文章核心观点 - 前总统特朗普要求房利美和房地美购买2000亿美元抵押贷款支持证券 此举旨在降低抵押贷款利率 且其宣布本身已对市场产生即时影响[1][3] - 专家分析指出 政府支持企业购买抵押贷款支持证券通过增加需求、压低收益率来降低抵押贷款利率 但实际效果取决于购买规模、节奏以及更广泛的经济环境[4][6][7] 政府支持企业与抵押贷款市场运作机制 - 房利美和房地美是政府支持企业 它们为私人贷款机构发行的抵押贷款提供资金支持 是传统贷款最常见的住房贷款的金融基础[2] - 贷款机构发放贷款后 房利美和房地美将数千笔抵押贷款打包成证券在债券市场出售 这些抵押贷款支持证券将房主的还款作为收入传递给投资者[3] 政策要求对抵押贷款利率的已产生影响 - 特朗普于1月8日提出要求后 随后两个交易日内抵押贷款利率立即下降了20个基点[4] - 在2025年底的最后几个月 抵押贷款利率已经走低 部分原因是房利美和房地美自2025年10月和11月起已将每月购买活动增加至150亿美元 导致过去两到三个月内抵押贷款利率收紧了约35个基点[5] 未来潜在影响与关键决定因素 - 额外的2000亿美元政府支持企业抵押贷款购买计划的影响 取决于其在2026年的实施时间表 若购买分散在整个2026年 效果可能有限[6] - 债券利率会影响抵押贷款利率 但并非唯一因素 通货膨胀、地缘政治事件以及美联储的货币政策都将在2026年继续影响抵押贷款利率[7] - 大规模政府支持企业债券购买可能对抵押贷款利率施加下行压力 使购房者借贷更可负担 但实际影响取决于更广泛的市场条件、购买规模和其他经济因素[7] 当前市场环境下的消费者机会 - 抵押贷款利率已接近三年低点 这为房主和购房者提供了节省资金的机会[8] - 以一笔40万美元的30年期固定利率抵押贷款为例 利率每下降0.125% 每月还款额可节省约30美元 即每年节省约360美元[9] - 当前可能是锁定抵押贷款利率的好时机 特别是如果贷款机构允许锁定90天利率并附带一次利率下调权[10]

核心观点 - 亿万富翁对冲基金经理比尔·阿克曼向特朗普总统和财政部长贝森特提出一项大胆建议 旨在通过在美国政府支持的住房贷款中引入提前还款罚金来降低抵押贷款利率[1] - 该提议的核心是让房利美和房地美提供不可提前还款的抵押贷款 借款人若选择提前还款需支付罚金 此举可能为借款人节省约65个基点的利息[2][3] 具体提议内容 - 提议由美国政府支持的企业房利美和房地美提供不可提前还款的抵押贷款产品[2] - 借款人可以选择以当前约6%的利率获得30年期可提前还款贷款 或以低65个基点至5.35%的利率获得不可提前还款贷款[4] - 尽管放弃提前还款权是一项有价值的期权 但在整个贷款期限内预先锁定65个基点的节省 可能决定借款人能否负担得起房屋[4] - 该产品可设计不同版本的锁定期和节省水平[4] 提议背景与影响 - 该提议提出之际 美国抵押贷款利率备受关注 特朗普总统已指示房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券以推动利率下降[5] - 此举已使平均30年期固定抵押贷款利率自2022年以来首次降至6%以下[5] - 阿克曼估计 此项改变可能为30年期抵押贷款借款人节省约65个基点的利息[3] 相关公司动态 - 比尔·阿克曼管理的Pershing Square Holdings是房利美和房地美这两家抵押贷款金融巨头最大的普通股股东[3] - 阿克曼此前在2025年初曾建议合并房利美和房地美 以最小化抵押贷款利差扩大风险并释放价值[6] - 他于11月公布了一项新的重组提案 但被风险投资家彼得·希夫批评为让对冲基金受益而使纳税人面临风险的“假私有化”[6]

抵押贷款利率变动 - 周五30年期固定住宅抵押贷款平均利率降至5.99% 较周四的6.21%显著下降 为自2023年2月以来的最低水平 [1] - 30年期抵押贷款利率在过去一年已下降超过1% 15年期固定利率抵押贷款利率亦大幅下降至5.55% [2] - 抵押贷款利率通常每日仅缓慢波动十分之一甚至百分之一百分点 此次最新变动极不寻常 [2] 政策驱动因素 - 前总统特朗普指示其代表购买价值2000亿美元的抵押贷款债券 旨在降低抵押贷款利率和月供 使购房更可负担 [3] - 联邦住房金融局局长确认房利美和房地美将执行购买操作 并已开始执行指令 完成了一笔30亿美元的购买 [3] - 此举是政府在选举年为应对可负担性危机的最新推动措施 [5] 政府支持企业操作与市场影响 - 房利美和房地美近月已购买数百亿美元抵押贷款债券 截至最近公开文件 两家机构合计持有超过2300亿美元的抵押贷款证券 [4] - 若再购买2000亿美元债券 其持有规模将接近翻倍 [4] - 政府支持企业从贷款机构购买债券 使后者有更多资金贷给购房者 随着可贷资金供应增加且需求相对稳定 抵押贷款利率趋于下降 [5] 分析师观点与潜在效果 - 瑞银分析师认为 该债券购买计划可能推动30年期固定抵押贷款利率下降超过0.2个百分点 [6] - 利率下降可能提振新建住房需求和现有住房周转 [6] - 但该计划可能并非万能解决方案 美国当前未偿住宅抵押贷款平均利率稳定在4.4% 远低于新抵押贷款平均利率 这可能限制对不愿出售房屋的低利率房主的影响 [7] 计划规模与市场对比 - 摩根大通分析师指出 2000亿美元的抵押贷款仅占约14.5万亿美元抵押贷款市场的1.4%左右 [8] - 基于此 分析师认为该举措不会对住房市场产生任何重大影响 [7][8]

住房抵押贷款市场趋势 - 30年期固定抵押贷款平均利率从2023年的719%下降至2025年的627% [1] - 利率下降、库存增加以及价格增长放缓共同导致月供还款额在过去两年减少 [2] 研究方法概述 - 分析基于对100个城市平均月供的比较 时间点为2025年9月与2023年9月 [3] - 计算假设条件为购买中位价独栋住宅 首付20% 并分别采用63%和719%的30年固定利率 [3] 月供降幅显著城市案例 - 佛罗里达州北港-萨拉索塔 2025年月供2278美元 较2023年2848美元下降570美元 [4] - 佛罗里达州珊瑚角-迈尔斯堡 2025年月供1904美元 较2023年2382美元下降477美元 [5][6] - 北卡罗来纳州达勒姆-教堂山 2025年月供2289美元 较2023年2688美元下降399美元 [7] - 科罗拉多州丹佛 2025年月供3304美元 较2023年3659美元下降355美元 [8] - 德克萨斯州奥斯汀 2025年月供2330美元 较2023年2558美元下降228美元 [9][10][12] - 北卡罗来纳州罗利 2025年月供2435美元 较2023年2692美元下降257美元 [11] - 德克萨斯州达拉斯 2025年月供1895美元 较2023年2115美元下降220美元 [13] - 佛罗里达州坦帕 2025年月供2005美元 较2023年2224美元下降218美元 [14][15] - 俄勒冈州波特兰 2025年月供1609美元 较2023年1822美元下降213美元 [16][17] - 佛罗里达州莱克兰 2025年月供3044美元 较2023年3252美元下降207美元 [14][18]

抵押贷款利率变动 - 30年期美国抵押贷款平均利率本周降至6.26%，为去年10月初以来最低水平，上周为6.35%，一年前为6.09% [4][6] - 15年期固定抵押贷款利率降至5.41%，上周为5.5%，一年前为5.15% [4][6] - 抵押贷款利率普遍跟踪10年期国债收益率，该收益率在周四午盘交易中为4.12%，高于周三晚些时候的4.06% [4][6] 美联储政策与市场预期 - 自7月下旬以来抵押贷款利率持续下降，因市场预期美联储将进行自2024年以来的首次降息 [4][6] - 美联储周三宣布降息25个基点，并预计今年还将进行两次降息，主要出于对美国就业市场的担忧 [4][6] 抵押贷款市场需求反应 - 抵押贷款申请量（包括购房和再融资）上周较前一周激增近30% [5][6] - 再融资贷款占总申请量的近60%，特别是那些贷款利率高于6%的房主再融资需求激增 [5][6] - 可调利率抵押贷款需求也大幅上升，占所有申请量的约13%，为2008年以来最高份额 [5][6] 行业专家观点 - 业内人士认为抵押贷款利率已降至6%左右的低区间，这一转变应会在未来几个月支撑房屋销售的温和回升 [4][6] - 业内人士指出更广泛的影响可能仍然有限，因为81%的房主持有的抵押贷款利率低于6%，这降低了他们出售或搬家的动力 [4][6] - 业内人士表示对消费者而言，这是借贷成本正逐渐走低的另一个信号 [5][6]