产业新城招商模式转型 - 传统以土地、税收优惠为核心的招商模式边际效益持续递减，基金投资、孵化器培育、产融结合等资本工具的应用推动招商效率高速增长 [1] - 多地加速布局产业基金，采用"政府引导+市场运作"模式推动科技创新、产业升级与金融资本深度融合，构建"科技—产业—金融"良性循环 [1] - 运营商联合地方政府和社会资本设立母基金，通过子基金撬动资金投向重点领域，围绕龙头企业布局上下游设立主导产业基金，形成"投资—落地—集群"闭环 [1] 产业园REITs发展 - 产业园REITs申请和上市速度加快，全年新增申请、上市及扩募产品较去年明显加快 [1][2] - 区域分布上，除北上广深外，成渝、长三角等新兴经济圈成为重点布局区域 [2] - 超过半数项目的底层资产出租率同比呈现下滑，部分项目因营收承压采取以价换量策略 [2] 轻重并举发展战略 - 轻重并举是产业园区运营商重要的发展战略，通过资源整合实现"资产持有"与"服务输出"的协同效应 [2] - 重资产业务从"大规模开发"转向"定制化建设"，通过公募REITs、私募基金等工具实现资产退出，将沉淀资本转化为滚动投资能力 [2] - 轻资产业务聚焦从基础服务到生态赋能，构建"基础服务+增值服务+产业投资"三层体系 [2] 融资与运营能力提升 - 运营商综合运用中期票据、短期融资券、绿色公司债等多种融资模式，聚合资本市场资源，多链融合加快创新驱动 [1] - 金融创新加速园区经济发展，金融资源优势在科创、招商方面赋能园区 [1] - 运营商需持续关注租赁情况和租金增长，在供大于求背景下，提升运营服务质量是降低空置率和保护利润率的关键 [2]