政策声明 - 前总统特朗普宣布将指示房利美和房地美额外购买2000亿美元的抵押贷款债券 [1] - 该指令旨在降低抵押贷款利率和月供，使购房成本更可负担 [1] - 此举被视为利用处于政府接管状态的两家政府支持企业来吸收更多抵押贷款债券 [4] 市场机制 - 长期收益率（如10年期国债收益率和30年期固定抵押贷款利率）由对底层债券的需求决定，收益率与债券价格成反比 [1] - 当对长期债券的需求上升时，价格上涨，收益率/抵押贷款利率下降 [1] - 美联储的量化宽松通过购买国债和抵押贷款支持证券来增加债券需求，压低长期收益率和抵押贷款利率，例如在2020年和2021年 [2] - 自2022年以来的量化紧缩中，美联储任由MBS资产从资产负债表上缩减而不进行替换，这给30年期固定抵押贷款利率带来了额外的上行压力 [3] 对抵押贷款利差的影响 - 特朗普的提议可能增加对MBS的相对市场需求，从而在短期内对MBS价格施加上行压力，对抵押贷款利率施加下行压力，进一步压缩“抵押贷款利差” [4] - 该政策的目标是加速“抵押贷款利差”的压缩进程 [6] - 抵押贷款利差（10年期国债收益率与平均30年期固定抵押贷款利率之差）在2023年6月达到峰值2.96个百分点（296个基点），远高于1972年以来的历史平均值1.76个百分点（176个基点） [5] - 过去两年，抵押贷款利差已缓慢压缩，在2025年12月达到2.05个百分点（205个基点） [5] 政府支持企业的角色与持仓 - 房利美和房地美在2025年下半年已加速增加其持有的抵押贷款资产，增加了约690亿美元 [6] - 若两家GSE在2026年再增加2000亿美元的抵押贷款债券持仓，将使它们非常接近4500亿美元的法律上限（每家2250亿美元） [7] - 截至2025年6月底，机构抵押贷款支持证券总规模为9.26万亿美元 [8] - 其中，存款机构（银行）持有3.00万亿美元，其他实体持有2.74万亿美元，美联储持有2.14万亿美元，外国买家持有1.33万亿美元，GSEs（房利美和房地美）仅持有0.06万亿美元 [10] 历史背景与市场稳定器角色演变 - 在金融危机前，房利美和房地美曾是MBS的更大买家 [9] - 进入接管状态后，GSEs放弃了市场稳定器的角色，并开始根据财政部救助条款缩减其投资组合 [9] - 随后美联储迅速接替了这一角色，在2009年1月至2010年3月期间购买了1.25万亿美元的机构MBS，并在2012年至2014年间购买了8230亿美元 [9] - 在2020年COVID-19大流行初期市场动荡时，美联储介入并承诺购买所需数量的MBS和国债以支持市场平稳运行，在一个月内购买的MBS超过了该证券的总发行量，稳定了利差和抵押贷款利率 [9][11] - 美联储于2022年3月转向量化紧缩，结束了MBS购买并承诺缩减其MBS投资组合，从而放弃了机构MBS市场稳定器的角色 [11] - 由于GSEs仍受接管状态下的投资组合限制约束，市场在近期历史上首次失去了稳定器 [11]

抵押贷款利率展望 - 当前30年期固定抵押贷款利率为6.19%，较一年前的6.54%有所下降，为购房者提供了一定缓解 [2] - 房利美预测至2026年第四季度，该利率将小幅下降至5.9%，较当前水平仅下降0.3个百分点 [3] - 抵押银行家协会的预测更为保守，预计到2026年底利率为6.4%，将较当前水平略有上升 [3] 经济与劳动力市场预期 - 美国当前失业率为4.3%，预计将略有上升 [4] - 房利美预计到2026年底失业率为4.4% [4] - 抵押银行家协会预计到2026年底失业率为4.6%，表明劳动力市场将出现温和软化但不会严重恶化 [4] 利率下行潜在催化剂 - 若经济放缓导致失业率上升速度快于预期，可能对国债收益率和抵押贷款利率施加额外的下行压力 [5] - 抵押贷款利差（10年期国债收益率与30年期固定抵押贷款利率之差）目前为218个基点 [5] - 若该利差从当前水平压缩至1972年以来的长期平均值176个基点，即使国债收益率保持稳定，也可能推动抵押贷款利率走低 [5]

住房抵押贷款利率近期动态 - 近期30年期固定抵押贷款利率已降至约6.34%，较2025年初略低于7%的水平有所下降 [2] - 抵押贷款利率的下降源于华尔街投资者对住房市场情绪改善，推动利率走低 [1][2] 抵押贷款利差分析 - 抵押贷款利率与10年期美国国债收益率同向变动，但水平更高，两者之间的差异称为利差 [3] - 该利差在近期从长期高位收窄，此前在2022年左右因投资者担忧通胀而显著走阔 [3][4] 宏观经济背景与市场反应 - 疫情封锁结束后经济重启，通胀飙升至40年高位，导致投资者抛售债券，推高收益率 [5] - 2022年10月，30年期固定抵押贷款利率飙升至7%以上，较年初水平翻了一倍多 [5] - 尽管高利率环境带来挑战，但住房市场基本吸收了6-7%的利率水平，并未出现崩溃 [6][7] 当前市场情绪与预期 - 投资者开始看到住房市场出现某种均衡迹象，尽管其他经济条件仍不稳定 [2] - 市场参与者普遍感觉正在回归均值，利差收窄也暗示着在当前复杂经济条件下的稳定状态 [7]