业绩总结 - 2023年第二季度净收入为41,015万美元，同比增长约2.5%[115] - 2023年第二季度EBITDAre为105,418万美元，同比增长约4.3%[115] - 2023年第二季度Recurring EBITDA为118,405万美元，同比增长约3.9%[115] - 2023年第二季度每股FFO为3.58美元，同比增长约3.8%[116] - 2023年第二季度Core FFO每股为3.93美元，同比增长约2.1%[116] - 2023年第二季度Adjusted FFO每股为3.95美元，同比增长约3.1%[116] 用户数据 - 2025年上半年租赁活动达到150万平方英尺，回收率为104%[13] - 2025年6月30日的年化基础租金总额为6.745亿美元[50] 财务状况 - 截至2025年6月30日，流动性约为23亿美元[14] - 截至2025年6月30日，净债务与经常性EBITDA的比例为3.1倍[14] - 截至2025年6月30日，公司的总债务为32.5亿美元，固定利率债务的平均利率为4.06%[114] - 截至2025年6月30日，公司的股东权益市值为82亿美元，物业数量为2513个[49] - 截至2025年6月30日，公司的股本市值为82亿美元，企业价值为116亿美元，总债务占企业价值的28.2%[94] 投资与展望 - 2025年每股AFFO指引上调至4.29美元至4.32美元，中位数增长超过4%[13] - 2025年投资指引上调至14亿至16亿美元的高质量零售净租赁资产[13] - 2025年公司预计的投资指导为14亿至16亿美元[87] - 公司自2010年以来已收购83亿美元的高质量零售净租赁物业[80] - 公司在零售领域的投资策略专注于电商抗压和经济衰退抵御的领先运营商[77] 资本市场活动 - 发行4亿美元的2035年到期高级无担保债券，利率为5.35%[13] - 公司资本市场活动自2010年以来已达到近110亿美元[96] 负面信息 - 2023年第二季度总债务与年化净收入比为13.1倍，较第一季度上升0.9倍[115] - 2023年第二季度净债务与Recurring EBITDA比为4.5倍，保持稳定[115] 其他信息 - 公司自2014年以来已连续支付161次普通股股息，过去10年的平均AFFO支付比率为75%[102] - 公司定义的净债务与经常性EBITDA比率用于衡量杠杆，帮助投资者理解公司的债务服务能力[122] - 年化基本租金（ABR）代表租户租赁协议要求的年化最低租金[126]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股1.04美元，同比增长3.1%；AFFO每股1.06美元，同比增长3% [20] - 全年AFFO每股指引低端提升至4.27 - 4.3美元，中点同比增长超3.5% [9][20] - 第一季度宣布每月每股现金股息0.0253美元，年化近3.04美元，同比增2.4%；4月宣布每月每股股息0.0256美元，年化超3.07美元，同比增2.4% [22][23] - 预计今年股息后自由现金流近1.2亿美元，较去年增约15% [22] - 第一季度信用损失约30个基点，2024年约35个基点，2025年盈利指引含50个基点信用损失假设 [84] 各条业务线数据和关键指标变化 收购平台 - 第一季度投资超3.75亿美元于69处房产，含3.59亿美元收购46处资产 [11] - 收购房产加权平均资本化率7.3%，加权平均租赁期限13.4年，近69%基础租金来自投资级零售商 [12] 开发和DFP平台 - 第一季度启动4个新项目，预计成本约2400万美元；14个项目在建，预计成本约8000万美元；完成6个项目，投资约2700万美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至季度末，投资级敞口68.3%， occupancy率99.2%，药房和美元店敞口分别下降20和30个基点 [15] - 市场竞争有限，1031买家减少超一半，商业地产交易量减半，投资市场流动性不足，借贷市场不佳 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注收购抗衰退、采用全渠道战略的零售商物业，聚焦销售必需品的大型优质零售商 [8] - 提高全年投资指引至13 - 15亿美元，中点较去年投资量增47%，同时保持资产承保和投资组合构建的纪律性 [9] - 持续加强团队建设、系统和流程改进，加速投资活动 [7] - 利用平衡表优势和低成本资金，把握市场错位和干扰带来的机会 [6] - 避免与私募股权赞助的零售商合作，专注与有长期运营视角的零售商合作 [59] - 持续关注资产处置机会，适时精简投资组合，但今年处置非资本主要来源 [92][93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境动荡不可预测，但公司稳定且具备增长潜力，平衡表强大，流动性充足 [6][7] - 公司相信投资组合具有抗衰退、抗疫情和抗关税能力，能受益于消费降级效应 [8][36][38] - 未看到开发合作伙伴开店意愿暂停，部分零售商有新店开业和改造计划 [44][45] - 预计关税对建设成本影响不大，对公司投资战略无实质影响 [81][90] 其他重要信息 - 第一季度通过ATM计划筹集约1.81亿美元远期股权，结算270万股远期股权，净收益约1.83亿美元 [17] - 建立6.25亿美元商业票据计划，预计短期资金成本低于循环信贷安排 [17] - 自上季度末进行1.25亿美元远期互换，共3.25亿美元，有效固定10年期无担保债务基础利率约3.9% [18] - 截至季度末，流动性约19亿美元，含远期股权和循环信贷安排可用资金；预估净债务与经常性EBITDA之比为3.4倍，不考虑未结算远期股权为4.9倍；总债务与企业价值比低于26%，固定费用覆盖率4.3倍 [7][18][19] - 公司今年新增十多名团队成员，分布于各部门；上月部署新AI模块，显著降低法律成本，此前已用于租约提取 [74][75] 问答环节所有提问和回答 问题: 提高投资指引但AFFO指引提升不多的原因 - 除预计约0.02美元的库存股法稀释外，无其他减项；增量2亿美元投资预计带来约100万美元增量收益或约0.01美元 [27][28] 问题: 何时能实现AFFO每股4%以上增长率 - 短期内在宏观条件允许下，公司业务有能力实现；此前已提前为平衡表融资并进行对冲，以应对波动 [30] 问题: 杂货业务策略是否变化及租户对关税的担忧 - 杂货业务增长是本季度一次性机会；目前租户对关税无过度担忧，投资组合能受益于消费降级效应 [34][36] 问题: 开发合作伙伴开店意愿、需关注的租户及收购资本化率走势 - 未看到开店意愿暂停，部分零售商有新店计划；无新增需关注租户；无法预测资本化率走势，其受10年期国债波动和市场情绪影响 [44][47][49] 问题: 4月2日关税分析后交易市场变化 - 无交易取消，竞争有限，1031买家减少，公司凭借优势有望把握机会 [55] 问题: 不与私募股权合作的原因 - 公司寻求与有长期运营视角的零售商合作，私募股权不符合这一要求 [59] 问题: Big Lots空置问题解决时间、租金提升是否含资本支出及识别药房和美元店趋势的依据 - 预计二季度末解决；租金提升为净有效基础，无资本支出；药房关注店面规模和租金，美元店认为市场过度建设且定价和残值难把握 [64][67][70] 问题: 新增团队成员岗位及AI对人员配置的影响 - 成员分布于各部门；AI已用于降低法律成本和租约提取，未来有更多应用机会 [74][75] 问题: 关税对投资策略和资产定价的影响及坏账展望是否改变 - 关税对投资策略无实质影响，大型必需品零售商将受益；目前改变坏账展望尚早，对盈利指引中的信用损失假设有信心 [81][83] 问题: 开发和DFP平台建设成本涨幅、收益率要求及资产处置想法 - 预计关税致建设成本增2 - 5%，对建设成本无实质影响；资产处置全年指引不变，会关注机会但非今年重点 [90][92] 问题: 二季度收购管道中资本化率和买卖价差变化及租户要价和定价预期 - 二季度收购基本确定，未观察到变化；部分大型机构因债务市场错位可能暂时退出，公司以第三方收购为主，卖家群体分散 [96][100] 问题: 商业票据计划与循环信贷安排的利差及是否纳入指引、投资利差情况 - 商业票据利率比循环信贷低40多个基点以上，指引已考虑其影响；投资利差处于高位，公司具成本优势 [106][107][109] 问题: 提高投资量是基于现有关系拓展还是新增合作伙伴 - 两者皆有，公司团队优势和与零售商的关系有助于把握机会 [113][114] 问题: 地面租赁剩余加权平均租赁期限计算方式 - 不包括期权，与投资组合其他部分计算方式相同 [116] 问题: 开发管道潜在规模及商业票据计划对未来投资的影响 - 中期目标每年投入2.5亿美元，目前管道和影子管道大；商业票据计划替代循环信贷安排，不影响投资决策和加权平均资本成本 [121][124] 问题: 为何不加大股权发行及坏账是否有通用信用覆盖 - 一季度股权发行和结算后平衡表中性，公司有充足流动性和对冲资本；坏账按租户和地点逐笔计算，50个基点含缓冲以应对潜在问题 [130][131][132]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年核心FFO每股4.08美元，第四季度为1.02美元，同比分别增长3.5% - 3.7% [19] - 2024年全年AFFO每股4.14美元，位于指引区间高端，同比增长4.6%；第四季度为1.04美元，同比增长4.7% [19] - 2024年第四季度宣布每月每股0.253美元现金股息，年化股息近3.04美元，同比增长2.4%，派息率为AFFO每股的73% [22] - 预计2025年全年AFFO每股4.26 - 4.3美元，中点同比增长约3.5% [8][20] - 2024年信用损失约35个基点，略高于长期平均水平；2025年指引包含50个基点信用损失假设 [90] - 截至年底，按预计结算远期股权计算，净债务与经常性EBITDA之比约为3.3倍，为两年最低；不包括未结算远期股权影响，该比例为4.9倍 [17] - 总债务与企业价值约为27%，固定费用覆盖率为4.4倍，浮动利率敞口年末为1.58亿美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2024年第四季度投资约3.71亿美元于127处优质零售净租赁物业，其中收购98项资产超3.41亿美元 [10] - 2024年全年投资9.51亿美元于282处零售净租赁物业，约8.67亿美元投资活动源于收购平台 [11] - 2024年收购物业加权平均资本化率为7.5%，加权平均租赁期限为10.4年，约三分之二租金来自投资级零售商 [11] - 2024年第四季度收购物业加权平均资本化率为7.3%，加权平均租赁期限为12.3年，投资级和地面租赁百分比为全年各季度最高 [10] 开发和开发商融资平台业务 - 2024年有41个项目完成或在建，承诺资本约1.8亿美元 [12] - 2024年第四季度启动8个新项目，预计总成本约4500万美元；14个项目在建，预计总成本约6700万美元；完成9个项目，总成本3100万美元 [12] 资产管理业务 - 2024年第四季度执行超53万平方英尺可租赁面积的新租约、续约或期权 [13] - 2024年全年执行约200万平方英尺可租赁面积的新租约、续约或期权 [14] 处置业务 - 2024年机会性处置26处物业，总收益超9800万美元，其中第四季度出售8处 [14] - 2024年处置物业加权平均资本化率为6.7% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 10年期美国国债收益率波动在4.25% - 4.75%，影响卖家定价预期，但未对其产生实质影响 [37] - 过去几年商业地产交易市场较历史平均水平下降45%，1031交易滞后 [123] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 坚持投资于最强零售商，追求风险调整后回报，成为国内最大零售商的重要合作伙伴 [5] - 2025年计划在三个外部增长平台投资11 - 13亿美元 [7] - 持续加强与核心零售商的关系，提供收购、开发和开发商融资一站式解决方案 [9] 行业竞争 - 行业竞争持续减少，包括机构、个人、税务驱动和DST驱动的竞争 [123] - 目前主要竞争来自卖家对定价的预期 [123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年仍面临利率波动和上升的经营环境，公司凭借强大资产负债表和优质投资组合，有信心实现投资和AFFO每股指引 [7][8] - 预计2025年销售回租活动会增加，但受CFO资本配置决策和市场环境影响 [68][70] - 零售商有扩张需求，但面临流动性受限和建设成本上升的挑战，公司独特能力可提供解决方案 [76][77] 其他重要信息 - 2024年公司在资本市场积极融资，筹集约11亿美元远期股权，扩大循环信贷额度至12.5亿美元，完成4.5亿美元债券发行 [16] - 公司签订2亿美元远期起息互换协议，锁定10年期无担保债务发行基准利率约3.7% [16] - 截至年底，公司拥有超20亿美元流动性，包括11亿美元循环信贷额度、9.2亿美元未结算远期股权和现金 [17] - 公司在7月获得信用评级提升，标准普尔将发行人评级从BBB上调至BBB +，展望稳定 [19] - 公司投资组合年末包括2370处物业，遍布50个州，其中229处地面租赁，占年化基础租金近11%，投资级敞口为68.2%，入住率为99.6% [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 地面租赁续约是否有显著的按市值计价的上行空间？ - 有显著上行空间，案例中租户最初提议以固定租金续约，公司拒绝后，租户若想续租需签订按市值计价的新15年租约 [27][28] 问题: 如何平衡远期股权规模？ - 目前持有远期股权成本极小甚至无成本，因利率上升，利息可抵消股息成本 [29][30] - 远期股权规模取决于资金来源和用途，以及宏观环境，公司会持有足够远期股权用于投资活动 [31] 问题: 收购资本化率下降但10年期国债收益率上升，卖家预期是否需要改变，一季度情况如何？ - 10年期国债收益率波动未实质影响卖家定价预期，公司会谨慎部署资金，一季度市场波动不利于稳定定价，目前看到个别资产的困境出售情况 [37][38] 问题: 监管变化是否会使银行更具竞争力？ - 未看到监管变化会增加银行放贷能力，公司的开发商融资平台凭借资金和成本优势，能为零售商和开发商提供解决方案，持续抢占市场份额 [39][41] 问题: 投资级租户占比接近历史高位，是否会在近期增加？ - 投资级租户占比是投资策略的结果，公司也关注未评级但优质的零售商，如Hobby Lobby等，会根据定价和市场趋势进行投资 [46][48] 问题: 考虑当前环境，交易规模在一季度是否会放缓，12亿美元投资计划的上下行因素有哪些？ - 一季度交易情况良好，目前正在为二季度寻找机会，市场环境变化快，每天都可能出现新机会 [50][51] 问题: 汽车零部件板块纳入投资组合的原因是什么？ - 汽车平均车龄达12.7年创纪录，利率环境使汽车融资困难，汽车需要更多零部件，汽车零部件行业前景好 [56] - 该板块底层房地产具有优势，如面积适中、租金合理、无TI或TIA成本，租户离开后物业可再利用性高 [57] 问题: 今年交易节奏预期如何？ - 无法预测全年交易节奏，目前仅对一季度有清晰可见性，公司交易周期已缩短至约66 - 67天，会根据市场机会灵活决策 [60][61] 问题: Big Lots破产情况及相关物业进展如何？ - Big Lots破产程序仍在进行，Manassas物业租金已从每平方英尺8.55美元提高到16美元并签约，Cedar Park物业有优质租户有意购买租约，租金有望从每平方英尺5美元提高到8美元，密歇根物业有大量租户感兴趣，等待租赁拍卖结果 [66][67] 问题: 销售回租市场现状和前景如何？ - 公司已完成两笔销售回租交易，全年销售回租活动预计会增加，但受CFO资本配置决策和市场环境影响 [68][70] 问题: 开发板块需求是否因宏观和政治背景改变，是否讨论过劳动力短缺问题？ - 大型零售商有扩张需求，但面临流动性和建设成本挑战，公司能力可提供解决方案 [76][77] - 目前未讨论劳动力短缺问题，最大挑战仍是建设可行性和成本 [78] 问题: 租户增长计划有何主题或担忧，是否会利用破产空置空间？ - 零售商可通过收购破产租约实现增长，但公司不希望处于购买租约并转租的夹心位置 [84][85] 问题: 是否看到私人资本退出市场或相关机会？ - 由于商业地产交易放缓和利率上升，私人资本在三个平台的参与度降低，公司强大资产负债表和锁定的资金成本是优势 [87] 问题: 2024年和2025年坏账指引及实际发生情况如何？ - 2024年信用损失约35个基点，略高于长期平均水平，指引包含50个基点假设；2025年指引包含50个基点信用损失假设，考虑了Big Lots最坏情况和其他潜在信用问题 [90] 问题: 今年处置规模可能减少的原因及目标租户或行业是什么？ - 今年更关注非核心资产或他人出价更高的物业，并非必要资金来源 [93][94] 问题: 哪些零售商租金覆盖率在改善或恶化？ - 公司大多租户不提供EBITDA层面租金覆盖率数据，可观察到体验式零售、洗车、餐厅等行业租金覆盖率面临挑战 [97][98] 问题: 公司获得BBB +评级的原因及距离下一次评级提升还有多远？ - 评级提升得益于公司规模、资产负债表、投资组合多样性和抗衰退性等因素 [99][100] - 距离A -评级主要差距在于规模，评级机构调整规模门槛，公司何时提升评级不受自身控制 [100] 问题: 沙盒策略如何演变，哪些租户不再合作，与Napa的新交易情况？ - 沙盒策略会根据零售商、消费者和行业趋势缓慢演变，注重信用、消费趋势和投资组合平衡 [105][106] - 与Napa的交易是首次对Napa Genuine的重大投资，公司看好汽车零部件行业 [55][56] 问题: 一般及行政费用（G&A）今年持平的驱动因素，现金和非现金占比情况如何？ - 去年下半年为业务和2025年做准备，招聘新员工，预计费用最终会下降 [108] - 非现金G&A增长快于现金G&A，现金G&A占调整后收入比例持续下降，非现金G&A主要因股票归属期从5年改为3年 [110][111] 问题: 2025年到期的41份租约是否有已知迁出情况或在处置目标列表中？ - 目前无重大已知迁出情况，多数租户会行使合同选项，部分租约已续约 [116][117] 问题: 考虑补充2026年及以后资金时，如何考虑资本结构？ - 公司资产负债表强大，有互换协议锁定无担保市场利率，无需额外资金，可在市场波动时灵活决策 [118] 问题: 如何看待消费者健康状况，特别是低收入群体，对零售业务有何影响？ - 低收入群体受通胀压力，高收入群体资产状况良好，可能出现消费降级，沃尔玛等零售商可能受益 [122][123] 问题: 市场竞争与过去几个季度相比是否有变化？ - 竞争持续减少，目前主要竞争来自卖家对定价的预期 [123] 问题: 开发融资平台（DFP）扩大规模的限制因素是什么？ - 主要限制因素是开发项目的回报和风险，公司需要根据项目风险和期限要求一定的回报溢价 [128][129] 问题: 2026年是否会再次出现无所作为的情况？ - 认为2026年不会无所作为，公司资产负债表和投资组合优势明显，愿意接受潜在稀释以换取资金储备和利率锁定 [131][132] 问题: 信用储备中对Big Lots、Joanne's、Party City、Family Dollar等租户的具体敞口如何？ - 主要关注Big Lots情况，有两个Party City物业待收回，无Joanns物业，预计其将清算，还关注一些电影院 [137][139] 问题: 关税对租户的潜在影响如何，对相关类别承保的影响？ - 关税影响所有零售类别并传导至消费者，但大型零售商因采购多元化和资产负债表优势，受影响较小；小型零售商可能受较大冲击 [142][144] 问题: 哪些零售类别面临逆风，如美元商店和药店？ - 药店板块同比下降近10%，公司将坚持投资抗衰退的优质零售商，不增加美元商店和药店板块投资 [147][148] 问题: 观察名单或信用方面是否有变化？ - 除关注Big Lots破产情况外，投资组合状况良好 [150]