银行直售房产市场概况 - 银行正通过京东、阿里等资产交易平台大规模直接挂牌销售房产，形成一个“银行直供房”折扣市场 [1][2] - 此类房产主要为不良贷款形成的“抵债资产”，银行需在两年内处置完毕，因此定价常为市场价的50%左右以加速盘活 [1][4][9] - 截至11月10日，京东资产平台“竞价金融资产”项下银行挂出的待拍住宅用房为414套，商业用房为957套，远超去年同期 [2] 各类型银行处置规模 - 农信系统处置规模最大，广东农信系统出售房产标的超1.2万个，贵州农信系统为9618个，湖南农信系统为1370个 [3] - 城商行是主力军，兰州银行2024年挂牌1127个标的，2025年增至1822个；吉林银行超2000个；天津银行接近1300个 [3] - 国有大行与股份制银行规模相对较小但也在加速，农业银行挂牌3436个，建设银行1571个，邮储银行1091个，中国银行483个，平安银行723个，民生银行637个 [3] 房产来源与处置流程 - 房产主要来源于借款方无法偿贷的抵押物，通过协议抵债或司法诉讼抵债两种方式转为银行资产 [4][5] - 司法拍卖环节，一拍价格不低于评估价70%，若流拍则二拍价格在一拍基础再降20%，最终价值约为原评估价值的56% [5] - 法拍流拍后资产由法院裁定过户至银行名下，银行再自行变卖，形成“抵债资产” [5] 市场价格与成交分化 - 银行直供房价格优势显著，例如兰州“育才壹品”小区拍卖单价2000元/平方米，远低于市场价5000元/平方米 [1][2][6] - 吉林银行大连分行一处住宅起拍单价1.2万元/平方米，而同区域二手房挂牌价约2万元/平方米 [6] - 尽管价格低，部分房产如“育才壹品”上百套住宅遭遇“0出价”流拍，但银行自用过的办公楼等资产却受青睐，如工行濮阳分行一办公楼起拍价239万元，最终以340万元拍出，溢价超100万元 [1][6] 银行处置动因与挑战 - 处置抵债房产可回笼资金、优化资产质量指标，为应对按揭贷款不良率上行趋势预留安全空间 [7][8] - 监管规定不动产类抵债资产需在取得后两年内处置，但市场接受度低导致资产难以及时卖出，成为“烫手山芋” [9] - 主要挑战在于渠道错配，高性价比房源信息未能有效触达当地刚需客群，而平台上的投资客并非有效客户，制约整体去化效率 [10]