投资评级与核心观点 - 报告维持港铁公司"增持"评级，目标价29.9港元[1] - 核心观点认为香港楼市复苏及物业交楼高峰期将支撑业绩，但需关注车务运营成本压力[1][4] 财务表现 - 1H25收入274亿港元(同比-6.5%)，归母净利润77.09亿港元(同比+27.5%)[1] - 经常性业务利润33.91亿港元(同比-15.7%)，低于预期42.2亿港元[1] - 物业发展利润55.42亿港元(同比+218.5%)，主要来自何文田站等项目利润入账[1][4] - 中期股息0.42港元/股(同比持平)[1] 业务分项表现 香港车务运营 - 收入115亿港元(同比+3.3%)，EBIT 0.98亿港元(同比-76%)[2] - 成本压力显著：员工成本同比+12.8%，维护成本+5.6%[2] - 2025/26年度票价冻结，预计2H25票价持平[2] 商业地产 - 车站商务EBIT 17.98亿港元(同比-5.2%)，物业租赁EBIT 20.84亿港元(同比-3.2%)[3] - 新订租金持续下滑：车站商店-7.0%，商场-7.8%[3] - 投资物业计提公允价值损失27.02亿港元[3] 物业发展 - 香港私人住宅价格指数2Q25累计上涨0.6%，显示楼市复苏[4] - 预计2H25将确认日出康城十二期等项目利润[4] - 未来将投入1400亿港元发展新铁路项目(2023-2034年)[4] 估值与预测 - 下调2025-27年归母净利预测11%/3%/17%至181亿/210亿/110亿港元[5] - 采用分部估值法：铁路业务DCF估值1018亿港元，投资物业估值937亿港元，物业发展NAV估值956亿港元[32] - 目标价基于20%多元化折让[32] - 2025E EPS 2.81港元，PE 10.10倍[11]