轨道交通与大型基建项目 [3][4][5] - 黄力平自2017年深铁成为万科第一大股东时即作为主要对接人，熟悉双方合作模式与业务协同 [4] - 黄力平于2021年6月被选举为万科董事会非独立董事，进入公司管理层 [4] 公司财务状况 - 截至2025年上半年，万科负债总额为8730亿元，净负债率达90.38% [5] - 公司短期借款231.5亿元，一年内到期非流动负债1347亿元，而账上货币资金仅740亿元 [5] - 2025年前9个月，万科销售额1002.9亿元，同比下滑44% [5] 公司经营业绩 - 万科2024年亏损近500亿元，2025年上半年再亏119.47亿元 [5] - 公司正处于化债求生的关键阶段，并完成了40年来最大组织架构调整 [3][5] 大股东支持与状况 - 深铁集团自入主万科以来，累计向万科提供低息借款259.41亿元 [3][5] - 深铁集团自身财务状况不佳，2024年出现十年首亏，亏损334亿元，2025年上半年再亏33.6亿元，负债总额攀升至4796.2亿元 [5]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 业绩下滑符合市场预期 2025H1归母净利润13 7亿元同比-25 2% 核心净利润15 2亿元同比-12 7% [6] - 销售表现靓眼 2025H1销售金额615亿元同比+11 0% 完成全年目标1205亿元的51% 全国销售排名第8位 [6] - 融资成本创新低 加权平均融资成本3 16%同比-41bps 期末平均借贷成本降至3%以下 [6] - 财务稳健居绿档 剔除预收后资产负债率64 6% 净负债率53 2% 现金短债比1 7倍 [6] - 未来结算确定性强 已售未入账金额1490亿元 是2024年地产结算收入的1 8倍 [6] 财务表现 - 2025H1营业收入475 7亿元同比+34 6% 毛利率10 6%同比-3 1pct 归母净利率2 9%同比-2 3pct [6] - 三费费用率4 9%同比-0 4pct 应占联营公司损益13 5亿元同比+244 3% 少数股东损益16 1亿元同比+119 8% [6] - 中期每股派息0 151元同比-12 7% 派息比率为核心利润的40% [6] - 盈利预测显示复苏趋势 2025-2027年归母净利润预测为11亿/13亿/16亿元 对应PE分别为16 6X/13 8X/11 5X [5][6] 业务运营 - 销售均价大幅提升至4 21万元/平同比+42 7% 但销售面积146万方同比-22 2% [6] - 区域布局均衡 大湾区/华东/中西部/北方销售额占比分别为27 4%/27 8%/11 0%/33 8% [6] - 投资聚焦核心城市 新增13幅地块拿地面积148万方 一线城市占比68% 二线城市占比32% [6] - 土储资源丰富达2043万方 大湾区占比39 2% 一线城市占比45% 二线城市占比49% [6] 财务状况 - 现金储备充足达446 4亿元较2024年末-10 8% 总借贷1038 6亿元较2024年末持平 [6] - 2025H1新融资234 3亿元 其中境内融资198 5亿元 境外融资35 8亿元 [6] - 当前PB（MRQ）仅0 33X 显示估值处于低位 [6]