核心观点 - 特朗普政府旨在通过降低抵押贷款利率而非增加供给来提升住房可负担性 以保护现有房主的房产价值财富 [1][4][9] 政策焦点与措施 - 政策核心聚焦于降低借贷成本 包括指令房利美和房地美购买2000亿美元抵押贷款债券以推低借款成本 [5][6] - 提出创建50年期抵押贷款的构想 为购房者提供更多借款选择 [6] - 签署行政命令限制大型机构投资者购房 旨在增加市场供给 但该措施预计仅影响市场中相对较小的2.5%份额 [13][14] 经济影响与市场机制 - 降低抵押贷款利率可能刺激购房需求 但在新房源未大幅增加的情况下 供应短缺可能推高房价 抵消利率下降带来的大部分可负担性收益 [6][7] - 住房财富通过“财富效应”支撑消费者支出 而消费者支出占美国经济活动三分之二以上 10月和11月消费者支出均增长0.3% [10][11] - 自2020年以来 整体房屋价值已上涨57% 增加供给可能导致房价下跌 从而侵蚀房主积累的财富 [4][12] 潜在矛盾与质疑 - 经济学家质疑在不降低房价的情况下 仅靠降低借贷成本能否显著改善住房可负担性 [2][9] - 有观点认为 房价的适度下跌可能是真正缓解住房可负担性危机的途径 [5]

市场整体表现 - 股市收盘涨跌互现，道琼斯指数勉强收涨，但纳斯达克综合指数经历了数月来最糟糕的一天，标准普尔500指数小幅下跌约13个基点 [1][2][3] - 罗素2000小盘股指数小幅下跌，但市场表现好于盘中低点，因收盘前出现反弹 [3] - 市场呈现分化格局，通讯服务板块表现最佳，创下数月新高，而科技板块表现最差，下跌1.6% [5] 个股与板块动态 - 微软股价下跌约10%-13%，为数月来最大跌幅，成为拖累市场的主要因素 [4] - 特斯拉股价下跌3%，而Meta股价上涨10%，带动通讯服务板块走强 [4][5] - 软件行业普遍下跌，SAP下跌15%，Hubs下跌11%，Atlassian下跌10%，Service Now、MongoDB、Twilio均下跌约9%-10% [6] - 芯片板块表现优于软件，Lam Research上涨3.5%，KLA上涨3.5%，SanDisk上涨2% [7] - 工业股表现强劲，卡特彼勒股价上涨3%，较4月低点已上涨69%，霍尼韦尔上涨约5%，但波音下跌3% [8][9] - 比特币作为风险资产今日下跌约5%，表现甚至差于软件ETF，太阳能、IPO、颠覆创新、量子计算、零售等主题ETF均下跌1%或更多 [9][10] - 上涨板块包括石油、运输、房地产和区域性银行，生物科技板块今日表现尚可 [10] 地缘政治与原油市场 - 原油价格升至去年9月以来最高水平，因美国前总统特朗普考虑对伊朗采取重大军事行动 [11] - 市场目前并未定价全面战争，而是计入了风险溢价，这导致今日油价上涨4% [13] - 关键风险点在于霍尔木兹海峡，该海峡每日运输2000万桶原油及石油产品，占全球原油海运贸易的约20%，伊朗对该海峡拥有主要控制权 [15] - 伊朗若威胁或行动干扰该海峡运输，可能引发油价飙升，但分析师指出伊朗长期谈论此行动却从未真正实施 [16] 能源公司财报前瞻 - 埃克森美孚和雪佛龙即将公布财报，地缘政治将成为关注焦点，包括委内瑞拉的政治风险及哈萨克斯坦的资产问题 [17][18] - 市场将关注公司的股票回购、股息情况以及上游资产的表现，因为发现和开采新原油储量正变得越来越困难 [19] 科技公司投资与裁员 - 亚马逊据报正洽谈向OpenAI投资高达500亿美元，若成行将成为该轮融资的最大出资方，此轮融资目标为1000亿美元 [20] - 软银也在洽谈投资，且亚马逊已与OpenAI存在战略合作伙伴关系，但亚马逊也投资了OpenAI的竞争对手Anthropic [21] - 此项巨额投资伴随成本，亚马逊本周宣布裁员16，000人 [21] SanDisk财报深度分析 - SanDisk第二季度业绩远超预期，营收达30.3亿美元，高于市场预期的26.8亿美元，调整后每股收益为6.20美元，远超市场预期的3.44美元 [22][23] - 公司下季度营收指引为44亿至48亿美元，远高于市场预期的28.6亿美元，调整后每股收益指引为12至14美元，亦远超市场预期的4.60美元左右 [23] - 该公司是AI产业链中的关键存储产品制造商，其股价年内已上涨超过90%，去年涨幅也达三位数百分比，财报发布后盘后继续大涨 [24][26] - 分析师指出，存储芯片虽是商品，但目前供应极其稀缺，AI基础设施需求激增（尤其是英伟达推动使用NAND存储芯片提升AI模型性能）推高了价格 [28][29] - 需求增长速度快于供应增长，导致价格飙升，该股在本次财报前年内涨幅已达130% [30] - 需区分DRAM内存芯片（如美光）与NAND闪存芯片（如SanDisk），后者传统用于存储，但在AI推理支出时代，模型存储于SSD，且NAND芯片正更多用于AI模型处理 [32][33] - 尽管多数华尔街分析师仍建议买入，但晨星给予“卖出”评级，因从长期看，存储芯片具有强周期性，目前正处于历史性上行周期，但一旦周期见顶，价格可能急剧下跌 [35][38] - 关键风险在于产能扩张，新建晶圆厂需要时间，预计2028年左右大量新供应将上线，可能打破供需平衡，导致价格回落 [41][42] 美国房地产市场与抵押贷款利率 - 美国30年期固定抵押贷款利率稳定在6.1%，为三年来的最低水平 [44] - 住房 affordability 取决于利率、房价和收入三方面，尽管利率下降，但房价处于历史高位，整体 affordability 环境仍是数十年来最具挑战性的之一 [45][46] - “锁定效应”显著，美国多数抵押贷款为30年期固定利率，加权平均利率低于4.25%，与当前6.1%的利率存在近200个基点的利差，这导致房主不愿出售房屋，加剧了供应紧张 [48] - 随着利率下降，二手房挂牌量开始从2023年的历史低点回升，但仍比2019年疫情前水平低20% [50][51] - 新建房屋的待售库存处于2007年以来的最高水平，这给新房价格带来压力，使其与二手房价格的差距缩小至数十年来最窄水平 [57] - 解决住房短缺需要增加供应，但涉及分区法、建筑法规等地方性政策，实施难度大 [52][54] - 联邦层面的政策提议（如政府支持企业购买抵押贷款债券）可能边际上帮助降低利率（预计额外降低15个基点），并小幅提振二手房销售，但由于大量存量抵押贷款利率低于4%，利率降至6%以下所能释放的库存有限 [60][61][62] 未来关注要点 - 美联储官员将在利率决议后首次发表评论，此前已有两位官员在本次会议上反对维持利率不变，主张再次降息 [63] - 财报季持续，即将公布业绩的公司包括道指成分股雪佛龙、美国运通、Verizon，以及SoFi、Regeneron [64] - 埃克森美孚也将公布财报，分析师预计油价下跌可能使其第四季度利润减少12亿至20亿美元，但炼油利润率改善（因投入成本降低）可能抵消最多7亿美元的损失 [65] - 经济数据方面，将公布12月生产者价格指数，经济学家预测整体PPI环比维持0.2%，核心PPI环比升至0.3% [66]

文章核心观点 - Opendoor Technologies首席执行官Kaz Nejatian公开赞扬前总统特朗普的住房政策 认为其政策正在解决长期阻碍中产阶级家庭进入独栋住宅市场的壁垒[1][2] 政策评价与市场影响 - Opendoor首席执行官认为特朗普在住房可负担性方面做得“非常出色” 特别提及了阻止机构投资者收购独栋住宅等政策[2] - 首席执行官指出 当前市场结构“极不公平” 美国家庭和个人不拥有的住房份额已达到历史最高水平[4] - 首席执行官强调 普通美国家庭拥有住房对于在房中成长的孩子至关重要[4] 具体政策举措 - 特朗普提出了一项2000亿美元购买抵押贷款支持证券的计划 旨在降低利率 Opendoor首席执行官称此计划“确实令人惊叹” 并表示其影响已在地方层面显现[3] - 经济学家Peter Schiff批评该2000亿美元的抵押贷款支持证券购买计划 认为从长远来看会恶化住房可负担性[5] 市场现状与挑战 - Opendoor首席执行官表示 教师等职业应能凭其工资购买住房 但这已成为一个由多层系统构成的挑战 导致拥有住房越来越难以实现[3] - 首席执行官形容阻碍住房拥有的障碍“非常高” 并称总统正在“逐一解决”[3]

政府抵押贷款支持证券购买计划 - 特朗普政府计划购买高达2000亿美元的抵押贷款支持证券，旨在提高住房可负担性 [1][10] - 但该计划对降低抵押贷款利率或改善可负担性的效果可能有限，因住房市场核心挑战是供应不足而非需求或融资问题 [1][10] 抵押贷款利率走势 - 基准30年期抵押贷款利率在计划宣布前已开始下降，主要因美联储为支持疲软劳动力市场并控制通胀而降息 [2][11] - 房地美数据显示，平均30年期固定抵押贷款利率在2025年底降至6.15%，较2023年底的近8%大幅下降 [3][11] - 在政府指令房利美和房地美开始回购债券后，利率曾短暂跌至2022年以来最低点，随后再次小幅上升 [3][11] - 抵押贷款银行家协会最新数据显示，上周抵押贷款利率进一步下降至2024年9月以来最低水平，推动再融资活动升至数月高点 [4][11] 计划实施与美联储背景 - 政府已确认购买正在进行，但未披露操作细节如购买速度或总量 [6][11] - 财政部长表示，该举措部分目的是抵消美联储持续缩减其抵押贷款支持证券持仓的影响 [7][11] - 美联储的缩表使其抵押贷款债券组合从2022年中的约2.7万亿美元减少至约2万亿美元 [7][11] 政策效果质疑与市场挑战 - 经济学家质疑抵消美联储缩表的理由，认为资产负债表政策的主要市场影响通常在宣布阶段而非逐步缩减期间产生 [8][11] - 多数分析师认为，没有足够证据表明美联储相对温和的缩表步伐推高了抵押贷款利率 [8][11] - 几位美联储官员间接怀疑仅靠债券购买能否解决住房可负担性问题，并多次指出主要住房市场的结构性供应限制是价格高企的主因 [11] - 同时，下降的抵押贷款利率面临新的阻力，因长期国债收益率上升，10年期美债收益率已升至数月高位，部分由日本市场动荡引发的全球债券抛售所致 [8][11] - 与特朗普贸易威胁和与盟友对抗相关的地缘政治紧张也抑制了对美国资产包括国债的需求，这可能推高借贷成本，削弱债券购买带来的有限收益 [9][11] 总体结论 - 路透社总结认为，该政府策略可能在边际上提供短期缓解，但若无住房供应的实质性扩大，不太可能显著改善大多数美国人的可负担性 [10][11]

2026年美国住房市场趋势展望 - 2025年房屋销售量仍接近历史低位，高房价和高抵押贷款利率使买家持观望态度，预计2026年住房可负担性将略有改善 [2] - 购房是个人最大的财务决策之一，抵押贷款利率、价格和当地可负担性等条件影响月度预算和家庭财富，理解2026年市场演变有助于潜在买家做出决策 [4] 抵押贷款利率趋势 - 抵押贷款利率在2025年初达到超过7%的峰值，下半年降至约6.2%，为冻结的住房市场带来一定缓解 [3] - 多数专家预计抵押贷款利率不会进一步大幅下降，抵押贷款银行家协会预测未来一年利率将维持在6%至6.5%之间，Redfin预测2026年平均利率为6.3%，全美房地产经纪人协会预计利率将维持在“6%左右” [5] - 尽管美联储自2024年9月开始降息以来已累计降息1.75个百分点，但抵押贷款利率并未同步下降，经济学家认为额外的美联储降息不太可能进一步压低抵押贷款利率，因其与10年期国债收益率反映的长期借贷成本紧密挂钩 [6] - 抵押贷款银行家协会指出，不断增长的预算赤字和较高的通胀预期风险将阻止长期利率进一步下降，即使美联储下调短期利率 [7] 区域房价与可负担性差异 - 高房价趋势在美国并非均匀分布，加州沿海和人口稠密的东北部地区仍是生活成本最高的地区，而南部和中西部部分地区房价更为合理，尽管增速可能更快 [7][8] - 牛津经济学指出，克利夫兰、辛辛那提、底特律、圣路易斯、新奥尔良、路易斯维尔、孟菲斯、图森和俄克拉荷马城等城市仍提供更可负担的住房选择 [9] - 这些大都市区房价大多低于美国平均水平，但其中超过一半在过去五年中房价涨幅强于美国其他地区，其可负担性的差异还体现在房产税和保险上 [10] 可调整利率抵押贷款趋势 - 随着抵押贷款利率徘徊在6%左右，越来越多的借款人转向可调整利率抵押贷款，这类贷款可在设定期间（通常为五年）提供较低利率，之后根据基准定期重置 [11] - 2025年9月，约10%的住房借款人选择了ARM贷款，高于约6%的历史平均水平 [11] - 抵押贷款银行家协会副首席经济学家认为，在当前借款人面临可负担性不足的环境下，转向ARM可以带来真正的节省 [13] - ARM可以提供更可负担的抵押贷款途径，但若利率上升后借款人无法还款则存在风险，选择ARM的借款人通常信用评分更好 [12] 新建住房与现房市场动态 - 尽管高房价普遍抑制了房屋销售，但新建房屋的销售量正超过现房，而现房销售量仍处于历史低位 [14] - 新建房屋通常比现房更贵，但更多建筑商正在提供激励措施，使新房价格与现房相比更具竞争力，2025年8月数据显示，新房平均售价为413,500美元，低于现房422,600美元的平均价格 [15] - 建筑商的激励措施（包括抵押贷款利率买断、降低交易成本以及住房设计变更抵免）推动了新房销售增长，现房库存有限也使新房价格具有竞争力 [16] - 海军联邦信用合作社首席经济学家指出，买家看到了新房的价值，并利用了市场上异常大量的新房供应 [16]

Inflation may be cooling, but Americans are still feeling the pinch — the December 2025 Consumer Price Index showed prices rose 0.3% month-over-month and 2.7% year-over-year. Niladri “Neel” Mukherjee, chief investment officer at TIAA Wealth Management, warns that 2026 won’t bring major relief for consumers. Here’s what he predicts for inflation and affordability in the year ahead — and what it means for your wallet. 2026 Inflation Outlook: Why Prices Will Likely Stay High Mukherjee expects inflation to ...

核心观点 - 公司D R Horton第一财季净销售订单低于华尔街预期 主要原因是持续的可负担性压力抑制了买家需求[1] - 尽管面临行业逆风 公司通过销售激励措施应对市场 其税前利润率及每股收益仍略超预期[3][4] 财务表现 - 第一财季净销售订单同比增长3%至18,300套 但低于分析师预期的18,653套[2] - 每股收益为2.03美元 超过预期 但较去年同期下降22%[4] - 税前利润率为11.6% 略高于预期的11.5%[4] 市场与行业状况 - 不断上涨的住房成本和居高不下的抵押贷款利率是可负担性问题的核心 已成为美国购房者的主要担忧[2] - 整个行业的建筑商都推出了销售激励措施以吸引对价格敏感的买家 这一策略对行业盈利能力构成压力[3] 公司策略与展望 - 管理层预计销售激励措施在整个2026财年都将保持在高位[3] - 促销活动的范围将取决于春季需求趋势、抵押贷款利率变化以及更广泛的市场状况[3]

Key Takeaways Trump's Proposals Could Stoke Homebuyer Demand Seeking to lower borrowing costs, create more housing supply and make it easier for homebuyers to enter the market, President Donald Trump is expected to soon announce a series of housing reforms. It's not clear that his plans will bring affordability back to the housing market. Economists and housing market officials say a lot depends on whether his policies can get more workers building more houses. "The bottom line is we have to create more hou ...

"We're going to allow people to take money out of their 401(k)s and use that ‌for down payment," ‌he told Fox Business Network in an interview, adding that U.S. President Donald Trump "will put the final plan ‌out in Davos in Switzerland next week."The expected plan comes as Trump ‌grapples with economic headwinds ‍a year after taking office and ahead of November's midterm ‍election, having campaigned on a quick fix to higher prices ‌for American consumers.U.S. housing affordability in particular has remai ...

For people in a position to buy, moving from renting to owning often feels like the natural next step. But monthly housing costs are climbing in many places, and mortgage payments are getting harder to manage. Even buyers who thought they could comfortably afford a home are seeing the numbers add up fast, especially in cities where prices are already high. Using mortgage payment data from Zoocasa and rental data from Zumper, GOBankingRates looked at cities where the average monthly mortgage exceeds the c ...