紧随其后的是 Tarneit，为1547套，平均每日卖出4套房，因为首次购房者和州际投资者大量涌入 该地区。 其他上榜地区包括Point Cook、Pakenham、Craigieburn、Werribee以及华人聚居 区Docklands。 （图片来源：RealEstate） 在过去一年，墨尔本CBD平均每4小时售出一套公寓。与此同时，数千名业主和投资 者选择退出这座城市。 PropTrack的数据显示，墨尔本有全澳最繁忙的房屋销售市场，销售量最高的10个 城区中有8个位于大都会地区。 在过去12个月，墨尔本CBD的房屋销售量领跑全澳，为2214套。 全市还有超过60个城区在过去一年中每天都有房屋成交，许多销售量最高的地区都 与投资者大量撤离有关，高利率和房东土 地税负担加重也是背后原因之一。 但在老投资者离开的同时，新投资者正在涌入，专家报告称州际买家的兴趣反弹， 资金充裕的购房者纷纷涌入经济适用房正 在快速消失的增长走廊。 PropTrack的高级经济学家Anne Flaherty表示，仍有本地投资者在离开墨尔本，但 数据显示需求有所回升。 "墨尔本的房屋中位价现在低于悉尼、布里斯班、珀斯和阿德莱德，因 ...

悉尼内城区房价趋势 - 悉尼内城区200万澳元以下的独栋住宅即将消失，目前距离市中心10公里范围内挂牌价低于200万澳元的独立屋不足百套 [1] - 内城区最便宜的独立屋中位价集中在Tempe、Sydenham和St Peters等区域，约为170万澳元，但房源稀缺且价格持续上涨 [3] - 距离市中心10公里范围内，独立屋中位价排名靠后的区域包括Mascot（约195万澳元）和Marrickville（约210万澳元） [3] 房价上涨的影响 - 内城区高房价正在影响整个悉尼房地产市场，收入不错的家庭也被挤出市场 [5] - 距离市中心10公里范围内，200万澳元以下的独栋住宅几乎完全消失，购房者被迫转向更远地区，推高周边房价 [6] - 双专业收入家庭也难以负担内城区购房成本，置业越来越依赖代际财富传承 [8] 供需关系与市场动态 - 内城区房源供给远低于买家需求，房价持续上涨 [10] - 200至300万澳元预算未来也可能难以在靠近CBD的区域购房，价格门槛不断上升 [11] - 悉尼中环区域（10-20公里）房价普遍超过200万澳元，仅少数西南城区如Wiley Park（低于140万澳元）和Lakemba（低于140万澳元）价格稍低 [11] 外环区域房价与基础设施 - 距离CBD 20-35公里的西南城区如Fairfield（中位价112万澳元）和Canley Vale（中位价122万澳元）价格相对可负担 [13] - 价格较低的区域通常通勤时间较长或交通设施滞后，基础设施建设未能跟上住房需求增长 [13] - Marrickville等区域因性价比高（宽敞住宅、文化环境、便利生活）受到年轻家庭青睐 [13][14]

报告行业投资评级 文档未提及报告行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 全球房价在政策利率上升情况下仍持续上涨，但涨幅放缓，住房可负担性危机因供需失衡和高租金而加剧 [20][22] - 美国住房市场冻结，需求和建筑商信心下降，股市波动是风险；住房通胀可能回归疫情前水平，但租金上涨增加生活成本压力 [20][23] - GSE改革受关注，房利美和房地美角色辩论加剧；人口结构和家庭形成支持长期需求，短期住房调整可能温和 [20][133] - 住房所有权的代际、种族和收入差距扩大；商业房地产危机最糟糕时期已过，无系统性风险 [20][220] - 中国住房市场调整未实现价格稳定，但住宅物业影响减弱；英国避免了抵押贷款危机，但住房可负担性困境加深 [20][234] - 澳大利亚因供应不足面临住房可负担性挑战，但当前政策支持偿债能力；日本抵押贷款利率和房价上升未表明出现危机 [20][285] 根据相关目录分别进行总结 1. 全球房价涨幅虽持续但增速放缓 - 经合组织发现过去十年实际房价平均上涨37%，相对收入上涨16%，不同国家差异显著 [32] - 达拉斯联邦储备银行研究显示全球房价大幅上涨，多数发达经济体房价收入比上升 [33] - 不同地区房价表现不同，日本和欧元区涨幅加速，东欧和拉美部分地区涨幅高于历史平均，中国房价继续下跌 [39][40] 2. 全球住房可负担性危机加深 - 住房可负担性危机是全球性长期挑战，美国现有房屋销售受可负担性低、抵押贷款利率锁定和库存不足影响 [46] - 40个国家住房可负担性比2008年以来任何时候都差，美国和英国可负担性指数下降明显 [49] - 许多经合组织国家住房可负担性问题比美国更严重，特朗普提出解决住房问题的方案，但可能有复杂影响 [56][63] - 减少美国严格监管限制可缓解房价长期影响，特朗普关注住房需求侧，但减少移民可能影响建筑劳动力供应 [60][63] - JPMorganChase Institute研究显示芝加哥住房可负担性恶化，租金上涨影响居民消费和购房 [69][70] - 该机构确定了增加经济适用房供应的策略，包括简化流程、促进房产收购、支持建筑创新和加强地方金融发展能力 [75][77] 3. 美国住房市场冻结 - 经济不确定性、高抵押贷款利率和股市波动抑制住房需求，消费者购房计划调查指标降至两年低点 [76][78] - 过去30年美国住房市场供需存在区域不平衡，当前供应有所增加但仍处于低位，需求低迷 [79] - 高房价、高利率和经济不确定性使买家观望，卖家数量多于买家，不同地区市场表现差异大 [82][87] - 即使美国经济进入温和衰退，住房需求可能保持稳定，但股市调整可能对房价造成压力 [92][93] - 建筑商面临库存增加、利率高和成本上升等问题，分析师对美国住房建筑商持谨慎态度，对建筑产品更乐观 [101][105] - 美国高收益住房信贷团队偏好高质量信贷，认为中间层级高收益住房信贷有价值 [106] - 多数房主因低利率锁定不愿出售，低抵押贷款利率对吸引买家至关重要，分析师预计需求在利率降至5%以下才会改变 [107][110] 4. 住房通胀可能回归疫情前水平 - 预计关税将对通胀产生上行压力，住房通胀降温慢于预期，经济学家预计年底CPI租金通胀降至3.5%左右 [120] - 租金通胀影响大量租户，新市场租金指数波动大且高估降温程度，市场分割和租户流动性影响租金通胀 [124][125] - 租金上涨使租户减少非住房消费，加剧生活成本压力，低收入租户受影响更大 [132] 5. GSE改革受关注 - 华盛顿政策制定者重启房利美和房地美GSE私有化讨论，可能导致抵押贷款利率上升和机构MBS市场动荡 [133] - 房利美和房地美共担保6.6万亿美元机构抵押贷款支持证券，私有化可能影响投资者和住房市场 [136] - 私有化可能扰乱TBA市场和房利美市场份额，投资者可能重新评估信用风险，导致借款人利率上升 [137] 6. 人口结构和家庭形成支持长期需求 - 经济疲软可能使房价上涨停滞，但因供需失衡和家庭形成速度，大幅调整可能性不大，分析师预计负向情景下房价下跌5% [139] - 自2015年以来家庭数量增长超过住房单位，人口结构支持未来五年住房需求增加 [142][143] - 特朗普限制移民政策对住房市场影响不确定，大规模驱逐移民可能影响建筑劳动力供应，加剧住房可负担性危机 [148][152] 7. 住房所有权差距扩大 - 住房可负担性危机使不同代际、种族和收入群体住房所有权差距扩大，年轻一代对住房可负担性担忧更强烈 [158] - 美国千禧一代家庭形成推动住房需求，但购房率落后于前几代人，学生债务是购房障碍 [167][189] - 低收入和黑人家庭受住房可负担性影响更大，JPMorganChase Institute研究揭示种族、收入和贷款机构在贷款成本上的差异 [193][196] - 单身女性购房数量多于男性，但面临收入低和抵押贷款拒绝率高的问题 [209] 8. 商业房地产危机最糟糕时期已过 - 商业房地产危机最糟糕时期已过，资本化率和抵押贷款利率稳定，预计今年混合CRE/多户住宅租金增长1 - 2% [220][226] - 各行业表现不同，写字楼租金增长可能持续疲软，多户住宅租金增长可能在2026年改善 [226] - 写字楼严重拖欠率预计将继续上升，CRE基金报告两年来首次季度正回报，支持投资活动和CMBS/债务发行 [228][227] 9. 中国住房市场调整未实现价格稳定 - 中国住房市场经历30年来最深调整，政策宽松后需求侧放松不足，主要指标仍下降 [234] - 结构性变化和关税不确定性导致房价下跌，预计2025年主要销售将出现高个位数同比下降 [234] - 政策支持和房价、销售、库存恢复是判断市场是否触底的关键，当局需提振购房者信心 [238][261] - 住房市场调整对经济有通缩和增长拖累，家庭财富大量投资房地产，房价下跌影响消费者信心和支出 [241] 10. 英国避免了抵押贷款危机但住房可负担性困境加深 - 英国房价2025年以来温和上涨，需求受低失业率、工资上涨和利率下降支撑，但贸易紧张局势增加不确定性 [266][271] - 金融行为监管局可能放宽抵押贷款规则，首次购房者可负担性仍紧张，抵押贷款支付占收入比例高于长期平均 [274][275] - 政府关注住房供应侧改革，预计将出台需求侧刺激措施以促进市场活动 [282] 11. 澳大利亚因供应不足面临住房可负担性挑战 - 澳大利亚住房市场因供应不足面临可负担性挑战，房价自疫情前上涨约55%，借贷能力与房价比率处于历史低位 [285] - 澳大利亚储备银行降息有望提高借贷能力，但可负担性仍紧张，拍卖清盘率上升但仍处于历史低位 [286][287] - 供应方面建筑审批增加，但人均审批和完工量仍处于多年低位，预计房价将有适度上涨 [289] 12. 日本抵押贷款利率和房价上升未表明出现危机 - 日本年轻一代杠杆增加，抵押贷款借款增多，但银行分析师认为利率上升100个基点对工作家庭可承受 [299][302] - 目前工作成年人抵押贷款支付相对收入低于往年，租金通胀在全国和东京地区表现不同 [306][314] - 东京都新公寓价格大幅上涨，收入与价格比率超过90年代初泡沫时期，预计全国租金CPI将继续上升 [316]

美国5月新屋销售数据 - 新建单户型住宅销量下降13 7%至折合年率62 3万套创7个月最低水平[1] - 降幅为近三年最大销售激励措施未能有效缓解负担能力限制[1] - 实际数据低于所有接受彭博调查经济学家的预期[1]

住房市场可负担性现状 - 2025年5月美国典型家庭需花费收入44.6%才能负担中位价住房，远超30%的推荐阈值 [1] - 仅匹兹堡、底特律和圣路易斯三大都市区的中位收入者能以20%首付和6.82%利率购房且住房支出占比≤30% [1][3] - 洛杉矶中位房价需消耗当地中位收入104.5%，旧金山(59.8%)、纽约(66.9%)等沿海城市均超60% [5][6] 可负担市场数据 - 匹兹堡中位房价24.99万美元，年住房支出占收入27.4% [4] - 底特律中位房价27万美元，支出占比29.8% [4] - 圣路易斯中位房价29.99万美元，支出占比30% [4] 高成本市场数据 - 洛杉矶中位房价119.5万美元，年住房支出9.55万美元 [6] - 圣何塞中位房价141.95万美元，支出占比72.4% [6] - 波士顿中位房价87.9万美元，支出占比64.3% [6] 供需失衡分析 - 中西部低价房源需求激增，首次购房者加速入场导致价格压力上升 [4][5] - 全美住房供应缺口持续扩大，过去5年新建住房显著的市场价格压力有所缓解 [7] - 洛杉矶租房家庭占比51%，显著高于全美65.1%的自有住房率 [6] 解决方案探讨 - 增加可负担住房供应是缓解价格压力的关键路径 [7] - 工资增长可能推高需求进而抵消 affordability 改善效果 [7] - 抵押贷款利率(当前6.82%)和房价下行空间有限，政策需聚焦供给侧 [7]

澳洲房地产市场单身买家负担能力 - 普通澳洲人目前仅能负担16%地区的独立屋中位价房产贷款，相比2017年的超过50%大幅下降 [1] - 单身买家在公寓市场的负担能力从2017年的66%降至28% [2] - 新州独立屋负担比例从40%降至11%，南澳从85%降至19%，西澳也出现类似降幅 [2] 首次购房者结构变化 - 单身购房者在首次购房者中的占比从2021年的45%下降至2025年的39% [2] - 首次购房者严重依赖"父母银行"提供资金支持 [6] 市场预期与价格压力 - 预计圣诞节前可能有三次降息，但会刺激可负担市场需求，进一步推高入门级房产价格 [8] - 专家指出入门级住房价格已超出首次购房者的现实期望 [6]

澳洲住房市场现状 - 澳洲家庭平均需花费收入50%偿还新购房贷款，首次购房者压力显著增加[1][3] - 租房者预计需花费收入三分之一支付租金，住房市场紧张局面加剧[3] - 家庭平均需10.6年才能存够购房首付款，住房不可负担性达到历史高位[4][6] 房价与供需数据 - 澳洲房价4月同比上涨3.7%至80.5万澳元，创历史新高[6] - 首都城市中位价87.3万澳元，区域地区中位价66.8万澳元，布里斯班和珀斯年涨幅超8%[7] - 2024年新住房完工量17.7万套，远低于23.3万套潜在需求，供应接近十年最低水平[6][7] 政策与行业挑战 - 联邦政府120万套住房目标预计仅能完成93.8万套，缺口26.2万套[8][9] - 行业呼吁简化规划程序、加速技术工人引入及联邦环境审批以提升供应效率[9] - 降息政策可能刺激购房需求，但利率仍高于平均水平，供需矛盾或进一步推高房价[3][6] 区域市场表现 - 阿德莱德年涨幅10.8%领跑首府城市，达尔文和霍巴特涨幅温和[7] - 昆州区域房价年涨8.4%，南澳区域涨幅达11.6%，西澳区域表现分化[7] - 墨尔本房价年跌1.7%，维州区域市场同步走弱[7]

住房可负担性现状 - 澳洲买房人需年收入达16 1万澳元才能在不陷入财务压力的情况下负担房贷 比全国平均工资11 4万澳元高出41% [1] - 全国仅有五分之一的城区对平均收入者来说是"可负担"的 [1][3] - 当前全国平均需将42 4%的收入用于还贷 远高于疫情前2020年3月的24 1% [3] 区域差异与房价趋势 - 悉尼最难负担 还贷占比高达57 9% 购房者需年薪23 5万澳元才不"吃力" [3] - 墨尔本相对最"轻松" 平均还贷占比为36 6% [3] - 悉尼仅有14个城区对中等收入家庭年薪12 1万澳元可负担 包括Bankstown Cabramatta Liverpool等 [3] - 今年房价预计将上涨6 1% 而利率仍处于高位 贷款偿还负担持续加重 [3] 专家观点与政策分析 - 专家批评主要政党提出的购房支持政策"过度侧重需求端" 认为这可能推高房价而非解决根本问题 [3] - 专家强调除非供给跟上 否则政策只会加剧供需失衡 [3] - 研究指出当前即使是中高收入者也在为买房而挣扎 显示出住房负担能力正持续恶化 [3] 解决方案与长期影响 - 要改善住房可负担性 需要进一步降息以及增加住房供给 [1] - 房屋拥有率下降将在未来几十年加剧老年贫困问题 [1]

住房市场趋势 - 美国家庭现在需要年收入114,000美元才能负担中位数价格住房 较六年前的67,000美元上涨70.1% [1] - 中位数挂牌价431,250美元 同比上涨0.3% 较2019年上涨36.9% [3] - 活跃房源959,251套 同比增加30.6% 但较2019年仍低15.6% [3] 市场动态变化 - 18%活跃房源出现降价 同比增加2.5个百分点 [3] - 西部(+41.7%)和南部(+33.3%)活跃房源增长领先 圣迭戈(+70.1%)等局部市场增幅显著 [10] - 待售房屋销售连续第四个月同比下降 4月降幅3.2% [6][7] 区域差异分析 - 加州圣何塞地区购房所需收入370,069美元最高 较2019年增长54.3% [5] - 洛杉矶地区购房收入要求同比增幅达86% 为十大都会区最大涨幅 [5] - 全美50大都会区中 加州五个市场进入购房收入要求前十名 [5] 市场供需关系 - 4月新增房源471,788套 同比增长9.2% [3] - 房屋中位待售天数50天 同比增加4天 [3] - 每平方英尺挂牌价233美元 较2019年上涨54% [3] 行业数据来源 - 数据覆盖全美50大都会区 统计对象为现有单户住宅和公寓 [11] - 数据可追溯至2016年7月 2025年1月起采用修订后统计方法 [11]

文章核心观点 美国全国住房短缺超400万套，住房可负担性成关注焦点，Realtor.com发布报告展示各州应对住房挑战情况，呼吁采取政策增加住房供应使更多人实现购房梦 [1][3] 报告排名依据 - 排名基于住房可负担性和通过新建住房应对未来供应挑战的能力两因素 [2] - 可负担性占一半分数，包括REALTORS®可负担性得分和中等收入用于购买中等价位住房的比例 [2] - 住房建设占另一半分数，衡量许可与人口比率以及新建住房溢价 [2] 不同地区表现 高排名州 - 仅18个州（主要在中西部和南部）的中等收入者能按收入30%规则负担得起中等价位住房，7个州（得克萨斯州、佛罗里达州、加利福尼亚州、北卡罗来纳州、佐治亚州、亚利桑那州和南卡罗来纳州）占2024年所有建筑许可一半以上 [4] - 南卡罗来纳州获A等级，建房努力超需求；得克萨斯州和爱荷华州获A-，前者新建住房出色，后者购房可负担性强；印第安纳州、北卡罗来纳州和佐治亚州等获B等级 [5] 低排名州 - 东北部、西海岸及蒙大拿州等高房价、低可负担性和新建住房有限是重大挑战，D以下等级仅给西部和东北部州 [6] - 罗德岛州排名垫底，其次是马萨诸塞州、纽约州、夏威夷州和加利福尼亚州，高房价和稀少建设使居民难寻 Affordable 住房 [7] 政策呼吁 - Realtor.com的“让美国建设”运动强调需紧急政策变革增加住房供应，呼吁立法者、行业领袖和地方社区支持更明智分区、简化许可流程和住房建设激励措施 [3] 各州具体数据 高排名州 - 南卡罗来纳州总分75.2，可负担性得分0.65，中位房价354,429美元，建房许可占比3.2% [9] - 爱荷华州总分71.6，可负担性得分0.92，中位房价294,600美元，建房许可占比0.8% [9] - 得克萨斯州总分71.5，可负担性得分0.61，中位房价370,663美元，建房许可占比15.3% [9] 低排名州 - 罗德岛州总分12.2，可负担性得分0.47，中位房价537,521美元，建房许可占比0.1% [10] - 马萨诸塞州总分12.6，可负担性得分0.48，中位房价781,758美元，建房许可占比1.0% [10] - 纽约州总分13.2，可负担性得分0.50，中位房价664,622美元，建房许可占比3.1% [10]