报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 REITs产品创新持续推进，港口和商业不动产REITs有新进展；ABS二级市场明显降温，全市场和各市场发行规模大多下降 [1][4] 各部分总结 REITs产品进展 - 2月25日国内首单港口公募REITs“建信天津临港港口REIT”申报，北部湾港也宣布开展申报工作，有利于开辟港口行业权益融资新渠道 [2] - 2026年以来商业不动产REITs申报数量为11单，预计募集资金超400亿元，发行审核加速推进 [3] 全市场发行情况 - 2026年1月全市场发行165期资产证券化产品，规模1426.88亿元，约为前一期的二分之一 [4] - 保单质押贷款、棚改/保障房等产品平均发行成本较高，个人汽车贷款、基础设施收费等产品平均发行成本处于低位 [4] - 供应链账款等类别产品次数分层比例不超10%，微小企业贷款、租赁资产等类别次级分层比例差异大，持有型不动产不分层 [5] 存量数据 - 截至2026年1月底，已上市公募REITs存量规模为2151.03亿元，美国REITs中基础设施为基础资产的产品存量规模为5031.36亿元，基础设施领域REITs产品存量规模合计约7182.39亿元 [7] 银行间和交易所市场发行情况 - 银行间市场ABS发行1期，规模37.93亿元，较上月大幅下降近九成，产品基础资产为个人汽车贷款，优先级为AAAsf级，票面利率1.75%，次级分层比例10% [9] - 交易商协会ABN发行40期，规模294.30亿元，较上月大幅减少54%，披露信用增进的优先档产品票面利率1.77% - 2.90%，无次级产品10期，占比25%，其余产品次级分层比例0.41% - 15% [9] - 本期租赁资产、应收账款产品平均发行成本较高，保理融资产品平均发行成本相对较低 [11] - 本期有4期私募REITs发行，无次级产品7期，占比6%，其余产品次级分层比例0.04% - 17% [13] - 本期租赁资产产品发行规模最大，占比超30%；棚改/保障房、保单质押贷款产品平均发行成本最高且显著高于其他类别产品；应收账款产品平均发行成本也相对较高；知识产权等类别产品发行规模处于较低水平 [14] - 本期个人消费贷款、小额贷款产品发行规模较大，二者规模占总规模比重约75%；供应链账款等类别产品发行规模相对较低 [27] - 交易所ABS发行124期，规模较上月减少45%至1977.66亿元，优先级信用级别涵盖AAAsf、AA+sf和AAsf级，票面利率最高为3.90% [28] 二级市场情况 - ABS产品交投转淡，个人汽车贷款、不良贷款产品成交规模相对较大，其余类别产品交投活跃度较低 [15] - 银行间市场ABS成交78.28亿元，交易热度明显降低 [15] - 交易商协会ABN成交465.85亿元，成交规模有所降低 [16] - 交易所ABS成交1051.54亿元，交易规模较上月减少，上交所、深交所分别成交786.28亿元和265.26亿元 [18] - 本期银行/互联网消费贷款、应收账款、小额贷款等类别产品成交相对活跃，不同产品成交规模差异较大 [21] - 交易所ABS产品中应收账款、美国REITs、GMBS/CMBN等类别产品成交规模相对较大 [23]

一级市场发行概览 - 2025年信贷ABS市场发行企稳回升，全年发行238单，同比增长23.96%，发行规模2915.22亿元，同比增长7.82%[4] - NPL产品是发行主力，全年发行178单，同比增加48单，发行规模820.57亿元，同比增长61.32%[24] - 正常类ABS中，Auto ABS发行规模同比下降9.38%，微小企业贷款ABS发行规模586.45亿元，同比下降10.49%，消费类贷款ABS发行规模322.77亿元，同比增长32.70%[9][17][21] - RMBS自2022年1月起无新增发行，截至2025年底存量规模降至1183.20亿元，同比减少40.51%[4][31][43] 产品表现与资产质量 - Auto ABS资产池特征变化：2025年发行产品的初始LTV均值升至66.33%，平均合同期限延长至48.5个月，平均年利率升至5.74%[37] - NPL产品实际回收率承压，尤其是含押品类产品，受宏观经济、房地产市场下行及司法处置周期延长等因素影响，回收水平下滑且进度放缓[52][56] - 正常类ABS资产质量整体可控，微小企业贷款ABS存续产品90+累计违约率在0.00%~1.35%之间，消费类贷款ABS违约表现稳定但机构间存在分化[46][49] 市场结构与交易 - 截至2025年底，信贷ABS市场存续规模为0.43万亿元，同比下降12.02%，其中NPL产品存续规模占比升至约25.99%[30][31][59] - 商业银行是主要持仓机构，但持仓比例从1月的71.47%降至12月的64.96%，可能与RMBS到期及NPL产品资本计提要求更严格有关[59][61] - 2025年信贷ABS二级市场交易规模为1305.14亿元，同比增长4.38%，其中NPL产品交易规模532.06亿元，占比首次位列第一达40.77%[63] 市场展望与驱动因素 - NPL产品发行预计将持续活跃，以应对银行不良资产处置压力，尤其是中小型商业银行，扩大发行主体试点范围有助于发挥其处置优势[71] - 正常类ABS（如车贷、消费贷、普惠金融）仍是服务实体经济的重要工具，但需探索对汽车租赁资产、更高额度小微贷款（500-2000万元）及科创贷款等新资产的盘活方式[72] - 部分产品利差空间见底，2026年发行利率可能因供求关系、资产质量变化及投资人信心等因素震荡回升，NPL产品次级证券估值在2025年末已走高[73]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年在政策推动下，交易所市场不动产证券化领域发行量稳中有升，CMBS发行增长，类REITs发行下滑，机构间REITs扩容且主体多元；底层资产各有特点，优先级证券抵押率有差异；存续期项目整体表现偏弱，多数CMBS和经营权类类REITs现金流不及预期且估值下降，产权类类REITs相对均衡[5][50] 发行情况 CMBS - 2025年发行82单，规模1049.74亿元，同比分别增长43.86%和66.11%，发行主体主要为基础设施投融资公司[5][7] - 发行主体分布在16个省市，浙江、上海等为主，广西实现零突破；第三方担保项目增加，单一担保规模增大[11][13] 类REITs - 2025年发行52单，规模977.35亿元，同比分别下降16.13%和31.93%，发行主体主要为电力生产与供应公司和基础设施投融资公司[5][7] - 发行主体分布在13个省市，集中在北京、江苏等，北京和江苏发行数量降幅大[28] 机构间REITs - 2025年发行28单，规模532.48亿元，同比分别增长460.00%和402.48%，发行主体日趋多元[5][7] - 配套规则完善，建立扩募机制，有首单扩募产品落地[43] 底层资产方面 CMBS - 向低能级城市下沉，业态以办公、混合和零售为主，租赁住房类发行增加[15][17][19] 类REITs - 经营权类底层资产主要为电厂项目，产权类主要为产业园区，产权类资产城市能级较高但略有下沉[31][32] 机构间REITs - 底层资产类型丰富，经营权类和产权类分别发行16单和12单，产权类资产63.63%位于一线城市和新一线城市[47] 优先级证券抵押率方面 CMBS - 优先级证券抵押率大多介于65% - 70%，增信方主体信用等级多为AAA[21] 类REITs - 经营权类优先级抵押率70% - 80%，产权类主要集中在70% - 90%[35] 存续期表现 CMBS - 85.00%产品底层资产现金流不及预期，73.33%产品底层资产估值下降，下降幅度大多在10%以内[5][23] 类REITs - 产权类现金流涨跌基本持平，估值上升、下降和不变比例持平，下降幅度在5%以内；经营权类72.73%产品现金流不达预期，63.64%产品底层资产估值下降，下降幅度大多在10%以内[5][37][40]

市场发行概况 - 2025年第四季度资产证券化市场总发行金额为6,920.4亿元，同比增长7.8%，全年总发行金额为23,170.8亿元，同比增长13.4%[9] - 四季度市场结构占比：企业ABS占62.0%，ABN占22.8%，信贷ABS占15.2%[9] - 企业ABS四季度发行金额达4,292.5亿元，同比增长9.6%，单季度发行单数和金额均创2022年以来最高值[10] - ABN四季度发行金额为1,578.7亿元，同比下降7.7%，但全年发行金额为5,680.8亿元，同比增长8.4%[10] 信贷ABS细分表现 - 信贷ABS四季度发行金额为1,049.1亿元，同比增长32.2%，全年发行金额为2,915.3亿元，同比增长7.8%[9] - 车贷ABS四季度发行金额为649.9亿元，实现年内首次季度同比反弹，拉动全年发行单数与上年持平[9] - NPAS是信贷ABS中最活跃的产品，四季度发行44单，发行金额同比微增6.0%[9] - 消费贷ABS四季度发行同比减少4单，金额减少30亿元；小微ABS发行3单，金额同比增长近1倍[9] 二级市场交易 - 四季度二级市场总成交金额为4,769.1亿元，同比增长10.8%[13] - 企业ABS成交金额为2,990.9亿元，同比大幅增长39.3%，全年保持高成交态势[13] - ABN四季度成交金额为1,393.5亿元，同比下降26.3%，但年内各季度成交量均衡，换手率稳定在20%以上[13] - 信贷ABS四季度成交金额为384.7亿元，换手率为9.2%，其平均存量证券余额为4,179.0亿元，多年来首次出现季度回升[13] 增信水平与市场动态 - 四季度存续信贷ABS优先级证券增信水平普遍提升，RMBS增幅主要集中在2%-6%区间，车贷ABS主要分布在12%以内[16] - 监管对小额贷款公司设定利率上限（年化24%，2027年底前压降至LPR的4倍），预计将影响相关ABS产品的利差和风险结构[17]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年我国绿色ABS发行规模下降，基础资产类型扩充，政策赋能绿色金融发展，未来市场将迈向高质量多元化阶段，新兴领域有望成增长引擎，长期机构投资者配置需求增强推动产品结构创新 [5][35] 根据相关目录分别进行总结 要点 - 2025年我国发行136单绿色ABS产品，同比减少7.48%，规模1853.26亿元，同比降16.59%，其中绿色信贷、ABN、企业ABS发行规模占比分别为11.27%、38.01%、50.72% [5] - 绿色融资租赁ABS发行占比跃居首位，绿色类REITs等发行规模下降但仍为发行主力，持有型不动产和消费金融贷款扩充基础资产类型，发起方以清洁能源国央企为主、新能源汽车金融机构为辅 [5] - 2025年碳中和ABS发行53单，规模703.93亿元，同比降32.02%，占绿色ABS规模37.98% [5] - 绿色ABS发行利差收窄，2025年AAAsf级绿色信贷、ABN、企业ABS与基准利率平均利差分别为16BP、46BP、64BP，绿色信贷ABS优先级利差低于其他信贷ABS，绿色ABN和企业ABS与非绿色产品利率差异小 [5] - 多部门协同深化金融供给侧改革，完善绿色金融标准和制度，拓宽绿色产业融资渠道，引导长期资金投资绿色ABS [5] 正文 发行规模与结构 - 2025年我国绿色债券发行超600只、规模超万亿元，绿色ABS规模占整体资产证券化市场7.97% [6] - 2025年绿色企业、ABN、信贷ABS发行规模占比分别为50.72%、38.01%、11.27%，企业和ABN为两大主导类型，各类绿色ABS渗透率先升后降、结构分化 [8] - 截至2025年末，绿色信贷、ABN、企业ABS累计发行规模分别为1382.88亿、4318.73亿、5206.03亿元 [12] 基础资产 - 2025年基础资产类型调整，绿色融资租赁ABS规模占比31.56%跃居首位，弗迪租赁是增长关键力量；绿色类REITs规模占比22.81%降至第二；可再生能源电价补贴款ABS规模降至262.60亿元且预计收缩；新能源汽车贷款ABS规模208.85亿元同比下降；绿色持有型不动产ABS起步，规模22.55亿元潜力大；绿色消费金融贷款ABS首发行，规模10亿元 [14] 发起方 - 参与绿色ABS主体数量增加、集中度下降，国企是核心主导，新能源汽车相关公司是第二大支柱 [18] - 2025年国电投集团、弗迪租赁、京能集团、合肥轨道集团、比亚迪汽车金融等发起规模靠前，国电投集团发起13单规模283.47亿元，产品创新，基础资产多为绿色类REITs和可再生能源电价补贴款；弗迪租赁发起3单规模228.94亿元，基础资产为绿色汽车融资租赁债权；比亚迪汽车金融发起1单规模80亿元，基础资产为新能源汽车贷款；京能集团发起7单规模96.99亿元，基础资产为可再生能源电价补贴款及供应链应付账款；合肥轨道集团发起1单规模80.87亿元，基础资产为地铁经营权，系全国首单轨道资产类REITs项目 [18][19][20] 碳中和债 - 2025年我国发行53单碳中和ABS，规模703.93亿元下降，单数和规模占绿色ABS的38.97%和37.98%，国电投集团是发行主力，广州越秀融资租赁规模快速增长 [22] 信用等级与发行利率 - 2025年绿色ABS产品AAAsf级证券规模1602.68亿元占比92.42%，较上年下降，夹层与次级证券比例提升，整体AAAsf级占比高于全市场ABS [24] - 绿色ABS发行利差收窄，绿色信贷ABS优先级利差最低，绿色ABN略低，绿色企业ABS与非绿色未呈现明显差异，2025年AAAsf级绿色信贷、ABN、企业ABS与基准利率平均利差分别为16BP、46BP、64BP，非绿色分别为54BP、55BP、69BP [26] 政策 - 2025年政策围绕标准统一等四大主线出台，完善多领域政策支持体系，拓宽绿色ABS适用范围、优化审核流程、统一底层资产标准 [30] - 2月证监会《实施意见》健全资本市场绿色金融标准，支持绿色产业企业发行绿色ABS，提升申报受理及审核注册便利度 [31] - 2月国家金融监督管理总局和央行《实施方案》鼓励银行开展绿色信贷资产证券化，要求保险公司投资绿色ABS，强化信息披露 [31][32] - 7月央行等三部门《目录》完善绿色金融标准和制度，明确绿色ABS底层资产合格范围，新增类别，纳入“低碳转型”项目 [32] - 8月央行等七部门《指导意见》强调绿色金融牵引，强化绿色信贷、债券在制造业转型应用，完善激励约束机制 [33] - 12月国家发展改革委《清单》拓展绿色基础设施资产证券化覆盖范围，推动绿色基础设施REITs供给扩容 [34] 结论 - 2025年绿色ABS发行规模下降，基础资产结构调整，绿色融资租赁ABS上升居首，绿色类REITs等下降但为主力，新增基础资产类型 [35] - 政策推动金融资源流向绿色低碳领域，未来在政策推动下绿色ABS市场将高质量多元化发展，新兴领域成增长引擎，长期机构投资者配置需求增强推动产品创新 [35][36] 附表 - 详细列出2025年绿色信贷、ABN、企业ABS各项目名称及发行金额 [37][38][39]

2025年中国资产证券化市场整体发行情况 - 2025年ABS市场发行态势稳中向好，全年共发行2,435单产品，发行规模为人民币23,250.45亿元，发行数量和规模相较2024年同期分别上涨15%和14% [4] - 从市场类型看，企业ABS是市场的绝对增长引擎，新发产品1,560单，发行规模人民币14,133亿元，发行数量和金额同比分别上涨18%和20% [6] - 信贷ABS新发产品238单，发行数量同比上涨24%，发行规模为人民币2,915亿元，同比小幅上涨8% [6] - ABN新发产品612单，发行数量同比涨幅7%，发行规模为人民币5,731亿元，同比上升9% [6] - 公募REITs全年新发产品共25单，发行规模人民币472亿元 [6] 2025年ABS市场基础资产结构 - 按发行规模统计，基础资产分类前三类依次为：融资租赁债权（发行349单，规模人民币3,583.05亿元，总额同比增长16%）、银行/互联网消费贷款（发行388单，规模人民币3,138.84亿元）、企业应收账款（发行337单，总额人民币3,112.43亿元） [8] - 融资租赁债权、银行/互联网消费贷款及企业应收账款构成发行规模的“三驾马车”，2025年合计占比42% [11] - 消费贷款类ABS在“金融支持消费”政策直接推动下，发行数量位居所有资产类别之首，成为强劲的增长点之一 [11] 2025年ABS市场结构性特征与政策驱动 - 市场在结构性分化中实现稳健扩容，正从单纯的规模扩张迈向结构优化、机制创新与高质量发展并重的新周期 [11][12] - 企业ABS以超过人民币1.4万亿元的发行规模和近20%的增速持续领跑 [11] - 信贷ABS发行单数大幅回暖但金额仅小幅增长，显示其正进行内部结构调整 [11] - ABN市场凭借其高效的注册制优势，保持了近一成的稳健增速 [11] - 公募REITs在商业不动产试点落地及扩募机制实施下，标志着市场进入常态化扩容与存量盘活并举的新阶段 [11] - 全年市场演进深度契合政策轨迹，消费金融政策直接催化了相关ABS的放量，沪深交易所推出的ABS扩募试点为存量不动产证券化产品提供了制度路径 [12] 2025年信贷ABS主要机构排名 - 发行机构方面，建信信托有限责任公司以发行54个项目、总额人民币1,043.98亿元成为发行数量和规模榜首，华能贵诚信托有限公司以52个项目、总额人民币324.28亿元位列第二 [13] - 发起机构方面，平安银行股份有限公司以发行23个项目、总额人民币42.96亿元成为项目数量第一，中国建设银行股份有限公司以发行22个项目、总额人民币607.48亿元紧随其后 [13] - 会计顾问方面，毕马威以参与发行项目105个、发行总额人民币1,525.81亿元在数量和总额上均位列榜首，规模占比总额超五成（52%） [14][15] 2025年ABN主要机构排名 - 发行机构方面，国投泰康信托有限公司以发行112单、总额人民币988.53亿元成为发行数量和规模榜首，华能贵诚信托有限公司以92单、总额人民币957.86亿元位列第二 [16] - 发起机构方面，国投泰康信托有限公司以发行63个项目、规模人民币546.26亿元成为项目数量和规模第一，规模占前10名发行总额合计的17% [16] 2025年企业ABS主要机构排名 - 原始权益人方面，中国对外经济贸易信托有限公司以发行88个项目、规模人民币517.55亿元成为项目数量和发行总额榜首 [19][20] - 计划管理人方面，中信证券股份有限公司以发行179个项目、总额人民币1,963.32亿元成为发行数量和总额之最，金额占前10计划管理人发行总额合计超20% [19][21] 2025年公募REITs主要机构排名 - 原始权益人方面，发行总额第一的为润泽科技发展有限公司，规模为人民币44.99亿元（发行1个项目） [17][18] - 计划管理人方面，中信证券股份有限公司以8个发行项目、规模人民币127.90亿元成为发行项目数量和发行总额第一 [17][19] 2025年ABS市场热点与创新方向 - 市场涌现的系列“首单”产品深刻契合“十五五”规划要点，以引领绿色发展转型、盘活存量与机制创新和服务新质生产力与国家战略领域为代表 [21] - 表明ABS市场已形成“国家战略指向-金融产品创新-重点产业赋能”的敏捷传导机制，正升级为培育新质生产力、服务实体经济转型升级的关键金融基础设施 [21] - 绿色ABS、知识产权ABS等成为明确的创新增长方向 [11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年收费收益权资产证券化产品市场呈现“发行单数增长、规模收缩、结构持续优化、创新多点突破”特征，银行间市场为核心发行渠道，补贴款收入等类资产占主导，高评级、高优先占比格局巩固，特定标识与首单产品成亮点；未来市场规模有望扩容，政策支持领域成增长点，产品结构与标识创新深化，数据资产赋能开启新增长 [2][4] 各部分总结 2025年一级市场运行情况 发行概况 - 发行单数回升规模收缩，2025年发行89单、规模872.42亿元，规模同比降10.62%、单数同比增17.11%，源于政策导向和优质资产缩减 [5] - 银行间和上海交易所为主要渠道，ABCP占比下降，银行间市场发行规模占比54.02%，ABCP发行规模大幅下降与补贴资金和融资渠道有关 [7] - 基础资产结构多元，补贴款收入类占比居首，补贴款收入类发行规模366.93亿元、占比42.06%，民生公用事业和棚改/保障房类规模提升 [10] - 头部机构优势显著，前3大、前5大、前10大原始权益人发行规模占比分别达38.83%、46.04%、56.57%，监管趋严和市场选择使头部集中度提升 [14] - AAAsf级主导市场，优先级证券规模占比整体较高，AAAsf级发行规模819.54亿元、占比93.94%，优先级证券规模占比均值达95.45% [17] - 特定标识种类丰富多元，2025年设有特定标识的发行34单，“绿色”为单一标识主流，组合标识成亮点 [19] - 首单产品多点突破，创新领域利率创历史新低，2025年发行5单“首单”产品，突破传统资产边界，部分利率创同类新低 [22] 利率分析 - 固定利率为主，累进利率适配差异化需求，固定利率产品发行规模557.37亿元、占比63.89%，体现对不同需求的适配能力 [24] - 发行利率区间稳定，利差集中窄幅区间，各期限产品发行利率在1.47%－3.53%，平均约2.33%，利差均值89.94bp、中位数79.22bp [25][29] 存续证券表现 - 存续规模与单数双增，截至2025年底存续单数达438单，续发与增量发行推动市场扩容 [31] - 存续期信用表现稳健，截至2025年底未见展期、评级调整记录，信用风险可控 [32] 二级市场交易情况 成交规模与单数双增 - 2025年收费收益权资产证券化产品二级市场成交214单、成交额1001.19亿元，分别同比增长22.29%和15.02%，与一级市场供给和信用表现有关 [34] 成交结构与一级市场密切联动 - 棚改/保障房与补贴款收入类领跑交易，棚改/保障房ABS成交44单，补贴款收入和棚改/保障房类成交额合计占比48.66% [36] - 5―10年期限产品占比最高，5―10年产品成交额341.15亿元、占比34.07%，1年（含）以内产品成交额268.81亿元、占比26.85% [38] - 交易所ABS为交易主力，二级市场成交以交易所ABS为主，成交165单、成交额674.41亿元，上海证券交易所成交额占比53.67% [40] 高评级优先档主导交易 - 优先档、夹层档、次级档成交额占比分别为97.34%、2.30%、0.36%，A1档成交额655.21亿元、占比65.44%，AAAsf级证券成交额占比超九成 [42][44] 短成交天数产品流动性占优 - 成交天数10天以内产品成交额649.22亿元、占比64.84%，流动性较好；成交天数超40天产品体现“低流动性+高信用”溢价特征 [46] 总结及展望 2025年市场核心驱动因素 - 政策导向：化债与盘活存量双轮驱动，国务院及发改委政策支持资产证券化化债和盘活资产，中基协规范尽调标准 [47][49] - 资产创新：首单产品突破传统边界，2025年新类型基础资产落地，突破传统模式，契合政策导向，部分利率创同类新低 [50] 未来市场展望 - 规模有望稳步扩容，政策支持领域成增长点，地方化债和国资盘活需求推动市场发展，政策支持领域发行或提升 [51] - 产品结构与标识创新深化，提升融资效率，产品设计精细化，标识创新持续深化，助力对接政策红利 [52] - 数据资产赋能，开启市场新增长，2025年首单数据资产赋能产品发行，未来有望拓展新领域 [53]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出统一的行业投资评级，但整体对不动产ABS市场的发展持积极展望态度，认为其正迈向高质量、多层次发展阶段 [50] 报告核心观点 * 2025年中国不动产ABS市场呈现“债权类产品稳中有进、权益类产品爆发增长”的格局，在政策驱动下多层次REITs市场稳步构建 [2] * 市场特征为：CMBS/CMBN与类REITs持续主导但内部结构分化，持有型不动产ABS实现爆发式增长成为核心增长点，公募REITs发行回归理性节奏 [2][8] * 未来市场将加速迈向以优质运营资产为核心、多层次产品协同的高质量发展阶段，持有型不动产ABS将成为连接私募与公募市场的关键枢纽 [50][52] 政策体系分析 * 政策体系围绕“盘活存量资产、构建多层次REITs市场”目标，呈现体系化、精细化、常态化特征 [4] * 基金业协会发布《不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则》，首次针对此类ABS设立专门尽调规范，提升标准化与透明度 [4] * 上交所发布/修订《业务指南》，明确并完善ABS扩募机制，统一流程并引入分类监管，提升市场流动性和融资效率 [5] * 国家发改委发布《REITs项目行业范围清单(2025年版)》，首次将商业办公、城市更新作为独立大类纳入，潜在底层资产规模迈向十万亿级 [6] * 证监会发布通知，首次正式将商业不动产纳入REITs试点范围，标志着市场从“基础设施单轮驱动”迈向“基础设施与商业不动产双轮驱动”新阶段 [6][7] 市场发行情况总结 CMBS/CMBN和类REITs * 2025年共发行149单，规模合计2178.78亿元，同比下降9.06%，占ABS市场总发行规模的9.57% [9] * 发行呈现“单数增长、规模下滑”反差，反映底层资产估值下行、投资者风险偏好下降及监管审核趋严的现实 [9][10] * 结构分化明显：CMBS/CMBN发行89单，金额1091.86亿元，同比大幅增长43.55%和60.24%；类REITs发行60单，金额1086.92亿元，同比减少21.05%和36.60% [11][12] * 交易所市场是发行主力，发行单数和规模占比分别为87.92%和91.26% [18] * 底层资产以基础设施(发行金额占比34%)、办公物业(21%)、混合类(17%)和商业物业(14%)为主 [21][22] * 平均发行利率：CMBS/CMBN为2.55%，类REITs为2.46% [25] * 实际融资人高度集中：区域上北京领先；企业性质上地方国有企业发行金额占比达67% [28][30] * 新发产品信用等级高度集中在AAAsf（占比97%） [31] * 信用风险边际改善：2025年违约金额较2024年下降18.3%，但部分商业物业资产因出租率下滑、租金不及预期导致证券评级下调 [32][34] 持有型不动产ABS * 实现爆发式增长：全年发行29单，规模537.50亿元，同比激增480%和407%，占ABS市场总规模比重提升至2.36% [35] * 底层资产类型多元化：从依赖高速公路转向路桥隧道(48%)、租赁住房(25%)、发电设施、产业园等十余类资产 [39][41] * 特定标识项目从无到有，共5单涉及金额50.93亿元，其中1单实现扩募发行 [38][40] 公募REITs * 发行回归理性：全年发行25单，规模473.28亿元，同比减少10.71%和24.72% [42] * 资产类型更加丰富均衡：新增新型基础设施、市政基础设施，重点转向园区、物流、新能源及数字基建等战略资产 [44][46] * 发行区域头部集中：广东、北京发行金额均超80亿元 [45] * 发行主体结构多元：民营企业(37%)与地方国有企业(36%)占比接近，共同成为市场主力 [48][49] 不动产ABS未来展望 * 政策将持续完善，围绕扩范围（纳入新基建+不动产）、优机制（完善扩募、估值等规则）、强监管三大方向推进 [51] * 持有型不动产ABS将持续领跑成为核心增长点，其扩募机制可构建动态资产池，并作为公募REITs的资产培育池，形成全链条生态 [52] * 市场结构将持续优化，核心驱动从“信用依赖”转向“运营能力”，形成国企主导、民企补充的多元化融资主体格局，以及长期资金与专业投资者并存的多元化资金供给体系 [53]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30][31][32][33][34][35][36][37][38][39][40][41][42][43][44][45] 报告核心观点 - 中国汽车租赁ABN市场在2025年发行规模大幅反弹，全年发行23单，合计456.4亿元，较上年翻倍，但仍是汽车ABS三大细分市场中最小的一个 [3] - 2025年广义汽车租赁ABS（含ABN和交易所ABS）发行规模历史上首度与车贷ABS基本齐平，反映了汽车融资租赁市场景气度可能更高，且对资产证券化融资渠道的依赖度更高 [3] - 厂商系公募汽车租赁ABN与车贷ABS在大部分资产特征上差异不显著且近年趋同，但在资产表现上，自2023年起汽车租赁ABN的动态逾期率与累计违约率大幅高于车贷ABS，主要受特殊样本及存续交易减少影响 [1][32][34][37][41] - 汽车租赁ABN市场呈现出公募交易占比回升、绿色交易持续增长（2025年占比达54.3%）、发起机构构成变动大（2025年厂商系交易规模占比75.9%）等特点 [1][5][6][8] 市场发行概况 - 中国汽车ABS市场按发行场所和基础资产分为三类：银行间市场的车贷ABS（基础资产为汽车贷款）、交易所市场的汽车租赁ABS、银行间市场的汽车租赁ABN（基础资产均为汽车融资租赁应收款） [2][3] - 汽车租赁ABN市场开启于2017年，规模在2022年前整体上涨，随后两年显著下滑，2025年大幅反弹 [3] - 2025年汽车租赁ABN公募交易发行规模占比止跌回升，但公募交易样本数量有限，统计或有局限 [5] - 汽车租赁ABCP（资产支持商业票据）发行量过去三年持续下滑，2025年仅发行2单 [5] - 绿色汽车租赁ABN发行规模占比持续上涨，2025年达54.3%，大幅领先汽车租赁ABS及车贷ABS市场 [6] - 发起机构构成变动较大，非厂商系交易中具有互联网背景的机构占多数，厂商系交易在公募市场中占据绝对多数（近5年49单公募交易中45单为厂商系） [8] - 2025年厂商系交易发行规模占比为75.9%，与上年基本持平，但不同年份厂商分布差异大，反映了中国乘用车市场的变迁 [8] 证券特征 - **发行利率**：过去五年汽车租赁ABN发行利率整体波动下行，其优先级证券利率普遍高于车贷ABS，但差值收窄，2025年平均差值约42个基点 [10] - **发行利率分层**：2025年非厂商系汽车租赁ABN优先级证券平均发行利率为2.33%，厂商系为1.94%，非厂商系利率普遍更高但差值收窄，中间级证券利率一般高于优先级100-200个基点 [10] - **证券分层**：厂商系与非厂商系交易证券分层差异明显，2025年厂商系交易优先级证券占比较非厂商系高出约10个百分点 [12] - **结构对比**：公募汽车租赁ABN市场优先级证券占资产池的平均比例从显著低于车贷ABS演变为反超，2025年该比例为88.3%，高于车贷ABS市场5.8个百分点 [14] - **发行利差**：2018-2023年公募汽车租赁ABN与车贷ABS发行利差均保持在2%左右，差异很小，2024年起因车贷ABS资产池利率上涨，两个市场利差水平拉开并延续至2025年 [16] - **外部增信**：汽车租赁ABN市场时有发行由发起机构或所属集团提供差额支付或担保的交易，这类增信集中于特定厂商，且存在仅对首单交易提供的情况 [18] 资产特征 - **资产池规模**：厂商系公募汽车租赁ABN单笔交易资产池规模明显小于车贷ABS，过去五年平均规模约28.3亿元，平均入池资产笔数约3.5万笔，分别相当于车贷ABS的50%-60% [19] - **合同期限**：资产池加权平均合同期限均呈上涨态势，2025年厂商系公募汽车租赁ABN均值为38.5个月，车贷ABS为46.6个月，较2021年分别上涨约3个月和13个月 [20] - **初始抵押率**：过去五年厂商系公募汽车租赁ABN资产池加权平均初始抵押率（LTV）平均水平为70.3%，高于车贷ABS约6.5个百分点，但差异逐渐收窄，2025年下半年车贷ABS LTV平均水平已涨至72.9% [23] - **资产构成**：两个市场均由新车资产主导，厂商系公募汽车租赁ABN入池资产全部为新车，车贷ABS中二手车资产平均占比仅2% [25] - **还款方式**：厂商系公募汽车租赁ABN资产池中弹性还款资产（以气球贷为主）占比明显高于车贷ABS市场，不同机构间该比例差异大，尾款占比可从1%到85%以上 [26] - **品牌集中度**：厂商系公募汽车租赁ABN入池资产极少涉及第三方汽车品牌（占比小于1%），体现了其服务所属厂商的业务定位 [27] - **利率水平**：资产池加权平均利率波动中枢保持在4%上下，主要受厂商贴息政策影响，对市场利率不敏感，车贷ABS利率略有上涨 [28] - **购车人年龄**：资产池隐含的加权平均购车人年龄呈缓慢上升趋势，从不到36岁上涨至37岁左右，车贷ABS客群年龄分布更为分散 [30] 资产表现 - **动态逾期率**：自2023下半年起，厂商系公募汽车租赁ABN的M1、M2、M3逾期率指数因3单特殊样本（特征为高LTV、高利率）而大幅拉升并高于车贷ABS [34][36] - **特殊样本影响**：剔除3单特殊样本后，汽车租赁ABN的M1逾期率大幅下降，但M2、M3逾期率截至2025年10月末仍分别约为0.8%和0.5%，显著高于车贷ABS且差异扩大，部分原因系存续交易单数下降进入资产池摊还尾部 [34][37] - **累计违约率**：不同年份发行交易累计违约率差异显著，2021-2022年发行的交易违约率上涨或与高LTV交易占比升高有关，2023-2024年因特殊样本导致曲线大幅升高，剔除后降至略高于同期车贷ABS的水平 [39][41] - **提前还款率**：厂商系公募汽车租赁ABN的CPR（年化条件提前还款率）季节性波动与车贷ABS相似且相关性较强（相关系数0.63），多数时间内高于车贷ABS约2个百分点，但过去一年差异收窄，波动中枢约9.2% [42]

市场概览：全球资产证券化市场发行规模与结构 - 资产证券化产品是国际资本市场重要组成部分，在结构、资产类型与监管框架方面持续演进[1] - 美国市场地位稳固，2024年资产证券化产品占固收市场发行规模约19%，较2021年峰值38%有所回落[1][7][9] - 美国市场主要分为住房抵押贷款支持证券和资产支持证券两大类，底层资产涵盖住房贷款、汽车贷款、信用卡债权、学生贷款及商业地产等多类资产[1][10] - 2022年受美联储加息周期影响，美国市场发行规模大幅收缩，2024年起逐步回暖，截至2025年三季度末，当年已发行约1.7万亿美元[1][17] - 欧洲市场呈现稳步复苏态势，2024年发行规模约2,449亿欧元，同比增长约15%，截至2025年二季度末存量规模约1,253亿欧元[1][18] - 欧洲市场主要由RMBS和CDO/CLO构成，分别占存量规模的46%和22%，2024年发行规模中RMBS、ABS和CDO/CLO分别占49%、26%和20%[18][19] - 欧洲市场分为配售型和自留型产品，配售型产品占比从2015年的约38%上升至2025年的约63%[18] 市场热点：资产担保债券 - 资产担保债券凭借对发行人及资产池的双重追索权特征，受到国际投资者青睐，截至2024年末已有超过三十个国家发行[2][26] - 2023年全球资产担保债券发行量创历史新高，其中欧洲市场占据主导地位[2] - 该类债券在评级方面展现了打破所在国家主权评级“天花板”的潜力，通过结构性缓解机制、司法管辖支持及高质量资产池增强，其评级可高于主权评级数个等级[2] 市场洞察：持有境内不动产的海外房地产投资信托基金 - 以香港和新加坡市场为例的跨境REITs，通过多元化的资产组合、灵活的动态管理机制以及相对宽松的杠杆空间，提升了抵御周期波动的能力[2] - 其资产涵盖写字楼、零售、物流、数据中心等多种业态，并广泛分布于不同能级的城市[2] - 成功的REITs展现出通过资产出售、重组和融资优化等方式进行积极调整的能力，而资产单一、地域集中或运营问题的案例则从反面印证了多元化与主动管理的重要性[2] 市场趋势：标准化与创新 - 欧洲自推行“简单、透明、标准化”框架以来，符合该标准的STS产品占比显著提升，发行规模占比从最初的1-2%波动上升至近年来的25-30%左右[1][27] - 市场创新方向包括特殊资产证券化产品的兴起，如数据中心、飞机租赁、集装箱租赁等基础资产类型[3] - 人工智能驱动的资产证券化产品、区块链技术应用、以及与环境保护等相关联的金融产品，正成为市场发展的新趋势[3]