行业投资评级 - 澳大利亚写字楼市场情绪改善 投资活动持续复苏 核心资产收益率已趋稳[1][20] 核心观点 - 悉尼和布里斯班引领市场复苏 优质资产需求强劲 跨境资本重新活跃[1][16][20] - 全国CBD净吸纳量2024年转正至81,000平方米 但租户仍保持谨慎[2][30] - 租金表现分化 布里斯班净有效租金年增18.3% 阿德莱德增10.5%[3][46] - 空置率呈现城市差异 堪培拉(9.2%)和布里斯班(10.2%)最低 墨尔本最高(18.0%)[10][34][39] 市场交易动态 - 2025年Q1悉尼主导交易量 单笔最大交易为Daibiru以6.3亿澳元收购135 King St[11][13] - 跨境投资者占比达26% 日本、新加坡资本活跃[16][20] - 核心CBD资产收益率稳定 悉尼6.03% 布里斯班7.25%[10][15] 租赁市场表现 - 布里斯班净面租金年增14.3% 阿德莱德增9.1% 领跑全国[10][46] - 悉尼激励措施五年来首次下降 从36.4%降至36.1%[43][48] - 核心区域持续强势 悉尼Barangaroo和墨尔本东部核心区表现突出[30][48] 供需基本面 - 2024下半年净吸纳量49,311平方米 优质ESG认证资产最受青睐[21][30] - 未来三年新增供应仅97万平方米 较过去三年减少17%[36][39] - 悉尼开发管道最紧张 建筑成本高企抑制供给[39] 城市分化特征 - 布里斯班：租金增长最快 空置率仅10.2%[3][10][34] - 阿德莱德：净有效租金年增10.5% 激励措施降至34%[3][10][43] - 墨尔本：空置率18%居首 西部次级资产承压[10][34][39]