2026年杭州首宗高溢价土地成交分析 - 2026年1月15日，杭州市萧山区湘湖单元一宗商业用地经过115轮竞价，由浙江湘旅绿色开发建设有限公司以34435万元竞得，成交楼面价约15094元/平方米 [1] - 该地块起始总价11635万元，最终成交溢价率接近200%，在近期杭州土地市场中这样的高溢价水平较为罕见 [1] 高溢价成交的地块与竞得方背景 - 成交地块编号为湘湖单元（闻堰南片区）XS160203-13地块，出让面积约2.28万平方米，容积率0.9-1.0，规划为商业用地兼容商务金融功能 [2] - 地块东侧、南侧临湖，周边有湘湖壹号、观湖里等低密豪宅，景观与环境条件优质，且体量不大降低了竞买门槛 [2] - 竞得方浙江湘旅绿色开发建设有限公司为浙江湘旅集团下属子公司，背后是萧山区国资体系 [3] - 湘旅集团近几年已在湘湖片区推进多个产业项目，包括“视谷之窗”产业综合体、3D打印研发制造基地及湘湖产业大楼智能制造园区，总体量约50万平方米，预计2027年至2028年陆续交付 [3] - 此次拿地被视为对既有产业布局的延展与补充，旨在为片区补上商业与服务功能 [4] - 同批次湘湖单元另有一宗科研用地兼容文化用地同步挂牌，起始价约4364万元 [4] 2025年杭州土地市场回顾 - 2025年杭州住宅用地成交金额超过1400亿元，稳居全国前三 [6] - 2025年上半年，杭州涉宅用地成交数量达68宗，累计成交金额约1160.14亿元，体量已逼近2024年全年水平 [7] - 2025年上半年溢价率超过50%的地块达到20宗，溢价率高于30%的地块接近总量的一半 [7] - 根据表格数据，2025年有多宗地块溢价率超过50%，例如蒋村文新单元地块溢价率115.39%，楼面价8.8万元/平方米 [7] 2026年杭州土地市场展望与商业动态 - 2026年杭州土地供应预计将继续向钱江世纪城、奥体等成熟核心板块集中，推地节奏更强调“稳”和“准” [8] - 浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出，杭州依然是全国市场中表现最为稳定、基本面最优的城市之一，2026年需强调配套设施尽快落地，并关注重点板块供地的安全性与去化速度 [9] - 2026年杭州将迎来一轮商业综合体集中开业，包括杭州恒隆广场、杭州嘉里城、杭州世纪中心商场AURA，以及萧山科技城的光环梦中心等 [10] - 杭州恒隆广场预计于2026年4月底开业，该项目是杭州近年来体量最大的商业综合体之一，于2018年高溢价拿下武林核心地块 [10] - 商业项目的集中入市正在放大市场对区位和长期价值的预期，湘湖商业用地近200%的溢价成交可能为2026年的拍地节奏做了演示 [10] - 市场认为，能让土地价格跑起来的核心因素是区位、规划和长期预期的叠加 [10]

2025年财务业绩与展望 - 公司2025年调整后税前利润预计约为2.7亿英镑，符合管理层指引和市场一致预期 [2][5] - 2025年收入保持“基本持平”，得益于更高的平均售价以及出售“剩余住宅建设用地”带来的土地销售收入增加 [4] - 公司2025年业绩符合市场预期，利润高于2024年，主要受“特别强劲”的下半年表现推动 [5] - 公司预计2026年竣工量将超过17,000套，同比增长超过10% [6][15] - 公司2026年上半年业绩预计将优于2025年上半年，季节性分布将比2025年下半年集中度高的模式更为正常化 [18] 盈利能力与利润率 - 2025年全年营业利润率提升至8.4%，下半年利润率达到9.6%，显著高于上半年的6.7% [3][7] - 利润率改善归因于新的高利润率项目投产、更好的租期结构组合以及南部地区成本问题的解决 [3] - 管理层预计2026年利润率将从2025年8.4%的水平有所提升，原因是低利润率的遗留项目减少以及南部地区问题的影响减弱 [16] - 南部地区问题在2025年造成约4，000万英镑的负面影响，预计2026年影响将减少至1，000-1，500万英镑 [16] 业务模式与合作伙伴关系 - 公司强调其商业模式“更适合与住房协会合作，而非私人租赁部门提供商”，因其付款条件更好且能处理单一交易对手 [7] - 私人租赁部门需求在2025年疲软，但被住房协会下半年“附加性”单位增加30%所抵消 [1] - 公司正将合作伙伴组合向住房协会倾斜，并寻求作为“战略增强”合作伙伴获得更大的社会与可负担住宅计划拨款，额度最高可达7亿英镑 [6][8] - 公司预计与住房协会合作的趋势将持续，并指出可负担住房领域势头重振，正与全国性住房协会讨论合资机会 [1] 土地策略与成本 - 公司在土地市场活跃，下半年获取9，500块土地，全年总计超过12，500块，利用了“极其疲软的土地市场” [6][11] - 公司土地销售收入主要来自出售大型收购地块的部分土地，利润率与综合地块利润率一致，约2亿英镑土地销售收入对应3，000-4，000万英镑利润 [11] - 2025年建筑成本通胀“非常小甚至没有”，外部预计通胀率“非常低，为1-2%”，公司内部正推动实现负的建筑成本通胀 [12] 现金、债务与远期销售 - 公司年末净债务约为1.45亿英镑，低于去年同期的1.8亿英镑 [13] - 公司拥有40亿英镑的远期销售储备，其中约24-25亿英镑与2026年交付相关 [6][14] - 公司目标是在2026年底前恢复净现金状态 [6][19] - 2025年完成的土地销售仍有约8，000万英镑现金待收取，主要在接下来几年内收到 [4] 社会与可负担住宅计划 - 公司目标成为“战略增强”合作伙伴，投标额度最高可达7亿英镑，远高于2021-2026计划中最初的8，300万英镑投标额 [8] - 公司预计在2月或3月初提交社会与可负担住宅计划2026-2036的投标，资金可见性预计在4月和5月 [8][18] - 租金趋同预计“本月”发生，这将增加合作伙伴的融资能力 [9] 其他运营事项 - 公司与Homes England的Placepoint合资企业于12月完成了首个地块收购 [10] - 关于消防安全，公司重申2026年持续现金流出净额约为8，000万英镑的指引，并指出从第三方收回的款项高于预期 [17] - 国家住房银行预计将在“3月底至4月初”开始运营并宣布投资 [18]

2025年广州土地市场总结 - 广州2025年住宅用地成交正式收官，全年共成交住宅用地48宗，总成交金额506.61亿元，总成交建筑面积309.14万平方米 [3][4] - 全年成交规模相比去年有所下降，符合“控增量、盘存量”的市场主基调，市场整体呈现平稳格局 [3] - 成交呈现“翘尾”行情，12月单月集中成交16宗土地 [3] 市场成交特征与价格趋势 - 约半数地块为底价成交，溢价成交地块的溢价率普遍在20%左右 [4] - 多数地块成交楼面价对比周边有所下降，反映房企拿地态度偏向审慎 [4] - 以海珠区为例，一手住宅成交均价从2022年的8.76万元/平方米下降至2025年前三季度的6.74万元/平方米，地价随之回归 [6] - 具体案例显示价格差异：2022年保利发展摘得的广州大道南788号一期地块楼面价为4.84万元/平方米，而2025年10月中海地产摘得的二期地块名义楼面价约1.53万元/平方米（实际约3.5万元/平方米） [5][6] 拿地主体结构 - 国央企占据绝对主导地位，全年在广州拿下超过35宗土地 [7] - 拿地主力包括全国性房企（如保利、越秀、中海）以及本土及区属国企（如广州地铁、南沙开建、花都城投） [7] - 部分深耕型民企通过土地盘活置换或根据投资节点小幅加仓，例如敏捷集团、福牛地产 [7] - “过江龙”房企如绿城，基于对结构性机会的把握，今年在广州土地市场收获颇多 [8] 地块供应策略与规划调整 - 官方为促成成交展现诚意，对去年部分流拍土地进行规划调整 [3] - 典型案例为越秀地产以底价14.36亿元摘得的海珠广纸地块，该地块计容建筑面积和容积率较首次挂牌“瘦身”近一半，从源头上为房企减负 [3][4] - 该地块规划建筑面积4.22万平方米，容积率3.5，因体量较小，未来可能建设超高层，建设要求需确保与当地消防救援能力相匹配 [3][4] 市场展望与房企策略 - 业界普遍认为，2026年广州住宅用地成交规模将维持平稳，国央企主导的局面短期内不会改变 [3] - 随着“好房子”建设规划推进，住宅用地供应指标有望持续改善，或将提高房企投资积极性 [3] - 房企投资策略趋于谨慎和选择性，主要聚焦于土地价格合理、存在点状结构性缺货机会的地块 [9] - 当前市场去化缓慢，库存高企，截至12月21日广州商品住房库存量超过9.2万套，外围区域如增城库存超2万套，南沙、黄埔、番禺超1万套 [9] - 年末中心区楼盘出现明显“以价换量”趋势，在此市场环境下，预计明年土地市场仍将以稳为主 [9]