香港不动产市场核心观点 - 香港私宅市场已筑底企稳，预计未来两到三年处于量价双升的景气周期，房价或实现双位数的年化增长 [2] - 写字楼市场供需关系尚待调整，但中环等核心区域已有边际修复机会；零售物业将实现平稳的结构性温和复苏 [2] - 现阶段“私宅开发商”的超额投资机遇整体大于“持有型开发商” [2] 香港私宅市场回顾 - 市场于2025年筑底回升，一二手总成交量在2024年“撤辣”与美联储降息后，以20-40%的同比增速稳步修复 [4] - 截至2026年1月末，12个月移动总成交量较周期低点（2024年第一季度末）已累计上涨70%，其中一手私宅成交量提升98% [4] - 私宅价格在2024年9月逐步止跌，于2025年7月开启持续性修复，2026年1月环比涨幅+2.5%（同比+7.3%），创通关以来单月最大涨幅 [4] - 市场修复原因可总结为“限供给、提能力、引需求” [5] - **供给方面**：政府主动收紧地根，2024-25与2025-26两个财年一手私宅累计净吸纳量接近1.6万套，实际供应量（两年年均1.15万套）低于长远计划目标（1.32万套/年） [6] - 一手私宅库存在2024年第三季度末达峰回落，截至2025年末累计下降14%至8.44万套，去化周期回落至4.5年以下 [6] - **需求方面**：1) 价格下跌降低购房门槛，本轮下行期私宅价格最大回撤为30.4%（香港岛内33.5%） [6]；2) 按揭利率下行，2025年12月新批房贷平均利率较周期高点下降92个基点至3.25% [6]；3) 交易印花税“减辣”及“撤辣”，400万港元以下住宅仅收100港元印花税，低价二手私宅成交量贡献约五成交易量 [6] - **开放政策引入需求**：高端人才通行证等计划带动人才引进类签证数量自2023年起大幅上升至约11万人/年（2020-2022年不足3万人/年） [8] - 新资本投资者入境计划住宅成交金额门槛由5000万降至3000万港元 [8] - 香港高校非本地本科生生源上限提升，预计到2027/28学年“八大”的非本地生源至少增长3.5万人，将推升大学周边私宅租赁需求 [8] - 二手私宅内地买家占比从2022年以来逐步走高，2025年四季度以来一手项目内地买家占比基本在30%-50% [8] 香港私宅市场展望 - 预计2026-2027年一手私宅成交量维持高位，同比增速分别为+14%和+7% [26] - 预计房价在未来两到三年中实现双位数年化涨幅，新房库存去化周期有望保持在中枢水位之下 [27] - 支持周期筑底的三大因素（有限宅地供给、宽松流动性、开放政策）具有较好的延续性 [26] 香港写字楼市场 - 市场经历下行，写字楼租金指数自2019年6月高点累计下跌21%（截至2025年12月），空置率由2019年初的3.5%上行至2025年底的17.5% [34] - 2025年需求回暖，甲级写字楼净吸纳量达16-20万平方米，创2019年以来新高；其中下半年净吸纳量超过15万平方米 [35] - 中环地区复苏明显，2025年第四季度净吸纳量达2.2-2.7万平方米，租金环比增长3.7%，为2016年第二季度以来最大季度涨幅 [35] - 新增供给已过峰，但存量规模仍需时间消化，截至2024年底空置写字楼达217万平方米（其中甲级153万平方米） [41] - 预计2026年甲级写字楼新增供应量为12-14万平方米，2027年为15-19万平方米 [41] - 中环等核心区域因金融、科技行业需求偏好，相较全港整体或更早企稳复苏 [43] 香港零售物业市场 - 社会零售总额在2023-24年仅回归至2018年水平的八成左右，零售物业租金指数自2019年高点累计下行约两成 [50] - 主要影响因素包括：1) 大陆消费者回流，游客购物占社零总额比例从高峰期三至四成降至2025年的13.6% [54]；2) 香港本地线上分流，2023年整体线上零售额达848亿港元 [54]；3) 港人北上消费分流，估计占香港居民境内外消费总额的3%-5% [63] - 2025年以来，随经济复苏及访港游客增长，社零总额同比增速自5月起转正，核心区零售物业表现积极 [64] - 展望2026年，预计市场将延续结构性温和复苏，面向高端市场和到港游客的核心区域及重点项目有望实现温和增长 [64] 重点港房基本面与投资建议 - 主流港资房企可大致分为以持有经营业务为主和以地产开发为主两类 [71] - **私宅开发商**：建议关注估值折价空间充裕、历史储备足且香港私宅开发敞口占比较高、边际投资拿地积极的开发商 [3] - **持有型开发商**：此类公司估值大致处于合理区间，后续投资以获取绝对收益型机会为主，包括利润增长与股息收益 [3] - 报告梳理了10余家重点公司的业务结构，例如信和置业香港房开收入占比62%，新鸿基地产占比29%，恒隆地产占比13%等 [71]

香港房地产市场展望 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%大幅上调至12% [1][3] - 上调预测主要基于政府签证及移民政策将带动需求 以及2024财年初“撤辣”后交易成本大为降低可能刺激投资需求 [1][3] - 预计2023至2025年间租金累计增长约两成 加上按揭利率下降 或促使更多人“转租为买” [1][3] - 预计未来政府政策将继续支持人口 收入增长及住屋可负担能力 [1][3] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃 预计今年核心中环区写字楼租金将同比上升3% 其他地区租金则大致持平 [1][3] - 对零售市场前景较为审慎 预计租金仅温和增长2% 因面临港人外游及网购的持续竞争 [1][3] 地产股评级调整：获上调评级的公司 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至39港元 [1][3] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至14.6港元 [1][3] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级 目标价大幅升至159港元 [1][3] - 上述三家公司单位库存合计占市场整体约36% 并有不同新项目正在推进 [1][3] 地产股评级调整：遭下调评级的公司 - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性” 目标价升至53港元 因其对香港物业市场敞口较小 [1][3] - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售” 目标价降至28港元 [2][4] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性” 目标价降至41.3港元 [2][4] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售” 目标价升至36.1港元 [2][4] - 九龙仓置业与领展房产基金遭降级主因是对零售业敞口较大 且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2][4]

香港房地产市场前景与预测 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%调高至12% 驱动因素包括港府推出的签证及移民政策将带动楼市需求 租金强劲增长 以及按揭利率下降或令更多人“转租为买” [1] - 高盛预期今年核心中环区写字楼租金将上升3% 主要受惠于资本市场活跃 其他地区写字楼租金则大致持平 [1] - 对零售市场前景较审慎 预计租金温和增长2% 因来自港人外游及网购的竞争持续 [1] 香港地产公司评级与目标价调整 - 高盛调高恒基地产评级至“买入” 目标价调高至39港元 [1] - 高盛调高信和置业评级至“买入” 目标价调高至14.6港元 [1] - 高盛维持新鸿基地产“买入”评级 目标价升至159港元 [1] - 高盛将长实集团评级由“买入”降至“中性” 但上调目标价至53港元 [1] 公司业务分析与投资逻辑 - 恒基地产 信和置业及新鸿基地产的单位库存合计占市场整体约36% 并有新项目推进 最能受惠于香港楼价复苏 [1] - 长实集团本地物业项目有限 其英国酒吧业务面对成本压力及消费者习惯转变 [1]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告的核心观点 - 香港住宅市场拐点已现，复苏趋势明确，2026年有望延续量价齐升态势，主要港资房企估值处于历史低位，具备修复空间，其中香港开发业务及土地储备占比较高的公司更具估值弹性[1][3] 根据相关目录分别进行总结 1 香港房地产市场复盘：住宅市场筑底迎新局，商业地产当前仍承压 - **住宅成交量稳价升**：2025年香港新房成交量达2.05万套，已接近2019年周期峰值2.11万套水平，较2022年周期底部增长99.1%[8]；2025年二手房成交量达4.22万套，创2022年以来新高，较周期底部增长31.1%[8] - **住宅价格企稳回升**：香港私人住宅售价指数在2025年3月筑底，自周期高点回撤28.4%，随后持续回升，至2025年11月累计增长4.4%[14] - **库存去化周期大幅压降**：截至2025年9月，香港新房广义库存去化周期从2023年9月的125个月大幅缩减至61个月，已开工及竣工未售库存去化周期从101个月降至53个月[16] - **零售物业租金仍处调整**：截至2025年11月，香港零售物业租金指数较2019年7月峰值下滑24.0%，但租金同比降幅已从2025年1月的7.6%收窄至11月的4.8%[19][21] - **零售物业空置率区域分化**：2024年香港零售物业整体空置率达11.8%，但核心区域如中环、尖沙咀、旺角空置率在2025年底同比分别下降4.3、1.1、2.3个百分点[23] - **写字楼市场承压且分化**：截至2025年11月，香港写字楼租金指数较2019年6月峰值下滑21.1%，空置率在2024年达16.3%；区域市场分化明显，2025年1-11月中环核心区租金累计增长0.4%至990港元/平方米/月，其空置率在2025年第四季度同比下降2.5个百分点至14.8%[25][26] 2 香港房地产市场展望：住宅市场量价齐升，商业地产蓄势回暖 - **利率下行驱动复苏**：香港房贷利率自2024年9月进入下行区间，截至2025年12月H按封顶利率降至3.3%；预计2026年美联储降息趋势延续，将带动香港利率保持低位，支撑房地产市场回暖[34][37] - **“供平过租”比例提升刺激需求**：截至2025年11月，香港40平方米以下私人住宅租金回报率达3.6%，已超过H按封顶利率；随着利率进一步下行，预计2026年超80%的住宅有望实现“供平过租”，从而带动购房需求[39][40] - **人才政策创造潜在需求**：2022-2024年，香港通过高才通计划、优才计划等主要人才政策签发的签证/入境许可证合计超25万份；同时，非本地学生招生上限提升，未来来港及留港人才有望逐步转化为购房需求[44] - **供给端收缩支撑市场**：近年来香港政府供地克制，2017-2019年平均年出让土地面积16.3万平方米，2023年至2025年11月合计仅出让16宗土地，面积13.6万平方米；未来潜在私人住宅供应规模大幅收缩，2025年远期私人住宅供应仅2.4万套，较2014年的11.6万套下降近八成[51][52] - **市场复苏伴随结构分化**：2025年，九龙区域二手房成交量同比增20.3%，较2021年峰值仅下滑9.2%，复苏最快；房价方面，截至2025年11月，九龙CCL指数较年初上涨7.3%，涨幅领先；九龙因人口密度高（4.8万人/平方公里）、交通便利、楼龄结构相对合理（30年以下房屋占比16%）、待售尾货库存同比降幅达18.1%等因素，有望成为本轮周期的阿尔法区域[57][59][60][62] - **零售商业市场有望回暖**：2025年5月以来香港零售业销货价值同比持续正增长，入境旅客人次稳步增长；2025年第三季度，九龙及新界零售商业租金同比降幅分别收窄至1.4%和2.7%，后续租金端有望逐步回升[65] 3 香港房地产市场持续复苏，哪些房企更具估值弹性？ - **港资房企估值与市场基本面联动**：主要港资房企（如新鸿基地产、恒基地产等）的PB估值走势与香港住宅成交量、价格及零售租金水平变化相近，预计随市场持续复苏，估值有望进一步提升[72] - **当前估值处于历史低位**：主要港资房企当前PB估值处于历史估值分位数的平均值仅为34.6%，其中恒隆地产、新鸿基地产、希慎兴业、恒基地产的分位数较低，分别为16.5%、23.3%、27.8%、33.0%[81] - **高股息提供价值支撑**：主要港资房企普遍有较高分红率，如信和置业、太古地产、恒基地产、恒隆地产以核心归母净利润计算的分红率分别为99.1%、98.6%、89.2%、80.1%；恒基地产、嘉里建设、恒隆地产、希慎兴业的股息率较高，分别为6.0%、5.9%、5.4%、5.1%[86] - **开发业务占比高的房企弹性更大**：开发业务受周期影响更明显，销售更具弹性；嘉里建设、新鸿基地产、恒基地产、信和置业的开发业务收入占比相对较高，分别为65%、43%、42%、36%[89][92] - **销售龙头与土储优势**：2025年香港销售额前三房企为新鸿基地产（345.9亿港元，同比-20.9%）、恒基地产（226.7亿港元，同比+61.2%）、信和置业（163.1亿港元，同比+45.8%）[94]；土储方面，恒基地产在香港的绝对规模和相对占比均较高，新鸿基地产香港土储绝对规模领先，信和置业香港土储占总土储比例较高[94] 4 投资建议 - 香港住宅市场复苏趋势明确，2026年有望延续量价齐升，主要港资房企估值有望提升，低估值与高股息提供支撑，建议关注香港开发业务占比高且土储丰厚的公司，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业[3][99]

香港楼市2025年表现与内地买家影响 - 2025年香港楼市呈现“量价齐升”的重要转折，内地买家购入香港住宅总金额达1380亿港元，创历史新高 [1] - 在“撤辣”及人才引进计划推动下，内地买家相关成交量同比增长14.1%至1.39万宗 [1] - 内地买家更倾向购买一手物业，近六成资金流向新房 [1] 内地买家行为特征与市场趋势 - 内地买家青睐高总价物业，在5000万港元以上的一手豪宅中，内地客户占比近70%，且呈现“价格越高、比例越大”的趋势 [2] - 具体如天瀧、澐璟、BLUE COAST II等项目吸引了大量内地资金 [2] - 有房产中介反映，部分内地客户选择全款买房后出租，且中介机构已组建专业团队联动带客赴港买房 [1] 豪宅市场前景与驱动因素 - 2026年有望成为香港“超级豪宅年”，一手豪宅成交量预计环比增加50%，二手豪宅成交量预计将出现60%的涨幅 [2] - 豪宅市场需求受多重因素支撑：具备稀缺与高保值特性成为资金避险选择；人才计划带动以教育及居住为目的的高端需求；活跃的IPO市场使豪宅更受新上市公司及高净值人士青睐 [2][3] - 市场预期2026年政策利好延续，内地买家注册量及金额有望再破纪录 [3] 整体住宅市场复苏与价格展望 - 自2025年3月以来，香港住宅价格已反弹超过4%，预计到2026年底房价将再反弹约5% [3] - 复苏受多重因素支持：股市韧性产生的财富效应、被压抑需求释放、按息预计下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固以及金融产业复苏 [3] - 在教育、投资及居住需求三重驱动下，香港高端住宅市场将持续受益于跨境资金流入 [3] 商业地产与相关行业动态 - 除住宅外，阿里巴巴、京东等内地互联网巨头在2024年斥资超百亿港元，密集购入香港核心区写字楼 [3] - 随着香港招商和人才引进政策优化，来港开展业务的内地科技企业越来越多 [3]

住宅市场 - 2025年截至10月住宅楼价累计上升约1.8% [1] - 预计2025年全年住宅成交量有望达约62,000宗 [1] - 预期2026年住宅楼价升幅将在5%以内 [1] - 2025年市场受惠于低息环境及股市财富效应 带动楼价止跌回升 [1] - 预计2026年成交量与2025年相若 将为楼价提供支持 [1] 写字楼市场 - 2025年第四季净吸纳量录得约98.4万方呎 带动全年吸纳量升至约160万方呎 创7年新高 [1] - 银行及金融业持续成为新租赁需求主要动力 [1] - 2025年第四季中区租金按季上升约1.9% 整体写字楼租金按季上升约0.4% [1] - 展望2026年 整体写字楼租金预计将在下跌约1%至上升约1%之间窄幅波动 [1] 零售市场 - 随着访港旅客人数回升 2025年第四季零售销售气氛有所改善 [2] - 中环录得多宗新租赁成交 主要来自银行、金融及高档护肤品牌 [2] - 2025年第四季整体零售物业空置率下降至约5.9% [2] - 预期2026年上半年整体零售租金可望上升约2至3% [2] 物流物业市场 - 物流物业市场持续受压 租赁需求偏弱 [2] - 2025年第四季优质仓库空置率升至约11.2% 为疫情后新高 [2] - 2025年第四季物流物业租金按季下跌约3.4% [2] - 预料2026年整体物流物业租金将下调约7% [2] 资本市场 - 随着利率回落及资产价格吸引 2025年第四季投资气氛明显改善 [2] - 2025年第四季单宗超过1亿港元的物业成交总额升至约191亿港元 按季大增约115% [2] - 2025年第四季写字楼物业占季度总成交量约87% [2] - 展望2026年 全年物业投资成交金额预计约400亿港元 [2]

香港住宅市场量价回升 - 2025年前11个月香港一二手私宅成交总量54669宗，同比增长17.0%，2025年全年有望超过6万宗，达到近13年以来仅次于2021年的第二高水平 [1][2] - 2025年3-5月香港二手住宅价格完成筑底，5月底低点至今房价已回升6.2%，12月中旬房价较2024年年底增长4.3%，2025年全年二手住宅价格有望增长4.5% [1][2] - 2025年3月住宅成交放量以来，500万港元以上的高总价段房源成交占比出现自2022年以来的首次反弹，同时中小型住宅单位价格涨幅大于大型单位，反映出投资性需求提升 [2] 住宅市场回升的驱动因素 - 美联储降息背景下资产配置需求提升是主因，具体包括平抑汇率影响、美元信用衰退下的资金回流、港股上行带来的财富效应 [7] - 其他支撑因素包括积极的人才引入政策、留学生数量增长带来的住房需求、住宅租售比提升、港府克制的新增供应、全面撤辣带动内地买家热情、香港本地居民稳固的基本盘 [7] - 预期香港住宅量价增长势头将持续，预计2026年香港私宅成交总量将增长7.9%至6.5万套，二手住宅价格将提升4.0% [1][7] 香港商办市场结构性变化 - 香港写字楼租金仍处下降趋势，空置率维持在17%左右高位，未来一年新增供应量较多背景下租金和出租率压力仍将持续 [14] - 内资企业加强在港业务布局，推升了2025年写字楼成交热度，例如阿里巴巴&蚂蚁集团以72.0亿港元购入港岛壹号中心最顶13层，京东以35.0亿港元购入中国建设银行大厦50%权益 [14][18] - 改造为学生公寓成为香港写字楼应对较高空置率的新思路 [14] 香港零售物业市场 - 在港人北上次数增长、网购占比提升背景下，香港零售物业整体租金与出租率承压，2025年前10月香港零售物业租金水平下降4.0% [14][19] - 在入境旅客增长、零售业销货价值同比增幅扩大的带动下，香港核心区域的零售物业出租情况出现结构性改善 [14]

核心观点 - 香港楼市在2025年第四季度迎来重要转折，市场成交显著回暖，机构对2026年房价走势持积极预期，主要驱动因素包括减息周期、租购倒挂、政策放宽以及内地与本地资金入市 [1][7][11] 市场成交与价格表现 - 2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年峰值 [1] - 2025年1—11月整体楼宇买卖登记量达7.17万套，预计全年将达7.8万套，较2024年增长15%，有望创2021年以来新高 [7] - 一手住宅连续9个月成交破1500套，二手住宅连续8个月成交破3000宗，为近年罕见活跃水平 [7] - 2025年前11个月，5000万港元以上一手豪宅成交521套，同比上升11.8%；5000万港元以上二手豪宅成交248套，同比大涨34.1% [5] 机构对后市的预测 - 中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%，二手住宅成交量或大增三成至5万宗 [1][11] - 仲量联行香港主席曾焕平预期2026年中小型住宅价格将上升约5% [1][11] - 利嘉阁总裁廖伟强认为整体楼价将升7%，豪宅涨幅可达8% [11] - 花旗集团大中华经济师雷智颜预期2026年香港住宅价格增长3% [11] - 摩根大通预计到2026年底，香港楼价将反弹约5% [11] 驱动因素：政策、利率与租金 - 2024年2月28日起香港全面撤销住宅物业需求管理措施（“撤辣”），内地买家入市成本显著减少 [6] - 香港进入减息周期，房贷利率已降至3.25厘，出现“供平过租”（月供低于租金）现象，吸引租客转租为买 [2][10] - 租金已连续上升3年，2025年前11个月累升4.84%，高租金回报吸引投资客入市 [2] - 西半山邻近香港大学的区域呎租高达90—100港元，租金回报率达4厘（年化4%） [6] 资金动向：企业与高净值买家 - 2025年第四季度，阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼 [3] - 2025年12月，京东集团以约35亿港元购入中环中国建设银行大厦半数权益 [3] - 内地互联网巨头百亿港元级交易打破了外资与本地家族对核心商办资产的主导格局 [4] - 地产界名人积极购入物业：鹰君集团主席罗嘉瑞家族购入至少29个住宅及1个写字楼，涉资近6.78亿港元；中原集团创始人施永青旗下基金购入6个单位，涉资超9300万港元；利希慎家族单月动用1.52亿港元购入4套住宅及2个车位 [5] 内地买家需求 - 2025年前11个月，以普通话拼音登记的买家在香港楼市共成交1.255万宗，涉及总金额1256亿港元，超越2024年全年1.1631万宗纪录，创1995年有统计以来新高 [6] - 内地买家已成为香港住宅市场的重要增量，原因包括印花税门槛放宽、租金回报高企以及香港大学非本地生学额上限由20%提高至40%带来的租赁需求 [6] 宏观与金融背景 - 香港金融市场回暖，截至2025年9月底本港银行的存款总额达19.14万亿元 [5] - 2025年前11个月，港交所首次公开招股集资额为2594亿元，按年升近2.3倍，吸引高净值资金流入 [5] - 摩根大通指出，股市财富效应、被压抑需求释放、按息下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固及金融产业复苏等多重因素支持住宅市场持续复苏 [11] 市场供应 - 香港发展局公布的2025/26财政年度卖地计划显示，该年度计划推出8幅住宅地块，供应端整体较为谨慎 [9]

市场整体表现 - 2025年第三季度香港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创2018年第三季度以来最高纪录 [3] - 所有主要商业区净吸纳量自2015年第二季度以来首次全部录得正值 [3] - 整体甲级写字楼空置率连续两个季度改善，截至9月底为17.1%，按季回落0.3个百分点，创2018年第三季度以来最大季度降幅 [3] - 2025年年初至第三季度新租赁总面积达330万平方呎，与2019年同期水平基本持平 [5] 市场复苏驱动力 - 租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，其整合与升级办公空间的洽谈步伐加快 [5] - 金融板块活跃带动律师行、会计师事务所等专业服务领域的租赁需求 [5] - 截至10月21日，当年已有超70家公司在港交所上市，募资总额超1893亿港元，港股一级市场股权融资总额达4375.9亿港元，同比暴增260.41% [6] - 持有香港证监会牌照的金融从业人士数量较2024年9月增加4.4% [6] 市场表现分化 - 核心地段甲级写字楼是复苏最大赢家，中环第三季度净吸纳量高达13.8万平方呎，创十年来最高季度纪录，空置率下跌0.8个百分点 [8] - 中环租金仅微跌0.3%，远好于整体市场0.8%的跌幅，其中超甲级写字楼租金更按季微升0.6% [8][9] - 非核心区表现疲弱，九龙东空置率高达23.7%，湾仔/铜锣湾空置率从上季度11.7%跳升至14.6%，港岛东租金跌幅达3.2% [8] - 中环本季新租赁面积约占整体30%，新增需求主要来自对冲基金及财富管理公司 [9] 新需求力量与投资动态 - 内地企业成为香港写字楼市场新力量，阿里巴巴与蚂蚁集团斥资72亿港元购置铜锣湾港岛一号中心13层写字楼 [1][11] - 在高端灵活办公空间服务商的客户构成中，内地企业已占据半壁江山，主要集中在金融与科技创新行业 [11] - 投资者在写字楼买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平，主因是银行对抵押贷款态度审慎及高利率环境下租金回报率吸引力不足 [12][13] - 当前香港整体写字楼租金回报率约为4%，略低于当时约4.08%的美国10年期国债利率 [13] 供应与租金前景 - 写字楼租金相较于2019年第一、二季度高位已下跌43% [5] - 当前写字楼市场整体待租率约为19%，核心问题在于整体供应量过大，特别是当年新增总量达330万平方呎 [13] - 预计写字楼出租率于2027-2028年会稳步上升，但租金或继续下跌，到2026年底才可能见底回稳 [11] - 市场成交的真正复苏仍需依赖投资者入场，仅靠自用买家难以推动整体市场回暖 [11]

财务表现与股息政策 - 全年每股盈利持平 派息率维持50%水平 股息率达4.1% [1] - 净负债率由2025上半财年17.8%降至全年15.1% [1] - 融资成本由去年同期4.4%降至3.7% 受益于人民币及港元浮动利率债务配置优化 [1] 业务运营与销售目标 - 本地物业发展全年合约销售额达423亿元 较去年同期256亿元增长65% [1] - 集团设定2026财年合约销售目标为300亿港元 [1] - 预计2026财年将录得超过300亿元未入账销售 利润率水平保持稳定 [1] 资产与投资物业前景 - 管理层对香港写字楼及零售市场前景持建设性看法 尽管续租租金录得负增长 [1] - 2026至2027财年九龙高铁站上盖IGC及上海徐家汇中心(ITC)投资物业收入将显著提升 [1] - 摩根士丹利给予目标价102.3港元 相当于每股资产净值折让50% [1] 资本管理策略 - 公司目前不考虑回购股份或设立C-REIT [1] - 评级维持"增持" 估值采用综合方式计算 [1]