报告投资评级 - 维持“增持”评级 [2][7] 报告核心观点 - 2025年业绩符合预期 总收入554.65亿港元 同比-7.6% 归母净利润146.77亿港元 同比-6.9% [7] - 业绩由物业发展利润支撑 经常性业务利润承压 2025年物业发展利润110.84亿港元 同比+8.0% 经常性业务利润56.53亿港元 同比-21.6% [7] - 2026-2028年为物业发展利润集中入账及确认期 预计香港宏观经济及房地产市场回暖将带来更稳健的经营环境 [7] - 公司采用渐进式分红政策 2025年全年股息每股1.31港元 与2024年持平 预计2026-2028年股息率均为4.0% [7] 财务数据与预测 - **营业收入**：2025年实际为55,465百万港元 同比-7.58% 预计2026E-2028E分别为53,708百万港元、55,928百万港元、58,166百万港元 [3][7][8] - **归属普通股东净利润**：2025年实际为14,677百万港元 同比-6.94% 预计2026E将大幅增长至19,532百万港元 同比+33.08% 主要因物业发展利润集中入账 随后2027E、2028E预计回落至11,326百万港元和11,148百万港元 [3][7] - **每股收益**：2025年实际为2.36港元 预计2026E为3.14港元 2027E、2028E分别为1.82港元和1.79港元 [3] - **估值指标**：基于2026年3月13日收盘价32.38港元 对应2026E-2028E市盈率分别为10倍、18倍、18倍 [3][7] 业务分项分析 - **物业发展业务**：2025年利润主要来自“港岛南岸”第三及第五期、“日出康城”第十二期、何文田站第一及第二期项目 2026年预计有多个项目利润入账 公司计划为锦上路站第二期及屯门第16区站第二期项目进行招标 [7] - **香港车务营运**：2025年收入同比+2.5%至235.95亿港元 主要受高铁香港段及过境服务客流恢复带动 但受成本增加影响 EBIT录得亏损2.54亿港元 [7] - **香港车站商务**：收入整体平稳 但由于商铺续租租金下滑、广告及电讯业务偏弱以及高基数影响 EBIT同比-3.0%至36.6亿港元 [7] - **香港物业租赁及管理业务**：受商场新订租金整体下跌9.5%及一次性减值影响 EBIT录得38.21亿港元 同比-8.3% [7] - **中国内地及国际业务**：EBIT录得11.98亿港元 同比-2.0% 受深圳地铁十三号线首通段亏损及英国和澳洲铁路贡献减少影响 [7] - **应占联营及合营公司利润**：利润同比-41.3%至7.87亿港元 主要受杭州铁路资产减值及项目盈利回落影响 [7] 资本开支与展望 - 公司预计2026至2028年总资本开支为826亿港元 主要集中在香港新建及维修铁路项目、香港物业投资及发展项目、以及中国内地和海外项目 [7] - 香港宏观经济环境改善及房地产市场回暖 预计将为公司带来更稳健的经营环境 [7]

报告投资评级 - 首次覆盖，给予“增持”评级 [2][5][6] - 目标股价为35.55港元/股，较2026年1月5日收盘价29.96港元有19%的上涨空间 [5][6] 核心观点与估值摘要 - **核心观点**：港铁公司是香港轨道交通核心运营主体，其独特的“铁路+物业”发展模式能通过土地开发反哺铁路建设，香港房地产市场回暖及2025-2026年物业发展利润集中入账将推动业绩增长 [5][16][47] - **盈利预测**：预计2025-2027年归母净利润分别为162.03亿港元、201.66亿港元、101.38亿港元，对应同比增长率分别为2.73%、24.46%、-49.73% [4][5][6] - **估值与股息**：基于分部估值法（经常性业务FCFF估值+物业发展业务NAV估值），得出公司整体企业权益经营价值为2766亿港元，考虑多元化经营折让20%后，总体企业权益价值为2213亿港元 [5][6] - **估值倍数与股息率**：2025至2027年对应市盈率（PE）分别为12倍、9倍、19倍，预计每股派息维持1.31港元，对应股息率均为4.4% [4][5][6] 公司概况与商业模式 - **公司定位**：自1975年成立，是香港轨道交通核心运营主体，2000年上市，2007年与九广铁路合并，业务已拓展至中国内地及国际市场 [5][16] - **股权结构**：控股股东为香港特别行政区政府（通过财政司司长法团持有），持股比例为74.45% [5][19] - **核心模式**：“铁路+物业”发展模式，政府将铁路沿线土地开发权授予公司，以土地溢价反哺高昂的铁路修建与维护成本 [5][47][50] - **业务构成**：2024年总收入600.11亿港元，主要来源于香港车务营运（占比38%）以及中国内地及国际铁路、物业业务（占比42%） [21][26] 财务与经营表现 - **收入与利润**：2024年营业收入600.11亿港元，同比增长5.3%，创近十年新高；归母净利润157.72亿港元，同比增长102.6%，从2020年疫情亏损中强劲复苏 [21][24] - **利润结构**：利润分为经常性业务与物业发展两大板块，2024年物业发展业务贡献息税前利润（EBIT）占比达54.7%，是主要利润来源 [29][31][32] - **现金流与分红**：公司采用渐进式分红政策，2015-2024年每股派息从1.06港元稳步增至1.31港元，即便2020年亏损也维持派息不变 [5][43][45] - **资本开支**：2025-2027年预计资本开支总额为908亿港元，其中香港铁路维修更新（416亿港元）和新铁路项目（334亿港元）是主要投向 [38][40] 香港业务分析 - **车务营运**：2024年收入230.13亿港元，同比增长14.3%，EBIT亏损收窄至6300万港元；公司在香港专营公共交通市场占有率稳定在50%左右 [72][75][80] - **票价机制**：采用与综合消费物价指数及运输业名义工资指数挂钩的可调整票价机制，2024/2025年度票价调整幅度为+3.09% [83][86][88] - **车站商务**：2024年收入53.43亿港元，但受消费意欲低迷及新订租金下跌影响，仍未恢复至2019年68.0亿港元的水平 [91][94] - **物业租赁及管理**：2024年收入53.79亿港元，其中物业租赁业务占比超94%；2025年上半年收入受零售市场疲软影响同比微降1.2% [100][101] 物业发展业务 - **利润周期**：2025-2026年为物业发展利润集中入账期，预计分别贡献息税前利润126亿港元和161亿港元，下一集中入账期预计在2031年 [8][66] - **土地储备**：截至2025年11月，有待入账的住宅项目11个，可提供约14,000个住宅单位，总楼面面积约72.4万平方米；另有未批出土地储备约267万平方米 [62][65][66] - **市场环境**：香港房地产市场呈现回暖趋势，中原城市领先指数同比上涨4.3%，预计为公司长期物业发展带来增长 [5][66] 中国内地及国际业务 - **业务概况**：在中国内地、欧洲及澳洲从事铁路网络的建造、营运及维修，2024年香港以外地区总载客量约25.2亿人次 [110] - **收入表现**：2024年国际铁路业务收入228.78亿港元，占该板块收入主体；中国内地和澳门铁路及物业业务收入25.89亿港元，2015-2024年增长216.12% [111][115] - **专营权期限**：部分国际业务专营权租期较短，例如英国伊丽莎伯线、South Western Railway及瑞典斯德哥尔摩地铁的专营权均于2025年到期，可能对短期收入造成影响 [111][118] 关键业务假设 - **香港车务运营**：预计2025-2027年整体票价同比增幅分别为0.9%、3.1%、2.6%，乘客人次分别增长1.2%、2.6%、2.2% [7][121] - **香港车站商务**：预计2025-2027年收入同比增速分别为-1.1%、5.7%、5.8% [7][121] - **香港物业租赁及管理**：预计2025-2027年收入同比增速分别为0.1%、3.1%、5.0% [7][121] - **中国内地及国际业务**：预计2025-2027年收入同比增速分别为-13.3%、-15.6%、3.7% [7][121] - **物业发展利润**：预计2025-2027年分别贡献息税前利润126亿、161亿、23亿港元 [8][122] 有别于大众的认识 - **市场担忧**：市场担心香港宏观经济受影响导致客运量承压，且未来资本开支巨大可能影响股东收益 [9] - **报告观点**：报告认为香港作为自由贸易港的优势将凸显，经济触底回升，客流与票价将企稳；同时，政府的土地批复已对潜在资本开支形成对等补偿，公司长期现金流稳定，增长潜力可观 [9]