香港楼市整体表现与内地买家作用 - 2025年香港楼市呈现量价齐升的重要转折，内地买家购入香港住宅总金额达1380亿港元，创历史新高 [1] - 内地买家带动成交量同比增长14.1%至1.39万宗，主要受楼市“撤辣”及人才引进计划推动 [1] - 自2025年3月以来香港住宅价格已反弹超过4%，预计到2026年底房价将再反弹约5% [3] 内地买家行为特征与偏好 - 内地买家更倾向购买一手物业，近六成资金流向新房物业 [1] - 高总价物业尤其受青睐，5000万港元以上的一手豪宅中，内地客户占比近70%，且呈现“价格越高、比例越大”的趋势 [2] - 部分内地客户选择全款买房后出租，中介机构为服务内地客户专门招聘精通普通话的同事并组建专业团队 [1] 豪宅市场前景与驱动因素 - 2026年有望继续成为香港的“超级豪宅年”，一手豪宅成交量预计环比增加50%，二手豪宅成交量预计将出现60%的涨幅 [2] - 豪宅市场需求受多重因素支撑：具备稀缺与高保值特性成为资金避险选择；人才计划带动以教育及居住为目的的高端需求；活跃的IPO市场使豪宅更受新上市公司及高净值人士青睐 [2] - 天瀧、澐璟、BLUE COAST II等项目吸引了大量来自内地客户的资金 [2] 市场复苏的支撑因素与未来预期 - 股市财富效应、被压抑需求释放、按息预计下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固及金融产业复苏等多重因素支持香港住宅市场持续复苏 [3] - 市场预期2026年政策利好延续，内地买家注册量及金额有望再破纪录 [3] - 在教育、投资及居住需求三重驱动下，香港高端住宅市场将持续受益于跨境资金流入 [3] 商业地产与相关行业动态 - 阿里巴巴、京东等内地互联网巨头在2024年斥资超百亿港元，密集购入香港核心区写字楼 [2] - 随着香港招商和人才引进政策不断优化，来港开展业务的内地科技企业越来越多 [2] - 中介机构指出，通勤便利性影响居住体验和流动性，而九龙观塘、新界元朗等区域可关注租金回报率，但需注意香港物业费明显高于内地对租金收益的影响 [1]

香港楼市2025年表现及内地买家影响 - 2025年香港楼市呈现量价齐升的重要转折 内地买家购入住宅总金额达1380亿港元创历史新高 成交量同比增14.1%至1.39万宗 [1] - 楼市“撤辣”及人才引进计划是推动内地买家置业需求的主要动力 [1] - 内地买家更倾向购买一手物业 近六成资金流向新房 [1] 内地买家行为特征与市场偏好 - 内地买家包括专才及高净值人群 将香港视为资产配置及教育资源中心 [1] - 部分内地客户选择全款购房后出租 有大型地产中介组建专业团队联动带客赴港买房 [1] - 内地客户尤其青睐高总价物业 在5000万港元以上的一手豪宅中占比近70% 且呈现价格越高比例越大的趋势 [4] - 具体如天瀧、澐璟、BLUE COAST II等项目吸引了大量内地客户资金 [4] 豪宅市场前景与驱动因素 - 2026年有望成为香港的“超级豪宅年” 一手豪宅成交量预计环比增加50% 二手豪宅成交量预计将出现60%的涨幅 [4] - 豪宅市场需求受多重因素支撑 具备稀缺与高保值特性的豪宅成为资金避险选择 内地买家是主要力量 [4] - 香港各项人才计划吸引专才与家庭定居 直接带动以教育及居住为目的的高端住宅需求 [4] - 香港IPO市场持续活跃且集资额位居全球前列 作为“身份象征”的豪宅预计更受新上市公司及高净值人士青睐 [4] 住宅市场整体展望与价格预测 - 自2025年3月以来香港住宅价格已反弹超过4% 预计到2026年底房价将再反弹约5% [5] - 市场复苏受多重因素支持 包括股市韧性产生的财富效应、被压抑需求释放、按息预计下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固以及金融产业复苏 [5] - 市场预期2026年政策利好延续 内地买家注册量及金额有望再破纪录 [5] - 在教育、投资及居住需求三重驱动下 香港高端住宅市场将持续受益于跨境资金流入 [5] 非住宅物业市场动态 - 除住宅外 阿里巴巴、京东等内地互联网巨头在2024年斥资超百亿港元密集购入香港核心区写字楼 [5] - 随着香港招商和人才引进政策优化 来港开展业务的内地科技企业越来越多 [5] 投资考量与区域关注 - 对于租房投资 通勤便利性影响居住体验和未来流动性 [4] - 若考虑租金回报率 可关注九龙观塘、新界元朗等区域 但需注意香港物业费明显高于内地对租金收益的影响 [4]

香港楼市2025年表现与内地买家影响 - 2025年香港楼市呈现“量价齐升”的重要转折，内地买家购入香港住宅总金额达1380亿港元，创历史新高 [1] - 在“撤辣”及人才引进计划推动下，内地买家相关成交量同比增长14.1%至1.39万宗 [1] - 内地买家更倾向购买一手物业，近六成资金流向新房 [1] 内地买家行为特征与市场趋势 - 内地买家青睐高总价物业，在5000万港元以上的一手豪宅中，内地客户占比近70%，且呈现“价格越高、比例越大”的趋势 [2] - 具体如天瀧、澐璟、BLUE COAST II等项目吸引了大量内地资金 [2] - 有房产中介反映，部分内地客户选择全款买房后出租，且中介机构已组建专业团队联动带客赴港买房 [1] 豪宅市场前景与驱动因素 - 2026年有望成为香港“超级豪宅年”，一手豪宅成交量预计环比增加50%，二手豪宅成交量预计将出现60%的涨幅 [2] - 豪宅市场需求受多重因素支撑：具备稀缺与高保值特性成为资金避险选择；人才计划带动以教育及居住为目的的高端需求；活跃的IPO市场使豪宅更受新上市公司及高净值人士青睐 [2][3] - 市场预期2026年政策利好延续，内地买家注册量及金额有望再破纪录 [3] 整体住宅市场复苏与价格展望 - 自2025年3月以来，香港住宅价格已反弹超过4%，预计到2026年底房价将再反弹约5% [3] - 复苏受多重因素支持：股市韧性产生的财富效应、被压抑需求释放、按息预计下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固以及金融产业复苏 [3] - 在教育、投资及居住需求三重驱动下，香港高端住宅市场将持续受益于跨境资金流入 [3] 商业地产与相关行业动态 - 除住宅外，阿里巴巴、京东等内地互联网巨头在2024年斥资超百亿港元，密集购入香港核心区写字楼 [3] - 随着香港招商和人才引进政策优化，来港开展业务的内地科技企业越来越多 [3]

住宅市场 - 2025年截至10月住宅楼价累计上升约1.8% [1] - 预计2025年全年住宅成交量有望达约62,000宗 [1] - 预期2026年住宅楼价升幅将在5%以内 [1] - 2025年市场受惠于低息环境及股市财富效应 带动楼价止跌回升 [1] - 预计2026年成交量与2025年相若 将为楼价提供支持 [1] 写字楼市场 - 2025年第四季净吸纳量录得约98.4万方呎 带动全年吸纳量升至约160万方呎 创7年新高 [1] - 银行及金融业持续成为新租赁需求主要动力 [1] - 2025年第四季中区租金按季上升约1.9% 整体写字楼租金按季上升约0.4% [1] - 展望2026年 整体写字楼租金预计将在下跌约1%至上升约1%之间窄幅波动 [1] 零售市场 - 随着访港旅客人数回升 2025年第四季零售销售气氛有所改善 [2] - 中环录得多宗新租赁成交 主要来自银行、金融及高档护肤品牌 [2] - 2025年第四季整体零售物业空置率下降至约5.9% [2] - 预期2026年上半年整体零售租金可望上升约2至3% [2] 物流物业市场 - 物流物业市场持续受压 租赁需求偏弱 [2] - 2025年第四季优质仓库空置率升至约11.2% 为疫情后新高 [2] - 2025年第四季物流物业租金按季下跌约3.4% [2] - 预料2026年整体物流物业租金将下调约7% [2] 资本市场 - 随着利率回落及资产价格吸引 2025年第四季投资气氛明显改善 [2] - 2025年第四季单宗超过1亿港元的物业成交总额升至约191亿港元 按季大增约115% [2] - 2025年第四季写字楼物业占季度总成交量约87% [2] - 展望2026年 全年物业投资成交金额预计约400亿港元 [2]

香港住宅市场量价回升 - 2025年前11个月香港一二手私宅成交总量54669宗，同比增长17.0%，2025年全年有望超过6万宗，达到近13年以来仅次于2021年的第二高水平 [1][2] - 2025年3-5月香港二手住宅价格完成筑底，5月底低点至今房价已回升6.2%，12月中旬房价较2024年年底增长4.3%，2025年全年二手住宅价格有望增长4.5% [1][2] - 2025年3月住宅成交放量以来，500万港元以上的高总价段房源成交占比出现自2022年以来的首次反弹，同时中小型住宅单位价格涨幅大于大型单位，反映出投资性需求提升 [2] 住宅市场回升的驱动因素 - 美联储降息背景下资产配置需求提升是主因，具体包括平抑汇率影响、美元信用衰退下的资金回流、港股上行带来的财富效应 [7] - 其他支撑因素包括积极的人才引入政策、留学生数量增长带来的住房需求、住宅租售比提升、港府克制的新增供应、全面撤辣带动内地买家热情、香港本地居民稳固的基本盘 [7] - 预期香港住宅量价增长势头将持续，预计2026年香港私宅成交总量将增长7.9%至6.5万套，二手住宅价格将提升4.0% [1][7] 香港商办市场结构性变化 - 香港写字楼租金仍处下降趋势，空置率维持在17%左右高位，未来一年新增供应量较多背景下租金和出租率压力仍将持续 [14] - 内资企业加强在港业务布局，推升了2025年写字楼成交热度，例如阿里巴巴&蚂蚁集团以72.0亿港元购入港岛壹号中心最顶13层，京东以35.0亿港元购入中国建设银行大厦50%权益 [14][18] - 改造为学生公寓成为香港写字楼应对较高空置率的新思路 [14] 香港零售物业市场 - 在港人北上次数增长、网购占比提升背景下，香港零售物业整体租金与出租率承压，2025年前10月香港零售物业租金水平下降4.0% [14][19] - 在入境旅客增长、零售业销货价值同比增幅扩大的带动下，香港核心区域的零售物业出租情况出现结构性改善 [14]

核心观点 - 香港楼市在2025年第四季度迎来重要转折，市场成交显著回暖，机构对2026年房价走势持积极预期，主要驱动因素包括减息周期、租购倒挂、政策放宽以及内地与本地资金入市 [1][7][11] 市场成交与价格表现 - 2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年峰值 [1] - 2025年1—11月整体楼宇买卖登记量达7.17万套，预计全年将达7.8万套，较2024年增长15%，有望创2021年以来新高 [7] - 一手住宅连续9个月成交破1500套，二手住宅连续8个月成交破3000宗，为近年罕见活跃水平 [7] - 2025年前11个月，5000万港元以上一手豪宅成交521套，同比上升11.8%；5000万港元以上二手豪宅成交248套，同比大涨34.1% [5] 机构对后市的预测 - 中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%，二手住宅成交量或大增三成至5万宗 [1][11] - 仲量联行香港主席曾焕平预期2026年中小型住宅价格将上升约5% [1][11] - 利嘉阁总裁廖伟强认为整体楼价将升7%，豪宅涨幅可达8% [11] - 花旗集团大中华经济师雷智颜预期2026年香港住宅价格增长3% [11] - 摩根大通预计到2026年底，香港楼价将反弹约5% [11] 驱动因素：政策、利率与租金 - 2024年2月28日起香港全面撤销住宅物业需求管理措施（“撤辣”），内地买家入市成本显著减少 [6] - 香港进入减息周期，房贷利率已降至3.25厘，出现“供平过租”（月供低于租金）现象，吸引租客转租为买 [2][10] - 租金已连续上升3年，2025年前11个月累升4.84%，高租金回报吸引投资客入市 [2] - 西半山邻近香港大学的区域呎租高达90—100港元，租金回报率达4厘（年化4%） [6] 资金动向：企业与高净值买家 - 2025年第四季度，阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼 [3] - 2025年12月，京东集团以约35亿港元购入中环中国建设银行大厦半数权益 [3] - 内地互联网巨头百亿港元级交易打破了外资与本地家族对核心商办资产的主导格局 [4] - 地产界名人积极购入物业：鹰君集团主席罗嘉瑞家族购入至少29个住宅及1个写字楼，涉资近6.78亿港元；中原集团创始人施永青旗下基金购入6个单位，涉资超9300万港元；利希慎家族单月动用1.52亿港元购入4套住宅及2个车位 [5] 内地买家需求 - 2025年前11个月，以普通话拼音登记的买家在香港楼市共成交1.255万宗，涉及总金额1256亿港元，超越2024年全年1.1631万宗纪录，创1995年有统计以来新高 [6] - 内地买家已成为香港住宅市场的重要增量，原因包括印花税门槛放宽、租金回报高企以及香港大学非本地生学额上限由20%提高至40%带来的租赁需求 [6] 宏观与金融背景 - 香港金融市场回暖，截至2025年9月底本港银行的存款总额达19.14万亿元 [5] - 2025年前11个月，港交所首次公开招股集资额为2594亿元，按年升近2.3倍，吸引高净值资金流入 [5] - 摩根大通指出，股市财富效应、被压抑需求释放、按息下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固及金融产业复苏等多重因素支持住宅市场持续复苏 [11] 市场供应 - 香港发展局公布的2025/26财政年度卖地计划显示，该年度计划推出8幅住宅地块，供应端整体较为谨慎 [9]

市场整体表现 - 2025年第三季度香港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创2018年第三季度以来最高纪录 [3] - 所有主要商业区净吸纳量自2015年第二季度以来首次全部录得正值 [3] - 整体甲级写字楼空置率连续两个季度改善，截至9月底为17.1%，按季回落0.3个百分点，创2018年第三季度以来最大季度降幅 [3] - 2025年年初至第三季度新租赁总面积达330万平方呎，与2019年同期水平基本持平 [5] 市场复苏驱动力 - 租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，其整合与升级办公空间的洽谈步伐加快 [5] - 金融板块活跃带动律师行、会计师事务所等专业服务领域的租赁需求 [5] - 截至10月21日，当年已有超70家公司在港交所上市，募资总额超1893亿港元，港股一级市场股权融资总额达4375.9亿港元，同比暴增260.41% [6] - 持有香港证监会牌照的金融从业人士数量较2024年9月增加4.4% [6] 市场表现分化 - 核心地段甲级写字楼是复苏最大赢家，中环第三季度净吸纳量高达13.8万平方呎，创十年来最高季度纪录，空置率下跌0.8个百分点 [8] - 中环租金仅微跌0.3%，远好于整体市场0.8%的跌幅，其中超甲级写字楼租金更按季微升0.6% [8][9] - 非核心区表现疲弱，九龙东空置率高达23.7%，湾仔/铜锣湾空置率从上季度11.7%跳升至14.6%，港岛东租金跌幅达3.2% [8] - 中环本季新租赁面积约占整体30%，新增需求主要来自对冲基金及财富管理公司 [9] 新需求力量与投资动态 - 内地企业成为香港写字楼市场新力量，阿里巴巴与蚂蚁集团斥资72亿港元购置铜锣湾港岛一号中心13层写字楼 [1][11] - 在高端灵活办公空间服务商的客户构成中，内地企业已占据半壁江山，主要集中在金融与科技创新行业 [11] - 投资者在写字楼买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平，主因是银行对抵押贷款态度审慎及高利率环境下租金回报率吸引力不足 [12][13] - 当前香港整体写字楼租金回报率约为4%，略低于当时约4.08%的美国10年期国债利率 [13] 供应与租金前景 - 写字楼租金相较于2019年第一、二季度高位已下跌43% [5] - 当前写字楼市场整体待租率约为19%，核心问题在于整体供应量过大，特别是当年新增总量达330万平方呎 [13] - 预计写字楼出租率于2027-2028年会稳步上升，但租金或继续下跌，到2026年底才可能见底回稳 [11] - 市场成交的真正复苏仍需依赖投资者入场，仅靠自用买家难以推动整体市场回暖 [11]

财务表现与股息政策 - 全年每股盈利持平 派息率维持50%水平 股息率达4.1% [1] - 净负债率由2025上半财年17.8%降至全年15.1% [1] - 融资成本由去年同期4.4%降至3.7% 受益于人民币及港元浮动利率债务配置优化 [1] 业务运营与销售目标 - 本地物业发展全年合约销售额达423亿元 较去年同期256亿元增长65% [1] - 集团设定2026财年合约销售目标为300亿港元 [1] - 预计2026财年将录得超过300亿元未入账销售 利润率水平保持稳定 [1] 资产与投资物业前景 - 管理层对香港写字楼及零售市场前景持建设性看法 尽管续租租金录得负增长 [1] - 2026至2027财年九龙高铁站上盖IGC及上海徐家汇中心(ITC)投资物业收入将显著提升 [1] - 摩根士丹利给予目标价102.3港元 相当于每股资产净值折让50% [1] 资本管理策略 - 公司目前不考虑回购股份或设立C-REIT [1] - 评级维持"增持" 估值采用综合方式计算 [1]

住宅市场表现 - 香港住宅市场6月总成交量环比增长17% 主要受一手住宅销售大增28%推动 第二季住宅交易较第一季增加37% [1] - 住宅楼价持续承压 截至5月年初至今下跌0.9% 同比下跌6.2% 买家对1200-1500万港元住宅兴趣最大 [1] - 第二季豪宅市场录得54宗金额超7800万港元成交 环比上升29% 黄竹坑及马鞍山为新盘成交最活跃地区 [1] - 豪宅租赁市场表现向好 5月租金环比上升0.7% 年初至今增加1.4% 非本地专业人士和学生需求为主要推动力 [1] - 非金融部门外籍人士数量增加 年轻专业人士租赁活动上升 特别从英国和新加坡来港寻求工作机会人士 [1] - 预计今年一般住宅楼价下跌最多3% 豪宅和一般住宅租金上升3%至5% 住宅销售可能复苏但二手楼价持续低迷 [1] 写字楼市场动态 - 甲级写字楼市场动力改善 对冲基金为主要租户 美资投资管理公司Jane Street租用中环新海滨3号22.3万方呎楼面 [2] - 为中企提供IPO服务的律师事务所可能成为写字楼需求潜在动力 IPO活动复苏预计推动下半年香港岛租赁需求 [2] - 中环地区3000-5000方呎装修完善写字楼单位因地理优势备受青睐 租户寻找高质素且提供最大折扣的写字楼 [2] - 尖沙咀写字楼租金增长温和 6月环比上升0.7% 租赁需求主要来自保险、金融和专业服务行业 [2] - 九龙东写字楼租赁活动平静 全球贸易不确定性对供应链相关租户构成挑战 整体需求疲弱且供应持续增加 [2] - 业主提供优惠吸引租户 大业主提升设施 小业主提供租金补贴 尖沙咀因租户组合与中环相似预计表现较其他地区理想 [2][3] 零售市场趋势 - 市民收入增加但消费减少 内地游客对奢侈品兴趣减弱 导致零售商放慢扩张计划 业主重新考虑零售策略 [3] - Z世代成为奢侈品消费关键驱动力 更重视品牌价值、可持续性和定价透明度 本地消费模式逐步转变 [3] - 尽管香港旅游业复苏 但零售消费仍未完全恢复至疫情前水平 各行各业均受影响 [3]

住宅市场 - 中小型住宅价格预计2025年下跌5%，豪宅价格预测从下跌5%调整至下跌5%-10%，主要受财困影响商用物业放售及持有豪宅业主的影响 [1] - 住宅租金预计突破历史新高，受非本地专才及学生入境持续增加带动 [1] - 发展商需持续对新盘减价出售以确保去货速度，若HIBOR长期维持2%以下，低利率环境有望促进住宅销售 [1] 写字楼市场 - 2025年上半年写字楼市场气氛好转，核心地段优质写字楼租赁交投和洽商活动持续增加，尤其是中环 [1] - 整体写字楼空置率升至13.6%，但湾仔/铜锣湾及尖沙咀空置率分别降至9.5%及7.9% [1] - 上半年市场录得13.07万平方呎正净吸纳量，主要由中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀等主要地区成交增加推动 [1] - 中环优质商厦租金预计2025年底回稳，租户对地标式商厦兴趣不减，下半年租务活动将有所改进 [2] - 2025年整体写字楼租金仍处于下行周期，预计全年下跌约5% [2] 零售市场 - 截至2025年6月底，核心区街铺空置率维持在10.5%，优质商场空置率上升至10.5%的新高，主要因新供应增加及现有商场新增空置楼面 [2] - 2025年下半年即将竣工的新零售空间约60万平方呎，对优质商场空置率造成上行压力 [2] - 预计2025年核心区街铺及优质商场租金将下降5%至10% [2]