香港地产板块市场表现与估值 - 香港地产板块在2026年开局强劲，多只股份逼近历史高位[1] - 板块估值日益昂贵，即使部分股份以市账率计亦然[1] 瑞银的投资偏好与选股逻辑 - 偏好净资产负债比率相对较低的股份，包括信和置业、长实集团及嘉里建设，因其涉及股本相关发行的风险较低[1] - 偏好提供可持续高股息的股份，如太古地产、信和置业及嘉里建设[1] - 偏好市账率偏低、并获资本循环或股份回购计划支持的股份，如长实集团及领展房产基金，认为其或有机会迎来估值重评[1] - 2026年偏好太古地产、信和置业、领展、长实集团及嘉里建设[2] - 对恒基地产、希慎兴业及港铁公司持审慎态度[2] 住宅市场前景与驱动因素 - 市场已大致反映住宅复苏的利好因素，包括进一步减息、内地人才及学生涌入，以及供应减少[2] - 市场仍未充分重视回流移民带来的潜在利好，此因素支持对未来两年楼价增长逾10%的预测[2] - 2020至2025年间，约321,000名香港居民申请英国BNO签证、台湾居留权或加拿大Stream A学生签证[2] - 随着英国收紧永久居留的语言及收入要求，预期2026年将出现一波回流潮[2] - 假设2021年移民群体中有30%回流，估计2027年的新增需求为13,900个单位，相当于一手供应量的90%及总供应量的26%[2] - 预期在北部都会区项目落成前，供求状况将持续利好，直至2032年[2]

投资者对香港地产板块的整体态度 - 投资者对香港地产持正面态度 行业偏好顺序为房地产开发商 > 中环写字楼 > 奢侈品零售 非必需零售业令人失望 [1] - 投资者一致认为香港楼价已过拐点 预计2024年将有明显的5%至10%升幅 [1] - 约10%的投资者对2027年及2028年房价走势持怀疑态度 因成交量反弹主要由积压需求推动 [1] - 投资者认为相较亚太其他地区 香港地产股的估值仍具吸引力 但公司需要显示独特性和实际业绩来支撑股价进一步重估 [1] 住宅市场前景与潜在风险 - 投资者预期香港楼价在2024年将进入上升周期 并关注2027年及2028年的可持续性 [1] - 住宅投资需求目前约占市场份额的10%至15% 取决于租金收益率和资本市场状况 [1] - 若人才流入放缓 住宅租金或会趋于平稳 中原地产租金指数于2025年11月至12月较10月下降0.4% [1] - 若政府加快土地出售 可能带来供应问题 [1] 各子行业及具体公司观点 - 投资者对中环写字楼持乐观态度 对零售业看法较淡 [1] - 看好的公司包括新鸿基地产 香港置地 恒隆地产和太古地产 [1] - 市场对信和置业 恒基地产和希慎兴业的看法存在分歧 [2] - 建议减持的标的包括领展房产基金和九龙仓置业 [2] - 讨论较少的公司包括长实集团 嘉里建设 富豪产业信托 冠君产业信托 九龙仓集团 [2]