文章核心观点 - 2026年开年以来，保险资金正积极并大规模地投资于商业不动产，通过多种交易模式获取核心资产，以匹配其长期负债、获取稳定现金流并优化资产配置 [1][4][6] 险资投资商业不动产的主要交易案例 - **兰沁股权基金收购三座荟聚购物中心**：2026年2月6日，由泰康人寿、长城人寿、友邦人寿等7家险企共同出资成立的私募基金“兰沁股权基金”，以86.01亿元收购了英格卡集团位于无锡、北京、武汉的三座荟聚购物中心，刷新了商业地产并购纪录 [1][7][8] - **瑾东阁基金收购酒店公寓项目**：2026年1月初，招商信诺人寿联合利安人寿等设立的“上海瑾东阁私募投资基金”完成备案，注册资本9亿元，收购标的包括上海东锦江希尔顿逸林酒店（850间客房）及相关项目 [4][10] - **瑞安房地产合资收购上海黄浦区项目**：2026年2月6日，瑞安房地产与加拿大宏利金融、中国人寿信托、大家保险集团旗下机构成立合营企业，收购上海黄浦区一项目公司99%股权，项目资产包括办公楼、商场等，总建筑面积约79,000平方米 [5][10] - **陆家嘴国泰人寿收购前滩写字楼**：2025年11月，陆家嘴国泰人寿以8.95亿元总价买入上海浦东新区前滩汇N5栋写字楼用于办公 [5][11] - **大家保险收购杭州商业综合体**：2025年12月，大家保险集团通过旗下基金以24.5亿元总价收购了杭州滨江宝龙城，资产包括购物中心、酒店及车位 [6][11] 险资的投资逻辑与考量 - **资产负债匹配**：保险资金负债久期长，与能提供长期稳定现金流的优质商业地产项目高度匹配，投资旨在获取稳定现金流、优化资产配置并提升分红能力 [3][9] - **收益与风险平衡**：偏好核心城市成熟商圈的资产，这些资产具备资产增值潜力和抗风险能力，在利率下行周期中，增加此类配置有助于提升投资组合收益的稳定性 [3][9] - **服务实体经济**：将购物中心等商业地产视为扩大内需、促进消费的重要载体，投资此类项目被视为服务国家战略和服务实体经济的具体实践 [3][9] - **运营模式创新**：采用“资产所有权与运营权分离”的模式，例如在荟聚购物中心交易后，原运营方英格卡集团继续保留运营权，以确保专业管理并满足险资的收益需求 [2][8] 投资标的特征与市场趋势 - **资产偏好**：险资青睐位于核心城市、核心地段的抗风险业态，如购物中心、写字楼、酒店和服务式公寓 [4][12] - **区位选择**：北京、上海等一线城市是绝对核心，杭州、成都、苏州、南京等经济优势明显的城市也成为非一线城市中受青睐的投资目的地 [12] - **收益率变化**：根据戴德梁行报告，北京甲级写字楼核心区收益率约为5.0%—5.9%，上海为5.0%—6.0%，较2024年上升约50个基点 [12] - **市场观点**：行业观点认为，中国正处于不动产价值重估阶段，一线城市物业兼具安全性与流动性，险资凭借长期资金优势，有望在未来5-10年内穿越周期获取“逆周期溢价” [12] 交易结构与参与方 - **投资模式多样**：险资通过私募股权基金、公募REITs、Pre-REITs、直接收购及成立合营企业等多种模式进行投资 [4][10] - **合作方广泛**：交易中险资常与国内外金融机构、房地产公司及专业投资管理机构合作，例如兰沁股权基金的执行事务合伙人为高和资本旗下的高和明德 [1][8]

文章核心观点 - 市场对即将上市的商业不动产公募REITs整体持乐观但审慎的态度 预期产品上市后热度会很高 但普遍认为资产跨度大且定价可能偏高 同时对市场能否消化如此大的供应量存在疑问 [3][4] - 不同业态的资产受到机构投资者的偏好差异显著 消费类资产最受青睐 写字楼业态被谨慎观望 酒店业态则因有保底条款而令投资者纠结 部分从持有型ABS转战而来的产品则面临微妙的再评估 [4][5][6] - 不同类型的机构投资者参与策略和动机存在明显差异 券商自营最为积极 保险资金则普遍谨慎并择优参与 而银行理财子和公募基金FOF等新资金则倾向于短线参与以获取收益 [6][8][9][10] 市场整体情绪与预期 - 市场关键词为“资产跨度大”、“有点贵看定价”和“热度很高” 超过40家受访机构中约80%的交流涵盖了这些内容 显示出高度共识 [3][4] - 尽管认为定价可能不便宜 但市场一致预期产品上市时仍将非常火热 甚至可能出现抢购 机构普遍对首批产品的消化能力表示乐观 认为其是相对优质的资产 [4] - 部分投资者对整体供应量存在担忧 但首批产品因相对正常且调研培训火热 消化压力被认为较小 有观点认为后续批次资产质量可能下降 因此更应把握首批机会 [4] 底层资产偏好排序 - **最优先业态：消费类资产** 尤其是如砂之船奥特莱斯系列等未在首批公募REITs中出现过但底层资产不错的项目 受到机构一致看好和积极买入的倾向 [5] - **偏低观望业态：写字楼** 由于是首次出现且面临现实供需问题 叠加此前投资产业园REITs的经验教训 较多机构持观望态度 会重点考虑价格 有投资者以产业园项目70%的入住率作为参照 认为当前写字楼80%的入住率虽可能恶化但尚有一段时间缓冲 [5] - **试吃观望业态：酒店** 由于是全新业态 机构普遍偏保守 其中华住品牌获得的一致性感官评价更好 对于有保底条款的锦江项目 投资者陷入纠结 例如廊坊锦江项目单间估值37万元被认为偏高 且对5年兜底期后的风险有顾虑 但新资金或部分中性投资者认为有保底条款仍可尝试 [5] - **持有型ABS转战产品：微妙再评估** 对于保利、唯品会等曾尝试发行持有型ABS未果、现转战公募REITs的资产 大部分投资者认为其将被打散至所有REITs中综合排序考量 若其资质优于现有表现不佳的物流REITs 也可成为投资选项 但对于曾在ABS阶段放弃该资产的保险资金而言 在更高价格下再次接受存在分歧 因此关注度因资金类型而异 [6] 不同类型机构投资者的策略差异 - **保险资金：整体谨慎 择优参与** - 整体热情一般 普遍计划仅参与2个左右标的 主要因目前缺乏明确的监管准入文件（虽预期未来会有）且可投资领域广泛（如持有型ABS、直接投资不动产等） 在量和收益上均无迫切参与必要 [8] - 部分大型保险资管可配置较多权益资产 进一步降低了对商业不动产REITs的急迫性 [8] - 对于曾在持有型ABS阶段未通过的产品 当前不会轻易转变态度参与 [8] - 部分中型保险因在持有型ABS市场话语权一般 且之前未深度参与公募REITs 可能会更积极地考虑新券以获取份额 [11] - 部分固收背景的保险机构在资金充裕的背景下 出于对买入高点的担忧和风险控制 倾向于少量参与或转向其他可控风险资产 [11] - **券商自营：态度最为积极 参与动机多样** - 受访样本中约80%持积极态度 因新增供应可缓解对原有公募REITs的依赖 并提供OCI（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）分拆转移等操作空间 [9] - **固收+配置需求**：商业不动产REITs可作为类似转债的固收+配置工具 未来规模可能不小 机构愿意积极均摊补充 [11] - **规模与战略布局**：有中等规模券商自营认为 未来商业不动产REITs体量可达3000亿元 规模将超过现有公募REITs 因此需积极进行战略性部署而非等到后期难以下手 [11] - **新资金入场机会**：之前未在REITs市场建立仓位的券商 视新增供应为良好的建仓机会 尽管担心抢不到份额 [11] - **替代持有型ABS**：相比参与流程麻烦、定价权低且问责风险高的持有型ABS 直接参与公募REITs对券商自营更具吸引力 [11] - **存量仓位置换**：新增选择使得机构可以置换部分原有公募REITs中风险较高或基本面恶化的仓位（如面临OCI分拆的能源项目、恶化的产业园、选择有限的物流项目） [11] - **银行理财子与公募基金FOF：短线参与 灵活进退** - 由于市场热度高 这部分资金积极参与以获取短期收益 同时保留随时离场的灵活性 其策略是“快乐的赚取些许短期收益” [10] - 部分理财子看好产品后续的权益属性 愿意以短线资金身份参与 若风险上升则可痛快离场 [10]

行业整体表现与市场压力 - 2025年全国房地产开发投资累计完成82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，同比下降16.3% [3] - 2025年全国新建商品房销售面积达88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6% [3] - 住宅销售面积同比下降9.2%，销售额同比下降13.0%，调整幅度略高于商品房整体水平 [3] - 2025年房地产行业仍在深度调整期，投资与销售同步下滑，多数企业发展策略偏谨慎 [2][6] 新发展模式与转型方向 - 城市更新被确立为房地产新发展模式的核心内容，是推动城市高质量发展、实现中国式现代化的重要战略抓手 [2][4] - 2026年1月，自然资源部与住建部联合印发支持城市更新的措施，旨在破解政策堵点，包括增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策等 [3][4] - 行业转型被视为一场涵盖理念、制度与技术的系统性变革 [4] - 审视房地产问题需跳出行业本身，政策制定应统筹考量出口、资本市场、科技、物价、外需等宏观经济变量 [2][4] 住宅市场的关键突围路径 - 住宅市场唯一的增量赛道和房企突围的关键方向是“好房子+现房销售+改善户型” [2][4] - 购房客户需求升级，要求宽厅、阳台、高得房率、全收纳、全生命周期户型及定制化，开发商需拿好地、做好产品、做现房销售才能打动客户 [6] - 基于市场趋势，现房销售的时代会越来越近 [2][6] 金融与政策支持建议 - 政策层面应加快出台“商业不动产土地续期”实施细则、推进公募REITs专项立法，着力降低资产估值折价 [4] - 建议允许单支REITs通过并购多个资产实现提质做强 [4] - 商业不动产、基于公募REITs的不动产金融新模式和相关的制度建设，被视为行业转型的关键抓手 [7] - 防范化解房地产金融风险的最佳策略是主动靠前、提前介入，通过总量性政策防范风险扩散，推动行业止跌回稳 [5] 市场分化与结构性机遇 - 中国不动产行业正呈现显著的结构性分化特征，但市场整体状况已有所改善，分化差距收窄，市场对一线城市持谨慎乐观态度 [6] - 部分区域市场展现韧性，例如东北区域在2025年的集团业绩中靠前 [6] - 2025下半年重点城市主要商业街商铺平均租金同比下跌0.81% [7] - 商业地产领域仍存在发展新机遇，存量改造、运营成熟后的REITs成为后续投资关注重点 [7] 企业战略与投资重点 - 部分企业投资策略极为谨慎，秉持“宁可不投，不要投错”的原则 [2][6] - 企业未来发展聚焦于投建一体（代建+小股投资）、商办定制（提前锁定产业方）、以及养老社区（医院+城市更新+养老住宅）等模式 [7] - 进一步释放和扩大投资需求潜力，需聚焦两大关键着力点：一是加快构建适配的城乡建设及房地产发展新模式，二是大力提振民间投资与外商投资活力 [3]

核心观点 - 2026年行业仍处“磨底”阶段，全国新建商品房销售面积预计继续调整但跌幅收窄，房价呈现“L型”分化，一线核心区可能在2026年上半年环比转正，弱三四线则全年难止跌 [3] - 房地产对GDP的拖累从2025年的1.5-2个百分点降至0.5-1个百分点，宏观层面“利空递减”成为一致预期 [4] - 行业利润中枢从8%压缩至3%-4%，传统“拿地-开发-销售”模式让位于“轻重并举、存量运营、代建+资管”新范式 [4] - 商业不动产进入“资产盘活+REITs退出”的2.0阶段，专业运营能力成为商管公司估值核心锚点 [5] 宏观环境 - 2026年全球宏观三条主线为美元利率高位回落、中国财政边际扩张、人口负增长深化，共同决定地产的“需求上限”与“政策下限” [6] - 财政方面，2025年四季度已提前下达2026年1.5万亿元专项债额度，其中3000亿元明确用于收购存量商品房做保障房，可覆盖2.5亿-3亿平米库存；若2026年第二季度全球经济再次下探，财政可追加3000亿-5000亿元用于货币化安置与城中村改造加码 [6] - 货币方面，房贷利率仍有30-40个基点下调空间但“利率底”已接近，购房意愿更多取决于“交房确定性”与“收入预期”而非月供减少 [7] - 人口方面，2026年20-45岁主力置业人群净减少600万，首次置业需求继续萎缩；35-55岁“卖一买一”的改善链条占比升至45%，产品力与区位黏性成为去化关键 [7] 金融环境 - 融资端2025年第三季度是信用债到期高峰，民营房企借新还旧缺口250亿元；2026年到期量回落18%，叠加21家出险企业1.2万亿元债务完成重组（削债比例50%-70%），行业“违约脉冲”阶段性缓和 [8] - 投资端存量时代“资产收益率”将取代“规模增速”成为估值核心，2026年REITs市场预计再扩容1500亿-2000亿元，长租房、商业物业、产业园区等现金流5%以上项目可获15-20倍估值，传统开发业务仅3-5倍市盈率 [8] - 风险端城投托底土地比例已升至55%，2026年若财政扩张不及预期，城投“借新还旧”链条断裂可能触发“二次土地流拍”，反向冲击金融机构抵押物估值 [8] 住宅地产 - 总量方面，中性测算2026年新建商品房销售面积8.5亿-8.8亿平米，对应销售金额8.6万亿元，同比再缩4%-6%，但降幅收窄意味“量价双杀”阶段可能结束，行业进入“缩量均衡” [9] - 结构方面，一线及强二线库存去化周期14-18个月，主城区“好房子”可能出现5%以内小幅提价，外围刚需盘仍靠“以价换量”；弱二线及三四线预计库存30个月以上，房价继续下行3%-8%，政府收储价普遍打七折对周边新房形成二次挤压 [10][11] - 供给方面，2026年新开工面积预计5.3亿平米，同比再下调9%但降幅较2025年收窄；土地缩量加开工缩量使全国广义库存（已开工未售）在2026年下半年首次出现同比下降，这是“市场底”的重要技术信号 [11] 商业地产 - 资产盘活能力方面，万达接管北京蓝色港湾后通过业态调改与IP营销，使冷区项目18个月租金提升25%，空置率降至5%，证明“运营溢价”可带来30-50个基点的资本化率压缩，在REITs估值中对应15%的净值溢价 [12] - 风险对冲机制方面，2025年万达引入中东资本600亿元并取消对赌，预计2026年更多商管公司会采用“Pre-REITs+战投对赌”组合，将租金现金流提前证券化以降低母公司杠杆 [12] - 生态共建方面，公募REITs税收优惠、碳金融、元宇宙招商等制度与技术革命将决定谁能把“商业不动产”升级为“城市服务基础设施”，2026年竞争将是资源整合能力、政策响应速度与技术应用深度的三维比拼 [12] 企业策略 - 轻资产方面，代建、资管、物业管理三大赛道2026年规模增速保持15%-20%，净利率8%-12%，远高于开发业务3%-4%的盈利中枢；华润、龙湖、招商蛇口非开发收入占比已突破20%，预计2026年可达30%形成稳定现金流对冲开发波动 [13] - 轻杠杆方面，头部央企平均净负债率2026年目标50%以下，民营出险企业削债后净负债率降至80%-100%，但新增融资仍依赖“白名单”与“项目制”，行业正式迈入“项目现金流时代” [13] - 轻库存方面，2026年“以销定投”成为硬约束，拿地销售比0.2-0.3倍，库存周转1.5年以上项目一律停止施工，倒逼房企将土地储备转化为可售资源 [13] 政策前瞻 - 短期维稳政策包括北上深核心区限购继续边际放松、房贷利率再降30个基点、货币化安置与城中村改造重启，目标是将2026年第二至第三季度的“小阳春”从6个月拉长至12个月 [14] - 长期改革政策包括户籍制度、土地指标跨区域交易、REITs税收、房屋养老金、现房销售试点等结构性改革将在2026年陆续落地；其中“土地指标全国交易”若试点扩容，可一次性给三四线城市带来5000亿-7000亿元土地出让收入置换 [15]

投资观点与市场定位 - 投资总监强烈看好香港楼市，建议增持香港房地产开发商以实现全球投资组合多元化[1][3] - 香港房地产股票兼具防御性特征和周期性上涨潜力，是真正多元化投资的选择[3] - 该板块估值仍极具吸引力，主要开发商2025年表现优于恒生科技指数，股息殖利率在许多情况下超过5%[18] 市场表现与数据 - 2025年前九个月，一二级住宅市场交易量及交易额较去年同期增长10%至30%以上[5] - 2025年初至今，一级市场交易量激增，推动住宅价格上涨2.5%[5] - 中原地产租金指数过去两年上涨超过20%，得益于留学生涌入[9] - 2024年核准的非本地学生签证数量达到74,466份，政府计划2026年将大学海外学生配额从40%提高到50%[9] 需求与供应基本面 - 香港住宅租金收益率接近3.7%，为一线城市最高，且收益率超过抵押利率，恢复正收益[11] - 2025年售出的每四套房产中有一套被非本地买家购得，是量化宽松结束后的最高比例[11] - 新地销售量从每年2.5万套峰值大幅下降至约1万套，私人住宅供应将出现结构性不足[14] 商业地产与风险缓解 - 商业不动产不利因素正在消退，办公大楼吸收量改善，租金负增长预计从2026年第三季开始减轻[17] - 香港房地产股与全球主要股指（如标普500）的相关性低至0.15-0.30，提供真正的低相关性[4]

投资观点综述 - 香港房地产市场自今年二季度以来初现企稳复苏态势，建议关注板块二次上行机遇 [2][9] - 香港楼价自2021年顶部至2025年二季度底部累计调整约29%，幅度已较为充分，6月份以来楼价持续呈现环比改善趋势 [9] - 月度住房总成交套数保持在5,000套上下，较2022年至2025年上半年月均约3,200套的水平明显改善 [9] - 板块估值从2024年的历史极端低位修复至历史十分位左右水平，未来12个月维度整体上行空间预计有40-50% [5][11] 市场复苏驱动因素 - 市场进一步复苏的关键在于本土购房需求的释放，主要变量落于房贷利率水平 [5] - 累计降息幅度达到100bps或可对本地需求起到更充分推动，推动购房可负担性指数优化至40左右 [5][10][22] - 其他潜在有利因素包括海外资本向香港流动加快、大陆资金进一步流入及“购房通”政策潜在进展 [10] - 2023年以来大陆需求在租赁和购置两端增长，2025上半年大陆买家在香港购房市场中贡献占比创下历史新高，达到30%左右 [12] 房价运行逻辑变化 - 香港房价运行逻辑边际变化，参照系更趋混合，从主要参照美元体系定价转向同时受大陆需求影响 [12] - 香港住房租售比绝对水平已升至3.7%左右，处于过去十年高位，但仍和美债利率倒挂 [12] - 若将香港住房租售比与中国十年期国债收益率作利差测算，利差水平已达到2000年初以来的历史高点 [12] - 未来可能通过灵活把握中美两边资金面的方式来进行市场调控，以保持楼价平稳运行 [13] 细分板块表现 - 住宅与零售市场的修复或一定程度领先办公楼市场 [6] - 零售物业空置率仅6.7%，处于历史较低水平，截至2025年8月租金较2019年高点累计下行约2成 [58] - 2025年5月至9月香港社零已连续5个月同比为正，体现零售市场逐步趋于稳定 [58] - 写字楼市场平均空置率达17.2%，其中非核心区空置率超两成，且2025年供给将较2024年翻倍，市场修复或相对滞后 [59] 板块估值与回报 - 港资房企板块市净率处于历史极值，ROE从2012年前后7%左右的平均水平下降至近年来3%左右 [31][32] - 企业盈利结构中经常性利润占比边际扩大，股息分派比率不断提升，定价逻辑愈发导向股息率模式 [32] - 港资房企长期年复合回报率略高于8%，其中约50%来自于分红，对应的年均回报率在4-5%之间 [51] - 板块滚动12个月总回报率水平长期在正负40%的区间内呈现周期性运行 [52]

核心交易内容 - 中旅国际联合中旅资本及吉林省旅控集团收购万科旗下吉林省松花湖国际度假区开发有限公司75%股权和北京万冰雪体育有限公司75%股权 [1] - 松花湖度假区滑雪面积达220公顷 拥有50条雪道和55公里总长度 年接待能力15000人 [1] - 万冰雪公司以雪场开发规划 建设咨询 运营管理为核心业务 累计管理9家知名雪场 [2] 资产处置战略 - 万科2025年加大资产周转力度 上半年完成13个大宗交易项目 签约金额64.3亿元 [4] - 通过存量盘活优化回款57.5亿元 2023年以来累计盘活64个项目 涉及可售货值785亿元 [4] - 近期处置资产包括北京金域缇香商业资产 上海金桥万创中心产业园及翠湖国际项目等 [4] 组织架构调整 - 新设集团总部 地区公司 事业部三类组织 分别定位风险控制中枢 业务协调中枢和专业运营中枢 [5] - 地区公司整合原区域公司与城市公司 事业部专注轻资产运营能力输出 [5] - 调整目标为强化组织管控与市场活力平衡 提升治理效能与业务发展 [6] 行业运营数据 - 中旅国际2024-2025雪季运营7家滑雪度假区 管理115条雪道和390公顷滑雪面积 年接待近200万人次 [1] - 松花湖项目已发展为国家级4A景区 国家级滑雪旅游度假地及国家级体育产业示范单位 [1] 公司战略表述 - 万科管理层承认开发业务沉淀大量难以短期变现资源 强调盘活存量资源重要性 [3] - 公司将持续尝试多种资源盘活方式 重点关注物流与长租公寓等优质运营资产 [5] - 中金公司分析认为万科中短期新增项目有限 存量土储盘活将继续贡献销售和现金回流 [4]

中央城市工作会议核心内容 - 会议总结新时代城市发展成就，明确未来城市工作总体要求、重要原则和重点任务 [2][3] - 我国城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段 [4] - 提出建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市目标 [3] - 强调转变城市发展理念，更加注重以人为本和集约高效 [4] 城市工作重点任务 - 优化现代化城市体系，发展城市群和都市圈，推进县城城镇化建设 [5] - 建设创新城市，培育新质生产力，高质量开展城市更新 [5] - 建设宜居城市，优化空间结构，加快构建房地产发展新模式 [5] - 建设美丽城市，推动减污降碳扩绿，提升生物多样性 [5] - 建设韧性城市，推进基础设施安全工程，严格限制超高层建筑 [5] - 建设文明城市，完善历史文化保护传承体系 [5] - 建设智慧城市，创新城市治理理念和模式 [5] 房地产发展新模式 - 监管部门推出政策组合拳，房地产市场已出现积极变化 [10] - 构建新模式是破解房地产发展难题的治本之策 [10] - 房地产市场供求关系发生重大变化，正经历深度调整 [11] - 新模式需从住房、土地、财税、金融四方面进行制度变革 [15] - 建议推进保障房建设，优化存量商办楼宇处置政策 [12] - 长租公寓、养老公寓等以租为主的公寓是新模式重要方向 [13] - REITs可推动商业不动产领域形成存量盘活和新增投资良性循环 [14] 房地产市场现状与趋势 - 2024年商品住宅销售面积达8.1亿平方米 [12] - 住房总需求将面临稳中放缓甚至下行压力 [16] - 人口区域分布变化和老龄化对住房市场产生深远影响 [16] - 房地产对经济贡献从增量拉动转向存量带动 [11] - 改善性住房需求上升，新市民和青年住房压力大 [11]