报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年在政策推动下，交易所市场不动产证券化领域发行量稳中有升，CMBS发行增长，类REITs发行下滑，机构间REITs扩容且主体多元；底层资产各有特点，优先级证券抵押率有差异；存续期项目整体表现偏弱，多数CMBS和经营权类类REITs现金流不及预期且估值下降，产权类类REITs相对均衡[5][50] 发行情况 CMBS - 2025年发行82单，规模1049.74亿元，同比分别增长43.86%和66.11%，发行主体主要为基础设施投融资公司[5][7] - 发行主体分布在16个省市，浙江、上海等为主，广西实现零突破；第三方担保项目增加，单一担保规模增大[11][13] 类REITs - 2025年发行52单，规模977.35亿元，同比分别下降16.13%和31.93%，发行主体主要为电力生产与供应公司和基础设施投融资公司[5][7] - 发行主体分布在13个省市，集中在北京、江苏等，北京和江苏发行数量降幅大[28] 机构间REITs - 2025年发行28单，规模532.48亿元，同比分别增长460.00%和402.48%，发行主体日趋多元[5][7] - 配套规则完善，建立扩募机制，有首单扩募产品落地[43] 底层资产方面 CMBS - 向低能级城市下沉，业态以办公、混合和零售为主，租赁住房类发行增加[15][17][19] 类REITs - 经营权类底层资产主要为电厂项目，产权类主要为产业园区，产权类资产城市能级较高但略有下沉[31][32] 机构间REITs - 底层资产类型丰富，经营权类和产权类分别发行16单和12单，产权类资产63.63%位于一线城市和新一线城市[47] 优先级证券抵押率方面 CMBS - 优先级证券抵押率大多介于65% - 70%，增信方主体信用等级多为AAA[21] 类REITs - 经营权类优先级抵押率70% - 80%，产权类主要集中在70% - 90%[35] 存续期表现 CMBS - 85.00%产品底层资产现金流不及预期，73.33%产品底层资产估值下降，下降幅度大多在10%以内[5][23] 类REITs - 产权类现金流涨跌基本持平，估值上升、下降和不变比例持平，下降幅度在5%以内；经营权类72.73%产品现金流不达预期，63.64%产品底层资产估值下降，下降幅度大多在10%以内[5][37][40]