宏观经济与利率环境 - 美国关税持续为全球经济带来不确定性 [1] - 美联储预计于10月议息会议再次减息0.25%以推动经济 [1] - 香港银行预计在年内再下调最优惠利率0.25%，使按揭利率回落至近3%水平 [1] 香港住宅价格展望 - 预测香港楼价在未来数月开始好转，但2025年全年仅上升2%至3% [1] - 2026年上半年有望明显回暖，楼价明年全年有机会上升5% [1] - 按揭利率将低于租金回报率，预计吸引更多投资者入市 [1] - 由于货尾量高企及发展商开价未见进取，香港二手楼价短期内仍未能明显回升 [1] 市场成交与销售情况 - 短期内按月成交宗数将徘徊在5,000宗 [1] - 预计今年一、二手住宅总成交量将上升至60,000至62,000宗 [1] - 新盘销情预计优于二手市场，市场购买力继续倾斜新盘 [1] 住宅租赁市场 - 香港政府人才计划令劳动人口及高收入人士规模回升，对住宅租务需求形成刚性支持 [2] - 未来数月住宅租金走势保持平稳，今年有望再上升4%至5%，创历史新高 [2] - 预计2026年租金走势继续平稳向上，再上升3%至5% [2] 市场供应与开发商策略 - 新盘货尾量仍然处于高位，需再减少12,000至13,000个单位后才有利于楼价回升 [1] - 以目前销售步伐计算，货尾量最快在2026年上半年回落至较健康水平 [1] - 受货尾囤积影响，发展商推盘时将提供更多优惠及财务计划以吸引买家 [1]

整体楼价指数表现 - 美联楼价指数最新报129.1点，周环比上升0.15%，连续2周上升 [1] - 指数较四星期前微升0.01%，本年迄今香港楼价累计上升0.76% [1] - 香港减息及《施政报告》的叠加效应尚未在楼价指数中反映出来 [1] 市场信心指数分析 - 美联信心指数最新报75.2点，周环比下跌0.7%，但已连续7星期企稳于75点水平以上 [1] - 信心指数连续42周高于平均值（楼价好淡分界线），预示香港楼价有力上扬 [1] - 减息及施政报告对楼市的影响将在之后公布的信心指数中反映 [1] 分区楼价指数周环比变化 - 港岛、九龙、新界三区楼价连续2周周环比全线上升 [1] - 港岛区楼价指数报134.33点，周环比升幅最大，为0.45% [1] - 九龙区楼价指数报133.81点，周环比微升0.1% [1] - 新界区楼价指数报118.53点，周环比微升0.08% [1] 分区楼价指数中期表现对比 - 与四星期前相比，港岛区楼价上升1.02%，新界区持平，九龙区下跌0.38% [2] - 本年迄今，九龙区楼价累计上升2.12%，新界区累计上升0.3%，港岛区累计下跌1.17% [2]

货币政策调整 - 香港银行最优惠利率下调12.5个基点至5.125% [1] - 新造住宅按揭利率从3.5%降至3.375% [1] - 调整符合市场普遍预期且紧随美联储降息及香港金管局政策变动 [1] 房地产市场展望 - 2025年香港楼价预计保持平稳 [1] - 2026年楼价可能出现0%至5%温和回升 前提是库存消化 [1] 开发商表现偏好 - 看好信和置业、恒基地产及嘉里建设表现将优于新鸿基地产 [1] - 新鸿基地产因股息率缺乏吸引力而未受青睐 [1] - 偏好恒隆地产 因HIBOR下降将降低其利息支出 [1] 信和置业目标价调整 - 目标价上调14%至11.2港元 评级维持"买入" [1] - 净资产值折让从40%收窄至35% [1] - 支持因素包括维港汇及柏珑项目销售强劲 以及可能减少以股代息安排 [1]

香港楼市整体趋势 - 中原城市领先指数CCL最新报138.63点，周环比上升1.05% [1] - CCL近四周波幅明显增大，上下约1%左右，显示香港楼价走势出现转变，指数正逐步摆脱早前135到136点低位，近4周处于137到138点水平 [1] - 短期香港楼价反复向上微升，CCL迈向今年初139.25点高位，现时相差0.62点或0.45% [1] - 自5月起拆息回落，楼价见底微升，CCL近11周呈现八次上升三次下跌的格局 [2] - CCL较2025年3月财政预算案前的134.89点低位上升2.77%，较2024年9月首次减息前的135.86点低位上升2.04% [2] 分区及分类楼价表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报140.59点，周环比上升1.34%，指数创2024年8月初后的53周新高 [3] - CCL（中小型单位）报139.08点，周环比上升1.24% [3] - CCL（大型单位）报136.25点，周环比微跌0.03%，连续下跌3周累计跌幅为1.64% [3] - 本周四区楼价二升二跌，港岛CCL_Mass报140.91点，周环比大幅上升5.13%，升幅为2019年6月底后（319周）以来最大 [3] - 新界西CCL_Mass报126.79点，周环比上升1.33%，升幅为2024年11月初后（40周）以来最大 [3] - 九龙CCL_Mass报138.24点，周环比下跌0.32%，连续下跌2周累计跌幅0.87%；新界东CCL_Mass报152.69点，周环比下跌0.35% [3] 2025年迄今楼价指数累计表现 - 2025年八大楼价指数计算，CCL累计上升0.72%，CCL Mass累计上升1.78% [4] - CCL（中小型单位）累计上升1.52%，CCL（大型单位）累计下跌3.27% [4] - 分区指数方面，港岛累计上升1.69%，九龙累计上升3.31%，新界东累计上升2.90%，新界西累计下跌1.22% [4] 市场影响因素与事件 - 市场受到香港股市造好，拆息低企，银行相继推出按揭优惠抢客，以及市场憧憬9月减息等利好因素刺激 [1] - 本周CCL反映的事件包括7月21日香港政府终止元朗及洪水桥两幅产业工厦用地的招标工作，7月22日恒生指数升穿25000点关口收市，创逾3年半新高 [1] - 其他重要事件包括8月12日中美同意再延长征收关税暂缓期90天，8月13日香港金管局第11度承接港元沽盘，累计承接1165.94亿港元 [2] - 新楼盘销售活动活跃，如黄竹坑站港岛南岸第5B期、将军澳日出康城凯柏峰III、启德维港．湾畔1B期及大埔上然3期等均有推售 [1][2]