北京初雪熠熠，消费市场也迎来一年中的岁末黄金窗口期。龙湖商业年终大促"天街欢乐季"如约而至。 12月19日至21日，华北区多城9座天街丰富趣味活动为岁末注入新鲜活动力，同时携手百余家优质品牌 联袂释放超强商品力，引领暖冬消费升温。 在天街，艺术、科普、娱乐、亲子等多样精彩活动为前来购物的消费者提供更充实的休闲时光。 长楹天街将联合北京歌剧舞剧院带来《你我的北京》综艺专场、联合波波笑献上喜剧专场，并举办国际 贝壳展及知识科普讲座，融汇艺术与新知；亦庄天街联手潮宏基打造"移动博物馆"，徐璐惊喜助阵。现 场还有西西弗书店"屁屁侦探"快闪与南海子麋鹿苑科普活动，知识与趣味兼具。丽泽天街则延续了雪国 奇遇巧克力小镇的浪漫，更有超人气落雪仪式返场，飘洒惊喜与祝福。 房山天街精心打造圣诞星愿市集，更有暖冬派对，嗨玩3天，臻呈多样节日好礼，现场壕抽金钞、钻 石、帝王蟹等；熙悦天街联合腾讯音乐打造的billboard梓渝痛楼，场内赛博音乐机器狗，分时段进行趣 味演绎与巡游互动，欢乐不停歇；北苑天街2周年，特别呈现张杰生日应援歌会、巨型生日蛋糕免费派 送，共启岁末温馨欢聚；长安天街推出"欢乐上岸许愿计划"，温暖征集人们的年末心愿 ...

这一合作模式下，英格卡购物中心将继续持有荟聚品牌，并继续以荟聚品牌独家管理和运营所有聚会体 验中心。据介绍，宜家中国将于无锡荟聚内开设并运营一家新的门店。宜家无锡商场现有物业资产将作 为交易的一部分，改造为无锡荟聚全新租赁空间。 深耕中国27年，宜家中国也在不断提升全渠道顾客体验。近两年间，宜家中国先后开设了五家不同规模 的门店，并于2025年正式入驻京东平台。目前，宜家在中国已拥有41个线下顾客接触点、三个自有数字 化渠道以及两家电商平台旗舰店。 北京商报讯（记者 刘卓澜）12月12日，英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，双方将成立一 支专项不动产基金，共同持有无锡荟聚、北京荟聚、武汉荟聚三座聚会体验中心。 自2009年进入中国以来，英格卡购物中心已自主打造和运营了十座聚会体验中心和三个荟聚办公项目， 累计投资超过270亿元。2024年，西安荟聚与上海荟聚综合体相继开业，进一步拓展了英格卡购物中心 市场布局。其中，上海荟聚综合体总投资超过80亿元，是英格卡购物中心在全球范围内迄今单体投资金 额最大的项目。 ...

今天的商业竞争，已经不再是单纯的供给博弈，而进入了一个"共性需求与个性需求并行叠加"的阶段：大众仍然需要高效率的消费解决方案，但越来越多 的人开始为独特内容、圈层身份、审美价值与情绪归属付费。在这样的语境下，商圈内部的流量分配从来不会自然均等——流量总是主动流向最能降低选 择成本、最高效触达需求、并提供情绪匹配的内容场所。 于是，一个越来越清晰的结构正在显现：体量大、业态全、品牌矩阵稳定的标准化项目，天然承接商圈中游走的自然客流；而空间位置相对偏离、硬件局 限、运营失当的项目，则开始被推向边缘，逐渐沦为被忽视的"商圈遗珠"。 所谓"遗珠"，并非是真正的无价值资产，而是在商圈竞争中暂时失去了流量话语权的项目。它们往往并未离开核心商圈，仅仅是在空间动线和消费认知中 处于"非首选区域"。物理距离并不远，心理距离却在拉大。正因如此，这类项目既不是彻底失败者，也不是天然强者，而是一种处在命运分岔点上的不稳 定商业形态：要么顺势被整合、逐渐衰退；要么找准切口，完成结构性重生。 从"游逛经济"到"效率中心"——自然流量正向全能头部项目集中 大多数游逛性客流并无明确消费目的：他们可能是和朋友碰面后就近就餐，陪孩子放松顺手购买 ...

公司经营策略 - 公司持续关注并把握国家及各地出台的促消费政策 [1] - 公司适时调整购物中心业态结构以提升项目吸引力与经营效益 [1] - 公司通过增进社区商业顾客粘性来提升经营效益 [1]

购物中心一层业态重构趋势 - 北京来福士一层约40%面积被定位高端的户外运动品牌占据，取代了原有的轻奢服装、时尚潮牌、黄金珠宝等品牌[2][7] - 购物中心运营逻辑从单纯看重租金转变为更注重品牌带来的流量与租金的综合效益，且流量权重正变得越来越大[7] - 户外品牌集群效应倒逼购物中心重新思考原有的空间规划和动线设计，低楼层业态面临转向餐饮或客流分流的挑战[15] 户外运动产业增长强劲 - 2023年全国户外运动参与人数达5.4亿人次，2024年产业规模突破6000亿元，近5年复合增长率保持在30%以上[7] - 与此形成对比的是，2024年中国奢侈品市场增速预计仅4%，较2023年9%的增速明显放缓，化妆品零售总额增速降至3%左右创近年新低[8] - 健康、运动的生活方式将持续影响一代人的消费选择，户外运动品牌仍是购物中心不可或缺的主力担当[15] 户外品牌门店升级策略 - 品牌衡量门店位置的核心指标是租售比，门店搬迁至一层后单位面积销售额的提升能够覆盖单位面积租金的上涨[3][10] - 品牌每年升级约三分之一的门店，由于每三到四年推出新一代店铺形象，店铺升级往往伴随着搬到一层[16] - 门店设计更注重体验，例如北面会员中心近一半面积不直接产生销售，而是用于传递品牌故事和举办社群活动[10][11] 品牌与购物中心的共赢合作 - 购物中心优先选择首店、旗舰店、概念店等注重体验式消费的门店形态，市场活动支持是重要的加分项[13] - 户外品牌通过举办城市骑行、胡同跑、瑜伽热汗等活动增加顾客停留时间、加强情感链接，并带动健康餐饮、美妆等关联品类销售[13] - 品牌表现出与同品类抱团的强烈意愿，聚集效应形成品牌社群，通过共享客流提升整个区域影响力并降低消费者决策成本[14] 具体案例与未来规划 - 北京来福士自2023年4月起已引进超10家户外运动品牌，包括Pas Normal Studios中国首店、icebreaker中国首店等[6] - 公司计划在北京来福士一层再增加2到3家与健康运动户外相关的零售品牌[15] - 太古地产对滑雪、攀岩、水上运动等垂直细分领域保持调研评估，未来将根据市场成熟度推进相关布局[15]

文章核心观点 - 购物中心一层的黄金位置正被高端户外运动品牌大规模取代，行业运营逻辑从单纯追求高租金转向看重品牌带来的流量与综合效益 [1][5][9] 购物中心业态调整策略 - 北京来福士经过3年调整，一层约40%的面积让位给高端户外运动品牌，取代了原有的轻奢服装、时尚潮牌等 [1][4] - 调整策略包括将部分箱包、数码和快时尚品牌转移到更高楼层或转出，为核心位置引入更具影响力的户外品牌 [4] - 商业运营逻辑发生变化，更看重品牌带来的流量与租金的综合效益，且流量权重越来越大 [5] - 计划在北京来福士一层再增加2到3家与健康运动户外相关的零售品牌 [11] 户外品牌门店升级趋势 - 户外品牌如北面正积极将门店从购物中心四、五层搬迁至一层，并完成门店面积拓展与品牌形象升级 [2][7] - 品牌每年升级约三分之一的门店，目标是在一层实现规模更大、体验更好的布局 [2][11] - 尽管一层租金和开店成本更高，但单位面积销售额的提升能够覆盖单位面积租金的上涨 [2][7] - 品牌表现出与同品类品牌抱团的强烈意愿，利用聚集效应形成品牌社群，共享客流 [10] 品牌体验与社群运营 - 户外品牌门店注重体验式消费，例如北面会员中心有近一半面积不直接产生销售，用于传递品牌故事和举办社群活动 [7][8] - 购物中心发起如骑行驿站等互动平台，举办城市骑行等活动，成为长期维护的圈层会员互动平台 [1][2] - 户外品牌能吸引消费者参与胡同跑、中轴线骑行、瑜伽等活动，增加顾客停留时间并带动关联品类销售 [9] - 太古地产等运营商在招商时优先选择注重体验的首店、旗舰店，并看重品牌的市场活动支持 [9] 市场背景与消费趋势 - 2023年全国户外运动参与人数达5.4亿人次，2024年产业规模突破6000亿元，近5年复合增长率保持在30%以上 [5] - 相比之下，2024年中国奢侈品市场增速预计仅4%，化妆品零售总额增速降至3%左右 [5] - 健康、运动的生活方式被判断将持续影响一代人的消费选择 [11] - 运营商对滑雪、攀岩等垂直细分运动领域保持调研评估，将根据市场成熟度推进布局 [11]

全国及成都商业市场整体趋势 - 第三季度全国23城410个上榜商场月场日均客流均值约5.3万人，环比下滑约1万人，显示暑期后普遍回落 [1] - 成都市场虽同样经历“高位回调”，但人气指数仍稳居全国前列，为年关消费旺季积蓄动能 [1] - 市场从单纯规模竞争转向运营深度、客群粘性与场景创新的多维较量 [4] 头部项目与市场格局 - 成都IFS、成都万象城、成都环球MALL形成的“三巨头”格局在整个季度内稳定，市场领先地位难以撼动 [5] - 头部阵营项目构成成都商业的“基本盘”，其稳定性源于多年品牌积淀、成熟运营体系及持续调改升级 [5] - 超大型项目（>15万㎡）以55%的占比主导TOP20榜单，规模效应显著 [12] 项目排名动态与竞争态势 - 2025年9月TOP20榜单中，6个项目排名上升，5个新项目首次入榜，竞争格局暗流涌动 [1] - 成熟项目展现“深耕效应”，如成都凯德广场·金牛排名从7月TOP10持续攀升至9月TOP6，实现三连升 [9] - 老牌核心项目如成都金牛万达广场与成都仁和新城排名回升，显示其市场韧性与消费粘性 [10] - 龙湖成都时代天街、成都龙泉驿吾悦广场等区域型商业中心排名跃升，显示其巨大潜力和抗风险能力 [10] 新兴业态与项目类型 - 奥莱板块关注度升温，成都时尚百盛奥莱与成都时代奥特莱斯形成“奥莱双雄”局面 [11] - 中小型项目通过“精品化”运营成功突围，如成都时代奥特莱斯的“名品+折扣”模式、成都天荟·万科广场的“潮流品牌孵化地”标签 [12] - 经过改造调营的社区型或区域型商业，如成都温江旭辉Cmall、成都建发鹭洲里，通过精准匹配周边需求重新激活消费潜力 [11] 区域分布与运营商表现 - 传统商业强区锦江区凭借成都IFS、太古里等继续领跑，上榜项目数量与质量占优 [13] - 成华区崛起势头强劲，与武侯区势均力敌各占4席，并在杉板桥-建设路商圈形成强大商业集群效应 [13] - 区域商圈项目占比超过60%，显示成都“多中心、网格化”商业格局日趋成熟 [13] - 龙湖商业以5个项目的绝对优势成为9月最大赢家，其产品线实现网格化布局，体现体系化运营能力 [13] - 市场呈现多元共生生态，国企/央企、港资、外资与本土民企同台竞技，共同保持市场活力 [14]

双十一活动整体策略 - 公司在全国各地的购物中心通过融合多元业态、创意场景与暖心服务，将“惠民生”与“促消费”相结合，打造跨越地域的消费狂欢 [1] - 商业实践融合新技术与新场景，旨在丰富消费供给并激发消费活力 [1] 各项目具体表现与成果 北京地区 - 北京远洋乐堤港通过“堤港动动会”主题互动活动，结合线上小程序与线下活动，带动整体销售同比增长13%，周末客流同比增长20%，会员新增37% [4] - 北京远洋未来汇以“暖冬序启，心向未来”为主题，活动期间联动销售80余万元，客流同比增长12%，销售同比增长超23% [24] - 北京远洋春秋里联合华为、小米、荣耀等品牌推出“电子产品大换新”主题活动，在11月8日至9日周末，三个品牌销售额较上一周提升约20% [29] 天津地区 - 天津远洋未来广场创新“科技+零售+体验”模式，联合举办世界机器人大赛青少年校区模拟赛，整体销售额较去年同期提升50%以上，客流量同比增长5% [13] - 天津远洋乐堤港升级智能会员系统，推出“暖冬疯抢节”及积分抽奖活动，活动期间新会员增长5000+ [9] - 天津远洋未来汇通过新潮玩法和跨界联动，活动期间客流同比提升3%，日均会员活跃度同比提升10%，联动品牌商户销售额增幅达10%以上 [25] - 天津远洋未来天地以“未来次元”二次元漫展为核心活动，活动期间客流量较去年同期同比增长16% [28] 杭州地区 - 杭州远洋乐堤港落地“虫二记手帐市集”十周年特别活动，并联动热门IP盗墓笔记，吸引大量粉丝群体到场，实现客流的有效转化 [6] 福州地区 - 福州远洋德呈乐堤港通过项目焕新和品牌联合促销，实现客流同比增长18%、销售额同比增长12% [12] - 商场利用5层主题街区打造“超能游乐场”，联动8大主力品牌构建沉浸式体验，累计吸引超5000组家庭参与 [12] - 引入福建首店“龍歌自助小火锅”等，带动全城大排长队，话题传播量破100万 [12] 武汉地区 - 武汉远洋里深耕“商业+文化+艺术”融合模式，其开心麻花汉阳树剧场场场爆满，双十一期间艺术画廊Gallery 18.9带来法国艺术家系列作品 [2] 赣州地区 - 赣州远洋未来广场多业态联动驱动消费，整合儿童业态推出差异化优惠，并联动方特乐园营造线下热点，引入举高高自助小火锅等3家新品牌商户填补业态空白 [15] 宿迁地区 - 宿迁远洋未来广场通过线上线下结合，策划百人绘画活动单日吸引客流3000+，冬装走秀带动相关商户销售额实现15%的增长，联动医院引入健康义诊服务为早间时段带来超过10%的客流增长 [18] 吴江地区 - 吴江远洋未来广场以餐饮促销为爆发点，推出“食力狂欢”营销主题，通过满减活动、抽奖及餐饮券包等精准刺激消费，同时零售、娱乐等业态同步推出组合活动，活动期间客流与销售显著提升 [21] 行业影响与未来展望 - 双十一活动为商业载体链接民生需求与经济增长写下生动注脚，公司将继续以用户需求为核心，打造有温度、有特色的消费场景，为消费市场持续繁荣增添活力 [32]

核心观点 - 实体商业面临用户到访动能疲软和新鲜感感知不足的挑战，其根本原因在于用户注意力被短视频、微短剧等内容平台抢占 [1] - 消费决策路径发生根本性变化，从“我想消费→找场所”转变为“我刷到了→想去看看”，内容已成为新的消费触发点和引流主角 [2][3] - 实体商业需从“品牌组合吸引到访”的旧逻辑转向“内容吸引用户”的新逻辑，发展“导演力”将空间打造为“内容生成场” [1][12] 消费决策路径变迁 - 用户感知世界的方式从“品牌列表”变为“内容流”，注意力转移速度远快于商业项目更新节奏 [3][5] - 短视频平台形成“内容触发→聚合流量→制造潮感→到店验证→二次拍摄”的完整消费吸引力闭环 [3] - 品牌组合在用户认知中的感知浓度下降，一条有趣的视频比引入新品牌更能激发用户“顺路看看”的冲动 [3][5] 品牌引力与内容节奏 - 传统依赖“品牌更替”来维持用户新鲜感的逻辑效能减弱，品牌更新速度受合同周期等因素限制，难以匹配用户高频的新鲜感要求 [5][6] - 实体商业需用“内容的节奏”弥补“品牌的更新”，通过轻盈但不断的内容流维持空间的可被期待性 [6][7] - 新鲜感是一种“被看到的期待”，由“内容性期待”支撑，例如每周更换主题装置、定期快闪互动等低成本内容创作 [7][8] 空间运营模式转型 - 商业空间需从“物业管理”思维升级为“内容导演”思维，将空间视为“内容发生地”而非“租赁容器” [12][13] - 美国AREA15项目以“体验内容平台”为定位，招商筛选标准是品牌需具备可拍摄、可互动的属性，运营逻辑近似媒体制作公司 [13] - 英国BOXPARK Shoreditch采用“快闪内容化”节奏，运营团队自视为“策展人”，每次更新主题像制作一集新的微短剧 [15] 团队能力重构 - 购物中心组织结构需从“物业公司”进化为“内容制作团队”，具备内容编排能力让空间自带传播力 [12][16] - 日本表参道之丘以“生活美学场景”为核心策划四季主题展，活动具备高传播力与强视觉识别度，成为品牌传播的母体 [16][18] 未来商业范式 - 未来最强的商业不是品牌最多的，而是被最多人“订阅”的，商业空间需像运营频道一样具备更新节奏与内容驱动力 [21] - 购物中心的竞争力将来自“空间×内容×社交”的循环系统，从“品牌的容器”转变为“关系的发生器” [23]

项目定位与核心特色 - 项目定位为“跨次元文化复合空间”，突破传统二次元商场或动漫展区的局限，以“潮玩、COSPLAY、国潮、潮流实验”为核心，构建多元文化场域 [12] - 项目位于朝阳区，由2008年奥运沙滩排球馆改造而成，是朝阳区首个奥运遗产城市更新项目，由微博集团整体投资、建设并运营，总建筑面积约4.2万平方米 [12] - 项目特色源于对Z世代圈层需求的精准捕捉，成为北京年轻客群新打卡地，其爆发背后是消费需求从“功能满足”向“精神认同”的跃迁 [1][4] 业态布局与招商策略 - 在业态布局上，零售占比45%，涵盖模型手办、卡牌、二次元周边等；体验与潮流板块占比30%，包括电竞互动、主题展览等；餐饮配套占比25% [9] - 招商突出“首店经济”特色，引入万代魂TAMASHII、BANDAI HOBBY、孩之宝等众多二次元头部品牌的北京首店 [9] - 招商把控商品重合度，明确划分收藏级、入门级产品线，避免内部竞争，与大众商场“同类品牌集中布局”的思路形成鲜明对比 [12] 运营模式与活动策略 - 保持活力的核心是持续创造新鲜感，项目每季度推出IP快闪、全年布局电竞赛事矩阵，目前已累计举办80场活动，预计每年将举办500-600场大、中、小型活动 [13] - 运营需主动发挥引导作用，助力合作商户推进IP内容迭代更新，并精准捕捉各IP实时热点，通过联合策划主题活动让IP价值持续释放 [16] - 未来计划每季度推出大型ACGN主题展或快闪，形成长期稳定的IP首秀平台；全年构建多层次电竞赛事矩阵；并与周边项目联动，拓展户外潮流消费新场景 [16] 行业洞察与发展趋势 - 次元商业本质是情感驱动与圈层文化的深度融合，年轻消费者通过购买周边、参与活动，在特定圈层中实现情感寄托与社交认同 [17] - 行业产业链涵盖内容创作、产品开发、销售渠道与体验服务，各环节相互协作，共同构建完整商业生态 [17] - 未来趋势包括VR、AR、区块链等技术应用以提升体验感，以及次元消费与文旅、教育、体育等领域的深度融合，以拓展消费场景 [19]