香港不动产市场核心观点 - 香港私宅市场已筑底企稳，预计未来两到三年处于量价双升的景气周期，房价或实现双位数的年化增长 [2] - 写字楼市场供需关系尚待调整，但中环等核心区域已有边际修复机会；零售物业将实现平稳的结构性温和复苏 [2] - 现阶段“私宅开发商”的超额投资机遇整体大于“持有型开发商” [2] 香港私宅市场回顾 - 市场于2025年筑底回升，一二手总成交量在2024年“撤辣”与美联储降息后，以20-40%的同比增速稳步修复 [4] - 截至2026年1月末，12个月移动总成交量较周期低点（2024年第一季度末）已累计上涨70%，其中一手私宅成交量提升98% [4] - 私宅价格在2024年9月逐步止跌，于2025年7月开启持续性修复，2026年1月环比涨幅+2.5%（同比+7.3%），创通关以来单月最大涨幅 [4] - 市场修复原因可总结为“限供给、提能力、引需求” [5] - **供给方面**：政府主动收紧地根，2024-25与2025-26两个财年一手私宅累计净吸纳量接近1.6万套，实际供应量（两年年均1.15万套）低于长远计划目标（1.32万套/年） [6] - 一手私宅库存在2024年第三季度末达峰回落，截至2025年末累计下降14%至8.44万套，去化周期回落至4.5年以下 [6] - **需求方面**：1) 价格下跌降低购房门槛，本轮下行期私宅价格最大回撤为30.4%（香港岛内33.5%） [6]；2) 按揭利率下行，2025年12月新批房贷平均利率较周期高点下降92个基点至3.25% [6]；3) 交易印花税“减辣”及“撤辣”，400万港元以下住宅仅收100港元印花税，低价二手私宅成交量贡献约五成交易量 [6] - **开放政策引入需求**：高端人才通行证等计划带动人才引进类签证数量自2023年起大幅上升至约11万人/年（2020-2022年不足3万人/年） [8] - 新资本投资者入境计划住宅成交金额门槛由5000万降至3000万港元 [8] - 香港高校非本地本科生生源上限提升，预计到2027/28学年“八大”的非本地生源至少增长3.5万人，将推升大学周边私宅租赁需求 [8] - 二手私宅内地买家占比从2022年以来逐步走高，2025年四季度以来一手项目内地买家占比基本在30%-50% [8] 香港私宅市场展望 - 预计2026-2027年一手私宅成交量维持高位，同比增速分别为+14%和+7% [26] - 预计房价在未来两到三年中实现双位数年化涨幅，新房库存去化周期有望保持在中枢水位之下 [27] - 支持周期筑底的三大因素（有限宅地供给、宽松流动性、开放政策）具有较好的延续性 [26] 香港写字楼市场 - 市场经历下行，写字楼租金指数自2019年6月高点累计下跌21%（截至2025年12月），空置率由2019年初的3.5%上行至2025年底的17.5% [34] - 2025年需求回暖，甲级写字楼净吸纳量达16-20万平方米，创2019年以来新高；其中下半年净吸纳量超过15万平方米 [35] - 中环地区复苏明显，2025年第四季度净吸纳量达2.2-2.7万平方米，租金环比增长3.7%，为2016年第二季度以来最大季度涨幅 [35] - 新增供给已过峰，但存量规模仍需时间消化，截至2024年底空置写字楼达217万平方米（其中甲级153万平方米） [41] - 预计2026年甲级写字楼新增供应量为12-14万平方米，2027年为15-19万平方米 [41] - 中环等核心区域因金融、科技行业需求偏好，相较全港整体或更早企稳复苏 [43] 香港零售物业市场 - 社会零售总额在2023-24年仅回归至2018年水平的八成左右，零售物业租金指数自2019年高点累计下行约两成 [50] - 主要影响因素包括：1) 大陆消费者回流，游客购物占社零总额比例从高峰期三至四成降至2025年的13.6% [54]；2) 香港本地线上分流，2023年整体线上零售额达848亿港元 [54]；3) 港人北上消费分流，估计占香港居民境内外消费总额的3%-5% [63] - 2025年以来，随经济复苏及访港游客增长，社零总额同比增速自5月起转正，核心区零售物业表现积极 [64] - 展望2026年，预计市场将延续结构性温和复苏，面向高端市场和到港游客的核心区域及重点项目有望实现温和增长 [64] 重点港房基本面与投资建议 - 主流港资房企可大致分为以持有经营业务为主和以地产开发为主两类 [71] - **私宅开发商**：建议关注估值折价空间充裕、历史储备足且香港私宅开发敞口占比较高、边际投资拿地积极的开发商 [3] - **持有型开发商**：此类公司估值大致处于合理区间，后续投资以获取绝对收益型机会为主，包括利润增长与股息收益 [3] - 报告梳理了10余家重点公司的业务结构，例如信和置业香港房开收入占比62%，新鸿基地产占比29%，恒隆地产占比13%等 [71]