广连高速持有型不动产ABS项目概况 - 项目名称为“广连高速持有型不动产资产支持专项计划”，于12月8日在上交所成功发行 [1] - 本次发行规模达150亿元，盘活的底层资产估值超过400亿元，是目前单笔发行规模最大的持有型不动产ABS，也是首单获政策性银行审批通过的此类产品 [1] - 项目原始权益人为中交第四航务工程局有限公司和中国公路工程咨询集团有限公司，计划管理人为中信证券股份有限公司，总协调人为中交资本控股有限公司 [2][3] - 项目于2025年8月6日获受理，于2025年10月22日获批，交易所确认文件文号为上证函〔2025〕3390号 [2][3] 底层资产与战略意义 - 底层资产为广州-连州高速公路，全长231.7公里，南起广州市花都区，北至清远市连州市 [3] - 该高速是中国交建单体投资规模最大的高速公路项目，连接湘粤、纵贯大湾区核心区域，是广东省高速公路网规划“第一射线”的重要组成部分 [3] - 项目强化了湾区与粤北及中部地区的战略联通，为广东省“一核一带一区”区域发展格局提供关键交通基础设施支撑 [3] - 项目成功发行被视为大湾区基础设施投融资创新的新范式，是资本市场精准服务区域重大战略、推动产融协同发展的有力证明 [1] 发行特点与创新机制 - 最终发行规模150亿元，获配机构涵盖保险资金、资产管理公司、银行理财子公司等多类型核心机构投资者，获配家数超过10家，其中多家为首次参与机构间REITs投资 [4] - 项目设置了业绩考核机制，通过对运营管理机构及团队的激励约束机制，平衡产业方专业运营能力与投资方主动管理权 [4] - 存续期间，计划管理人将引入做市商提供双边报价、交易撮合等服务，以降低产品折价风险，完善价格发现机制，提升二级交易活跃度 [4] - 产品设置了灵活的扩募机制，可持续将优质高速公路项目注入该资产上市平台 [4] 持有型不动产ABS市场发展 - 持有型不动产ABS又称“机构间REITs”，定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环 [1][7] - 该产品强调资产信用、不设置主体增信，条款结构灵活，融合了类REITs、公募REITs及私募股权投资基金的操作经验 [7] - 自2023年12月首单项目发行以来，市场规模持续扩容 [1][7] - 2025年上半年，首单数据中心和首单新能源持有型不动产ABS先后发行，资产大类日益丰富 [8] - 截至2025年11月末，全市场共发行持有型不动产ABS产品22单（含1单扩募），规模合计502.25亿元，底层资产涵盖商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心等多元品类 [8] - 目前仍有近40只项目处于拟发行队列中，全市场发行及储备规模合计超过1100亿元 [8] - 2025年11月单月内，有6单项目完成发行，等同于2023年和2024年发行单数的总和 [8] 政策与市场展望 - 项目成功发行是落实“盘活存量资产、扩大有效投资”国家战略、践行金融“五篇大文章”的标杆实践，展现了引导险资等耐心资本入市、对实体经济精准滴灌的创新路径 [5][6] - 证监会主席吴清在文章中提及，要健全多层次债券市场体系，稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化 [8] - 在低利率环境下，固收产品收益率走低，权益市场波动大，而公募REITs存在资产准入门槛高、灵活性不足等痛点，持有型不动产ABS因其能锚定非标不动产、聚焦长期稳定现金流、产品定制化等特点，投资价值凸显 [9] - 在政策支持与资产供给旺盛的双重利好下，持有型不动产ABS市场被认为具备广阔的发展空间，有望与Pre-REITs、公募REITs相辅相成，共同构筑多层次REITs市场 [9]

会议概况 - 中国证券投资基金业协会资产证券化业务委员会于12月2日在昆明召开2025年第二次工作会议 [1] - 会议围绕ABS业务贯彻落实党的二十届四中全会精神、落实“十五五”规划、推动业务高质量发展及加强多层次REITs市场建设等议题展开研讨 [1] - 会议由协会相关负责同志主持，证监会债券司、云南证监局、河南证监局、沪深交易所有关负责同志出席会议 [1] 市场发展评价与政策机遇 - 会议认为，近年来ABS及多层次REITs市场取得长足发展，在盘活存量资产、稳定宏观杠杆率、优化资产负债结构、拓宽融资渠道等方面发挥了重要作用，服务实体经济质效持续提升 [1] - “十五五”规划建议明确指出“要盘活存量，推动经济持续健康发展，稳步发展资产证券化业务”，这被视为行业高质量发展的重大机遇 [1] - 证监会债券司表示，近年来ABS及多层次REITs提质扩容，为盘活存量资产、助力资本市场服务实体经济提供了有效动能 [2] 未来发展建议与方向 - 会议建议行业将自身发展与“十五五”战略布局紧密结合，提升服务实体经济、国家战略、居民财富管理及资本市场改革发展的能力 [2] - 具体建议包括：积极布局算力资产、数据资产、绿色能源、养老基础设施等领域，以优化ABS市场结构，提升存量资产盘活效率和规模 [2] - 建议加快推进多层次REITs市场建设，持续拓展机构间REITs市场空间，支持资产运管平台建设，进一步拓宽对存量资产的覆盖 [2] - 建议强化行业机构自身能力建设，探索金融科技赋能业务路径，提升资产透明度与风险防控实效，提高存续期管理质量 [2] 监管导向与支持措施 - 证监会债券司表示，下一步将加强监管引导，围绕加快建设金融强国目标，进一步发挥好ABS及多层次REITs市场服务国家战略与新质生产力的作用 [2] - 监管将增强制度包容性和适应性，持续推动估值、做市等方面配套机制不断优化 [2] - 监管鼓励金融科技赋能，积极营造良好的发展格局，以进一步推动行业健康发展 [2]

市场概览：美国资产证券化市场 - 美国资产证券化产品在固定收益市场中的占比从2021年的38%降至2024年的19%，但仍是重要组成部分，2024年固收市场整体发行规模为10.43万亿美元 [3][5][68][69] - 市场主要分为MBS和ABS两大品类，MBS包括机构类（如机构MBS、CMO）和非机构类（如RMBS、CMBS），ABS则包括消费类（汽车、信用卡、学生贷款等）和对公类（设备、CDO等）产品 [7][8][72][77] - 2021年市场发行规模达历史新高，MBS和ABS合计发行5.2万亿美元，主要受疫情后政策刺激和低利率环境推动，但2022年发行规模大幅下降53% [13][78] - 2024年以来市场有所恢复，截至2025年三季度末，当年已发行约1.7万亿美元 [13][78] - 从底层资产看，2024年发行以机构MBS、机构CMO、RMBS和车贷ABS为主，2025年上半年车贷和CDO/CLO占比显著 [10][75] 市场概览：欧洲资产证券化市场 - 截至2025年二季度末，欧洲市场存量规模约1,253亿欧元，主要由RMBS（占比46%）和CDO/CLO（占比22%）构成 [14][85] - 市场发行自2023年恢复，2024年合计发行规模约2,449亿欧元，同比增长15%，截至2025年三季度末，当年发行约1,887亿欧元 [14][85] - 市场分为配售型和自留型发行，配售型产品占比从2015年的约38%波动上升至2025年的约63% [14][85] - 2024年主要发行产品类型为RMBS（占49%）、ABS（占26%）和CDO/CLO（占20%） [22][81] - 自2019年引入STS框架后，STS产品发行规模显著增长，其在整体市场中的占比从2016年的1-2%波动上升至近年来的25-30%左右 [22][86] 市场热点：境外资产担保债券 - 资产担保债券是一种由资产池担保的高级担保债务工具，具有对发行人及资产池的双重追索权，截至2024年末已有超过三十个国家发行 [23][94] - 2023年全球发行量达到6,890亿欧元，创历史新高，主要受欧洲央行退出量化宽松后银行融资需求推动 [35][95] - 欧洲是全球最大市场，截至2024年末，欧洲市场发行资产担保债券超过1,400亿欧元 [35][95] - 该类债券可通过结构性机制突破所在国主权评级上限，案例显示其评级可超出主权评级2至4个子级 [29][31][33][96][98][99] - 三大国际评级机构（标普全球、惠誉、穆迪）的方法论均允许资产担保债券评级在主权评级基础上上调，上调空间为2至6个子级 [36][37][101][102] - 标普全球的评级框架包含五个步骤：法律监管风险分析、处置机制分析、司法管辖支持分析、抵押品支持分析以及附加信用因素调整 [40][105] 市场洞察：持有境内不动产的海外REITs - 在中国香港和新加坡上市的REITs中，有部分持有中国境内不动产，被称为“跨境REITs” [43][109] - 这些跨境REITs通常持有底层不动产数量较多，且在地理分布和业态类型上具备较好的分散度，以提升抗风险能力 [50][113] - 中国香港与新加坡市场对资产偏好不同：香港REITs更偏好一二线城市的写字楼和零售类资产；新加坡REITs更偏好物流、产业园和数据中心等新经济类业态，城市分布相对均匀 [51][120] - 跨境REITs拥有成熟灵活的项目收购及退出机制，并能通过扩募、银行贷款、发行债券等多种方式融资，杠杆率监管上限为50%，高于境内REITs的28.57%限制 [56][117][121] - 成功的跨境REITs能够动态调整资产组合和运营策略以应对周期，例如越秀REIT通过出售资产部分权益来调整收入结构和降低杠杆率 [55][57][123][126] - 部分承压的REITs案例揭示了风险，如资产过于单一、区域集中度高、现金流波动大或存在治理问题等，可能导致违约或清盘 [59][129] 市场展望：创新产品与发展趋势 - 2024年特殊类型资产证券化产品发行呈现多样化，包括AI驱动的新兴资产证券化产品（106.60亿美元）、企业类/公用设施类区块链与数字化ABS（43.30亿美元）、数据中心ABS（43.30亿美元）以及杠杆基金、飞机贷款、ESG/绿色ABS等 [130][131]

市场发展现状 - 上交所持有型不动产ABS市场持续扩容，底层资产类型日益丰富，覆盖数据中心、高速公路、租赁住房、产业园区等多元业态[1] - 建信长租等产品常态化披露三季度资产管理报告，并首次向市场发布核心要素表[1] - 建信住房租赁基金持有型不动产ABS首次扩募后合并规模达到16.23亿元[4] 信息披露机制建设 - 上交所推出持有型不动产ABS信息披露专区，集中展示产品信息披露文件，提升投资者获取信息的针对性和便捷性[2] - 核心要素表等信披文件聚焦产品基本要素、机制安排、底层资产运营表现、估值数据及投资价值参考指标等核心特征[1] - 信息披露机制旨在破解产品发展初期的数据标准不一、可比性不足等难题，构建“标准统一、信息及时、决策有效”的信息披露体系[1] 信息披露的积极影响 - 优质信息披露使投资者能清晰了解项目租金水平、出租率、租户结构等关键信息，为各类市场主体提供更精准的决策依据[3][4] - 信息披露质量提升增强了ABS产品数据的可比性和有效性，促进市场资源配置效率不断提升[3] - 建信长租扩募后产品保持较高交易活跃度，成交笔数和总成交金额均大幅提升，优质信息披露提升了投资者信心并激发对底层资产价值的深度挖掘[4] 对实体经济的意义 - 持有型不动产ABS市场将存量资产转化为可交易金融产品，盘活实体经济中的“沉睡”资产[7] - 市场机制的完善有利于投融资双方从“信息不对称”走向“价值共识”，为盘活存量资产、扩大有效投资提供有力支撑[7] - 信息披露机制的完善促使市场从“产品交易”向“资产运营”转变，为实体经济高质量发展注入持久动力[7]

2025年10月ABS新增备案情况 - 当月新增备案资产支持专项计划130只，规模合计1,338.60亿元 [1] - 其中基础设施公募REITs所投ABS新增备案2只，规模为26.82亿元 [1] - 新增备案规模前三的基础资产为小额贷款债权329.23亿元、融资租赁债权258.17亿元和应收账款229.69亿元 [3] ABS存续规模及结构 - 截至2025年10月底，ABS市场存续规模为22,373.77亿元，存续只数2,596只 [5] - 基础设施公募REITs所投ABS存续规模为2,051.95亿元，存续只数84只 [5] - 应收账款、不动产持有型ABS、CMBS、融资租赁债权、小额贷款债权五类基础资产存续规模合计17,621.94亿元，占总存续规模的78.76% [5] - 其余基础资产的ABS存续规模合计2,699.88亿元，占总存续规模的12.07% [5]

发行概况 - 豫资保障房公司作为发行人的资产支持专项计划在深交所完成发行，规模6.03亿元，期限18年（5+5+5+3），票面利率为2.3% [1] - 该发行创下全国5年期CMBS历史最低票面利率，全场认购倍数超过3.4倍 [1] 行业地位与创新 - 该计划是近五年来首单省属国有企业5年期含权CMBS，同时也是河南省首单5年期CMBS [1] - 发行采用创新性的跨区域资产打包模式，覆盖5省5城的多元物业组合 [1] - 通过"1大带5小"的灵活架构，将核心资产与多个零散小额物业整合，突破了区域分散资产独立融资难、组包融资受限的行业瓶颈 [1] 市场反响与影响 - 该创新模式充分释放物业潜在价值，获得了银行、保险、信托及证券公司等多类投资人的关注与支持 [1] - 为国有存量资产盘活提供了可复制的示范案例 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 “十五五”规划建议稿支持资产证券化等创新产品发展，五部门发文支持商业地产项目REITs发行，有利于盘活存量资产和推动房地产行业回暖；2025年9月全市场资产证券化产品发行大幅升温，不同类型产品发行成本、分层比例分化；银行间和交易所市场发行规模均增加，信贷ABS增幅最大；二级市场ABS产品交投活跃度整体提升，类REITs、小额贷款等产品成交相对活跃 [2][3][7] 根据相关目录分别进行总结 全市场发行情况 - 2025年9月全市场共发行299期资产证券化产品，规模合计2688.78亿元，较上期增加43% [7] - 保单质押贷款类、微小企业贷款类产品平均发行成本相对较高，个人汽车贷款等类别产品平均发行成本较低 [7] - 信托受益权、棚改/保障房、应收账款等类别产品次级分层比例均不超过10%，不良贷款类产品次级分层比例较高；以小额贷款、微小企业贷款、类REITs等为基础资产的不同产品之间分层比例差异较大 [7] - 个人消费贷款类和小额贷款类产品发行规模较大，二者规模占比合计为63%；保理融资等类别产品发行规模相对较低 [11] 银行间和交易所市场发行情况 - 交易所ABS：共发行191期，规模合计1649.46亿元，较上月增加41%；披露信用级别的优先级产品票面利率从1.65%到3.95%不等；有1期REITs发行，无次级产品共16期，占比降至8%；其余产品次级分层比例从0.05%到20.07%不等 [13] - 银行间市场ABS：共发行38期产品，规模为365.69亿元，发行规模较上月增加72%；产品优先级均为AAAsf级，票面利率最高为2.80%；各产品次级分层比例从12%到35%不等，近九成的银行间ABS产品次级分层比例在20%以上；不良贷款、微小企业贷款类产品发行规模相对较大；个人汽车贷款、消费性贷款类产品发行规模相对较小 [16] - 交易商协会ABN：共发行70期，规模共673.63亿元，发行规模较上月增加16%；披露信用级别的优先级产品票面利率从1.60%至3.80%不等；无次级产品共10期，占比为14%，较上期明显下降；其余产品次级分层比例从0.02%到20.62%不等；租赁资产、应收账款等类别产品发行规模相对较高；知识产权等部分产品发行规模处于较低水平；保单质押贷款类产品平均发行成本最高且明显高于其他类别产品；微小企业贷款类产品平均发行成本也相对较高 [17][19] 二级市场 - 银行间市场ABS：共成交203.78亿元，交投热度明显升温；不良贷款类产品成交最多，以个人汽车贷款、微小企业贷款等为基础资产的产品成交规模也相对较大；融资融券、信托受益权等部分产品成交规模很小 [19] - 交易所ABS：共成交1046.56亿元，交易规模较上月明显增加；类REITs类产品成交规模最大，应收账款类、CMBS/CMBN等类别产品成交规模也较大；上交所、深交所分别成交876.63亿元和169.93亿元 [22][24] - 交易商协会ABN：共成交540.70亿元，成交规模进一步增加；小额贷款、银行/互联网消费贷款等类别产品成交相对活跃 [25]

产品发行与规模 - 全国首单数据资产助力产业园区科创企业知识产权ABS成功簿记，票面利率为1.86% [1] - 上交所已支持兴泰控股累计发行5期ABS产品，总规模达17.83亿元 [1] - 兴泰控股旗下成员企业在上交所已发行知识产权类ABS产品规模约6.91亿元，涉及近百家科技型企业的270余项高价值专利 [4] “兴泰模式”核心特点 - 模式通过数据赋能构建企业风险画像，并利用“研值分”评价维度搭建入池债务人风险控制模型 [2] - 形成覆盖多类型企业的ABS产品矩阵，协同金融板块资源重点服务中小微和科创企业 [2] - 构建“融资服务+数据赋能+信用增信”的闭环体系，通过一站式ABS融资服务打通资产价值和资本市场链路 [2] 数据赋能与风险控制 - 通过大数据建模将企业的技术优势、成长潜力等转化为可量化评价报告，为资产质量判断提供依据 [3] - “研值分”模型以提高资本市场投资者对底层债务人偿债能力的可信度 [2] - 兴泰担保AAA主体的增信是形成闭环和稳健运行的压舱石，为投资者兜底并助力企业低成本融资 [4] 企业融资与服务成效 - 合肥某新能源汽车产业链公司以专利作为底层资产通过ABS获得4700万元融资支持 [4] - 合肥高新区首单重点支持园区企业主题ABS产品入池债务人包括19家合肥高新区各产业园区企业 [2] - 模式打通“技术-资本”断点，让“专利纸”变成“发展钱”，将科创优势转化为企业成长动能 [4] 交易所支持与发展方向 - 上交所制定《关于进一步做好金融“五篇大文章”的行动方案》，推动要素资源向科技金融、普惠金融等领域集聚 [6] - 支持ABS“兴泰模式”是上交所落实金融“五篇大文章”，推动科技金融、普惠金融创新发展的重要举措 [7] - 上交所将继续完善配套规则指引、加强投融对接，为中小微及科创企业发展注入新动能 [1][7]

产品上市与里程碑 - 市场首单持有型不动产ABS扩募份额于10月29日正式上市 [1] - 该产品自2024年7月30日首次挂牌上市后实现扩募 [1] - 扩募挂牌仪式在上海证券交易所举行 [1] 产品定位与创新机制 - 持有型不动产ABS定位于权益型ABS，是资产支持证券大类下的创新产品 [1] - 扩募上市标志着信息披露、激励约束、流动性支持、二级交易、资产运营治理、持续扩募等“六大创新机制”全面落地 [1] - 持续扩募机制为产品持续扩容、资产组合优化和长期价值提升奠定基础 [1] 市场意义与公司战略 - 本次扩募标志着中国资产证券化市场向平台化、常态化发展迈出关键一步 [1] - 公司计划在做好底层项目运营管理基础上，持续培育优质资产并推动扩募 [1] - 公司旨在将“建信长租”资管平台做大做强，为投资人创造长期价值 [1]

文章核心观点 - 湖北省高规格推进“三资三化”改革，核心是“一切国有资源尽可能资产化、一切国有资产尽可能证券化、一切国有资金尽可能杠杆化”，旨在盘活沉睡资源、转化活力资本以应对经济增长放缓、财政收支压力及地方国企转型困难等挑战 [1] - 改革通过“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”四种方式系统性地推动国有“三资”管理，体现了地方政府在“存量优化”发展思路上的深刻转变 [1] - 此举对债券市场将产生多重影响，包括推动证券化资产多元拓展、丰富资产证券化产品、为地方化债提供更宽路径，并可能在全国范围产生示范效应 [7][8][9] “三资三化”的深层逻辑 - 金融创新工具日益成熟为国有资产价值发现与重估提供支撑，ABS、公募REITs等工具为地方政府拓宽融资渠道、盘活资产流动性开辟新路径 [2] - 国资管理改革持续深化以唤醒沉睡资源价值，截至2024年底湖北省已全面清理出国有“三资”21.5万亿元，但国有资产证券化率不足30%，远低于上海、安徽等省市，通过对矿产、林业、水利、能源、土地及数据等6类资源进行资产化登记与市场化运营，推动管理模式从“资源持有”向“价值运营”转变 [3] - 经济发展内在需求提升对资金使用效率要求更高，以财政资金为引导撬动更多社会资本参与公共项目和产业发展，缓解财政支出压力并提升公共资金整体使用效率 [3] - 地方化债的现实需要推动以“资产活化”带动化债，通过盘活存量国有资产转化为可支配财力或用于优化债务结构，构建“资源—资产—资本—资金”良性循环体系以提升财政韧性和长期发展能力 [4] “三资三化”落地案例 - 资产证券化方面，推动武汉洪山人工智能大厦CMBS融资3.01亿元利率2.5%期限18年，以及湖北省首单保障性租赁住房ABS融资2.11亿元利率2.35%期限16年，实现超过5亿元融资 [5][6] - 资源资产化方面，黄石大冶废弃矿山通过生态修复和价值重塑变为氢能仓库，植被覆盖率从12%跃升至82%，生态价值评估达2.58亿元；恩施“浪漫温泉城”采用“四权融合”出让模式破解资源开发碎片化问题；黄冈市林业资源盘活推动油茶面积达155万亩居湖北省第一，林下经济产值达122亿元 [5][6] - 资金杠杆化方面，湖北省信用贷款改革由省级财政出资10亿元设立风险补偿资金池，截至2025年9月已撬动银行发放1168多亿元信用贷款；襄阳市基础研究联合基金由市财政投入200万元，联合其他单位共同出资1000万元，推动基金总规模从300万元/年扩大至1500万元/年，新立项科研项目从年均38项大幅增加至112项 [5][6] 对债券市场的影响 - 推动证券化资产多元拓展，ABS基础资产从商业物业、保障房等传统类型向更广泛领域探索，例如全国首单“革命老区+长江经济带”双贴标CMBS及湖北省首单保障性租赁住房ABS，未来数据资产、林业碳汇等新型权益资产有望成为证券化市场新标的 [7] - 资产证券化产品更加丰富，ABS扩募机制试点探索为存量产品持续注入优质资产打开通道，公募REITs市场在“首发+扩募”双轮驱动下为基础设施资产提供多元退出和增值路径 [7] - 证券化配套政策更加精准，湖北省发布《推动省属企业国有资产证券化工作方案》等文件针对不同类型资产明确“一类一策”路径，2025年以来企业ABS项目发行规模同比增长近2倍 [8] - 助推地方城投平台加快转型，从“融资-建设”向“运营-盘活”转变，更加关注持有传统类资产存量经营性资产的专业化运营效率，以创造稳定可持续的市场化现金流改善自身造血能力 [8] - 为地方化债提供更宽路径，通过将闲置或低效资源转化为可交易、可融资资产并证券化引入社会资本，直接补充地方政府财力缓解偿债压力，系统性盘活存量资产有助于充实地方政府资产负债表 [9] - 在全国范围或产生示范效应，湖北省的先行探索为其他省市提供可复制、可推广的改革范式，未来更多省市可能效仿推行，改革力度大、资产盘活能力强的地区将更受资本市场青睐 [9]