财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损6980万美元，合每股2.3美元，上一季度净利润170万美元，合摊薄后每股0.6美元 [17] - 一级杠杆率下降48个基点至10.63%，普通股一级资本比率下降60个基点至14.01%，有形普通股权益比率上升18个基点至11.18% [18] - 每股账面价值减少1.96美元至39.03美元 [18] - 信贷损失准备金增至1.83亿美元，占总贷款的2.38%，较上一季度增加75个基点 [11] - 非利息收入从上个季度的820万美元降至640万美元 [22] - 非利息支出较上一季度减少200万美元至4350万美元 [23] - 2025年全年平均盈利资产增长预期调整，平均贷款增长预期从2% - 5%调整为持平，平均存款增长指引从1% - 4%提高到6%，年度税率调整为37% - 47% [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度超过三分之二的贷款发放为商业和工业（C&I）贷款，C&I团队推动贷款增长 [22] - 核心存款增长，降低了对批发资金的依赖，平均存款自2024年第二季度以来增长了10亿美元 [19] - 数字渠道存款增长成功，约4.4%的利率吸收存款，部分去年5%利率的存款本季度到期续存，有利于第三、四季度存款成本 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度末不良贷款为2.264亿美元，较上季度净增2600万美元 [12] - 不良资产占总资产的2.16%，较上季度增加37个基点 [13] - 第二季度净冲销总计8390万美元 [13] - 6月30日30 - 89天逾期贷款为3470万美元，低于3月31日的8300万美元 [13] - 6月30日受批评和分类贷款总计8.754亿美元，高于之前的7.749亿美元 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 对有问题的办公贷款采取积极主动的解决策略，进行贷款重组、出售等操作，目标是在2026年第一季度恢复更正常的拨备环境 [5][16] - 继续扩大C&I贷款业务，推动贷款组合多元化 [22] - 加强关系型存款业务，降低对批发资金的依赖 [6] - 评估近期减少或暂停股息，以保留灵活性，待收益正常化后重新评估资本回报形式 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为办公行业的变化是长期和结构性的，本季度业绩受信贷准备金增加和贷款解决工作影响，但银行财务状况仍稳健 [5][17] - 预计第三季度情况将好于第二季度，有望在2026年第一季度恢复更正常的拨备环境 [16] 其他重要信息 - 本季度拨备1.38亿美元用于信贷损失，其中4540万美元与办公贷款叠加准备金增加有关，1110万美元与个别评估贷款有关，近7000万美元与待售或预期出售贷款的退出策略有关 [10][11] - 出售资产的加权平均折扣约为40% [64] 问答环节所有提问和回答 问题1: 就潜在损失拨备而言处于什么阶段，本季度行动对办公投资组合和其他领域的展望范围如何 - 认为下季度净冲销与本季度相似，由于准备金行动和拨备，对损益表影响不会更严重 [33] - 截至6月30日已冲销1.13亿美元，办公投资组合总准备金为1.095亿美元 [34] - 超过一半的26笔到期贷款已在当前处理数据中体现 [35] 问题2: 本季度不良资产流入量大，是否达到峰值，如何看待处理节奏，分类资产比率是否有监管限制 - 认为未来流入程度不会像本季度这么大 [39] - 会努力降低受批评和分类贷款规模，预计下半年和2026年该组合总量将下降 [40] - 基于目前信息，认为已接近峰值 [41] 问题3: 短期内存款成本走向，当前存款成本情况 - 上半年各业务线存款增长成功，数字渠道存款更具价格敏感性，利率约4.4%，去年部分5%利率存款本季度到期续存，对第三季度存款成本有积极影响 [42] - 预计下半年和2026年C&I关系存款将继续增长，有助于降低资金成本 [43] 问题4: 新增多户住宅项目进入受批评和分类名单情况，是否预示未来损失 - 认为这是个别现象而非系统性问题，多户住宅租金在增长，空置率优于全国平均水平 [48][49] - 华盛顿特区多户住宅估值风险低于办公子市场 [50] 问题5: 华盛顿特区与其他城市在驱逐租户流程上的差异 - 华盛顿特区有更严格要求，目前每单位坏账约2200美元，高于全国平均的800美元，相关问题正在解决中 [51] 问题6: 未来几个季度联邦存款保险公司（FDIC）保险费变化情况 - 2025年剩余时间按第一季度约900万美元的季度运行率计算，随着信用状况改善，FDIC保险费降低将大幅减少开支 [54] 问题7: C&I业务中承诺进展是否大于资产负债表数字，未来是否有存款流入 - 该业务存在未使用的承诺额度，约60%将因业主自用建设等原因得到资金支持 [59] - 新关系未来会有存款流入 [60] 问题8: 待售资产的定价和折扣情况 - 到目前为止，出售资产的加权平均折扣约为40%，基于原始贷款余额和相关冲销 [64][65] 问题9: 利率下调对更新后的利差指引的影响 - 由于利率风险中性管理，预计美联储利率变动对净利息收入不会有重大影响 [67] 问题10: 是否考虑批量出售贷款以清理问题信贷 - 会根据具体情况评估各种策略，以实现股东利益和投资组合的最优退出，预计2026年拨备费用恢复正常，届时会有一定准备金释放 [70][72][73]

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.56亿美元，即每股0.45美元，GAAP净收入为1.12亿美元，即每股0.33美元 [5] - 整体投资步伐强劲，本季度新投资承诺达23亿美元，为近三年来单季最高，季度末后已完成13亿美元投资 [5] - 加权平均企业债务到期期限从2.2年增至3.7年，截至2026年7月前无企业债务到期 [14] - 调整后债务与未折旧股权比率为2.25倍 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务贡献DE 1.79亿美元，即每股0.51美元，贷款账簿增长8.59亿美元，季度末达145亿美元，加权平均风险评级从3.0降至2.9 [6][7] - 本季度新发放贷款14亿美元，其中8.86亿美元已发放，另有2.5亿美元为现有贷款承诺发放，还款总额3.63亿美元 [6] - 已执行不良资产解决计划，今年已解决2.3亿美元资产，实现GAAP和DE收益 [8] - CECL储备金季度内减少2600万美元，余额为4.56亿美元，占贷款和REO投资组合的4.2% [10] - 住宅贷款业务方面，资产负债表内贷款组合季度末为24亿美元，还款5500万美元，保留RMBS投资组合季度末为4.22亿美元，市值正向变动800万美元 [10] 物业业务 - 本季度物业业务确认DE 1600万美元，即每股0.05美元，受佛罗里达经济适用型多户住宅投资组合推动 [10] - 季度末后，HUD公布新的最高租金水平，较去年提高8.4%，部分租金增长6.7%递延至明年 [11] 投资和服务业务 - 该业务本季度贡献DE 5000万美元，即每股0.14美元 [12] - 旗下Starwood Mortgage Capital完成四笔证券化交易，总额2.68亿美元，利润率达到或超过历史水平 [12] - 特殊服务机构继续保持排名第一，活跃服务投资组合季度末为96亿美元，新增转移8亿美元，命名服务投资组合季度末为1070亿美元 [12] - CMBS投资组合中，两笔大额贷款还款带来本金回收6200万美元，新增购买1200万美元 [12] 基础设施贷款业务 - 本季度贡献DE 2000万美元，即每股0.06美元 [12] - 贷款承诺创纪录达6.77亿美元，其中6亿美元已发放，还款4.36亿美元，投资组合季度末达28亿美元 [13] - 季度末后完成第五个基础设施CLO，规模5亿美元，资金成本创历史新低 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - CRE市场中，2021 - 2022年创纪录的贷款量需在未来季度进行再融资，房地产交易量有所回升 [16] - CMBS单资产单借款人市场因信用曲线变陡而收缩，许多贷款人资本受限 [17] - 市场对2026 - 2027年基准利率SOFR的预期较去年同期下降100个基点，目前回到3%以下 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划增加各投资板块规模，寻找新的投资机会，如本季度考察了RESI发起机构和20亿美元的地区银行投资组合 [35] - 今年重点关注数据中心、欧洲和多户住宅三个投资主题，Q1新增贷款中70%的股权投入数据中心，30%的贷款业务在海外市场 [22] - 公司认为自身多元化、低杠杆的商业模式使其能够应对市场动荡，有望在市场中脱颖而出 [20] - 行业内部分同行面临资本筹集困难、股价低于账面价值等问题，公司希望成为收购方进行行业整合 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济将走弱，美联储可能会降息，这对房地产板块有利，公司认为最困难时期已过去，未来情况将改善 [28][32] - 市场交易活跃度可能会重新加速，公司拥有良好的资产负债表、团队和投资机会，有望实现超额回报 [33] - 公司将继续努力实现投资级评级目标，通过增长各业务板块和寻找新机会来提升业绩 [35] 其他重要信息 - 公司正在进行一项全公司范围的AI项目，以提高运营效率和决策速度 [46] - 公司拥有超过350名员工，另有450名来自SCG的员工致力于为公司寻找投资机会 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待剩余不良贷款的解决进度和损失情况 - 公司有几处公寓项目预计今年可按成本价出售，如Chatsworth Building和布鲁克林的办公楼等 [49][50] - 达拉斯的混合用途物业和洛杉矶市中心的部分办公楼可能需要更长时间解决 [50][51] - 目前市场利率环境下，多数贷款有望在低利率环境下顺利解决，公司有能力持有这些贷款等待最佳时机 [52] 问题2：如何看待住宅信贷业务的机会和杠杆限制 - 公司考察过一个20亿美元的商业银行贷款组合，但认为价格未达预期 [70] - 公司曾在2020年对住宅信贷业务进行减记，目前有所谨慎，但预计未来一年将重新涉足该领域，可能通过收购发起机构或开展非QM、机构贷款等业务 [71][72] 问题3：如何看待公司在企业并购方面的机会 - REIT行业并购难度较大，需要卖方有出售意愿，且要考虑董事会和管理层的合作 [75][76] - 公司认为随着市场变化，部分同行可能会面临更大压力，未来行业整合机会可能增加，但并购价格和交易条件是关键因素 [78][79] 问题4：高级贷款业务利息收入在本季度受影响，未来是否会增加 - 本季度末大量贷款成交，导致利息收入未在本季度体现，预计未来一段时间将保持良好的业务节奏 [82] - 公司业务管道充足，希望在能源基础设施业务上也取得成功，实现投资组合增长以抵消不良贷款的拖累 [84][85] 问题5：如何执行次级债务业务机会 - 公司认为在B级债券和次级证券方面存在机会，计划今年开展一些相关业务 [88] - 团队会谨慎评估投资回报率，避免过度杠杆化，对于符合要求的证券，公司将利用流动性进行投资 [90][91] 问题6：当前市场环境下公司的投资策略和竞争情况 - 公司认为竞争对手正在发生变化，私人信贷机构的竞争加剧，但公司凭借规模、专业知识和执行能力具有优势 [96] - 数据中心领域资本需求巨大，公司在该领域有丰富经验和大量投资，希望增加更多资本投入 [97][98] - 随着利率下降，保险、债务基金和CMBS市场可能会收缩，公司预计市场地位将得到提升 [109]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司GAAP净亏损为每股0.56美元，可分配亏损为每股0.25美元，可分配收益（未计已实现亏损）为每股0.08美元，房地产投资收益贡献可分配亏损每股0.03美元 [11] - 截至3月31日，公司持有待投资贷款组合从去年12月31日的61亿美元降至59亿美元 [12] - 截至3月31日，公司总流动性为1.36亿美元，包括现金以及基于现有抵押品获批且未提取的信贷额度 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司完成出售1.01亿美元由圣地亚哥一家酒店抵押的高级贷款，按面值出售；执行1.83亿美元纽约土地贷款的折价还款，还款金额为面值的90%，为公司带来约9500万美元流动性 [12][13] - 季度末后，公司收到2.25亿美元佐治亚州萨凡纳一家酒店抵押的贷款全额还款；执行8800万美元休斯顿办公贷款的折价还款，还款金额为未偿本金的72%；解决一笔88.6万美元的观察名单贷款 [14] - 第一季度，公司将一笔德州办公贷款降级为五级风险评级 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国关税和外交政策波动，导致房地产资本市场利差略有扩大，一些机构参与者在交易前暂停行动 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于实现上一次财报电话会议中设定的目标，包括增强流动性、降低杠杆率以及优化观察名单贷款的处置结果 [7] - 公司考虑多种贷款解决方案，如剥离、展期、再融资或收归房地产资产（REO），具体取决于市场条件和机会评估 [10] - 公司认为当前房地产市场面临逆风，复苏面临挑战，但仍在努力推进各项工作 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国关税和外交政策的不确定性影响了房地产资本市场，市场波动可能影响公司执行计划的时间和能力 [7][16] - 公司将保持务实和积极的态度，应对市场变化 [16] 其他重要信息 - 截至4月30日，公司已完全变现五笔贷款，收到600 - 700万美元还款和处置款项，改善了流动性、降低了杠杆率、解决了两笔观察名单贷款，并减少了土地、办公和酒店资产的敞口 [8][9] - 第一季度，公司完成一笔2.14亿美元的融资安排，用于为不良贷款提供资金，并在止赎后持有相关抵押品作为REO资产，预计第二季度至少对其中两笔贷款进行止赎并转为REO资产 [9][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去两个季度提到的两笔大额多户住宅贷款近期还款情况及预期 - 两笔贷款到期日分别为7月31日和8月1日，目前进展良好，但受市场波动影响，特别是西海岸的贷款，可能需要评估其他选项 [18][19] 问题2: 对定期贷款B的当前想法、时间表和预期 - 定期贷款B于2026年8月到期，2025年8月进入当前状态，公司正在评估修改和展期现有定期贷款B并进行大幅本金还款，以及各种私人信贷解决方案 [20][21] 问题3: 解决贷款时是选择长期管理流程以最大化净现值，还是快速处置，以及公司的流动性和资源是否能支持优化结果 - 需根据具体贷款和资产情况进行评估，公司预计第二季度有更多变现机会，将改善流动性并支持资产层面的策略执行 [26][27] 问题4: 回购交易对手方的情况，以及是否计划在收回贷款款项时摊销回购余额 - 公司最近将富国银行的回购协议延长一年，可延长至2028年；将高盛的回购协议延长两年至2027年，回购交易对手方在当前环境下具有建设性和合作性，会根据融资需求调整回购协议规模 [34][35] 问题5: 私人信贷的含义、可能的形式和综合成本 - 目前评论尚早，预计类似新的定期贷款融资，具有更大的运营灵活性，私人市场对之前更好担保的证券化执行方案有机会和需求 [36][37][38] 问题6: 提供整体投资组合的入住率、债务收益率等统计数据，并按项目转型程度对投资组合进行分类 - 由于投资组合处于过渡阶段，部分指标不太相关，公司有多种信用支持工具；公司建设投资组合占比从峰值的三分之一降至12%，未来资金承诺大幅下降，投资组合中多户住宅资产现金流良好 [41][43][45] 问题7: 预计今年收归REO资产的总额及对流动性的影响 - REO资产情况较为动态，目前确定的五笔潜在REO资产中，四笔已制定策略一年，有效总收入较谷底增长18%，入住率提高6个百分点；将资产转移到新的不良贷款和REO融资安排时，初始资产池止赎不会导致流动性流出 [49][50][51] 问题8: 是否考虑将公司拆分为持有房地产开发资产的公司和专注于投资组合中表现良好部分的抵押房地产投资信托基金（REIT） - 这是一个不错的想法，公司目前没有计划，但会在考虑REO资产持有和重新定位机会时进行评估 [55]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司GAAP净亏损为每股0.56美元，可分配亏损为每股0.25美元，可分配收益（未计已实现亏损）为每股0.08美元，房地产投资信托（REO）投资收益造成每股0.03美元的可分配亏损 [10] - 截至3月31日，公司持有的投资贷款组合从去年12月31日的61亿美元降至59亿美元，主要因本季度的贷款解决 [11] - 截至3月31日，公司总流动性为1.36亿美元，包括现金以及基于现有抵押品的已批准未提取信贷额度 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司完成了一笔1.01亿美元的高级酒店贷款出售，以面值成交；执行了一笔1.83亿美元纽约土地贷款的折价偿还，偿还金额为面值的90%，为公司带来约9500万美元的流动性 [11][12] - 季度末后，另有三笔贷款得到偿还，总计3.14亿美元，包括一笔2.25亿美元佐治亚州萨凡纳酒店贷款的全额偿还、一笔8800万美元休斯顿办公贷款（处于观察名单）的折价偿还（偿还金额为未偿本金的72%）以及一笔88.6万美元观察名单贷款的解决 [13] - 第一季度，公司将一笔德州办公贷款降级为五级风险评级 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 受美国关税和外交政策波动影响，房地产资本市场利差略有扩大，一些机构参与者在交易前暂停行动，评估和衡量风险变得异常困难，这种情况可能会持续到关税和其他经济政策确定为止 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于实现上一次财报电话会议中设定的目标，包括增强流动性、降低杠杆率以及优化观察名单贷款的处置结果 [6] - 公司考虑多种贷款解决途径，如剥离、展期、资本重组或作为房地产投资信托（REO）接管资产，具体取决于市场条件和公司对机会的评估 [9] - 公司继续推进多户住宅REO战略，第一季度关闭了一笔2.14亿美元的融资安排，用于为不良贷款在REO阶段提供资金 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国关税和外交政策的波动给全球经济和商业房地产带来了高度不确定性，房地产市场复苏面临持续逆风 [5][6] - 尽管经营环境困难，但公司在实现目标方面取得了进展，对多户住宅REO资产的处置前景持乐观态度 [6][8] - 公司认识到经济和政治环境对资本市场、投资者情绪以及公司战略执行的潜在影响，将保持务实和积极的态度 [9][15] 其他重要信息 - 截至4月30日，公司已完全实现五笔贷款的处置，获得600 - 700万美元的还款和解决收益，改善了流动性状况，降低了杠杆率，解决了两笔观察名单贷款，并减少了土地、办公和酒店资产的敞口 [7][8] - 公司预计在第二季度对至少两笔贷款执行止赎并转换为REO资产 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去两个季度提到的两笔大额多户住宅贷款的近期还款情况及预期 - 两笔贷款的到期日分别为7月31日和8月1日，目前进展良好，但由于市场波动，特别是西海岸的那笔贷款，可能需要评估其他选择 [17][18] 问题2: 对定期贷款B的当前想法、时间表和预期 - 定期贷款B将于2026年8月到期，2025年8月进入当前状态 公司正在评估两种选择，一是对现有定期贷款B进行修改和展期，并进行有意义的本金偿还；二是评估各种私人信贷解决方案，近期这些方案变得更具吸引力 [20] 问题3: 目前解决贷款以实现净现值最大化的机会是否更倾向于长期、更具管理性的过程，以及公司是否有足够的流动性和资源来优化结果 - 每个机会都需要根据具体情况进行评估 公司预计在第二季度会有更多的变现情况，这将进一步改善流动性状况，使公司能够执行适当的资产层面战略并最大化回收价值 [24][25] 问题4: 与回购交易对手的合作情况、回购贷款人的要求以及是否计划在处理贷款组合时摊销回购余额 - 公司最近将富国银行的回购融资安排延长了一年，并可选择延长至2028年；将高盛的回购融资安排延长了两年至2027年 回购交易对手在当前环境下表现出建设性和合作性 富国银行融资安排规模的缩减是根据近期实际融资需求进行的调整，公司将继续根据投资组合情况评估和调整融资规模 [31][32] 问题5: 提到的私人信贷具体指什么，预计的综合成本是多少 - 目前评论还为时过早，私人信贷可能类似于新的定期贷款融资，但预计会有更大的运营灵活性 随着市场变化，单一 tranche 融资安排和银团债务发行的成本正在接近 [35] 问题6: 能否提供投资组合的总体统计数据，如入住率、债务收益率，并按项目类型对投资组合进行分类 - 由于投资组合处于过渡阶段，一些指标的相关性可能较低 公司有多种信用支持工具，如现金储备、严格的现金管理和担保等 公司的建设投资组合占比已从超过三分之一降至12%，这有助于管理未来资金承诺和流动性 目前投资组合中多户住宅资产占比较大，且现金流状况良好，部分资产已完成建设并在第一季度获得入住证明 [39][40][41] 问题7: 今年预计接管的REO资产总额以及对流动性的影响 - REO资产情况较为动态，目前确定的五笔潜在REO资产中，四笔的战略已制定了较长时间，这些资产的有效总收入较谷底增长了18%，入住率提高了6个百分点 公司将根据情况决定是否接管更多REO资产 当将资产转移到新的不良贷款和REO融资安排时，初始资产池止赎不会导致流动性流出 [48][49][50] 问题8: 是否考虑将公司拆分为持有房地产开发资产的公司和专注于表现良好贷款组合的抵押REIT - 这是一个很好的想法，公司目前没有计划，但会在评估未来机会时考虑这一方案 目前公司将REO视为中期机会，旨在改善资产表现后再进行清算 [53][54]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损基本为零，摊薄后每股可分配收益（DE）为0.17美元，扣除冲销前的摊薄后每股可分配收益为0.42美元 [4][20] - 第一季度支付每股0.47美元的股息 [4] - 信贷损失准备（CECL）储备在本季度末为7.54亿美元，占投资组合的3.9%，与12月31日相比保持稳定 [24] - 账面价值在本季度末为每股21.42美元，得益于增值的不良贷款解决方案和以低于账面价值的价格回购3200万美元普通股 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度收回18亿美元还款，其中86%为写字楼贷款；新增投资16亿美元，为两年多来季度新增贷款的最高水平；第二季度已有20亿美元贷款完成或正在完成 [10] - 2025年至今总计35亿美元的业务活动中，90%由多户住宅物业或交叉抵押的工业投资组合支持，平均杠杆回报率比基准利率高出900个基点，平均贷款价值比（LTV）为64% [11] - 投资组合95%处于正常还款状态，高于低谷时的88%；美国写字楼敞口从近40%降至21%，多户住宅、工业和自助仓储业务占比接近一半 [12] 不良资产解决业务 - 本季度完成4亿美元的不良资产解决方案，过去六个月已处理15亿美元的不良资产，不良贷款余额较峰值减少58% [14] - 不良贷款目前为9.7亿美元，占投资组合的5%，第一季度承担70万美元的利息支出 [22] 房地产投资信托（REO）业务 - 第一季度对一笔先前受损的贷款进行了止赎，REO投资组合的收购日公允价值达到6.91亿美元，占整体投资组合的3%，第一季度产生700万美元的可分配收益 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产资本市场在本季度表现良好，资本广泛可用，整体资本成本仍比峰值低约40% [7][8] - 公开市场利差已企稳，上周有几笔商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和住宅房地产抵押贷款支持证券（RMBS）交易获得了健康的需求；私人市场新融资继续吸引大量竞标 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 通过还款和重新部署到高质量的新信贷机会实现投资组合周转；解决不良贷款；优化资产负债表 [5] - 开展净租赁投资战略，本季度收购27处物业，集中于必需消费品和服务零售领域的防御性业务，平均租赁期限为18年，租金年增长率为2%，息税折旧摊销前租金（EBITDAR）覆盖率为3倍，资本化率为7% - 8% [13][14] 行业竞争 - 公司凭借大规模的全球业务拓展网络，在识别有吸引力的投资机会方面具有优势；在动荡市场中，公司能够提供确定性，扩大市场份额，并受益于风险调整后回报的提升 [9] - 公司拥有14家信贷安排行，凭借良好的业绩记录获得了领先的市场结构和定价，银行支持公司的投资活动，新的贷款机构也希望进入该领域，为公司的借款活动带来了强大的竞争优势 [16][17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税政策带来了更大的不确定性，宏观经济放缓可能对更广泛的市场产生影响，但房地产市场已完成周期调整，价值已重置，供应处于历史低位且可能进一步下降，房地产现金流将受益，有望跑赢其他行业 [6] - 公司在第一季度的关键举措上取得了重大进展，为未来盈利增长奠定了坚实基础；随着第二季度贷款发放的增加，预计第一季度面临的时间差问题将在第二季度转化为有利因素 [20][21] - 公司拥有强大的资产负债表、充足的资金和由黑石全球房地产业务提供支持的业务拓展平台，在不确定的市场环境中是一个有吸引力的投资选择 [28] 其他重要信息 - 本季度发行了10亿美元的担保贷款凭证（CLO），为第五笔交易，也是首笔具有30个月再投资特征的交易，债务权益比率降至3.4倍，为三年来最低水平 [27][28] - 自2024年启动股票回购计划以来，总计回购超过6000万美元普通股 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：目前评级为4的贷款数量、价值以及从4级向3级和5级的历史过渡情况 - 主要关注未修改的评级为4的写字楼贷款，目前约为5亿美元，较一年前的10亿美元大幅下降；公司对风险评级较为保守，部分在疫情期间被评为4级的贷款一直保持该评级，表现无明显变化；正在对一些此类贷款进行修改，预计将使其进入修改后类别 [32][33][34] 问题2：新CLO的30个月再投资期和有利条款对新贷款发放的影响 - 新CLO为新贷款发放提供了更多融资选择和灵活性，公司在融资方面有多种选择，整体资本市场流动性良好，能够为新贷款发放提供支持 [36][37] 问题3：新CLO交易在当前市场环境下的可复制性 - 很高兴能在第一季度完成该交易，这体现了公司团队的执行力和市场把握能力；目前市场正在企稳，如果市场趋势持续，未来几个月CLO市场可能会恢复 [39] 问题4：假设还款速度放缓，2025年剩余三个季度贷款组合的增长预期 - 还款速度受整体资本市场流动性影响，目前还款仍在持续，第二季度已收到2亿美元还款；公司目前投资不足，有20亿美元贷款正在完成，目标是将投资组合规模增长至20亿美元，同时会注重信贷质量 [42][43][44] 问题5：关税宣布后，贷款业务拓展管道在规模、行业或地区方面的变化 - 公司战略保持一致，90%的业务活动集中在多户住宅、工业和仓储等抗风险领域，业务拓展管道的情况与之前相似 [46][47] 问题6：公司与信贷安排行的关系以及回购市场的趋势 - 公司与贷款机构的关系良好，银行希望扩大信贷安排敞口，因为这对其资本成本和业务模式有利；大型银行看好该业务并希望扩大规模，中型银行也有兴趣进入该领域 [52][53][54] 问题7：酒店、多户住宅和工业三个行业的表现 - 酒店行业是公司重点关注的领域，美国酒店敞口占投资组合的6.5%，公司在欧洲的一些大型交叉投资组合表现良好，但酒店行业受整体经济活动和汇率影响较大，目前情况有待观察；多户住宅行业表现具有韧性，供应浪潮已过，第一季度阳光地带出现正净吸纳量，新开工和交付量均下降；工业行业相对抗风险，尽管部分面向国际贸易的市场可能受到影响，但长期来看，电子商务和库存积累将带来积极影响 [57][59][60] 问题8：关税宣布后，新贷款借款人类型和业务计划的变化 - 公司目前的投资更多倾向于轻增值业务计划，减少过渡性或重度过渡性业务，这反映了成本压力带来的挑战；公司倾向于承担较短期限的业务计划风险，因为市场变化使得在非过渡性资产上实现目标回报成为可能，同时建设成本上升也使得增值业务计划难以实现；关税将进一步减少新供应，提高现有资产的价值 [66][67][68] 问题9：关税宣布后，新贷款利差的变化以及融资成本情况 - 第一季度初，资产端贷款利差和融资成本利差均收紧，但在过去几周，资产端利差扩大了10 - 20个基点，融资端利差也有类似变化，两者相关性较高；公司凭借14家信贷安排行和新的CLO，在融资方面有多种选择，能够在当前环境中捕捉机会 [70][71] 问题10：公司国际业务敞口是否会变化以及国际与美国信贷情况对比 - 公司在全球捕捉投资机会的能力是一大优势，欧洲业务主要集中在交叉工业投资组合、部分交叉酒店投资组合和多户住宅；欧洲贷款市场稳定，杠杆率相对较低，公司在欧洲具有成本优势，能够获得更好的风险调整后回报；国际业务敞口不太可能发生重大变化 [74][76][78] 问题11：近期市场波动对新CLO发行的影响以及今年是否可能再发行CLO - 市场波动初期，一些CLO项目被搁置，但近期市场已企稳，市场上有资金，买家和卖家数量相当甚至买家更多；如果市场条件允许，公司的贷款发放规模适合在今年晚些时候再次进入CLO市场，公司会持续关注该市场 [80][81][82] 问题12：剩余不良贷款的解决速度以及是否能在2025年解决大部分 - 解决不良贷款是公司的目标，目前已取得进展，本周又解决了一笔资产，还有一笔正在签订硬合同；公司对解决现有不良资产持乐观态度，但每笔资产情况不同，解决时间会有差异 [84][85][86] 问题13：第一季度一般储备增加是否反映3月31日的情况以及是否考虑4月初的市场波动 - 储备是在4月结账时确定的，反映的是3月31日的情况；储备并非用于捕捉短期市场波动，而是基于长期信用风险状况；预计第二季度储备不会因4月的情况发生重大变化 [89][90] 问题14：本周解决的两笔贷款和正在签订硬合同的贷款规模，以及REO资产的处理计划 - 正在完成的两笔解决方案总计约2亿美元；公司持有REO资产是为了实施业务计划以提高价值，这些资产占投资组合的3%，并非都需要大量资本支出，部分资产有良好的现金流和潜在现金流增长；公司将根据资产情况决定持有或出售，目标是实现资产价值最大化 [91][92][93]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损基本为零，可分配收益（DE）为每股0.17美元，扣除冲销前的可分配收益为每股0.42美元 [5][21] - 第一季度支付了每股0.47美元的股息 [5] - 信用损失准备（CECL）储备在本季度末为7.54亿美元，占投资组合的3.9%，与12月31日相比保持稳定，一般储备因新发起活动增加了3300万美元，资产特定储备净下降基本抵消了这一增长 [25] - 账面价值在本季度末为每股21.42美元，受益于增值的不良贷款解决方案和以低于账面价值的价格回购3200万美元普通股，自2024年建立回购计划以来，总回购额超过6000万美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度收到18亿美元还款，其中86%来自写字楼贷款；新投资16亿美元，是两年多来季度发起的最高水平；第二季度迄今已有20亿美元贷款已完成或正在完成 [10] - 2025年总计35亿美元的业务活动中，90%由多户住宅物业或交叉抵押的工业投资组合支持，平均杠杆回报率比基准利率高900个基点，平均贷款价值比（LTV）为64% [11] - 投资组合95%处于正常履约状态，高于低谷时的88%；美国写字楼敞口从近40%降至21%，多户住宅、工业和自助仓储业务占比接近一半 [12] 不良资产解决业务 - 本季度完成4亿美元的不良资产解决方案，过去六个月已处理15亿美元的不良资产，溢价高于总账面价值 [14] - 不良贷款余额从峰值减少了58%，目前为9.7亿美元，占投资组合的5%，第一季度承担了700万美元的利息费用 [23] 房地产投资信托（REO）业务 - 第一季度止赎一笔此前受损贷款，REO投资组合的收购日公允价值达到6.91亿美元，分布在八项资产中，占投资组合的3%，第一季度产生了700万美元的可分配收益 [24][25] 净租赁投资业务 - 本季度开始净租赁投资策略，收购了27处房产，集中在必需用途和服务零售行业的防御性业务，平均租赁期限为18年，租金每年增长2%，息税折旧摊销前租金（EBITDAR）覆盖率为3倍，资本化率为7% - 8% [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 房地产市场 - 房地产已度过周期，价值已重置，许多有挑战的交易已得到解决，仍处于复苏阶段，远未达到此前房地产低迷前的过度杠杆或过度建设的陷阱 [7] - 房地产资本市场运行良好，资本广泛可用，尽管利差略有扩大，但总体资本成本仍比峰值低约40% [8][9] 公共市场 - 反应最快的公共市场已经开始消化，利差已稳定下来，上周有几笔商业抵押支持证券（CMBS）和住宅抵押支持证券（RMBS）交易定价，需求良好 [9] 私人市场 - 新融资继续吸引大量投标，直接贷款和反向杠杆方面均是如此 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 通过还款和重新部署到高质量新信贷机会实现投资组合周转；解决受损贷款；优化资产负债表 [6] - 投资策略是在当前环境下，通过利用平台和资本成本优势，最小化信用风险，同时实现目标回报，重点投资多户住宅和工业投资组合 [11] 行业竞争 - 公司拥有规模、洞察力、资本、投资组合和平台质量等竞争优势，在过去五年中多次证明了其经周期考验的商业模式的实力 [19] - 公司的银行贷款方希望增加贷款规模，新贷款方也希望进入该领域，为公司的借款活动带来了强大的竞争动力 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税政策带来了更大的不确定性，宏观经济放缓可能会对更广泛的市场产生影响，但房地产有望表现出色，因为房地产已经度过周期，供应减少将使房地产现金流受益 [7] - 公司在当前环境下处于非常有利的地位，其竞争优势和资产负债表定位使其能够应对各种宏观情景，有能力在波动中表现出色并变得更强大 [19] 其他重要信息 - 公司在第一季度发行了10亿美元的担保贷款凭证（CLO），这是第五笔交易，也是第一笔具有30个月再投资特征的交易，降低了债务权益比率至3.4倍，为三年来最低水平 [26][27] - 公司拥有14家信用便利贷款方，其市场领先的结构和定价得益于公司作为借款人的良好记录，银行对公司的投资活动高度支持 [16][18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 目前评级为4的贷款数量、价值以及从4级到5级和3级的历史过渡情况 - 非修改的评级为4的写字楼贷款约为5亿美元，较一年前的10亿美元大幅下降，公司主要关注这些贷款的修改，目前有一些修改正在进行中 [33][34] 问题2: 新CLO的30个月再投资期和有利条款是否会使公司在贷款发起方面更加积极 - 公司有多种为新发起贷款进行增值融资的选择，新CLO增加了融资的可选性，公司在新贷款发起的融资方面有良好的流动性和资本市场渠道 [36][37] 问题3: 新CLO交易在当前市场环境下是否难以复制 - 公司很高兴能在第一季度尽早完成该交易，这证明了团队的能力和速度，随着市场的稳定，如果趋势持续，未来几个月CLO市场可能会恢复 [39] 问题4: 假设2025年接下来三个季度还款速度放缓，公司贷款规模能增长多少 - 还款速度受资本市场流动性影响，目前还款仍在继续，公司希望将投资组合规模从当前水平增长至20亿美元，同时会密切关注信贷风险 [42][44] 问题5: 关税宣布后，公司贷款发起管道在规模、行业或地理区域上是否有变化 - 公司的投资策略保持一致，90%的活动集中在多户住宅、工业和仓储等有弹性的领域，管道情况与之前相似 [45][46] 问题6: 公司在回购市场的交易对手关系以及更广泛市场的趋势 - 公司与贷款方的关系良好，银行希望增加信用便利敞口，大型银行希望扩大业务，中型银行也有兴趣进入该领域，公司在借款活动中具有竞争优势 [51][53] 问题7: 酒店、多户住宅和工业三个行业的表现如何 - 酒店行业是公司最关注的领域，因为它与整体经济活动相关性最高，但公司在美国酒店行业的敞口已大幅下降，仅占投资组合的6.5%；多户住宅行业表现有韧性，供应浪潮已过去，第一季度阳光地带出现正净吸纳；工业行业相对有韧性，尽管一些面向国际贸易的市场可能会受到影响，但长期来看，电子商务和仓储需求仍将提供支持 [56][59][60] 问题8: 关税宣布后，前来申请新贷款的借款人类型和业务计划是否有变化 - 公司目前的投资更多是轻增值业务计划，减少了过渡性或重度过渡性业务，这是对成本压力的一种反映，预计供应将进一步下降，公司也在减少业务计划风险，倾向于投资短期、非过渡性资产 [66][68] 问题9: 关税宣布后，新贷款利差和融资成本有何变化 - 第一季度初，资产端贷款利差和融资成本利差都有所收紧，但过去几周，资产端利差扩大了10 - 20个基点，融资端利差也有类似变化，两者相关性较高，公司在融资方面有多种选择，能够抓住市场机会 [70][71] 问题10: 公司国际业务敞口是否会保持在当前水平，以及国际和美国市场的信贷情况如何 - 公司在欧洲有超过十年的深入业务，团队优秀，借款人关系良好，欧洲市场相对稳定，杠杆率较低，公司能够获得成本优势和超额回报，国际业务敞口预计不会有重大变化，通常在35% - 40%之间 [74][76][78] 问题11: 近期市场波动对新CLO发行有何影响，公司今年是否可能再发行CLO - 市场波动初期，一些CLO被搁置，但最近市场正在稳定，资本充足，CLO市场可能会恢复，如果市场条件合适，公司可能会在今年晚些时候再次进入CLO市场 [81][83] 问题12: 公司是否会继续以类似速度解决剩余的不良贷款，是否能在2025年解决大部分 - 解决不良贷款是公司的首要任务之一，公司本周已解决一笔资产，还有一笔正在进行中，有明确的解决路径，尽管存在一些特殊性和时间差异，但预计解决进程将保持积极 [86][87][88] 问题13: 第一季度一般储备增加是否反映了3月31日的情况，是否考虑了4月初的市场波动 - 储备是在4月结账时确定的，反映的是3月31日的情况，储备不是为了捕捉短期波动，而是基于长期信用风险评估，预计第二季度不会因4月的情况而有重大变化 [91][92] 问题14: 本周解决的两笔贷款和正在进行的一笔贷款的规模，以及如何考虑解决REO资产和重新进入贷款业务的节奏 - 正在进行的两笔解决方案总计约2亿美元，公司持有REO资产是为了实施业务计划和提高价值，这些资产占投资组合的3%，并非都需要大量资本支出，公司将专注于长期价值最大化，根据情况决定是否退出 [93][94][96]