核心观点 - 旧金山住房成本已回归至2018年7月定义的"正常"水平 但这并不意味着可负担 因为该基准水平本身已处于高位 [1] - 尽管房价增长放缓且市场趋于稳定 但考虑到当前更高的利率 对于大多数中产阶级购房者而言 在旧金山购房仍然遥不可及 [3] - 人工智能领域带来的科技财富激增可能再次推高当地房地产价格 [6] 市场基准定义 - Redfin将"正常"市场基准设定为2018年7月 依据是当时利率约为4% 全美大部分地区房价以可控速度上涨 买卖双方力量相对均衡 [4] - 2018年7月全美范围内月供收入比中位数约为30% 这是美国住房可负担性的一个广泛接受基准 [5] 旧金山市场现状 - 2018年7月旧金山平均房价约为130万美元 [2] - 2018年7月旧金山的月供收入比为74% 七年后因房价增长放缓及收入增加 该比率已下降至67% 但仍远高于可负担水平 [6]

成屋销售总体表现 - 美国9月成屋销售环比增长15%至经季节调整的年率406万套 为2月以来最高水平 [4] - 销售同比增长41% [4] - 销售增长集中在东北部、南部和西部地区 中西部地区出现下降 [4] 不同价格区间的销售分化 - 高价房销售表现强劲 价格100万美元及以上的房屋销售同比加速202% [8] - 价格在75万至100万美元区间的房屋销售同比增长144% [8] - 价格在10万至25万美元区间的房屋销售仅增长60% 显示市场动能集中于高端 [8] 抵押贷款利率与需求动态 - 30年期固定利率抵押贷款平均利率降至一年低点619% 较1月的704%峰值有所下降 [6] - 利率下降并未刺激强劲的购房贷款需求 而是促使更多业主进行再融资 [6] - 9月销售数据反映7月和8月签订的合同 当时市场预期美联储降息而利率开始走低 [5] 市场驱动因素与前景 - 高端市场表现强劲 因高收入家庭从强劲股市中获得财富增长 [1] - 经济不确定性和就业市场停滞可能抵消抵押贷款利率下降带来的预期提振 [1][2] - 行业预期成屋销售将在今年底和明年初保持横盘 然后到2026年随着利率进一步下降和经济基础稳固而改善 [3] - 尽管利率下降和库存改善 但对许多中低收入潜在买家而言 住房可负担性仍是挑战 [2][7]

成屋销售表现 - 美国9月成屋销售环比增长15%至经季节调整年率406万套为七个月新高[1] - 成屋销售同比增长41%[2] - 销售在东北部、南部和西部地区增长但在中西部地区下降[2] 住房价格与库存 - 9月成屋价格中位数同比上涨21%至415,200美元[5] - 现有住房库存同比猛增140%至155万套但仍低于疫情前水平[4] - 按照9月销售速度消化当前库存需46个月高于一年前的42个月处于4-7个月的供需健康平衡区间[5] 市场驱动因素 - 抵押贷款利率下降是提振销售的主要因素30年期固定利率抵押贷款平均利率从1月的704%降至约627%的近一年低点[2] - 住房可负担性改善也促进了销售增长[2] - 首次购房者占比从一年前的26%上升至30%但低于40%的稳健市场基准水平[6] 潜在风险与挑战 - 经济不确定性和停滞的劳动力市场可能限制抵押贷款利率下降带来的提振[1][3] - 政府停摆导致经济数据发布延迟并可能推迟洪水易发地区购房合同的完成因国家洪水保险计划暂停服务[3][4] - 房产在市场上停留时间中位数为33天长于一年前的28天[6]

成屋销售月度表现 - 9月经季节调整的年化销售量为406万套，环比8月增长1.5% [1] - 销售速度创七个月以来新高，但略低于分析师预期 [1] - 同比去年9月，销售量增长4.1% [1] 区域销售趋势 - 按年率计算，南部和东北部地区销售表现最为强劲 [2] - 从月度环比看，西部地区销售增长最强，中西部是唯一出现环比下降的地区 [2] - 销售数据基于成交，反映7-8月签约情况，当时抵押贷款利率高于当前水平 [2] 抵押贷款利率变动 - 30年期固定抵押贷款利率从7月初的6.67%下降至当前的6.17% [2] - 抵押贷款利率下降被行业认为是推动房屋销售增长的关键因素 [3] 库存与供应状况 - 9月底待售房屋库存同比上升14%至155万套 [3] - 当前销售速度下房屋供应量为4.6个月，仍低于买卖平衡的6个月供应标准 [3] - 尽管库存有所改善，但从历史角度看供应仍然紧张 [3]

全国整体销售与库存 - 9月成屋销售环比增长1.5%，经季节调整年率为406万套 [1][5] - 9月成屋销售同比增长4.1% [5] - 9月住房总库存为155万套，环比增长1.3%，同比增长14.0% [5] - 未售出库存的供应量为4.6个月，与8月持平，但高于去年9月的4.2个月 [5] 房价表现 - 9月所有住房类型的中位售价为415,200美元，同比上涨2.1%，为连续第27个月同比上涨 [3] - 单户住宅中位售价为420,700美元，同比上涨2.3% [6] - 公寓/合作公寓中位售价为360,300美元，同比下降0.6% [6] 区域销售与价格动态 - 东北地区销售环比增长2.1%，同比增长4.3%，中位售价为500,300美元，同比上涨4.1% [6] - 中西部地区销售环比下降2.1%，同比增长2.2%，中位售价为320,800美元，同比上涨4.7% [6] - 南部地区销售环比增长1.6%，同比增长6.9%，中位售价为364,500美元，同比上涨1.2% [13] - 西部地区销售环比增长5.5%，同比无变化，中位售价为619,100美元，同比上涨0.4% [13] 市场特征与购房者行为 - 房产在市场上的中位时间为33天，高于上月的31天和去年9月的28天 [13] - 首次购房者占销售的30%，高于7月的28%和去年9月的26% [13] - 全现金交易占交易的30%，高于上月的28%，与去年9月持平 [13] - 个人投资者或第二套住房买家占交易的15%，低于上月的21%和去年9月的16% [13] - 不良销售（法拍和短售）占销售的2%，与8月和去年9月持平 [13] 驱动因素与专家评论 - 抵押贷款利率下降是推动销售增长的关键因素，9月30年期固定利率抵押贷款平均为6.35%，低于8月的6.59% [2][8] - 住房可负担性改善也促进了销售增长 [2] - 库存水平匹配五年高位，但仍低于疫情前水平 [2]

核心财务表现 - 第三季度销售额为13.07亿美元，较第二季度的15.32亿美元下降14.7% [2] - 第三季度亏损为2.04亿美元，或每股摊薄亏损2.63美元，而第二季度亏损为2400万美元，或每股摊薄亏损0.38美元 [2] - 第三季度调整后EBITDA为负1.44亿美元，而第二季度为正8400万美元 [2] - 现金及短期投资从2024年12月31日的6.41亿美元减少至2025年9月26日的5.46亿美元 [5] 业务板块业绩 - 木材板块调整后EBITDA为负1.23亿美元，其中包括因AR6最终确定产生的6700万美元出口关税支出 [12] - 北美工程木产品板块调整后EBITDA为负1500万美元 [12] - 纸浆与纸张板块调整后EBITDA为负600万美元 [12] - 欧洲工程木产品板块调整后EBITDA为100万美元 [12] 运营与资本支出 - 第三季度资本支出为9000万美元 [5] - 2025年预期资本支出保持在4亿至4.5亿美元范围内 [17] - 第三季度支付股息2500万美元，每股0.32美元，并宣布将在2025年第四季度支付每股0.32美元的股息 [5] - 从2025年1月1日至10月21日，公司已回购1,593,052股普通股 [6] 第三季度回购553,467股，总对价4000万美元 [12] 市场需求与展望 - 美国2025年8月经季节性调整的年化住房开工率为131万套，许可证发放量为131万套 [9] - 公司将SPF（云杉-松木-冷杉）木材发货量目标上限下调，新目标为26亿至27亿板英尺（原为26亿至28亿板英尺） [11] - 将SYP（南方黄松）木材发货量目标上限下调，新目标为24亿至25亿板英尺（原为24亿至26亿板英尺） [11] - 重申2025年北美OSB（定向刨花板）目标发货量为63亿至65亿平方英尺（3/8英寸基准） [13] - 重申2025年欧洲OSB目标发货量为10亿至12.5亿平方英尺（3/8英寸基准） [14] 行业环境与挑战 - 行业面临供应需求失衡以及高抵押贷款利率影响住房可负担性的挑战 [1] - 美国于2025年9月29日宣布，自2025年10月14日起对进口软木征收10%的232条款关税，此关税将叠加在现有对加拿大木材的关税之上 [3] - 自2024年9月以来，美国央行已累计降息125个基点，联邦基金期货预示2025年末至2026年初可能进一步降息 [9] - 全球纸浆市场因美国关税的经济影响而经历动荡，中国市场需求存在不确定性 [15]

文章核心观点 - 2025年是否适合购房需依据三个关键指标进行综合判断，而非简单抄底或观望 [1] 房贷负担与家庭收入比例 - 国际健康标准为每月房贷支出控制在家庭总收入的30%左右 [3] - 若每月房贷支出超过家庭收入的45%，则还贷压力过大，2025年入市可能非明智之举 [3] 房价与个人收入差距 - 当前二三线城市房价收入比在20到25之间，一线城市如上海、深圳则高达40以上 [5] - 国际合理房价收入比标准为12到15，回归此区间后普通家庭置业更有底气 [5] - 若房价收入比未回归理性，购房者可能面临房价进一步下跌的风险 [5] 房租变化趋势 - 全国多地房租价格普遍下调，与居民收入下降直接相关 [6] - 例如上海35平米一室一厅月租金从4000元降至3300元 [6] - 租金持续走低而房价偏高，促使年轻人倾向租房，房租下跌趋势预示房价未来可能面临下行压力 [8] 全国楼市调整现状 - 全国房价自2022年初以来已连续三年下跌，目前全国平均跌幅接近30% [8] - 天津武清某83平米住宅从2016年最高160万元跌至39万元成交，跌幅121万元 [8] - 燕郊某房产2017年最高成交价310万元，2024年6月挂牌价68万元，跌幅78% [8] - 上海闵行区高兴花园房价从2021年最高9.6万元/平方米跌至4.8万元/平方米，四年几近腰斩 [8]

租金市场可负担性分析 - 尽管租金持续上涨，但在美国南部和中西部部分市场仍存在月租金低于1000美元的可负担选项 [1] - 在Zillow追踪的100个主要都市区中，有13个都市区超过三分之一的公寓月租金低于1000美元，占比约13% [1][2] - 典型公寓租金自2019年以来已上涨近40%，凸显租客面临的压力 [3] 低成本租赁房源地理分布 - 堪萨斯州威奇托都市区月租金低于1000美元的公寓占比最高，达到54% [8][11] - 德克萨斯州麦卡伦都市区紧随其后，占比略高于50% [8][11] - 小石城、托莱多和俄克拉荷马城都市区位列前五，占比分别为49%、46%和42% [11][12] 高成本与低成本市场对比 - 波士顿、迈阿密、华盛顿特区等高端市场月租金低于1000美元的房源占比极低，均不足1.8% [12] - 当前租客需将收入的5%储蓄近9年才能支付典型住宅10%的首付款，该比例较2019年的7.4%有所上升 [5] - 行业专家指出租金和房价增速已远超收入增长，使许多租客难以积攒购房首付款 [6]

核心观点 - 美国前总统特朗普公开指责大型住宅建筑商故意限制住房建设 并呼吁房利美和房地美介入以推动建设 [1][2] - 特朗普将住宅建筑商比作OPEC 指控其操纵市场 并强调此举旨在恢复"美国梦" [2][3][5] - 该言论引发行业专家和协会的反驳 认为住房短缺的主因是政府审批和分区限制 而非企业囤地 [7][8][9] 特朗普的指控与政策主张 - 特朗普指出建筑商坐拥200万块闲置地块 认为在可获得融资的情况下没有理由不建设 [2] - 要求房利美和房地美利用其融资项目和政府支持来积极鼓励开发商 确保资金用于新建住房而非土地闲置 [4][5] - 此主张与其2025年1月通过行政命令启动的"美国梦恢复"倡议相呼应 旨在增加住房供应并缓解价格压力 [5] 行业数据与市场现状 - 2025年8月待售房屋数量同比上升10.6% 但房屋销售量下降2.6% 房价仍上涨1.5% 新房平均价格超过50万美元 [12] - 2025年9月调查显示 64%的单户住宅建筑商报告地块供应量低 26%认为供应量"非常低" [12] - 专家指出供应短缺源于分区限制和许可审批延迟 而非人为囤地 [8][12] 行业反驳与核心挑战 - 经济学家认为将建筑商比作OPEC是"荒谬的" 强调美国住宅建筑涉及数千家渴望增加建设的公司 但受到繁文缛节的阻碍 [7][8] - 全美住宅建筑商协会同意可负担性是主要问题 但指出问题的复杂性 强调需要克服政府壁垒 [9] - 协会同时指出 特朗普政府的关税和紧缩的移民政策推高了材料价格并减少了可用劳动力 从而增加了建筑成本 [10] - 融资并非核心问题 关键障碍在于建设的自由度而非资金可获得性 [13]

A growing sense of economic pessimism is taking hold in the U.S., as new Fannie Mae survey data reveals nearly 70% of Americans believe the economy is headed in the wrong direction. An even higher percentage (73%) say it’s a bad time to buy a house. Coupled with mounting concerns about the housing market, the findings underscore the challenges facing would-be homebuyers, and paint an increasingly bleak picture for consumer sentiment as autumn begins. According to Fannie Mae’s September 2025 Home Purchase ...