try to put together, Phil, uh what 23rd record high for the S&P this year. What are are you thinking about valuations more or is it more about the the potential that names like Oracle are handing us. Yeah, and I think a lot of it has to do, Carl, with the fact that a lot of the things that people were worried about this year that may have kept valuations lower are kind of fading away a little bit here.So, last December 18th, we were here, Federal Reserve told us that they would cut rates twice in 2025. Nine ...

核心观点 - 公司在2025年第二季度实现微弱净收入约4.3万美元 尽管抵押贷款REIT行业普遍亏损 主要得益于咨询业务收入增长和对冲策略的有效性[2][3][4] - 公司计划在近期恢复住房抵押贷款支持证券(RMBS)组合的增长 因市场条件改善且机构RMBS交易水平具吸引力[3][4] - 截至2025年6月30日 公司每股账面价值为0.74美元 较2024年底的0.68美元增长8.8%[11][26] 财务业绩 - 2025年第二季度净收入约4.3万美元(每股0.00美元) 上半年净收入60万美元(每股0.06美元) 股东权益回报率8.7%(未年化)[2][28] - 咨询业务收入显著增长: 第二季度收入380万美元(同比增20%) 上半年收入740万美元(同比增21%)[3][5][28] - 利息收入表现强劲: 第二季度利息收入增长23% 上半年增长24% 净利息收入(含股息)第二季度同比大增78%[3][6] - 公司持有兰花岛资本普通股投资 2025年第二季度确认公允价值调整-30万美元及股息收入20万美元[10] 投资组合表现 - MBS组合总市值从2024年底的1.22亿美元降至2025年6月30日的1.08亿美元 主要因出售980万美元证券应对市场波动[6][13][18] - 投资资本回报率: 过手MBS组合为-4.1% 结构化MBS组合为1.9% 整体组合为-2.9%[13][15][16] - 组合构成: 固定利率MBS占比98%(加权平均票息5.60%) 结构化MBS占比2%(加权平均票息2.87%)[18] - 提前还款率: 2025年第二季度三个月常数提前还款率(CPR)为9.9% 高于第一季度的7.3%[17] 资本结构与融资 - 股东权益从2024年底的680万美元增至2025年6月30日的740万美元[11][26] - 回购协议债务从2024年底的1.17亿美元降至1.02亿美元 加权平均借款利率4.49%[20][22][25] - 流动性状况: 2025年6月30日流动性为570万美元 包括未质押MBS及现金等价物[20] - 有效久期: 从2024年底的3.622降至2025年6月30日的2.931 显示利率敏感性降低[19] 业务运营 - 公司作为兰花岛资本的管理人 2025年第二季度获得管理费300万美元 overhead报销60万美元及回购清算管理费20万美元[5][10] - 兰花岛资本2025年第二季度净亏损3360万美元 但成功募集1.39亿美元资金 股东权益从3月底的8.56亿美元增至6月底的9.12亿美元[5] - 公司采取保守融资策略 保留较高现金水平以避免在不利市场条件下被迫出售资产[21]

财务数据和关键指标变化 - 二季度经济回报率为 -4.8%，包括每股0.34美元股息和每股账面价值下降0.76美元 [7] - 债务权益比率从3月的7.1倍降至6月的6.5倍 [7] - 截至7月18日，估计每股账面价值在7.99 - 8.31美元之间，自二季度末上涨超1% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 代理RMBS投资组合 - 较上一季度减少15%，出售了高息、低支付指定池 [18] - 仍专注高息代理RMBS，预计银行、海外投资者需求和抵押利率将抵消供应至年底 [18] 代理CMBS投资组合 - 二季度无新购买，但因代理RMBS组合下降，在整体投资组合中的分配从一季度末的15%增至6月30日的略超17% [20] 融资和对冲 - 回购协议从54亿美元降至46亿美元，对冲名义金额从45亿美元降至43亿美元，对冲比率从85%升至94% [21] - 约80%的对冲为利率互换，按美元久期计算，分配接近70% [22] 各个市场数据和关键指标变化 美国国债收益率曲线 - 二季度变陡，两年期收益率下降16个基点，三十年期收益率上升20 - 30个基点 [11] - 二三十年利差达到近3.5年最深水平 [12] 联邦基金期货市场 - 截至6月30日，预计到年底有5 - 6次降息，比3月31日多1次，比一年前多近4次 [12] 代理抵押贷款市场 - 4月表现逊于国债，5 - 6月利率波动下降后反弹，最终本季度适度跑赢国债对冲，但因互换利差收紧，跑输互换对冲 [6] [15] [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 更倾向指定池而非TBA，因其融资更有吸引力和稳定，提前还款行为更可预测，但会在美元滚动市场有吸引力时利用机会 [16] - 继续监测代理CMBS领域，在相对价值有吸引力时增加分配，以分散代理RMBS组合风险 [20] - 管理团队关注进一步改善资本结构，以实现股东回报最大化 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 短期前景谨慎，但长期看好代理抵押贷款，预计高息债券需求将因估值有吸引力、利率波动持续稳定和收益率曲线变陡而改善 [8] - 对代理CMBS保持积极态度，有限的发行、强劲的基本面表现和稳定的现金流状况将为该领域提供有利支持 [8] - 金融市场自4月关税实施暂停90天后已稳定，流动性状况为潜在市场压力提供缓冲，也为投资环境改善时部署资金提供资本 [25] - 随着货币政策进一步宽松，收益率曲线将变陡，利率波动将最终进一步下降，为代理抵押贷款提供长期支持，预计商业银行、海外投资者、资金管理公司和抵押REITs的需求将增加 [25] 问答环节所有提问和回答 问题：如何看待高息RMBS的风险回报和相对价值 - 利差反映了风险，高息债券名义利差更宽，可缓冲潜在利率上升。本季度减少了30年期6.5%债券的敞口，更倾向指定池，截至季度末不持有TBA [29] [30] 问题：目前对杠杆的舒适度以及未来可能提高杠杆的情况 - 目前对杠杆水平感到舒适，利差较宽，毛ROE有吸引力，足以覆盖股息。随着美联储降息路径更明确，利率下降、抵押利差收紧时，可能会提高杠杆 [33] [35] 问题：对互换利差未来走势的看法以及与当前对冲组合的关系 - 目前约80%的名义对冲为利率互换，认为从ROE角度看，此时用互换对冲有吸引力，预计互换利差最终会扩大，随着环境正常化，将更多转向国债期货 [37] [38] 问题：对核心收益轨迹的看法以及对股息的影响 - 预计利差在较长时间内有吸引力，杠杆水平足以产生满意的收益，短期内核心收益和股息情况不会改变 [42] [44] [45] 问题：如何看待杠杆和总回报的关系，以及目前是更倾向于利差收益还是总回报 - 不同环境下情况不同，利差最宽、ROE最有吸引力时，也伴随着不确定性和利率波动增加，需在把握机会和控制风险间平衡。目前因银行未回归，显著收紧有限，更倾向将其视为利差交易，直到货币政策路径和关税影响更清晰 [50] [51] [56] 问题：美联储降息时，CMBS利差的表现以及回购市场应对利差扩大事件的稳定性 - 代理CMBS融资市场强劲，对利差扩大事件有信心。代理CMBS利差大多跟随低息代理RMBS利差，但贝塔值较低，预计美联储降息、代理RMBS利差收紧时，代理CMBS也会随之收紧 [61] [62] 问题：CMBS头寸是否为完全杠杆头寸，是否有流动性可提取 - CMBS头寸与其他长期头寸一样有杠杆 [64]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可分配收益为5730万美元，即每股0.28美元，若排除此前预留的两项房地产资产出售产生的700万美元一次性已实现损失，为每股0.31美元，第一季度ROE约为10% [19] - 2025年可分配收益指导为每季度0.30 - 0.35美元，预计今年至少前两个季度处于该指导区间低端 [19][20] - 第一季度修改了21笔总计9.5亿美元的贷款，约8.5亿美元贷款要求借款人追加资本，支付利率平均调整至约5.18%，2.56%的剩余利息延期至到期支付，5500万美元此前逾期贷款按修改条款恢复正常 [21] - 第一季度应计与所有带支付和应计特征修改相关的利息1530万美元，其中230万美元是夹层和私募股权贷款利息，剩余1300万美元与过桥贷款修改相关，380万美元与第一季度修改相关 [21][22] - 截至3月31日，总逾期贷款较去年12月31日的8.19亿美元下降20%至6540万美元，其中60天以上逾期贷款（NPLs）从6.52亿美元降至5.11亿美元，60天以内逾期贷款从1.67亿美元降至1.43亿美元 [22] - 第一季度记录了1600万美元特定准备金 [24] - 核心资产整体净息差从去年的1.44%降至本季度的1.26%，整体即期净息差从去年12月31日的0.92%升至3月31日的1.03% [28][29] - 公司在过去两年多时间里将业务杠杆率从约4.0:1降至2.8:1 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 资产支持商业票据（CLO）业务 - 第一季度CLO证券化市场需求强劲，公司与摩根大通达成11亿美元回购融资安排，赎回两只现有CLO工具全部投资资本，创造约8000万美元额外流动性，该融资安排88%无追索权，有两年补充期 [4][5] 过桥贷款业务 - 第一季度新发放3.7亿美元过桥贷款，预计2025年过桥贷款产量在15 - 20亿美元之间，实际产量取决于市场和利率环境 [13] 机构业务 - 第一季度机构业务因高利率逆风表现缓慢，发放600万美元贷款，贷款销售7.31亿美元，利润率为1.75%，与上季度持平 [25] - 第一季度记录了与6.45亿美元承诺贷款相关的810万美元抵押贷款服务权收入，平均MSR率约为1.26%，高于上季度的1% [25] - 截至3月31日，基于费用的服务组合约为335亿美元，加权平均服务费率为37.5个基点，预计剩余寿命约为7年，每年将产生约1.26亿美元毛收入 [25] 单户租赁（SFR）业务 - 第一季度新业务约2亿美元，管道业务强劲，第一季度完成1.31亿美元新过桥贷款，2024年完成2.7亿美元 [15][16] 建筑贷款业务 - 第一季度完成9200万美元交易，4月完成5800万美元，目前申请中的约3亿美元，正在筛选的额外交易约5亿美元，有信心实现并可能超过2025年2.5 - 5亿美元的生产指导 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - CLO证券化市场第一季度需求强劲，虽近几周有所降温，但市场仍有大量流动性，预计未来市场将活跃 [5][7] - 利率环境近期波动较大，5年和10年期利率有波动，公司利用利率下降机会扩大了远期管道业务，目前管道业务约2亿美元，较2月底的1.2亿美元显著增加 [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于提高融资效率，以推动资本更高回报，如与摩根大通的交易，未来将继续利用证券化市场效率和银行关系提高杠杆回报 [4][14] - 解决逾期贷款和房地产资产（REO）问题，计划将约30%逾期贷款收回为REO，引入新赞助商运营，另外约65%贷款未来偿还或修改，预计REO资产将在4 - 5亿美元之间，引入新赞助商运营的约2亿美元 [10] - 继续发展过桥贷款、机构业务、单户租赁业务和建筑贷款业务，预计2025年过桥贷款产量在15 - 20亿美元之间，机构业务量在35 - 40亿美元之间 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是过渡年，因REO资产和逾期贷款对收益的拖累以及高利率环境对业务的影响具有挑战性，若成功解决资产问题并迎来利率下降，2026年有望实现收益和股息增长 [11][12][18] - 利率是影响收益前景的重要因素，未来利率变化将决定全年收益是维持在指导区间低端还是更快增长 [21] - 市场虽经历较长周期低谷，但已开始出现复苏迹象，如入住率提高和增长改善 [43] 其他重要信息 - 董事会决定将季度股息重置为每股0.30美元，符合指导 [12] 问答环节所有提问和回答 问题1: 过桥贷款组合在2025年是否会实现净增长，目标水平是多少？ - 公司预计新过桥业务量在15 - 20亿美元之间，预计贷款 runoff 在15 - 30亿美元之间，取决于利率情况，同时会为建筑业务和单户租赁业务提供资金，预计会有净增长，目标是到年底或明年第一季度，资产负债表上大部分为新业务 [33][34] 问题2: 2022 - 2023年过桥贷款表现不佳的主要原因是什么，2025年贷款如何改进？ - 2022 - 2023年市场处于上升期，人们对利率和租金过于乐观，新冠疫情导致大量逾期、租金问题和经济空置问题，保险和税收增加，新进入者缺乏管理经验，公司在贷款结构和追索权方面有效减轻了房地产基本面恶化的影响，目前基本面开始改善 [39][40][41] 问题3: 展望未来，考虑收益、股息重置、NPLs和REO预期，现金和流动性将如何变化？ - 目前公司有3.25亿美元现金和流动性，未来将利用证券化市场和银行的建设性增加杠杆和流动性，贷款 runoff 是流动性的重要来源，预计在15 - 30亿美元之间，债务市场活跃，公司将继续合理利用资本 [48][49][50] 问题4: NPLs和REO未来预期如何，是否有收益预期？ - REO预计将增加到4 - 5亿美元，公司将积极重新定位资产，待达到一定水平后考虑清算以获取流动性，NPLs目前为5.11亿美元，约35%的逾期贷款池（6.54亿美元）将收回为REO，公司将对这些资产进行改造，使其为收益做出贡献，再决定是否清算或继续持有 [52][54][56] 问题5: 投资组合对整体经济的敏感性如何，未经历经济衰退（如失业率飙升）的影响如何？ - 公司资产入住率正在提高，表现改善，许多市场已触底，REO问题主要是管理不善导致，引入合适管理后资产表现提升，公司认为已度过经济方面最困难时期 [57][58] 问题6: 第一季度7.47亿美元的贷款发放中，有多少是用于新项目，多少是对现有项目的再投资？ - 7.47亿美元贷款发放中，3.67亿美元是全新过桥贷款，1.31亿美元是单户租赁业务产生的过桥贷款，2.23亿美元是单户租赁业务未融资部分的资金，1900万美元是建筑贷款，450万美元是夹层贷款，均为新项目 [63][64] 问题7: 报告的收益中，非现金利息收入是多少？ - 本季度应计非现金利息为1530万美元，较上季度有所下降，部分是夹层和私募股权贷款利息，其余是过桥贷款利息 [66] 问题8: 展望全年，以1500万美元作为非现金利息收入的预期水平是否合理？ - 这是一个不断变化的数字，公司每季度会与资产管理部门评估，目前1500万美元是一个合理的估计，但可能会因贷款修改、 runoff 和利率情况而变化 [68][69] 问题9: 为什么认为利率会下降？ - 公司并非预测利率下降，而是关注不同利率环境对业务的影响，利率下降对业务有积极影响，如管道业务从1.2亿美元增长到2亿美元，目前公司对当前利率环境感觉良好，利率进一步下降会更好，上升则不利 [73][74][75] 问题10: 季度末的账面价值是多少？ - 季度末账面价值为每股11.98美元 [77] 问题11: 在当前环境下，公司是否会在股价低于账面价值时回购股票？ - 公司会管理好流动性和机会，若股价下跌且有其他获取流动性的机会，会评估回购股票是否是好的投资回报 [78]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可分配收益为5730万美元，即每股0.28美元；若排除此前预留的两项房地产资产出售产生的700万美元一次性已实现损失，为每股0.31美元，第一季度净资产收益率约为10% [19] - 2025年可分配收益指导为每季度0.30 - 0.35美元，预计今年至少前两个季度处于该指导区间低端 [19] - 总逾期贷款较去年12月31日的8.19亿美元下降20%，至3月31日的6540万美元 [22] - 第一季度记录了1600万美元特定准备金 [24] - 核心资产整体净息差从上个季度的1.44%降至本季度的1.26%，3月31日整体即期净息差从去年12月31日的0.92%升至1.03% [28][29] - 业务杠杆率从两年前的约4.0:1降至2.8:1 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 资产负债表贷款业务 - 投资组合从去年第四季度末的11.5亿美元增长至3月31日的11.5亿美元，3月31日投资组合综合收益率为7.85%，高于去年12月31日的7.8% [26] - 核心投资平均余额本季度为11.4亿美元，低于上季度的11.5亿美元，核心资产平均收益率从上个季度的8.52%降至8.15% [26] - 核心资产总债务在3月31日和去年12月31日约为9.5亿美元，债务综合成本从去年12月31日的6.88%降至3月31日的6.82% [26][27] - 债务工具平均余额从去年第四季度的9.7亿美元降至本季度的约9.4亿美元，债务工具平均资金成本从去年第四季度的7.08%降至本季度的6.89% [27][28] 代理业务 - 第一季度业务开局缓慢，产生600万美元新贷款和7.31亿美元贷款销售，利润率为1.75%，与上季度持平 [25] - 第一季度记录了810万美元抵押贷款服务权收入，平均抵押贷款服务权利率约为1.26%，高于上季度的1% [25] - 基于费用的服务组合在3月31日约为335亿美元，加权平均服务费率为37.5个基点，预计剩余寿命约为7年，该组合每年将产生约1.26亿美元的可预测收入 [25] 单户租赁业务 - 第一季度新增业务约2亿美元，业务管道保持强劲 [15] 建筑贷款业务 - 第一季度完成9200万美元交易，4月完成5800万美元交易，有近3亿美元正在申请中，另有5亿美元正在筛选，有信心完成并可能超过2025年2.5 - 5亿美元的生产指导 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - CLO证券化市场第一季度需求强劲，虽近几周有所降温，但市场流动性充足，预计未来市场将活跃 [5][6] - 利率环境近期波动大，5年和10年期利率有下降趋势，若趋势持续，将对公司业务产生积极影响 [7][9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于提高融资设施效率，以推动资本获得更高回报，如3月与摩根大通达成11亿美元回购协议，为两个现有CLO工具中的资产提供融资，赎回全部投资资本，创造约8000万美元额外流动性 [4] - 继续活跃于CLO证券化市场，通过低成本、长期资金来源增加未来收益 [6] - 积极处理逾期贷款和房地产资产，计划将约30%的逾期贷款收回作为房地产资产，约65%在未来偿还或修改，预计房地产资产规模在4 - 5亿美元之间，另有约2亿美元引入新赞助商运营 [10] - 资产负债表贷款业务计划在2025年实现15 - 20亿美元过桥贷款生产，实际情况取决于市场和利率环境 [12] - 代理业务2025年指导量为35 - 40亿美元，第一季度开局缓慢，约为6亿美元，但业务管道目前约为20亿美元，有信心完成指导量 [14][15] - 持续拓展单户租赁和建筑贷款业务，实现收入多元化和资本回报增长 [15][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是过渡年，REO资产和逾期贷款对收益造成重大拖累，利率环境对业务产生挑战，但随着问题解决和利率下降，公司有望在2026年实现收益和股息增长 [11][12][18] - 近期利率下降若持续，将推动代理业务量增加，使更多贷款从资产负债表中移除，提高收益运行率 [9] - 公司在处理贷款组合方面表现有效，通过多种策略使大部分贷款成功重新定位为有更高抵押价值和经验丰富赞助商的优质资产，创造更可预测的未来收入流 [9] 其他重要信息 - 董事会决定将季度股息重置为每股0.30美元，与指导一致 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 桥贷款组合在2025年是否会实现净增长，以及目标规模是多少 - 公司预计桥贷款业务会有净增长，新业务量约为15 - 20亿美元，预计贷款到期回笼资金在15 - 30亿美元之间，具体取决于利率情况，公司还将为建筑和单户租赁业务提供资金，目标是到年底或明年第一季度，资产负债表上大部分为新业务 [33][34] 问题2: 2022 - 2023年桥贷款表现不佳的主要原因是什么 - 过去多年多户住宅市场上行，市场参与者过度乐观，未充分考虑利率上升和租金下降风险；新冠疫情导致大量逾期、租金问题和经济空置问题；保险和税收成本增加；新进入者缺乏管理经验 [39][40][41] 问题3: 展望未来，公司现金和流动性情况如何，NPL和REO的预期情况及是否有收益 - 目前公司拥有3.25亿美元现金和流动性，未来6 - 12个月，公司将利用证券化市场和银行的积极态势增加杠杆和流动性；贷款到期回笼资金是流动性的重要来源，回笼资金可能在15 - 30亿美元之间；债务市场活跃，公司将继续合理利用这些市场获取资金 [48][49][50] - 预计REO资产规模将增至4 - 5亿美元，公司将积极重新定位这些资产，待达到一定水平后考虑变现以获取流动性 [52] - 目前NPL为5.11亿美元，预计约35%的逾期贷款（6.54亿美元）将收回作为REO，公司将对这些资产进行改造，使其产生收益后再决定是否变现 [54][55] 问题4: 公司投资组合对整体经济的敏感性如何 - 公司许多资产的入住率正在回升，市场表现改善，很多市场已触底；REO资产问题主要源于管理不善，引入合适管理后，资产表现得到提升；公司大部分资产为劳动力住房，相关数据表现良好，认为已度过经济方面最困难时期 [57][58] 问题5: 本季度7.47亿美元的新贷款中，有多少是用于新项目而非现有项目再投资 - 3.67亿美元为全新过桥贷款；1.31亿美元为单户租赁业务产生的过桥贷款；2.23亿美元为单户租赁业务未偿承诺的资金投入；1900万美元为新建筑贷款业务的资金投入；450万美元为夹层贷款，这些基本都是新项目 [63][64] 问题6: 报告的5700万美元可分配收益中，非现金收入或利息有多少 - 本季度记录了1530万美元的实物支付（PIK）利息，低于上季度，部分为夹层和私募股权贷款的正常结构，其余为过桥贷款 [65] 问题7: 展望全年，1500万美元的非现金收入运行率是否是合理预期 - 这是一个动态数字，会根据贷款还款和修改情况变化，目前1500万美元是一个合理估计，但第二季度可能有更多贷款修改，同时也可能有部分贷款还款 [67][68] 问题8: 为什么认为利率过高，以及为何预计利率会下降 - 公司并非预测利率升降，而是关注不同利率环境对业务的影响；近期利率下降50个基点，业务管道从12亿美元增长至20亿美元，若利率进一步下降，业务将受益更多；若利率上升，业务将面临挑战 [72][73][74] 问题9: 本季度末的账面价值是多少 - 本季度末账面价值为每股11.98美元 [75] 问题10: 在当前环境下，公司是否会选择保留流动性而不进行低于账面价值的股票回购 - 公司会综合管理流动性和投资机会，若股票价格下跌且有其他途径获取流动性，会评估股票回购是否是良好的投资回报 [76]

财务数据和关键指标变化 - Q1每股收益0.18美元，Q4为0.07美元；3月31日账面价值为每股7.94美元，12月31日为8.09美元；Q1总回报率为2.6%（未年化），Q4为0.6%；每季度宣布并支付股息每股0.36美元 [5] - Q1平均投资组合接近60亿美元，Q4为53亿美元；3月31日杠杆率为7.8，12月31日为7.3；Q1提前还款速度为7.8%，Q4为10.5%；3月31日流动性为52.2%，12月31日为52.9% [6] - 截至4月24日，公司估计账面价值为7.28美元，较上周四上涨0.04美元，季度至今下降8.3%，杠杆率约为7.4；第一季度总回报率为2.6%，季度至今考虑股息后的总回报率为6.8%，年初至今为 - 4.08% [70][73][74] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度公司筹集2.06亿美元资金，出售2500万股股票；4月至今回购110万股股票，加权平均价格为每股6.44美元 [33][34] - 第一季度购买大量Fannie 5.5、6和6.5的债券，减少2亿美元Fannie 3的敞口；自季度末出售约6.92亿美元证券，包括3.53亿美元Fannie 4、1.25亿美元Fannie 5和1.14亿美元Fannie 5.5，并做空2亿美元Fannie 4 [35][36][41] - 12月31日加权平均回购利率为4.46%，3月为4.66%，截至4月24日为4.47%；回购协议平均期限12月为26天，3月为40天，目前为30天 [43][44][45] - 第一季度提前还款速度平均为7.5%，Q4为10.2%；1月、2月、3月和4月提前还款速度分别为6.2%、7.3%、9%和9%；1月、2月、3月和4月与账面价值相关的摊销分别为120万美元、80万美元、640美元和32.5万美元 [52][53][54] 各个市场数据和关键指标变化 - Q1现金国债曲线大幅反弹，季度末后关税及预期影响使市场定价年底前有三次或更多次美联储降息；长期国债承压，可能与期货市场的基差交易和市场混乱导致的强制抛售有关 [10][11][12] - 互换利差在季度末和4月大幅变为负值，对抵押贷款表现有重要影响；当前息票抵押贷款与5年期国债利差扩大，与互换曲线基准利差处于较宽水平 [14][16] - 第一季度抵押贷款表现良好，机构抵押贷款是固定收益市场中仅次于TIPS的第二好板块；第一季度角色市场表现改善，但4月有所回落 [17][18][19] - 波动率处于较高水平，VIX指数也很高，债券与股票的相关性在过去一个月左右大幅下降 [20][21] - 再融资指数处于历史低位，抵押贷款利率非常高，抑制了再融资活动；抵押贷款市场中可再融资的比例按历史标准来看非常低 [26][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在第一季度筹集资金，将大部分资金投入到高息但短期的资产中，并主要用长期对冲工具进行对冲；未来将改变对冲工具的组合，更多使用国债期货 [24][25] - 当市场波动时，公司通过出售证券来控制杠杆率；当市场稳定、波动性下降、投资组合价值增加时，公司会重新买入证券 [40][42] - 行业中银行参与度不高，资金管理公司近期有赎回情况；火箭抵押贷款与Nationstar的合并可能会增加提前还款速度，对抵押贷款市场的凸性产生负面影响 [117][104][106] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - Q1大部分时间市场表现良好，抵押贷款表现强劲，公司能够以增值方式筹集资金并重新定位投资组合；但展望未来，市场变得非常动荡，关税及其对贸易、通胀和增长的影响是主要驱动因素 [55][56] - 关税预计短期内会推动通胀上升、经济增长放缓，市场定价今年可能有三次或四次降息；美联储面临两难境地，公司对前景不确定，但认为经济增长可能放缓、美联储可能放松政策、通胀上升会使曲线变陡，对公司有利 [57][59][60] 其他重要信息 - 公司在最初发布的初步每股收益和账面价值数据中，误将净利息收入和资本损益的细分弄反 [9] - 收益率手册更新模型，反映了佛罗里达州因保险问题导致的缓慢提前还款活动；由于全球变暖等因素，再保险价格高昂，进入房屋保险业务的风险溢价很高，新的保险池可能需要政府资金支持 [136][137][138] 问答环节所有提问和回答 问题: 请说明季度末和目前的久期缺口情况 - 公司不单纯以数字衡量久期缺口，而是以DV01为基础；目前久期缺口非常窄，在50个基点的变动下，价值略有下降，自季度末以来DV01变化不大 [64][65] 问题: 套期保值是否在季度末后发生变化 - 公司主要解除了较长期资产的套期保值，只解除了两笔互换合约，一笔7年期和一笔类似2年的10年期；此外还有一些TBA套期保值 [68] 问题: 请说明季度至今的账面价值情况 - 截至上周四，公司账面价值估计为7.24美元，下降8.8%；截至4月24日，估计为7.28美元，较上周四上涨0.04美元，季度至今下降8.3%，杠杆率约为7.4 [70] 问题: 经过投资组合和套期保值变化后，目前的总净资产收益率情况如何 - 互换收益率非常高，目前处于一段时间以来的最高水平；7年期互换与当前息票的利差超过200个基点，未来在当前杠杆框架下，实现高个位数甚至低二十几的收益率是有可能的 [79][80] 问题: 如何看待股息发放和股票回购 - 目前股票价格接近账面价值，股票回购已暂停；未来可能考虑筹集资金以增加流动性；股息与应税收益密切相关，部分股息来自已平仓套期保值的递延利息费用，这部分已从账面价值中扣除；从经济角度看，当前市场的收益率较高 [81][89][92] 问题: 2025年股息是否会全部来自应税收益 - 目前无法确定，2024年约96%的股息是应税的，截至目前，股息分配与应税收益基本一致，但全年情况仍不确定 [96][97][98] 问题: 请说明Rocket与Mr. Cooper交易对MSR提前还款速度的影响 - 从幻灯片看，公司持有的由Nationstar服务的贷款比例在高个位数到低两位数之间，相对整体市场有一定优势；预计Rocket服务Nationstar贷款后，提前还款速度会加快，对抵押贷款市场凸性有负面影响，但对公司投资组合的影响预计不大 [103][104][109] 问题: 如果美联储放松政策，MBS供应前景如何 - 考虑到住房 affordability极低、利率仍高、关税可能带来通胀影响使长期利率上升以及人们对就业的担忧，预计夏季MBS供应将低于平均水平 [110][111] 问题: 关税战争是否使利差水平重置更高，利差可能收紧的程度 - 预计不会回到疫情前80的水平，银行参与度不高，资金管理公司有赎回情况；利差可能收紧，但不会大幅收紧；如果经济疲软，抵押贷款可能从企业债券市场利差扩大中受益，成为避险资产，但短期内没有明显的利差收紧催化剂 [117][118][122] 问题: 如何看待购买互换期权和当前对冲波动性的成本，公司是否有灵活性和流动性进行有效对冲 - 目前购买互换期权成本较高；公司过去在波动性交易方面较为活跃，但此次市场对关税的反应超出预期；公司会更加关注波动性，但目前难以进行相关交易，会继续通过控制杠杆等方式管理风险 [123][124][126] 问题: 为什么银行没有增加MBS购买 - 银行在Ginnie领域有参与，但在机构结构化产品和传统过手证券方面参与度不高；4月初资金管理公司的强制抛售使市场上出现大量廉价的抵押贷款，可能掩盖了银行的购买行为 [132][133][134] 问题: 为什么没有新的房屋保险池形成 - 收益率手册更新模型反映了佛罗里达州因保险问题导致的缓慢提前还款活动；由于全球变暖等因素，再保险价格高昂，进入房屋保险业务的风险溢价很高，新的保险池可能需要政府资金支持 [136][137][138]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司报告和调整后的净收入约为1.06亿美元，摊薄后每股收益为0.18%；上一季度报告净收入为1.16亿美元，每股收益为0.20%，调整后净收入为7600万美元，每股收益为0.13% [6] - 核心客户存款增加6亿美元，偿还了7亿美元的高成本经纪存款；非利息存款余额连续三个季度增加，达到2023年9月以来的最高水平；本季度平均存款成本下降29个基点，自2024年9月美联储开始降息以来，总存款贝塔系数为53% [17][18][19] - 净利息收入因季度天数减少而略有下降，估计天数减少对本季度净利息收入造成约900万美元的不利影响；净利息收益率连续四个季度上升 [23][24] - 调整后的非利息收入方面，财富和信托费用因税收抵免咨询收入略有放缓而下降；资本市场中，掉期活动有所缓和，外汇和银团贷款费用均环比增长 [25] - 调整后的非利息支出为2.67亿美元，比第四季度下降3%，与去年同期基本持平；下降主要是由于技术、咨询和营销费用降低，部分被季节性工资税增加所抵消 [26] - 非应计贷款本季度略有减少；应计逾期贷款降至11个基点；净贷款冲销和贷款损失准备金较第四季度均大幅下降，准备金降至过去12个月的最低水平；拨备覆盖率提高5个基点至1.22%，为过去五年的最高水平 [28][29][30] - 有形账面价值因留存收益和可供出售投资组合的有利OCI影响而增加；2025年3月31日的监管资本比率与2024年12月31日相比总体稳定 [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，继续管理某些交易性投资者贷款的缩减，本季度监管商业房地产（CRE）贷款减少3.5亿美元；预计CRE贷款发放将开始增加，全年贷款有望实现低个位数增长；年化商业和工业（C&I）贷款增长9%，优质间接汽车贷款业务也取得了良好成绩 [20][21][22] - 财富和信托业务，第一季度税收抵免咨询收入放缓，导致财富和信托费用下降，但相关业务交易管道正在建立，预计第二和第三季度将受益 [25][127] - 资本市场业务，掉期活动有所缓和，外汇和银团贷款费用环比增长；随着CRE贷款发放增加，预计掉期活动也将增加 [25][128] 各个市场数据和关键指标变化 - 利率和股票市场波动性增加，市场预计今年会有更多降息 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于商业和消费领域的有机客户获取，以创造长期收入机会 [14] - 公司持续向新业务线和新地区拓展，优化运营、客户网络和资产负债表，以提高盈利能力 [15] - 行业面临关税不确定性、经济增长预期降低和通胀预期上升等挑战，但公司认为其商业房地产投资组合相对不受关税干扰影响，商业客户对关税的直接敞口较小 [7][9][10] - 行业竞争加剧导致利差压缩，但公司认为有足够机会实现全年盈利增长，预计贷款增长和净利息收入将处于2025年预期范围的低端，但非利息支出也将处于较低水平 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经营环境存在不确定性，但公司对本季度业绩进一步改善充满信心，认为有能力应对当前的行业挑战 [8][15] - 公司预计净利息收益率全年将继续上升，非利息收入有望实现6% - 10%的增长目标，2025年费用增长可能处于初始指导范围的低端 [24][25][27] - 公司对C&I贷款的持续两位数增长持乐观态度，随着CRE贷款发放增加，预计第二和第三季度贷款将实现增长 [39][70] 其他重要信息 - 公司季度收益报告和相关支持文件可在公司网站valley.com上查阅 [4] - 本次电话会议中的评论可能包含前瞻性陈述，公司鼓励参与者参考SEC文件以了解相关风险因素 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 商业贷款新发放和存量贷款再定价情况 - 本季度新发放贷款略低于7%的水平，平均约为6.80%，主要是由于基准利率下降和利差压缩，这与行业情况一致 [35][36] 问题2: CRE集中度的长期目标、非业主占用CRE余额的稳定情况以及C&I贷款能否实现两位数增长 - 公司对C&I贷款的持续两位数增长持乐观态度，这将有助于缓解CRE集中度问题；随着CRE贷款发放增加，CRE投资组合的大幅缩减可能会趋于稳定，长期来看，CRE集中度将因其他业务领域的增长而下降 [38][39][40] 问题3: 费用指引是否保守以及后续费用趋势 - 公司在费用指引上一直保持保守，以留出投资创收机会的灵活性；预计第二季度工资税将正常化约400万美元，但会被全年增加的营销和业务发展支出以及可能增加的专业费用所抵消；总体而言，费用仍将得到良好控制，并有望实现运营杠杆和效率提升 [44][45][46] 问题4: 全年存款增长预期以及债券投资组合和现金的安排 - 本季度核心客户存款增长强劲，预计全年将保持这一势头；优先偿还经纪存款，证券投资组合可能每季度增长数亿美元，具体取决于贷款增长情况 [48][49][50] 问题5: CRE投资组合对关税干扰的绝缘性以及哪些行业可能面临更大压力 - 公司商业客户对利率的敏感度高于关税，CRE业务受利率和劳动力因素影响较大，关税对公司业务的影响相对较小；公司认为整体上对关税影响具有一定的绝缘性，设备租赁业务规模较小，受影响有限 [53][56][58] 问题6: 利差压缩的来源以及是否会在指引中体现更多利差压缩 - 指引中预计会有比目前更多的利差压缩；竞争主要来自银行，在CRE领域，私人信贷也更加活跃 [59][60][64] 问题7: 贷款增长指引是否会倾向于低端以及第二季度是否能实现贷款增长 - 第二季度有望实现贷款增长，第一季度CRE贷款发放低于预期，但C&I和消费贷款增长符合预期；随着CRE和C&I贷款发放管道的增加，预计第二、三、四季度贷款将实现强劲增长 [68][69][70] 问题8: 上季度提到的大型贷款关系的最新情况 - 上季度提到的大型贷款关系问题已得到解决，本季度的冲销主要与两笔C&I贷款有关；公司对全年的准备金和冲销指引感到满意 [72][73] 问题9: 全年资金和核心存款增长预期以及经纪存款的剩余到期情况 - 公司预计核心客户存款增长6%，本季度年化增长率为5.5%，符合预期；仍有60亿美元的经纪定期存单，大部分将在未来12个月内到期，可用于以较低成本再融资为核心客户存款 [77][81][82] 问题10: 本季度贷款收益率变动情况以及利差压缩程度 - 本季度天数减少对利息收入产生影响，导致收益率表现有所变化；利差收紧幅度不足以导致贷款收益率出现显著变动 [83][84] 问题11: 年末净利息收益率能否达到或超过3.10% - 公司预计全年净利息收益率约为3.05%，受第一季度2.96%的拖累，年末有望达到3.10%；主要驱动因素包括资金从经纪存款向低成本核心存款的持续转换、存款再定价机会以及固定利率资产再定价的顺风因素 [90][91][92] 问题12: 本季度拨备增加是由于定性叠加还是假设情景变化 - 拨备增加主要是由于CRE投资组合略有收缩，而C&I贷款增加，且公司对C&I贷款的准备金覆盖率高于CRE；公司维持与上一年相似的穆迪情景假设，在模型中对下行情景的权重高于上行情景 [93][94][95] 问题13: 是否有进一步出售CRE贷款的意愿 - 公司对目前的CRE投资组合状况感到满意，虽然有很多相关咨询，但认为有机增长路径良好；公司对围绕当前CRE集中度水平运营一段时间感到舒适，且今年未调整CRE准备金的指导目标 [97][98][99] 问题14: 截至3月31日的受批评类别贷款情况 - 截至3月，受批评类别贷款略有迁移增加，但仍低于2024年的水平；本季度有1.6亿美元的受批评资产得到偿还，且均按面值全额偿还；尽管受批评类别贷款水平有所上升，但非应计贷款数量有所改善，30 - 90天逾期贷款处于十年来的最低水平之一 [105][106][108] 问题15: 冲销指引显示未来冲销降低，但仍有较高的CRE和C&I贷款，为何有信心维持较低冲销水平 - 早期逾期贷款数据是衡量投资组合整体表现的重要指标，非应计贷款数量呈适度下降趋势；在CRE市场，目前有更多的房地产出售和再融资选择；部分受批评类别贷款的迁移是由于担保人因素，而非资产本身的潜在状况，且一些非执行贷款仍按时还款 [109][110][111] 问题16: 本季度C&I贷款冲销的具体情况 - 本季度两笔C&I贷款冲销几乎完全是由于欺诈事件导致，并非系统性问题，不代表投资组合存在其他疲软情况 [112][113] 问题17: 贷款管道在过去四、五周的变化以及借款人的不确定性是否有所缓解 - 贷款管道没有变化；公司客户对关税的看法存在分歧，既有积极乐观的，也有不确定的；但从基本面来看，目前没有迹象表明贷款管道会下降 [120][121][125] 问题18: 非利息收入的驱动因素以及财富业务的增长前景 - 财富业务前景良好，税收抵免咨询收入相关业务管道正在建立，预计第二和第三季度将受益；资本市场方面，外汇业务是强劲的增长驱动力，随着CRE贷款发放增加，掉期活动也将增加；存款服务收费方面，去年年中提价的全年效益将在2025年体现 [126][127][128]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司报告和调整后的净收入约为1.06亿美元，摊薄后每股收益0.18美元，上一季度报告净收入1.16亿美元、每股0.20美元，调整后净收入7613万美元 [5] - 核心客户存款增加6亿美元，偿还7亿美元高成本经纪存款，非利息存款余额连续三个季度增加，达到2023年9月以来最高水平 [11] - 本季度平均存款成本下降29个基点，自2024年9月美联储开始降息以来，总存款贝塔系数为53 [12] - 净利息收入因季度天数减少略有下降，估计天数减少对净利息收入造成约900万美元不利影响，净利息收益率连续四个季度上升 [14] - 调整后非利息收入保持稳定，财富和信托费用因税收抵免咨询收入放缓而降低，资本市场中掉期活动有所缓和，外汇和银团贷款费用环比增长 [16] - 调整后非利息支出为2.67亿美元，较第四季度下降3%，与去年同期基本持平，主要因技术、咨询和营销费用降低，部分被季节性工资税增加抵消 [17] - 非应计贷款本季度略有减少，应计逾期贷款降至11个基点，净贷款冲销和贷款损失准备金较第四季度显著下降，准备金降至过去12个月最低水平 [18] - 拨备覆盖率提高5个基点至1.22%，达到过去五年最高水平，预计未来拨备覆盖率总体稳定 [19] - 有形账面价值因留存收益和可供出售投资组合的有利OCI影响而增加，2025年3月31日监管资本比率与2024年12月31日相比总体稳定 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 继续管理某些交易性投资者CRE和建筑贷款的缩减，本季度监管CRE贷款减少3.5亿美元，截至2025年3月31日，CRE集中度比率为353%，上一季度为362%，2023年底为474% [13] - 本季度新商业贷款 origination 略低于7%，平均约为6.8%，主要受基准利率下降和利差压缩影响 [24] - 年化C&I贷款增长9%，优质间接汽车贷款业务也取得良好成绩，预计这些贷款业务的持续增长将支持全年个位数贷款增长 [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 关税不确定性使经济增长预期降低，通胀预期上升，利率和股票市场波动性增加，市场预计今年会有更多降息 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于商业和消费领域的有机客户获取，以创造长期收入机会，提升机构未来业绩 [9] - 持续优化运营、客户网络和资产负债表，以成为更优秀、更盈利的银行 [9] - 行业竞争加剧导致利差压缩，但公司认为有足够机会实现全年盈利增长 [7] - 预计2025年贷款增长和净利息收入处于预期范围低端，但非利息支出也将处于较低水平，年费收入和税率预期无重大调整 [7] - 预计全年冲销和准备金较2024年下降约50%的预期不变 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济环境存在不确定性，但公司认为自身处于有利地位，能够在本季度基础上进一步改善业绩 [6] - 商业房地产投资组合相对不受关税干扰影响，CRE信贷状况持续改善有望延续 [6] - 商业客户总体坚定，对受关税政策影响的进出口业务直接敞口较小 [6] - 公司对C&I业务持续两位数增长持乐观态度，这将有助于缓解CRE集中度问题 [27] - 随着CRE贷款发放增加，预计全年CRE贷款缩减速度将放缓 [13] 其他重要信息 - 公司季度收益报告和支持文件可在公司网站valley.com上查看，讨论结果时会提及非GAAP指标，具体调整可参考今日收益报告 [3] - 电话会议中的评论可能包含前瞻性陈述，公司鼓励参与者参考SEC文件了解相关风险因素 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：商业贷款 origination 进展及存量贷款再定价情况 - 本季度新 origination 略低于7%，平均约为6.8%，主要受基准利率下降和利差压缩影响，与行业情况一致 [24] 问题：CRE 集中度的长期目标及非业主占用贷款余额稳定情况和 C&I 增长能否抵消 - 公司对C&I业务持续两位数增长持乐观态度，将有助于缓解CRE集中度问题，CRE集中度长期将下降，主要因其他业务增长而非CRE投资组合缩减 [27][28] 问题：费用指引是否保守及后续费用趋势 - 公司在费用指引上一直保持保守，以灵活投资创收机会，第二季度工资税将正常化，营销和业务发展支出、专业费用可能增加，但费用总体可控，预计全年实现正运营杠杆和效率提升 [32][33] 问题：全年存款增长预期及债券投资组合和现金安排 - 本季度核心客户存款增长强劲，预计全年保持增长势头，优先偿还部分经纪存款，证券投资组合可能每季度增长数亿美元，具体取决于贷款增长情况 [35][37] 问题：CRE 投资组合对关税干扰的绝缘性及哪些行业或部门可能面临压力 - 公司商业客户对利率更敏感，CRE业务受利率和劳动力因素影响较大，关税对其影响较小，设备租赁业务规模较小，总体而言公司受关税影响较小 [40][41][42] 问题：利差压缩来源及指引中是否预计更多利差压缩 - 指引预计利差压缩程度将高于2024年底，第一季度已感受到一定压力，商业业务竞争主要来自银行，CRE业务中私人信贷更活跃 [43][45] 问题：第二季度是否能实现贷款增长 - 第二季度有望实现贷款增长，C&I和消费业务增长势头良好，CRE贷款发放也在增加，商业贷款管道较上季度末从2亿美元增至超过2.7亿美元 [48][49] 问题：第四季度商业房地产和 C&I 不良贷款涉及的大额贷款关系最新情况 - 相关贷款已减记处理，本季度冲销主要与两笔C&I信贷有关，公司对全年准备金和冲销指引有信心 [51] 问题：全年资金和核心存款增长预期及经纪存款剩余到期情况 - 公司预计全年核心客户存款增长6%，本季度年化增长率为5.5%，符合预期，仍有6亿美元经纪CDs大部分将在未来12个月到期，可 refinance 为核心客户存款 [60][61] 问题：本季度贷款收益率变动及利差压缩程度 - 第一季度贷款收益率受天数减少影响，利差收紧不足以导致贷款收益率大幅变动 [63] 问题：期末或最新存款成本 - 管理层暂无相关数据，将后续跟进提供 [65] 问题：年底净利息收益率能否达到或超过3.1亿美元水平 - 公司预计年底净利息收益率达到3.1%，主要驱动因素包括资金从经纪存款转向低成本核心存款、存款再定价机会和固定利率资产再定价顺风 [68][69] 问题：本季度拨备增加是定性调整还是基于穆迪假设变化 - 拨备增加主要因CRE投资组合略有增强、C&I业务增加，且C&I储备覆盖率高于CRE，公司维持穆迪情景展望与去年相似 [70] 问题：是否有进一步出售 CRE 贷款的意愿 - 公司对当前投资组合状况感到满意，虽有很多咨询，但更有信心通过有机方式发展，且对CRE集中度指导水平感到舒适 [71][73] 问题：截至3月31日受批评资产情况 - 3月受批评资产略有增加，但低于2024年水平，预计2025年将保持适度增减趋势，本季度有1.6亿美元受批评资产按面值全额偿还 [78] 问题：在不良贷款存在情况下，为何对冲销指引有信心 - 早期逾期贷款数据显示投资组合表现良好，非应计贷款略有下降，CRE市场活动增加，房地产所有者有更多出售和 refinance 选择 [80] 问题：本季度 C&I 贷款冲销类型 - 本季度C&I贷款冲销几乎完全与两笔信贷的欺诈事件有关，并非系统性问题 [83] 问题：贷款管道在过去四、五周的变化及借款人不确定性是否缓解 - 贷款管道无变化，借款人态度不一，部分对关税长期影响乐观，部分不确定，但公司认为借款人有应对能力，目前管道不会下降 [88][90] 问题：非利息收入驱动因素及财富业务增长前景 - 财富业务前景良好，税收抵免咨询收入管道正在建立，将在第二、三季度受益，资本市场中外汇业务是增长动力，CRE贷款发放增加将带动掉期活动，存款服务收费价格提高将在2025年带来全年收益 [92][93]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度交付量2,284套住宅，同比下降3%，平均售价387,000美元，同比下降1% [6] - 第一季度净新合同2,692套，同比下降6%，但较2023年第一季度增长33% [8] - 第一季度调整后EBITDA为7,600万美元，GAAP毛利率19.9%，调整后毛利率21.6% [19][20] - 第一季度税前收入5,300万美元，净利润3,900万美元（每股1.26美元），调整后净利润4,200万美元（每股1.36美元） [18] - 第一季度末净债务与资本比率为30.1%，较2024年第四季度上升 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - Century Complete品牌表现优于区域业务，区域业务订单同比下降38% [28][29] - 金融服务业第一季度收入1,850万美元，税前利润240万美元 [22] - 德克萨斯地区表现最弱，吸收率仅为2.1 [30] - 西部地区在所有区域中表现最为强劲 [71] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度平均吸收率为2.8，2月和3月环比上升，但4月趋势低于第一季度 [8] - 第一季度末社区数量318个，同比增长26%，预计2025年底社区数量将实现中个位数增长 [14] - 第一季度末待售住宅1,258套，价值5.21亿美元，平均价格414,000美元 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取低风险、轻资产的土地策略，80,000块土地中55%为控制地块，仅需7,100万美元不可退还押金 [15][17] - 计划未来几年通过土地管道和社区数量实现约10%的年交付量增长 [9][24] - 4月中旬实施裁员和其他成本节约计划，预计第三和第四季度将看到更多效益 [14] - 通过价格保护协议和供应商关系缓解潜在关税影响 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济不确定性、利率波动和消费者信心下降导致春季销售季节慢于预期 [6] - 预计第二季度激励措施将再增加200个基点，毛利率将环比下降 [13][20] - 预计2025年全年交付量10,400-11,000套，住宅销售收入40-42亿美元 [24] - 预计2025年全年SG&A占住宅销售收入比例约为12.5%，其中70%为固定成本 [21] 其他重要信息 - 公司连续第三年入选《新闻周刊》"美国最值得信赖公司"名单 [10] - 第一季度回购753,000股普通股，价值5,600万美元，平均价格73.76美元（较账面价值折让13%） [23] - 4月中旬将高级无担保信贷额度从9亿美元增至10亿美元，2027年6月前无高级债务到期 [23] 问答环节所有的提问和回答 关于业务线表现差异 - Century Complete表现较好主要由于市场竞争较少，而德克萨斯地区表现最差（吸收率2.1） [29][30] 关于促销策略 - 对完工未售住宅同时采用利率买断和直接降价两种方式 [32] - 第一季度平均利率买断至5.5%-5.75%，激励措施中55%为价格优惠，45%为抵押贷款优惠 [44] - 德克萨斯地区激励水平高于其他地区 [71] 关于交付量展望 - 社区数量增长主要在第二和第三季度上线，支持下半年交付量增长 [38] - 2023年下半年以来已适度控制开工量，目前库存水平适当 [76] 关于成本节约 - 成本节约措施（包括裁员）的效果已纳入全年SG&A指引 [39] 关于关税影响 - 目前未看到供应链中断，但意识到可能性并准备缓解措施 [56] 关于资本配置 - 优先考虑业务再投资，同时保持杠杆率在30%-35%范围，2023年通过股息和回购向股东返还超过1亿美元 [83] - 第一季度回购5,600万美元股票，有望达到或超过去年水平 [84] 关于定价策略 - 激励措施根据具体市场和竞争对手情况决定，没有统一标准 [85]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司净亏损100万美元，摊薄后每股收益为 -$0.01，主要因利率波动和信用利差扩大导致净公允价值下降，抵消了非市场驱动价值变化带来的强劲收入 [2][10] - 第一季度宣布普通股股息为每股0.40美元，3月31日每股账面价值为15.43美元，较12月31日略有下降 [2] - 公司各策略净收入（不包括市场驱动价值变化和相关税收影响）为4100万美元，低于上一季度的5100万美元，主要因对应生产收入减少和托管余额及存款的季节性低安置费 [13] - 公司当前季度平均每股运行率为0.35美元，低于上一季度的0.37美元，信用敏感策略的回报潜力因信用利差扩大而增加，利率敏感策略的回报潜力因长期资产收益率与短期融资利率之间的压缩而下降 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 信贷敏感策略 - 信贷敏感策略为税前收入贡献100万美元，有机创建的CRT投资亏损500万美元，非机构次级MBS投资收益400万美元，CAS和STACR债券投资收益200万美元，其他信贷敏感策略亏损20万美元 [10] 利率敏感策略 - 利率敏感策略贡献税前亏损500万美元，MSR投资公允价值下降5600万美元，因抵押贷款利率下降导致未来提前还款预测增加，MBS公允价值因市场利率下降增加6500万美元，利率对冲减少400万美元，应税REIT子公司持有的MSR下降是1600万美元税收优惠的主要驱动因素 [10][11] 对应生产业务 - 第一季度对应贷款收购总量为230亿美元，较上一季度下降18%，公司账户收购的对应贷款总额为30亿美元，较上一季度下降20%，第一季度保留了21%的传统对应生产，高于第四季度的19%，预计第二季度该比例将保持在15% - 25% [12] - 公司还收购了6.37亿美元UPB的由PFSI收购或发起的贷款用于私人标签证券化，高于上一季度的4.37亿美元，对应生产部门收入为1000万美元，低于上一季度，加权平均履行费率为19个基点，高于上一季度的18个基点 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年行业起源的第三方当前估计平均为2万亿美元，反映了整体交易量增长的预测，再融资和购买均有适度贡献 [2] - 自第一季度末以来，利率波动显著，信用利差进一步扩大，公司账面价值自季度末以来下降了约2% - 3% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司多元化投资组合、高效成本结构和强大风险管理实践使其能够有效应对市场挑战，风险管理实践包括成熟的利率对冲计划和为绝大多数信用风险转移投资建立独特的非按市值计价融资安排 [3] - 公司与PFSI的协同关系提供了竞争优势，包括利用PFSI的运营平台获取高质量贷款投资管道、有效部署资本到长期抵押贷款资产、利用PFSI进入发起市场的能力和公司执行私人标签证券化的能力，以抓住二级市场执行的机会 [4] - 公司预计每月完成约一次非业主占用贷款证券化，并从第二季度开始每季度完成约一次巨额贷款证券化，以利用发起能力并积极参与私人标签证券化市场 [7] - 公司约三分之二的股东权益目前投资于MSR的成熟投资组合和2015 - 2020年投资的独特GSE贷款人风险分担交易，公司认为这些投资由于低预期提前还款和消费者信用实力，将在可预见的未来表现良好 [7] - 2025年公司将继续寻求机会筹集额外债务资本，以应对可交换票据于2026年到期以及为证券化业务的潜在扩张提供资金 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 近期利率波动极大，为大多数抵押贷款REIT创造了具有挑战性的环境，但公司有能力有效管理这些挑战 [3] - 公司对其风险管理能力和多元化投资策略充满信心，认为这些策略使其能够在2025年及以后为股东提供有吸引力的风险调整回报，并成功应对不断变化的市场 [9] - 公司预计收益率曲线将随着时间的推移正常化，并推动利率敏感策略的预期回报上升，当前运行率下降在公司之前见过的范围内，不会改变公司维持股息稳定的观点 [36][37] 其他重要信息 - 2月公司发行了1.73亿美元2030年2月19日到期的无担保高级票据，并赎回了4500万美元的CRT定期票据，剩余资产通过回购协议融资 [15] - 根据与PFSI的新抵押贷款银行服务协议，自2025年7月1日起，对应贷款将首先由PFSI收购，但公司将保留从PFSI购买高达100%非政府对应生产的权利 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：自季度末以来利率变动对公司账面价值和预期ROE的影响 - 自第一季度末以来利率波动显著，信用利差进一步扩大，公司账面价值自季度末以来下降了约2% - 3%，除公允价值影响外，公司运行率回报潜力反映了截至目前的情况和未来预期 [17][18] 问题2：新抵押贷款银行协议下公司下半年从PFSI收购贷款比例是否会增加 - 公司收购贷款的数量取决于资本部署的最佳优势，目前更专注于增加信贷敏感策略的投资，因此下半年不一定会增加从PFSI保留或持有贷款的比例 [22] 问题3：鉴于当前市场情况，公司在第二季度的资本分配和有吸引力的投资方向 - 公司对目前的资本分配总体满意，认为继续扩大信贷敏感策略地位很重要，希望每季度进行一次巨额贷款证券化，如果发起市场增长或正常化，公司可以进行更多证券化，同时也希望从对应业务中受益，并对利率敏感策略进行一定的补充 [27][28][29] 问题4：考虑到运行率收益下降和保留资本用于未来增长，公司对股息的展望 - 公司预计股息将保持稳定，认为股息稳定性有价值，运行率季度环比下降主要与收益率曲线形状及其对利率敏感策略的影响有关，预计收益率曲线将随着时间的推移正常化，推动利率敏感策略的预期回报上升 [36][37] 问题5：4月收益率曲线变陡对运行率预期的影响 - 收益率曲线变陡是一个动态因素，当长期收益率上升或短期融资利率下降时，公司预计利率敏感策略的运行率回报潜力将增加 [38] 问题6：4月信用利差扩大对新贷款证券化回报预期的影响 - 随着信用利差扩大，次级债券的回报目标有所增加，目前约为15%左右，这也是公司进行证券化活动的原因之一 [41] 问题7：巨额和投资者房产贷款是否可替代机构MBS投资组合 - 这取决于公司保留的资本结构部分，在证券化中保留的一些高级夹层部分可有效替代部分机构MBS头寸，但大部分投资是信用投资，与CRT类似，不可替代 [45][46]