交易概况 - 英格卡集团计划分批出售中国10座荟聚购物中心 首批为无锡 北京 武汉三座成熟项目 总交易金额160亿元[3][6][7] - 接盘方为泰康人寿领投的基金 总规模80亿元 其中泰康人寿认购30亿元 其他险资机构合计认购30亿元 英格卡认购劣后级出资20亿元 剩余80亿元拟采用银行融资[8] - 交易完成后运营权仍归英格卡 其承诺提供接近7%的年化回报率 项目主体将变为合资公司[8] 标的资产质量 - 无锡荟聚2014年开业 建筑面积25万平方米 2024年客流量突破1800万人次(为当地常住人口2.5倍) 销售额达43亿元[7] - 北京荟聚2014年开业 建筑面积超50万平米(亚洲最大单体购物中心之一) 年客流量约3000万人次 预估年销售额近百亿[7] - 武汉荟聚2015年开业 周末客流量稳定在10万人次以上 创集团中国区开业首日8万人次客流纪录[7] 出售方背景与动因 - 英格卡集团旗下含宜家零售 英格卡购物中心及英格卡投资三大板块 在中国运营37家宜家门店与10家荟聚中心[3][10] - 集团2024年营业收入418.64亿欧元同比下滑5.5% 净利润8.06亿欧元暴跌46.5% 核心业务宜家零售销售额112亿欧元较2019年高峰下滑30%[11] - 通过出售可实现资产结构优化 采用轻资产运营模式降低重资产负担 聚焦品牌管理与流量转化[11] 险资布局态势 - 2022-2024年保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 投资规模与英美市场相当居亚太首位[12] - 2025年上半年险企在不动产项目投资金额达47.47亿元 较去年同期激增超6倍[12] - 除泰康人寿外 新华保险 中邮保险 大家保险等机构通过股权投资基金形式参与多个不动产项目投资[3][12] 险资投资逻辑 - 政策层面自2022年起多项政策鼓励险资入市 降低投资门槛并提供更多投资渠道[13] - 经济层面低利率环境下传统固收难以覆盖负债成本 需通过股权配置实现资金保值增值[13] - 险资具有规模大 期限长 稳定性高等特点 与长期收益稳定的不动产项目高度匹配[14]