核心观点 - 仲量联行认为香港住宅市场已实现软着陆 市场氛围转好并趋于稳定 预计2026年中小型住宅价格将上涨约5% 豪宅价格则趋于稳定 新盘及楼龄较小屋苑的楼价升幅会较显著 [1] 市场表现与成交数据 - 截至2025年10月底 香港二手住宅市场成交量达到5.1万宗 同比涨幅超20% [1] - 根据仲量联行中小型住宅资本价格指数 香港住宅市场价格在2025年前11月上涨1.4% [1] - 市场回暖的首要推动力是积累购买力的释放 2024年2月香港多项税务宽减政策出台后 内地买家不断涌入 部分地区新盘销售中内地买家占比甚至高达90% [1] 库存与供应前景 - 随着货尾单位逐步消化 预期至2025年底 库存消化期将回落至2015年至2021年的平均水平约51.3个月 [2] - 至2026年底 私人住宅供应有望恢复至正常水平 届时库存消化期可进一步缩短至约44.7个月 [2] 利率环境与投资吸引力 - 美联储降息降低了买家的按揭成本和发展商的融资压力 从供需两侧支撑楼价整体稳定 [2] - 降息周期预计将持续 将进一步提升买家入市意愿 [2] - 当前香港银行的港元存款回报率约为2% 而购房收租的平均回报率可达3.5%-4% 扣除相关费用后仍有2.5%-3%的收益 显著高于存款利率 正吸引更多资金流向住宅市场 [2] 开发商信心与土地市场 - 2025年下半年 多幅政府地皮成交价高于市场估值上限预期逾30% 表明开发商对优质住宅用地的投资热情显著高涨 [3] - 以近期两次住宅用地出让为例 每次参与竞投的开发商均达8至9家 [3] - 住宅市场成交回暖与利率下降 直接改善了香港地产发展商的财务状况 成交回暖加速去库存 售价趋稳保障盈利空间 利率下降降低融资成本 共同推动地产商经营趋于稳健 [3]

香港住宅市场前景 - 香港房价可能已触底 支撑因素包括供应有限 抵押贷款利率下降 内地购房者贡献增加 [1] - 住宅市场和开发商前景积极 尤其看好新鸿基地产(00016)和恒基兆业(00012) 依据是高股息收益率 Hibor下降利好 充足可售资源 [1] 需求情况 - 2025年上半年整体成交量同比增长39%至29万套 驱动因素包括Hibor下降 开发商竞争性定价 内地购房者增加 [2] - 售价≤1000万港元房产销量同比激增305% 因印花税放宽至仅100港元 [2] - 2025年大众市场表现预计继续优于奢侈品市场 一手单位销量预计达18万套(同比+6%) [2] 供应情况 - 潜在供应已见顶 土地供应有限导致新项目完工量下降 市场或进入上升周期 [3] - 2025年前五个月已完工库存占一手销量55%(2023/24年度约40%) 开发商正清理库存 [3] - 一手单位价格折扣从12%收窄至9% 去化率从2023年50%提升至2025年上半年64% [3] 价格趋势 - 2025年上半年房价同比仅降1% 降幅小于预期 美联预计全年上涨3% 摩根士丹利预计下半年涨2% [4] - 房价催化剂可能出现在供应降至9万套以下时 [4] - 图表显示房价从2021年9月峰值下跌28%后趋稳 [6] 租金趋势 - 租金前景积极 因内地人才/学生流入增加 本地人积压需求可能释放 [5] - 美联预计2025年租金同比涨6%(上半年+12%) 图表显示租金上涨支撑房价 [5][8] 其他关键数据 - 内地购房者在一手市场贡献占比上升(按价值计算) [12] - 香港租金收益率相比一线城市更具吸引力 [13] - 抵押贷款利率下降反映Hibor下降 [15] - 私人住宅潜在供应2025Q2环比减少4000套 [10]