文章核心观点 - 2026年开年以来，保险资金正积极并大规模地投资于商业不动产，通过多种交易模式获取核心资产，以匹配其长期负债、获取稳定现金流并优化资产配置 [1][4][6] 险资投资商业不动产的主要交易案例 - **兰沁股权基金收购三座荟聚购物中心**：2026年2月6日，由泰康人寿、长城人寿、友邦人寿等7家险企共同出资成立的私募基金“兰沁股权基金”，以86.01亿元收购了英格卡集团位于无锡、北京、武汉的三座荟聚购物中心，刷新了商业地产并购纪录 [1][7][8] - **瑾东阁基金收购酒店公寓项目**：2026年1月初，招商信诺人寿联合利安人寿等设立的“上海瑾东阁私募投资基金”完成备案，注册资本9亿元，收购标的包括上海东锦江希尔顿逸林酒店（850间客房）及相关项目 [4][10] - **瑞安房地产合资收购上海黄浦区项目**：2026年2月6日，瑞安房地产与加拿大宏利金融、中国人寿信托、大家保险集团旗下机构成立合营企业，收购上海黄浦区一项目公司99%股权，项目资产包括办公楼、商场等，总建筑面积约79,000平方米 [5][10] - **陆家嘴国泰人寿收购前滩写字楼**：2025年11月，陆家嘴国泰人寿以8.95亿元总价买入上海浦东新区前滩汇N5栋写字楼用于办公 [5][11] - **大家保险收购杭州商业综合体**：2025年12月，大家保险集团通过旗下基金以24.5亿元总价收购了杭州滨江宝龙城，资产包括购物中心、酒店及车位 [6][11] 险资的投资逻辑与考量 - **资产负债匹配**：保险资金负债久期长，与能提供长期稳定现金流的优质商业地产项目高度匹配，投资旨在获取稳定现金流、优化资产配置并提升分红能力 [3][9] - **收益与风险平衡**：偏好核心城市成熟商圈的资产，这些资产具备资产增值潜力和抗风险能力，在利率下行周期中，增加此类配置有助于提升投资组合收益的稳定性 [3][9] - **服务实体经济**：将购物中心等商业地产视为扩大内需、促进消费的重要载体，投资此类项目被视为服务国家战略和服务实体经济的具体实践 [3][9] - **运营模式创新**：采用“资产所有权与运营权分离”的模式，例如在荟聚购物中心交易后，原运营方英格卡集团继续保留运营权，以确保专业管理并满足险资的收益需求 [2][8] 投资标的特征与市场趋势 - **资产偏好**：险资青睐位于核心城市、核心地段的抗风险业态，如购物中心、写字楼、酒店和服务式公寓 [4][12] - **区位选择**：北京、上海等一线城市是绝对核心，杭州、成都、苏州、南京等经济优势明显的城市也成为非一线城市中受青睐的投资目的地 [12] - **收益率变化**：根据戴德梁行报告，北京甲级写字楼核心区收益率约为5.0%—5.9%，上海为5.0%—6.0%，较2024年上升约50个基点 [12] - **市场观点**：行业观点认为，中国正处于不动产价值重估阶段，一线城市物业兼具安全性与流动性，险资凭借长期资金优势，有望在未来5-10年内穿越周期获取“逆周期溢价” [12] 交易结构与参与方 - **投资模式多样**：险资通过私募股权基金、公募REITs、Pre-REITs、直接收购及成立合营企业等多种模式进行投资 [4][10] - **合作方广泛**：交易中险资常与国内外金融机构、房地产公司及专业投资管理机构合作，例如兰沁股权基金的执行事务合伙人为高和资本旗下的高和明德 [1][8]