Chatham Lodging Trust (CLDT) Q2 2025 Earnings Call August 06, 2025 10:00 AM ET Speaker0Ladies and gentlemen, good morning, and welcome to the Chatham Lodging Trust Second Quarter twenty twenty five Financial Results Conference Call. At this time, all participants are in a listen only mode. A brief question and answer session will follow the formal presentation. As a reminder, this conference is being recorded. It is now my pleasure to introduce your host, Chris Daley, president of DTE pub public relations.P ...

核心观点 - 公司第二季度每股亏损22美分，超出市场预期的19美分亏损，但较去年同期的28美分亏损有所收窄 [1] - 营业收入达9.74亿美元，同比增长17.3%，但略低于市场预期的9.79亿美元 [2] - 公司创纪录的运营资金(FFO)达3.71亿美元，同比增长10%，主要得益于稳定的合同现金流和业务增长举措 [3] 财务表现 - 水电业务FFO达2.05亿美元，同比增长超50%，得益于美国和哥伦比亚资产群的优异表现 [4] - 风能和太阳能业务合计FFO为1.84亿美元，业务发展和收购抵消了部分资产出售的影响 [4] - 分布式能源、储能和可持续解决方案业务合计FFO为1.18亿美元，同比增长40%，主要受益于核能业务Westinghouse的强劲表现 [5] 商业进展 - 公司签署了增量4,300吉瓦时/年的发电合同，并与谷歌达成首创性水电框架协议，将在美国提供高达3,000兆瓦的水电容量 [6] - 资产回收计划进展顺利，自第二季度初以来已产生15亿美元(净4亿美元)的预期收益，用于再投资于增长 [7] 财务状况 - 截至2025年6月30日，公司现金及等价物为19.1亿美元，较2024年底的31.4亿美元有所下降 [8] - 公司可用流动性达近47亿美元，显示显著灵活性 [8] - 年内已完成190亿美元的融资，优化了资本结构并延长了债务期限 [8] 行业动态 - NRG能源预计第二季度每股收益1.54美元，同比增长4.1%，2025年全年每股收益预期为7.81美元，同比增长17.6% [12] - Pinnacle West Capital预计第二季度每股收益1.58美元，同比下降10.2%，2025年全年每股收益预期为4.53美元，同比下降13.6% [13] - Alliant能源预计第二季度每股收益0.62美元，同比增长8.8%，2025年全年每股收益预期为3.21美元，同比增长5.6% [14]

This quarter, Alexandria's adjusted funds from operations came in well above expectations. The surge was supported by disciplined cost controls, strong execution in portfolio operations, and realized gains in non-real estate investments. Operating margin held steady at 71 %, just one percentage point below last year. General and administrative costs dropped by more than one-third compared to the first half of last year, and now account for just 6.3 % of net operating income -- the lowest in a decade for the ...

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：香港房地产行业 - **公司**：香港置地（HK Land）、领展房产基金（Link REIT）、太古地产（Swire Properties）、新鸿基地产（SHKP）、九龙仓置业（Wharf REIC） 纪要提到的核心观点和论据 行业观点 - **行业估值**：香港房地产公司多为家族所有和经营，偏好持有资产，加上中国/香港宏观经济疲软，过去10年估值下降；部分公司关注股东总回报，有望推动行业估值重估 [3] - **新加坡市场改革**：新加坡正在进行的市场改革将改善交易流动性，提升新加坡上市股票（如香港置地）的估值倍数，政策重点针对中小盘股 [104] 公司观点 - **香港置地** - **评级与目标价**：将香港置地评级从“持有”上调至“买入”，目标价从4.80美元上调至5.80美元，基于新业务模式转型可能带来估值重估 [117] - **战略目标可行性** - **资本循环达100亿美元**：目标可能实现，年初至今进展良好，包括部分出售交易广场一期；关闭开发业务并以有吸引力的价格处置资产可能推动股价重估 [4][21] - **到2035年股息翻倍**：短期内目标可能实现，股息增长可由稳定租金收入、非核心资产出售和开发业务出售支撑；长期来看存在不确定性 [4][56] - **到2035年EBIT翻倍**：目标最难实现，EBIT取决于核心租金收入增长、费用收入贡献、开发业务退出速度和宏观/市场条件 [4][63] - **到2035年AUM达1000亿美元**：目标较难达成，公司转型刚起步，目标较为激进，需关注投资团队进展、第三方资本筹集和费用结构 [4][73] - **风险** - **上行风险**：开发业务和库存清理速度超预期；收购亚太地区优质商业地产；香港写字楼和零售市场快速好转 [120] - **下行风险**：核心业务EBIT面临挑战；股价已反映较多上涨空间；难以获得第三方资本；难以处置中国非核心商业资产和开发库存；香港写字楼市场供需失衡加剧 [122] - **领展房产基金**：2023年推出Link 3.0战略，旨在优化投资组合、采用轻资产模式和增加AUM及管理费收入，但尚未增加费用收入 [14] - **太古地产**：2022年3月宣布中期股息个位数增长目标，2021 - 2024年股息复合年增长率为5%，但股价自宣布以来下跌17%，投资者担忧香港写字楼基本面和股息增长可持续性 [59] 其他重要但可能被忽略的内容 - **香港置地资本循环计划** - **60亿美元来自开发业务**：停止“建售”业务新投资，重点处置中国开发项目，包括约25亿美元住宅物业、约30亿美元非核心商业资产和10亿美元东盟市场资产；预计出售中国开发资产将增值，但可能需折价出售 [24][25][28] - **40亿美元来自投资物业**：通过REIT发行或第三方资本工具回收资金，新加坡写字楼资产是REIT发行的理想选择；直接处置东南亚投资物业也是回收资本的替代方案 [33][34] - **股份回购**：将回收资本的20%用于股份回购，以增强股东回报和支持股息增长；4月宣布2亿美元股份回购计划，截至5月16日已回购640万股 [52][53] - **激励计划**：香港置地推出新的长期激励计划（LTIP）和短期激励计划（STIP），将高级管理层薪酬与股东回报挂钩，激励战略执行，但可能导致管理层过于关注股价短期波动 [87][89]

文章核心观点 公司发布2025财年第三季度业务更新，运营表现稳定资本管理有效，未来将探索资产回收并制定增长战略 [2][15] 运营表现 整体运营 - 截至2025年3月31日，投资组合承诺入住率稳定在92.1%，租约到期分布良好，加权平均租约到期时间较长 [3] - 获格兰芝路停车场重建项目，将建成多功能活动空间，桩基工程预计2025年底完成 [4] 零售业务 - 零售投资组合入住率达99.5%，租金回报率为正10.4%，租户保留率健康，达87.9% [5][9] - 客流量和租户销售额同比分别下降0.2%和5.1%，受零售环境疲软、出境旅游和特定行业疲软影响 [5][9] - 本季度签约新租户，包括邵氏影院、露露乐蒙等 [6] - 启动Jem商场洗手间翻新工程，预计2026年第一季度分阶段完成 [7][9] 办公业务 - 截至2025年3月31日，办公投资组合入住率为86.6%，部分租户租约到期时间长 [8] - Jem办公楼租金审查完成，租金较现行基本租金提高约13%，租约至2044年 [10] - 米兰3号楼入住率约31%，底层大堂资产提升工程完成 [11] 资本管理 - 发行1.2亿新元永续证券，以4.75%的年利率为2亿新元5.25%的永续证券再融资，剩余8000万新元将通过贷款再融资，提前降低债务和杠杆率至38.0% [12] - 截至2025年3月31日，总借款14.517亿新元，加权平均债务期限1.8年，可持续发展相关融资占比约85%，债务组合无抵押，未提取债务额度1.359亿新元 [13] - 约76%的借款已对冲为固定利率，加权平均债务成本降至3.54%，利息覆盖率为1.5倍 [14] - 按贷款协议计算的利息覆盖率超过2.5倍，超过债务契约要求的2.0倍 [29] 公司及赞助商介绍 - 公司于2019年10月2日上市，主要投资全球零售和办公房地产资产，投资组合包括新加坡和米兰的物业，总面积约210万平方英尺，估值36.8亿新元 [16][17] - 公司由Lendlease Global Commercial Trust Management Pte. Ltd.管理，该公司是Lendlease Corporation Limited的间接全资子公司 [18] - 赞助商Lendlease Corporation Limited是澳大利亚领先的综合房地产集团，核心业务包括投资、开发和建设 [19][20]

文章核心观点 公司2025年第一季度业绩表现良好，资金运营能力强，业务具有韧性和战略优势，能在当前市场环境中把握机遇实现增长，同时利用市场分化进行资产收购和处置以创造价值 [2][3][7] 公司业绩 财务指标 - 第一季度资金运营活动产生的资金（FFO）达3.15亿美元，每单位0.48美元，调整后同比增长15%，总体每单位增长7%，目标2025年每单位FFO增长超10% [3][25] - 第一季度净亏损1.97亿美元，每股亏损0.35美元 [3] - 第一季度营收15.8亿美元，其他收入1.7亿美元，直接运营成本6.75亿美元，管理服务成本4900万美元，利息支出6.09亿美元 [50] 各业务板块表现 - 水电业务FFO为1.63亿美元，发电量与长期平均水平基本一致，哥伦比亚业务表现强劲 [26][27] - 风电和太阳能业务FFO为1.49亿美元，受益于新投产容量和近期投资 [28] - 分布式能源、储能和可持续解决方案业务FFO合计1.26亿美元，较上年翻倍，西屋电气表现良好 [29] 业务亮点 资产负债与流动性管理 - 季度末可用流动性约45亿美元，财务状况良好，能支持增长计划 [30] - 3月发行4.5亿加元10年期票据，息票率4.54%，利差为155个基点，为近20年最窄 [31] - 年初至今回购约3500万美元单位，认为是增值资本运用方式 [32] 资产循环与项目进展 - 季度内发行4.5亿加元中期票据，季末可用流动性约45亿美元，年初至今回购约3500万美元单位 [4] - 季度内完成并同意出售9亿美元资产和业务，净收入2.3亿美元，资产循环市场活跃，潜在资产销售管道大 [4][23] - 获得合同，每年新增约450亿千瓦时发电量，推进与微软项目交付 [4] - 季度内投产约800兆瓦容量，预计今年新增约8000兆瓦可再生能源容量 [4] - 投资或承诺投资46亿美元，净投资5亿美元，完成Neoen私有化并同意收购国家电网可再生能源公司 [4][5] 市场机遇把握 - 可再生能源行业当前市场情绪反映出不确定性高，公司业务因韧性和战略定位能在当前环境中把握机遇增长 [6][7] - 公共市场可再生能源公司估值下降，公司凭借资金和能力收购国家电网可再生能源公司和完成Neoen私有化，预计创造价值 [16][17][20] - 私募投资者对公司运营资产和平台需求强劲，季度内完成多项资产出售，实现强劲回报 [21][22] 公司架构与业务范围 - 公司运营全球最大的可再生能源和可持续解决方案公开交易平台之一，可再生能源组合包括水电、风电、公用事业规模太阳能和储能设施，可持续解决方案资产包括核服务业务和碳捕获等投资 [39] - 投资者可通过Brookfield Renewable Partners L.P.或Brookfield Renewable Corporation参与投资 [40] 分红相关 - 下一季度每有限合伙单位分配0.373美元，6月30日支付给5月30日登记的单位持有人，BEPC董事会宣布每股同等季度股息 [33][57] - 季度股息以美元宣布，美国居民以美元支付，加拿大居民可选择美元或加元，可通过特定方式申请 [35][36] - 公司维持分红再投资计划，加拿大居民可通过该计划以分红购买额外有限合伙单位 [37]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入9740万美元，即每股0.91美元；FFO为9170万美元，即每股0.83美元，季度内包含来自坦帕处置的大额物业出售收益，该收益计入净收入但未计入FFO [20] - 已将2025年FFO展望中点提高0.04美元，至每股3.31 - 3.47美元，其中0.03美元归因于高级汽车配件塔收购的部分年度影响，0.01美元来自运营 [9][22] - 自2019年以来，公司出售了超15亿美元的非核心建筑和土地，收购了18亿美元的通勤便利型物业，处置的名义退出资本化率比第一年收购资本化率高约50个基点，自疫情爆发以来，累计自由现金流超过健康股息支出超1.5亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 回收1.45亿美元处置收益，用于以1.38亿美元收购位于罗利充满活力的北山BBD的高级汽车配件塔，该建筑为通勤便利的AA级建筑 [4] 开发业务 - 位于亚特兰大巴克黑德BBD的2827桃树项目投入使用，公司在开发和拥有该物业的合资企业中持有50%的权益，该项目已出租94%，入住率88% [5] - 开发管道中签署了9.7万平方英尺的第一代租约，4.74亿美元的管道目前已出租63%，较上一季度提高5% [6] - 本季度交付了2.72亿美元的开发项目，包括达拉斯的23 Springs和坦帕的中城东区，这些项目按时按预算交付，预租率达58% [15] 租赁业务 - 租赁了70万平方英尺的第二代办公空间，包括超25万平方英尺的新租约和4.3万平方英尺的净扩张租约，净有效租金比此前5月平均水平高出超20% [6] - 4月租赁量加速，第二季度前四周新的第二代租赁量超20万平方英尺，其中包括与纳什维尔Symphony Place的新客户签订的14.5万平方英尺租约 [7] 各个市场数据和关键指标变化 罗利市场 - 公司在罗利拥有近600万平方英尺的物业，本季度签署了31.6万平方英尺的第二代空间租赁协议 [16] - 自2011年以来，建筑管道首次为空，这有利于公司最近交付的Glenlake III开发项目和其他一流投资组合 [17] 坦帕市场 - 市中心子市场的空置率为9.8%，是美国主要中央商务区中最低的办公空置率 [17] - 本季度该地区迎来了Foot Locker从纽约的搬迁以及Fisher Investments和GEICO的重大租约签署，GEICO承诺在其新园区增加1000个工作岗位 [18] - 公司最近交付的14.3万平方英尺的中城东区混合用途合资开发项目已出租39%，迎来了首个客户入住 [18] 纳什维尔市场 - 在长期沟通的租户搬离几个月后，公司用14.5万平方英尺的新租户回填了Symphony Place Tower市中心超三分之二的空置空间 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是出售非BBD位置的旧的资本密集型物业，将资金轮换到人们希望居住、工作和娱乐的位置的高品质建筑，预计继续进行资产回收战略 [4][10] - 鉴于高建筑成本、高空置率和风险调整后的收益率要求，公司预计今年不会宣布任何新的开发项目，但正在与一些定制建造的潜在客户进行对话 [11] - 行业内许多办公业主面临近期再融资挑战或计划减少对办公的配置，公司预计这将提供机会将资本部署到更多社区适用的物业 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管对宏观经济前景的担忧加剧以及资本市场波动，但公司继续为有意义的长期增长做好准备，同时提高投资组合质量并实现强于原预期的财务业绩 [4] - 公司对Highwoods的未来持乐观态度，运营于阳光地带最强劲的BBD，通过与强大客户签订长期租约，在锁定未来有机增长驱动因素方面取得重大进展，拥有强大的资产负债表，有能力执行资产回收战略并推动长期增长率提高 [12] - 虽然经济不确定性是决策的逆风，但目前公司的租赁活动和管道几乎没有受到预期影响，租赁管道健康，对开发投资组合的进展感到满意，有信心通过优秀的团队、投资组合和定位继续推动有机增长 [19] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的非GAAP指标包括FFO、NOI和EBITDAre，发布和补充材料中包含这些非GAAP指标与最直接可比的GAAP财务指标的调节 [2][3] - 公司在2025年第一季度收到180万美元的净定期费用，作为提前返还的一部分，该费用已计入原始FFO展望，将在2025年租金开始前的停机时间部分抵消 [20] - 公司资产负债表状况良好，本季度未在ATM发行任何股票，季度末有7.1亿美元的可用流动性，开发管道仅需约1.25亿美元资金，直到2026年5月没有债务到期 [21][22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否会在没有相应收购安排的情况下进行大量增量处置？ - 公司会继续回收非核心资产，无论是否找到合适的收购项目，预计2025年下半年完成一些处置，目的是创造一些资金储备 [28][29] 问题2: 鉴于宏观不确定性，租户是否会对2026年到期租约的提前续约持谨慎态度？ - 公司内部询问了租赁代理，未发现租户有此类情况，租赁业务未受影响，交易流量和参观活动未放缓 [30][31] 问题3: 2026年第二季度Alliance Center和Symphony Place的入住是因为现有租约到期还是需要更多时间进行改进？ - 公司正在进行改进工作，Alliance Center的前租户于去年秋天搬离，新的大客户（一家大型律师事务所）将于明年第二季度入住，目前已开始装修 [32] 问题4: 4月租赁的资本支出和租户改进费用是否有意义？ - 鉴于长期租约，这些费用与市场预期相符，但预计未来几个季度租赁资本支出会增加，因为预计入住率会提高且租赁业务增多 [34] 问题5: 能否说明FFO增长的节奏以及达到入住率指引所需的新租赁水平？ - 预计上半年入住率和FFO较低，年底会增长，2025年达到年底入住率指引所需的新租赁有限，平均每季度约30万平方英尺的新租赁有助于推动入住率提高 [38][40] 问题6: 与当地经济委员会的沟通有何更新？ - 情况非常积极，过去几年主要是制造业和工业相关的州外迁入咨询，现在开始看到更多办公咨询，有一些大型多市场搜索项目进展较慢，但也有很多小规模项目 [42][43] 问题7: 租户是否会因市场不确定性而改变搬迁或扩张计划，更倾向于签订短期续约？ - 总体而言没有这种情况，虽然有一些公司可能出于自身整合原因签订短期三年租约，但并非针对经济情况，本季度扩张租户数量是收缩租户数量的四倍，且新建筑交付管道基本停止，客户意识到优质通勤便利空间的选择将减少，更愿意提前锁定租约 [45][48] 问题8: 租赁资本支出增加如何影响AFFO或现金流，对股息水平是否有信心？ - 公司专注于推动风险调整后的自由现金流增长，认识到业务具有周期性和资本支出密集性，资本支出会导致现金流波动，预计未来几年现金流会低于过去几年，但这是业务正常情况，自疫情爆发以来，公司已产生超1.5亿美元的自由现金流超过股息，对当前状况感到满意 [49][52] 问题9: Symphony Place新租约的租金与Bassbury的租金相比如何？ - 基本持平 [57] 问题10: Core4其他资产的租户需求和租赁覆盖情况如何？ - Westwood South有大量潜在租户，包括一个整栋用户和一个愿意租赁70% - 80%建筑的用户；Cold Springs 5已租赁40%，且有更多潜在需求，公司对Core4的租赁活动感到兴奋和乐观 [59][61] 问题11: 宏观不确定性对资本市场和交易市场有何影响？ - 办公资本市场开始开放，债务资本市场有所改善，CMBS对办公开放，一些寿险公司和银行开始关注办公贷款，股权资本方面也有大量资金寻求投资办公，预计今年交易 volume会高于过去几年 [64][66] 问题12: 公司吸引大型律师事务所的原因是什么，2026年续约活动和投机租赁情况如何？ - 新租户表示虽然租赁面积减少，但公司发展良好，因为该位置更高效，且公司在投资组合中看到了广泛的增长活动；2025年情况与年初预期相符，甚至略好，2026年续约活动积极，预计保留率将恢复到更正常水平，有利于入住率增长 [70][74] 问题13: 自4月2日以来，小型资产的定价预期和买家兴趣是否有变化？ - 目前没有明显变化，公司有几栋小建筑在市场上，有很多投资者感兴趣，即使一些未上市的资产也有用户和潜在买家咨询，市场上有很多资金寻求投资办公建筑 [77][79] 问题14: 最近几周租赁经济是否有变化，如免租期延长、租户改进套餐增加？ - 没有明显变化，许多子市场的租赁优惠开始趋于平稳，预计未来几年市场将收紧，空置率和租赁优惠可能已达到峰值 [80][81] 问题15: 如何理解FFO展望提高0.04美元？ - 0.03美元是由于高级汽车配件塔收购的部分年度影响，2月展望时未完成该收购；0.01美元来自运营，虽然指导假设没有大的变化，但一些指标的调整导致了这一增长 [86][88] 问题16: 匹兹堡资产和收购方面有何更新想法？ - 匹兹堡资产暂无更新，公司将继续监测情况，待资本市场对大型资产更开放时寻找合适时机出售；收购方面，公司正在评估各种机会，但目前没有具体可谈的内容 [93][94] 问题17: 同店业绩的节奏如何？ - 预计第二季度和第三季度较弱，因为与去年同期相比基数较高，第四季度相对较好，因为去年第四季度入住率较低 [96][97] 问题18: 不确定性是否改变了公司收购的收益率或内部收益率，是否有希望拓展的市场？ - 不确定性对公司影响不大，公司在评估交易时关注基本面，包括子市场租金增长和空置空间租赁情况；公司对目前所在市场感到满意，虽然会关注其他市场，但暂无拓展计划 [101][103]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度总营收同比增长4%，调整后EBITDA同比增长5% [38] - 第一季度摊薄后调整后FFO每股为2.3美元 [39] - 第一季度调整后EBITDA利润率为71%，为2019年以来第三高季度利润率 [40] - 第一季度末入住率为91.7%，较上一季度下降2.9% [41] - 第一季度同店净营业收入现金基础上增长5.1%，但整体下降3.1% [42] - 第一季度G&A成本平均约为3200万美元/季度，较前三个季度节省30% [45] - 第一季度资本化利息占总利息成本的比例降至69%或61%，较2023 - 2024年两年平均的74%显著下降 [46] - 2025年FFO每股摊薄调整后指引中点下调0.07美元至9.26美元 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁面积达103.0553万平方英尺，连续五个季度超过100万平方英尺 [31] - 第一季度续租和重新出租空间的租金现金基础上增长18.5 - 7.5% [31] - 第一季度平均租约期限为10.1年 [31] 开发业务 - 第一季度交付约30.95万平方英尺100%预租的A+级实验室空间，预计带来约3700万美元的年度净营业收入增量 [29] - 另有160万平方英尺目前75%已出租或有签署意向书，预计到2026年底增加1.71亿美元的年度净营业收入 [29] 资产处置业务 - 截至第一季度末，已完成1.76亿美元的资产处置，另有4.34亿美元已收取不可退还定金或签署意向书，总计约6.1亿美元，约占全年处置指引的31% [36] 各个市场数据和关键指标变化 大波士顿地区 - 预计2025年交付90万平方英尺，目前0%预租；2026年交付240万平方英尺，目前46%预租 [33] 旧金山地区 - 2025年计划交付110万平方英尺，目前21%预租；2026年无计划交付 [33] 圣地亚哥地区 - 预计2025年交付70万平方英尺，目前80%预租；2026年交付40万平方英尺，100%预租 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资产基础转变为以大型园区为主，以长期捕捉生命科学行业不断增长的需求 [35] - 继续执行价值收获资产回收计划，出售非核心资产以自筹高质量开发和再开发项目的资金 [35] - 专注于吸引和留住强大的租户，深化与现有租户的关系，为未来增长定位投资组合 [27] - 公司是生命科学房地产领域的先驱，拥有独特的集群模式，品牌在生命科学领域具有较高忠诚度 [6] - 公司规模大、资金获取渠道多、杠杆率低、信用评级高，在行业中具有竞争优势 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 生命科学行业基础是巨大的未满足医疗需求，创新动力足，生物技术对国家安全至关重要，行业前景乐观 [19] - 尽管宏观经济环境不稳定，但公司租户基础多元化且有弹性，需求依然强劲 [22] - 公司发展管道项目持续推进，关税预计不会对项目收益产生重大影响，租赁业务表现良好，竞争供应交付减少，资产处置计划进展顺利 [37] - 行业目前处于熊市，但创新和新疗法的推出表明实际情况好于市场情绪，公司应与创新型公司合作，加大对创新的投入 [63] 其他重要信息 - 公司对受2025年1月洛杉矶野火影响的团队成员表示持续关注和支持 [5] - 公司租户中51%为投资级或大盘股，前20大租户中87%为投资级或大盘股 [23] - 公司与多家大型制药和科技公司建立了合作关系 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新指引是否包含最坏情况，特别是生物技术市场融资方面 - 公司给出的估计是基于目前已知事实的最佳估计，并非最坏或最好情况 [54][55] 问题2: 私人生物技术租赁的节奏在2025年是否可持续 - 风险投资部署与2023 - 2024年相似，风险投资基金仍有大量资金可部署，且公司认为资金会流向有价值的公司，租赁节奏有望持续 [56][58] 问题3: 对Alexandria而言，当前“在最坏的时候做正确的事”意味着什么，何时能看到回报 - 行业处于熊市，但创新和新疗法的推出表明实际情况好于市场情绪，公司应与创新型公司合作，加大对创新的投入，同时将资产转变为大型园区模式，预计未来会有回报 [63][64] 问题4: 2025年资本化利息是否还有调整空间 - 目前的调整是基于当前的最佳估计，至少在今年内公司有较好的可见性 [66] 问题5: 第一季度是否出现需求的积极变化 - 情况未变，未来几周或一两个月有望出现积极进展 [68] 问题6: 如何确保资产处置项目顺利完成，买家情况如何 - 公司出售的土地在优质位置有较高需求，买家包括住宅开发商、私人股权公司、主权投资者和工业用户等，买家群体在扩大 [70][73][75] 问题7: 公司未来发展业务的长期规划 - 公司会保留位于或毗邻大型园区的资产，其他位置的资产会根据市场情况进行处置，未来会继续关注有潜力的开发机会 [84][86] 问题8: 资产处置中卖方融资的比例情况 - 目前非土地或用户的投资者销售项目中没有卖方融资情况，但未来可能会根据条款考虑 [90] 问题9: 农业科技业务情况及研究三角区的独特之处 - 农业科技领域私人资本投入在新冠疫情后大幅下降，目前面临缺乏退出渠道和少数巨头垄断的问题，但研究三角区仍有活跃的租户和可用的风险投资，且该地区在生物制造方面有优势 [93][94][98] 问题10: 关于资本化利息下降中特定项目不再符合条件的说明 - 有一两个在建项目接近完工，除了为租户装修空间外没有太多工作，预计资本化利息会暂停，直到恢复施工 [99][100] 问题11: 是否考虑出售50亿美元资产进行大规模回购 - 公司会以更谨慎的方式进行资产处置，目前主要关注土地和非核心资产的出售，是否进一步出售资产用于回购将根据季度情况决定 [108][109] 问题12: 目前对私营和公共预收入租户的信用观察情况 - 公司会密切监控租户财务状况，通常会获取私营公司的季度财务报表，公共公司信息更易获取，公司会提前应对潜在问题 [111][112] 问题13: 关于资本化利息中土地项目暂停资本化的原因 - 部分土地项目已完成前期工作，目前处于暂停状态，未来是否继续将根据需求情况决定 [116][117] 问题14: 租户决策缓慢的原因及是否有取消扩张计划的情况 - 目前大多数交易复杂，受第三方和董事会监督，决策谨慎，但生命科学研发对空间有需求，最终会有好的结果，不同公司决策情况不同，不能一概而论 [119][120][123] 问题15: 行业保守主义的原因是特定行业因素还是宏观因素 - 行业保守主义受宏观因素和行业特定因素共同影响，如宏观经济担忧、NIH资金削减和FDA不确定性等，但各机构负责人能力较强，情况会逐渐改善 [129][130] 问题16: 公司投资组合入住率的底部及何时出现拐点，需要看到什么条件 - 第一季度入住率下降主要是由于大量租约到期，部分空间预计2026年才能重新出租，但一些非实验室用途的用户对公司空间感兴趣，可能会加快部分空间的入住 [140][141][143] 问题17: 关于利息费用修订的解读及是否意味着年化费用增加 - 2000万美元的调整是基于约14亿美元四个月的计算，如果一年内不恢复资本化，年化费用约为5600 - 6000万美元，但未来情况难以预测 [148] 问题18: 制药制造业回流是否会刺激研发空间需求 - 这取决于制造业类型，化学原料药制造通常不在公司园区附近，但细胞治疗和基因治疗等先进制造与研发人才重叠，可能会刺激研发空间需求 [150][151]