持有型不动产ABS又称"机构间REITs"，定位于权益型ABS，是在资产支持证券产品大类框架下推出的 创新产品。本次扩募上市是"建信长租"持有型不动产ABS自2024年7月30日挂牌上市后的重要里程碑， 标志着持有型不动产ABS的信息披露、激励约束、流动性支持、二级交易、资产运营治理、持续扩募 等"六大创新机制"全面落地，其中持续扩募机制作为关键一环，为产品持续扩容、资产组合优化和长期 价值提升奠定了重要基础。 10月29日，建信住房租赁基金在上海证券交易所举行"建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计 划"(下称"建信长租")扩募挂牌仪式，宣布市场首单持有型不动产ABS扩募份额正式上市。 本次扩募标志着我国资产证券化市场平台化、常态化发展迈出关键一步。建信住房租赁基金表示，将与 各合作伙伴一道，在持续做好底层项目运营管理的基础上，不断培育优质资产，持续扩募，推动"建信 长租"资管平台做大做强，为投资人创造长期价值。 ...

近期，湖北省高规格推进"三资三化"改革，引发市场对国有资产盘活提升地方经济活力的高度关注。此举背后有何深层逻辑？湖北省有哪些案例值得 借鉴？"三资三化"对债券市场会带来哪些影响？ 一、"三资三化"的深层逻辑 （一）体现地方政府"盘活沉睡资源、转化活力资本"坚定决心 引言 二、"三资三化"落地案例 2025年以来，湖北省加快推进"三资三化"改革。资产证券化方面，推动武汉洪山人工智能大厦CMBS、湖北省保障性租赁住房ABS等多个项目成功发 行，实现超过5亿元融资，有效盘活存量资产。资源资产化方面，推动黄石大冶废弃矿山变氢能仓库、恩施"浪漫温泉城"四权融合出让、黄冈林业资 源盘活等。资金杠杆化方面，小资金撬动大投入。推动湖北省信用贷款改革，省级财政出资10亿元设立风险补偿资金池，建立风险共担机制。推动襄 阳市基础研究联合基金，由市财政投入200万元，联合高校、实验室等单位共同出资与省级资金组成联合基金。 | 类别 | 典型案例 | 核心做法与亮点 | 主要成效 | | --- | --- | --- | --- | | 资产证 | 武汉洪山人工智 能大厦 CMBS | 加大招商力度,益活低效商 业地产、打造高能级科 ...

市场概况与核心观点 - 全国知识产权ABS市场快速扩容 今年以来共发行33单 发行规模达40.94亿元 发行数量及规模同比分别增长50.00%和28.50% [1] - 知识产权ABS资产结构更趋精细化、场景化 服务对象从传统科技企业扩展至文化创意、智能制造、数字基建等多元领域 [1] - 产品在我国资产证券化产品整体发行规模中占比仍处低位 但成长空间值得期待 长期发展潜力显著 [1] 产品创新与结构优化 - 产品创新持续突破 涌现出全国首单含数据知识产权的银发经济ABS、全国首单央企"知识产权+科技创新"ABS等 实现从"泛专利打包"向"垂直产业深耕"转型 [2] - 首次出现"知识产权债权"新型底层资产 实现跨市场发行重要突破 原始权益人为地方性保理机构 拓宽了市场参与主体与服务场景 [2] - 增信机制迈向多元化、立体化 形成"内部增信+外部增信"协同发力模式 年内33单均采用内部增信 24单叠加外部增信 超七成产品形成"内外双重增信"组合 [4] 发行主体与区域特征 - 发行主体专业化属性与区域化特色凸显 深圳市高新投小额贷款有限公司发起14单、南京鑫欣商业保理有限公司发起6单 两家机构合计发单量占比超六成 [3] - 兼具区域深耕能力与专业操作经验的主体推动行业从"单点零散突破"向"区域联动、网络式覆盖"格局转型 [3] 市场驱动因素 - 政策"精准滴灌"强化引导作用 例如湖北省将资产证券化列为改革模式之一 计划年内完成试点任务 拓展应用边界 [6] - 知识产权资源"量质齐升"奠定基础 截至2025年6月国内有效发明专利总量达501万件 拥有有效发明专利的企业达52.4万家 企业拥有372.7万件 [6] - 评估体系"标准化"破解估值难点 广东、江苏等地发布评估指引建立评估模型 使底层资产定价更透明 [6] - 企业"多元化融资需求"形成内生动力 知识产权ABS能将无形资产转化为流动资产 契合科创企业等轻资产主体需求 [7] 具体案例 - "中信证券-深担集团-3号知识产权资产支持专项计划"为全国首单境外知识产权境内融资及首单境外资金认购境内知识产权ABS 发行规模4200万元 [1][7] - 该案例精准聚焦河套深港科技创新合作区科创企业 入池企业涵盖生物医药、智能建造、信息技术等领域 所有借款企业均以其核心知识产权提供质押 [7]

市场表现与规模 - 全国知识产权ABS发行数量达33单，发行规模达40.94亿元，发行数量及规模同比分别增长50.00%和28.50% [1] - 知识产权ABS在资产证券化产品整体发行规模中占比仍处低位，但成长空间值得期待 [2] 产品创新与结构优化 - 产品创新持续突破，涌现出全国首单含数据知识产权的银发经济ABS、全国首单央企"知识产权+科技创新"ABS等创新产品 [3] - 首次出现"知识产权债权"这一新型底层资产，并实现跨市场发行的重要突破，打破此前主要集中于交易所市场的单一格局 [3] - 知识产权ABS资产结构更趋精细化、场景化，实现从"泛专利打包"向"垂直产业深耕"转型 [1][3] 发行主体与区域特征 - 深圳市高新投小额贷款有限公司发起14单、南京鑫欣商业保理有限公司发起6单，两家机构合计发单量占比超六成 [4] - 发行主体兼具区域深耕能力与专业操作经验，推动行业从"单点零散突破"向"区域联动、网络式覆盖"格局转型 [4] 增信机制与风险缓释 - 当前知识产权ABS已形成"内部增信+外部增信"协同发力模式，年内发行的33单均采用内部增信措施，同时有24单叠加了外部增信手段 [5] - 超七成产品形成"内外双重增信"组合，通过超额抵押、分层设计及引入政策性担保机构、保险机构等第三方力量提供多重保障 [5] 服务领域与对象拓展 - 服务对象从传统科技企业扩展至文化创意、智能制造、数字基建等多元领域 [1] - 覆盖范围突破传统科技企业固有边界，非科技类专业机构也能通过"知识产权债权证券化"模式实现融资 [3] 市场驱动因素 - 政策引导强化，例如湖北省将资产证券化列为改革模式之一，为知识产权ABS应用边界拓展提供路径 [7] - 国内有效发明专利总量达501万件，其中企业拥有有效发明专利数量达372.7万件，为市场提供充足底层资产来源 [7] - 广东、江苏等地发布知识产权评估指引，建立标准化评估体系，破解估值难、公允性不足等瓶颈 [7] - 企业多元化融资需求形成内生动力，知识产权ABS能将无形资产转化为流动资产，契合轻资产主体需求 [8]

10月15日，"中信证券—洪山国投保障房资产支持专项计划"正式发行。这一产品不仅将湖北年内企业 ABS项目落地数量增至26单，还成为湖北落地的首单保障性租赁住房ABS。这标志着湖北省在保障性住 房融资模式创新上实现零的突破，为破解区域保障房建设资金短缺瓶颈、拓宽社会资本参与渠道提供了 关键实践范本。 数据显示，年内湖北企业ABS发行数量和规模分别同比增长116.67%和190.39%。其中，发行规模在5亿 元以上的项目有11单，占比超四成；对比去年同期，大规模项目发行数量同比增长175%，充分体现出 湖北资产证券化市场强劲的发展活力。 此外，资产类型的多元化布局则进一步丰富了增长内涵。年内湖北企业ABS项目的基础资产已形成"全 品类覆盖"格局，涵盖企业应收账款、保理融资、基础设施收费、CMBS/CMBN、知识产权、类REITs、 融资租赁债权等九大类型。其中，企业应收账款相关项目以5个的数量居首，既贴合实体企业盘活流动 性的核心需求，也反映出市场对基础资产的挖掘能力持续深化。 值得注意的是，多个标杆项目的落地更成为市场创新活力的重要注脚。例如，洪湖旅游投资集团有限公 司于4月份在上海证券交易所发行的全国首单" ...

今年以来，湖北企业ABS发行数量和规模分别同比增长116.67%和190.39% 10月15日，"中信证券—洪山国投保障房资产支持专项计划"正式发行。这一产品不仅将湖北年内企业 ABS项目落地数量增至26单，还成为湖北落地的首单保障性租赁住房ABS。这标志着湖北省在保障性住 房融资模式创新上实现零的突破，为破解区域保障房建设资金短缺瓶颈、拓宽社会资本参与渠道提供了 关键实践范本。 回溯2025年以来，湖北资产证券化市场在政策赋能与产业需求双重驱动下持续突破。据Wind资讯数据 统计（全文数据来源），今年以来，湖北借助交易所市场累计发行26单企业ABS项目，涵盖文旅、供应 链、融资租赁、保障房等领域，合计发行规模达182.77亿元。其中，19单项目落户上海证券交易所，相 关项目发行规模占市场总量的八成以上。 接受《证券日报》记者采访的专家表示，资产证券化正成为激活区域经济活力的重要引擎之一，其核心 价值体现在三重维度：一是"唤醒"存量资产，通过ABS将文旅物业、保障房等"静态资产"转化为"动态 资本"，契合国有"三资"管理改革，同时产生持续的现金流；二是优化融资结构，以资产信用为核心的 ABS模式，既实现低利率 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当前数据资产 ABS 有三种模式 政策支持其价值转化路径 但发展存在痛点 部分产品有投资价值 [2] 各部分总结 当前数据资产 ABS 模式 - 我国已出台政策推动数据资产化 但未形成统一数据资产定义框架 数据资产证券化是以数据资产未来现金流为偿付基础发行支持证券的金融过程 [3] - 截至 2025 年 9 月 22 日 我国发行 7 笔数据资产 ABS 合计规模 24.9 亿元 6 笔发行主体为国央企 1 笔为私营企业 [2][3] - 全国首单获批数据资产贴标产品是"华鑫 - 鑫欣 - 数据资产 1 - 5 期资产支持专项计划" 首单成功设立产品是"平安 - 如皋第 1 期资产支持专项计划（数据资产）" [4] - 数据资产 ABS 有"数据质押贷款" "应收账款/融资租赁 + 数据质押" "数据赋能"三种模式 [2][3][5] - ABS 交易结构以专项计划为中枢 基础资产多样 数据资产起赋能作用 需引入数据交易所和专业评估机构 有内外部增信措施 [9] 政策支持价值转化路径 - 2022 - 2023 年国务院和财政部发布多项政策 为数据"资源 - 资产 - 资本"价值转化提供政策支持 [2][12] - 当前数据资产 ABS 发展痛点有数据确权及登记标准不统一 未形成完善估值体系 数据安全和合规风险高 [2][13] 数据资产 ABS 投资价值分析 - 资产证券化信用增信体系分内部和外部两类 内部有结构化分层等 外部有差额补足等 差额补足法律关系弱于保证担保 [14][15] - 中投保 2A/2C 和 25 江公优/次资产池质量优异 数据 1 优/次位居中游 如皋 01 优/次与 25 一航优/次信用尚可但抗风险弱 联投 3 优/次和 25 兴租 01/次相对较弱 [16] - 25 江公优/次和如皋 01 优/次信用增进效力较高 联投 3 优/次依赖底层租赁资产质量 中投保 2A/2C 增信较传统 [17] - 部分数据资产 ABS 因结构复杂性和流动性溢价 收益率高于同信用主体同评级相似期限其他债券 较具配置价值 [2][19]

根据提供的研报内容，该报告主要聚焦于资产证券化（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）市场的政策动态、发行情况与市场表现，并未涉及具体的量化模型或量化因子的构建、测试与分析。报告内容属于市场综述与数据统计范畴。 因此，本次总结无法提供关于量化模型和因子的名称、构建思路、构建过程、评价及测试结果等相关内容。

市场发展态势 - 持有型不动产ABS市场在2025年呈现加速扩容态势，截至2025年9月28日，上交所挂网产品累计达35只，总规模为697.86亿元 [1][2] - 2025年市场活跃度显著提升，年内上交所受理产品29只，拟发行规模411.58亿元，其中已通过审核的产品拟发行规模为235.68亿元，是上年同期的约4.75倍 [2] - 行业对未来市场空间持乐观预期，预计五年内持有型不动产ABS市场规模有望突破万亿元 [1][8] 产品与资产结构 - 产品基础资产类型日趋多元化，除传统商业地产和高速公路外，产业园区、仓储物流、租赁住房等新兴业态占比显著提升 [3] - 具体项目覆盖广泛，包括广连高速ABS（150亿元）、中金-保利发展商业ABS（22.36亿元）、安江高速ABS（49.56亿元）以及多个数据中心、物流仓储项目 [3] - 产品结构借鉴公募REITs政策导向，特点是坚持实质重于形式，突出资产信用，并能根据投融资需求灵活定制融资规模和收益分派 [4][7] 政策环境支持 - 政策环境持续优化是关键驱动因素，2022年沪深交易所发布《不动产资产支持证券业务指引》，提升了产品标准化程度 [5] - 配套规则不断完善，包括2023年初明确运营环节税收政策缓解重复征税问题，以及2025年上交所试点存量资产支持证券扩募业务 [6] - 上海、深圳等地金融监管部门将此类产品纳入金融创新重点支持领域，为发行提供绿色通道 [6] 投资者结构与市场参与方 - 投资者结构以长期机构投资者为主，保险公司、银行理财子公司等占比逐步提高，反映出市场对资产认可度的提升 [3][6] - 险资机构深度参与市场生态重构，例如在万国数据发行的数据中心ABS中，险资认购占比高达70% [6] - 市场参与机构众多，承销商/管理人包括中信证券、中金公司、华泰资管等头部券商及资管公司 [3] 功能定位与市场前景 - 持有型不动产ABS被定位为连接不动产市场与资本市场的金融桥梁，是企业优化资本结构、盘活存量资产的重要工具 [1][4] - 产品可作为公募REITs的“孵化器”，通过发行私募产品培育资产，待条件成熟后转为公募REITs，形成多层次市场体系 [9] - 市场发展仍面临挑战，需在税收政策优化、提升二级市场流动性、拓宽基础资产范围（如数据中心、养老地产）等方面持续发力 [8][9]

产品创新与市场地位 - 全国首单100%数据资产质押债权类资产支持证券成功发行 [3] - 央企及建筑行业首单数据资产资产支持证券 [1] - 全国首单数据资产助力产业园区科创企业的知识产权资产支持证券 [7] - 首单高速公路与数据资产相结合的资产支持证券 [8] 产品发行详情 - 优先级证券获得AAAsf债项评级，发行期限为1.92年，发行规模为1.30亿元，票面利率为1.85%，全场认购倍数为3.84倍 [4] - 次级证券发行规模为0.07亿元，期限为1.92年 [4]