房贷利率动态 - 截至报告发布当周周二，30年期抵押贷款平均利率为6.15%，较前一周的6.18%下降，创下2025年新低 [1] - 15年期抵押贷款平均利率降至5.44%，较前一周的5.5%下降 [1] - 2025年上半年利率大部分时间维持在接近7%的高位，年中开始下降，自9月中旬以来稳定在6.2%左右 [2] 市场活动与反应 - 利率在较低水平保持稳定，已帮助部分买家和卖家重返市场 [3] - 2025年11月，房屋合同签约活动跃升超过3%，增幅超出预期 [3] - 较低的抵押贷款利率和放缓的房价增长，正在帮助购房者在 affordability 方面取得一些进展 [4] 行业专家观点与展望 - 房地美首席经济学家认为，利率从年初接近7%降至2025年最低水平，对潜在购房者而言是进入新一年的令人鼓舞的信号 [3] - Realtor.com 高级经济学家指出，利率在下半年显著回落，有望使2026年成为房地产市场反弹的一年 [5] - 许多经济学家预计，2026年抵押贷款利率将维持在当前平均水平附近，房价将继续温和上涨，这些因素可能帮助深度冻结的房地产市场开始解冻 [4] - 如果当前势头持续到2026年的购房旺季，可能会看到比2025年大部分时间强劲得多的销售数据 [5]

Mortgage rates will ring out 2025 hitting a new low. According to Freddie Mac, the average 30-year fixed rate is 6.15%, down three basis points. Meanwhile, the 15-year fixed home loan rate fell six basis points to 5.44%. Today's mortgage rates Here are the current mortgage rates, according to the latest Zillow data: 30-year fixed: 5.97% 20-year fixed: 5.95% 15-year fixed: 5.42% 5/1 ARM: 5.83% 7/1 ARM: 5.97% 30-year VA: 5.42% 15-year VA: 4.99% 5/1 VA: 5.12% Remember, these are the national av ...

核心观点 - 在当前抵押贷款利率下降的背景下 房主可以通过主动申请抵押贷款利率调整来降低月供 这是一种比再融资成本更低且更简便的节省方式 [1][2] 市场利率环境 - 截至2025年12月18日 30年期固定抵押贷款平均利率为6.21% 较去年12月的超过6.74%有所下降 [2] 利率调整的定义与优势 - 抵押贷款利率调整是借款人与贷款机构之间达成的协议 旨在不进行全额再融资的情况下调整贷款利息 [2] - 与需要更换现有抵押贷款的再融资不同 利率调整仅改变当前贷款的利率 从而降低月供并减少贷款期内的总利息支出 [3] 申请前的准备工作 - 在联系贷款机构前 需充分了解现有贷款条款 包括利率、剩余本金以及任何与贷款调整或提前还款罚金相关的条款 [4] - 通过研究市场利率来加强谈判地位 并决定调整利率或再融资哪种方式更有利 [5][6] - 根据房地美的研究 向不同贷款机构获取两个或以上报价的借款人 相比仅从当前贷款机构进行再融资的人 每年可节省600至1200美元 在整个贷款期内将累积成可观的储蓄 [5] 申请流程与成功要素 - 决定申请利率调整后 应联系贷款专员或客服代表探讨可能性 [6] - 准备好展示良好的信用评分和按时还款的记录 因为贷款机构更倾向于为可靠的借款人提供便利 [6]

当前抵押贷款利率水平 - 截至假日周初 30年期固定抵押贷款利率为6.01% 15年期固定利率为5.47% 利率水平已维持约两个月[1] - 根据Zillow最新数据 当前各类抵押贷款产品的全国平均利率如下：30年期固定6.01% 20年期固定5.93% 15年期固定5.47% 5/1 ARM为6.11% 7/1 ARM为6.34%[5] - 抵押贷款再融资利率普遍高于购房贷款利率 当前再融资利率为：30年期固定6.09% 20年期固定5.80% 15年期固定5.60% 5/1 ARM为6.35% 7/1 ARM为6.77%[3][6] 不同贷款期限产品分析 - 30年期抵押贷款是最受欢迎的类型 其通过将还款期延长至360个月来降低月供 一笔30万美元、利率6.01%的30年期贷款 月供约为1800美元 总利息支出高达348,209美元[8] - 15年期抵押贷款利率通常低于30年期 当前平均为5.47% 一笔30万美元、利率5.47%的15年期贷款 月供将升至2446美元 但总利息支出大幅降低至140,366美元[9][10] - 可调整利率抵押贷款初期利率通常低于固定利率 但存在锁定期后利率上升的风险 例如5/1 ARM前五年利率固定 之后每年调整 近期ARM利率有时接近或高于固定利率[11][12][13] 行业预测与影响因素 - 行业预测显示抵押贷款利率短期内下降空间有限 抵押银行家协会预计30年期利率在2026年前将维持在6.4%左右 房利美预测明年利率将高于6% 到2026年第四季度可能降至5.9%[20] - 借款人获得较低抵押贷款利率的关键因素包括：更高的首付款、优秀的信用评分和较低的债务收入比 通过购买折扣点可以在交割时永久降低利率[14][15] - 临时性利率买断也是一种选择 例如通过2-1买断 可使第一年利率从6.25%降至4.25% 第二年升至5.25% 之后恢复至6.25% 但需评估长期居住是否足以抵消买断成本[15][16]

当前抵押贷款利率水平 - 根据Zillow数据，当前全国平均30年期固定抵押贷款利率为6.11% [1][15] - 当前全国平均15年期固定抵押贷款利率为5.50% [1] - 当前全国平均5/1可调利率抵押贷款(ARM)利率为6.19% [4] - 当前全国平均7/1可调利率抵押贷款(ARM)利率为6.35% [4] - 当前全国平均30年期VA贷款（退伍军人贷款）利率为5.56% [4] - 当前全国平均15年期VA贷款利率为5.31% [4] 抵押贷款再融资利率 - 抵押贷款再融资利率通常高于购房时的贷款利率，但并非总是如此 [3] - 当前全国平均30年期固定再融资利率为6.13% [5] - 当前全国平均15年期固定再融资利率为5.59% [5] - 当前全国平均5/1 ARM再融资利率为6.42% [5] - 当前全国平均7/1 ARM再融资利率为6.63% [5] 30年期固定利率抵押贷款特点 - 主要优势是月供较低且可预测，因为利率在贷款期内固定不变 [7][8] - 主要劣势是利率通常高于期限较短的固定利率贷款，且在整个贷款期内支付的利息总额更高 [9] - 在大多数年份，影响月供变化的唯一因素可能是房屋保险或房产税的变化 [8] 15年期固定利率抵押贷款特点 - 主要优势是利率低于长期限贷款，且能提前15年还清贷款，在整个贷款期内可能节省数十万美元的利息 [10] - 主要劣势是由于还款期限缩短一半，月供金额高于30年期贷款 [11] 可调利率抵押贷款(ARM)特点 - 此类贷款在初始特定期限内锁定利率，之后定期调整，例如5/1 ARM前五年利率固定，之后每年调整一次 [12] - 主要优势是初始利率通常低于30年期固定利率，但当前平均利率并未体现这一点，固定利率实际上更低 [13] - 主要风险是初始利率期结束后利率可能上升，导致未来成本增加且月供变得不可预测 [13] - 若计划在初始利率期结束前出售房产，则可享受低利率好处而无需承担未来利率上升风险 [14] 抵押贷款利率市场动态与展望 - 近期抵押贷款利率在一个区间内徘徊，但在过去几个月总体呈下降趋势 [18] - 根据房地美(Freddie Mac)数据，当前利率比一年前低约0.5个百分点 [18] - 经济学家预计在2026年底之前不会出现大幅度的抵押贷款利率下降 [17] - 尽管近期联邦基金利率下调，但抵押贷款利率自10月中旬以来几乎保持不动，持续在区间内波动 [17] 获取优惠贷款利率的建议 - 提高信用评分和降低债务收入比(DTI)有助于获得更低的再融资利率 [19] - 再融资为更短期限的贷款也能获得更低利率，但会导致月供增加 [19] - 利率存在地区差异，在高生活成本城市购房，利率可能更高 [15]

当前抵押贷款利率水平 - 截至本周，30年期固定抵押贷款利率平均为6.30%，与上周持平[1] - 当前各类抵押贷款利率分别为：30年期6.30%、15年期5.57%、30年期大额贷款6.49%[2] - 与一年前相比，30年期利率从6.94%下降至6.30%，15年期利率从6.16%下降至5.57%[2] - 本周调查中30年期固定贷款的平均折扣点和发起点总计为0.34点[2] 购房负担能力分析 - 基于2025年全美家庭收入中位数104,200美元及11月成屋销售中位价409,200美元计算[3] - 假设首付20%且利率为6.30%，月供约为2,026美元[3] - 该月供金额约占典型家庭月收入的23%[3] 行业专家对市场环境的看法 - 行业专家认为，随着更多住房库存上市和房价开始企稳，当前环境对购房者或再融资者而言充满希望[4] - 有观点认为，强劲的经济数据（如第三季度GDP增长4.3%）可能导致资金从债券市场流向股市，从而给抵押贷款利率带来上行压力[5][6] - 美国抵押贷款银行家协会预计，受经济增长和持续通胀影响，30年期抵押贷款利率在2026年将维持在6.4%左右，而部分住房经济学家则预计利率可能降至6%以下[6]

抵押贷款利率走势 - 截至本周三，30年期抵押贷款平均利率为6.21%，较前一周的6.22%基本持平[1] - 15年期抵押贷款平均利率为5.47%，较前一周的5.54%略有下降[1] - 自9月中旬以来，抵押贷款利率一直稳定在年内最低水平附近[3] 市场反应与影响因素 - 尽管周二公布的延迟就业数据显示失业率升至4.6%，为2021年以来最高水平，但10年期国债收益率和抵押贷款利率本周均变化不大[2] - 劳动力市场放缓基本符合预期，并未引发国债收益率或抵押贷款利率的显著波动[2] - 美联储于12月10日进行的2025年第三次基准利率下调，对抵押贷款利率影响甚微[3] 住房市场活动 - 利率的稳定性在秋季曾帮助买卖活动小幅上升，但近期活动更为平淡[3] - 截至周五，购房抵押贷款申请量较前一周下降3%[3] - 截至周五，再融资抵押贷款申请量较前一周下降4%[3]

核心观点 - 高抵押贷款利率持续施压购房者 促使可调利率抵押贷款使用率上升 尽管该产品曾加剧2008年危机 但行业认为当前更严格的贷款标准已降低其系统性风险[1][3] 市场趋势与数据 - 可调利率抵押贷款使用率在过去三年持续上升 2024年9月约有10%的借款人选择此类贷款 高于2008年危机后的6%[4] - 在新房购买中 ARM占比增长显著 2024年10月达到25% 高于2023年同期的16%[4] - 当前抵押贷款利率持续高于6% 是推动ARM需求上升的关键环境因素[1] - 2022年抵押贷款利率上升超过3个百分点 有时飙升至7%以上 直接推动了借款人对可调利率贷款的需求[6] - 抵押贷款银行家协会预计 ARM份额在2026年将进一步增加[8] 产品特征与借款人动机 - ARM为购房者提供显著初期节省 例如2024年10月 五年期ARM初始利率为5.58% 而同期传统抵押贷款利率为6.37%[7] - 以40万美元贷款计算 选择ARM每月可节省约200美元付款[7] - 更多借款人转向ARM的原因是 随着短期利率下降 可调利率贷款在2025年提供了更具价值的优惠初始利率[8] - 借款人选择ARM主要是为了应对近期负担能力压力 即便面临未来利率上调的风险[3] - 常见的5/1 ARM提供五年期初始固定利率 之后每年调整 条款通常包含利率上限[9] 行业风险评估与标准演变 - 行业官员认为 更好的贷款标准正在最小化ARM的风险 当前借款人处于最低至低风险水平[2] - 与2008年危机前ARM使用率峰值达35%相比 当前水平显著更低[13] - 当前大多数ARM贷款具有5年、7年和10年的固定期限 且贷款审批依据完全指数化利率 风险远低于2008年前发放的ARM[14] - 贷款机构现在采用更严格的信用标准 包括根据当前市场利率而非仅初始利率评估借款人信用[13] - 如今有资格获得ARM的借款人往往拥有更好的信用状况[14] 历史对比与潜在个人风险 - 可调利率抵押贷款曾显著加剧2008年住房危机 当时许多信用不佳的借款人在利率上调后难以还款[10][12] - 对ARM借款人而言 主要风险在于时机 一旦初始优惠期结束 可能面临更高的利率[11] - 行业专家建议 拥有此类贷款的房主应关注市场 以便在可调期开始前再融资为固定利率贷款[11]

核心观点 - 抵押贷款利率对美联储最新降息反应冷淡 基本保持稳定 根据Zillow数据 当前30年期固定抵押贷款利率平均为6.13% 15年期为5.53% [1] - 经济学家预计抵押贷款利率在年底前不会大幅下降 可能小幅波动但不会暴跌 [19] - 总体而言 抵押贷款利率已逐步下降 30年期固定利率仍低于一年前水平 [20] 当前抵押贷款利率水平 - **购房抵押贷款利率（全国平均）**：30年期固定：6.13% 20年期固定：6.08% 15年期固定：5.53% 5/1 ARM：6.24% 7/1 ARM：6.31% 30年期VA：5.60% 15年期VA：5.14% 5/1 VA：5.36% [5] - **抵押贷款再融资利率（全国平均）**：30年期固定：6.19% 20年期固定：5.96% 15年期固定：5.60% 5/1 ARM：6.40% 7/1 ARM：6.46% 30年期VA：5.67% 15年期VA：5.35% 5/1 VA：5.44% [6] - 再融资利率通常高于购房利率 但并非总是如此 [3] - 利率因州甚至邮政编码而异 在高生活成本城市利率可能更高 [18] 不同类型抵押贷款的利弊分析 - **30年期固定利率抵押贷款** - 优势：月供较低 且月供可预测 利率不会逐年变化 [8][9] - 劣势：利率高于较短期限的固定贷款和30年期ARM的初始利率 导致月供更高 且由于利率更高和期限更长 在整个贷款期限内支付的利息总额会多得多 [10] - **15年期固定利率抵押贷款** - 优势：利率较低 可提前15年还清贷款 在整个贷款期内可能节省数十万美元的利息 [11] - 劣势：月供高于30年期贷款 [12] - **可调整利率抵押贷款** - 优势：初始利率通常低于30年期固定利率 因此前期月供较低 若计划在初始利率期结束前搬家 可享受低利率好处且无需承担后续利率上涨风险 [14][15] - 劣势：初始利率期结束后 利率会周期性调整 面临利率上升风险 导致最终成本可能更高 且月供逐年不可预测 [13][14] 购房与再融资市场环境 - 与几年前相比 当前是购房的相对好时机 房价未像新冠疫情高峰期那样飙升 [16] - 购房的最佳时机通常取决于个人生活阶段 试图预测房地产市场时机如同预测股市一样徒劳 [17] - 获得最低再融资利率的方法与购房时类似：提高信用评分 降低债务收入比 再融资为较短期限也可获得较低利率 但月供会更高 [21]

行业核心动态 - 美国抵押贷款行业正在放宽传统的信用评分要求 房利美已于2025年11月15日取消了其最低信用分数要求[1][3] 联邦住房金融局已授权房地美和房利美扩大其使用的信用评分模型范围[2] - 行业正从单一的FICO评分转向更全面的信用评估模型 即将纳入VantageScore 4.0和FICO 10T模型[4] 这些新模型将使用趋势数据和替代数据来评估借款人[4][5] - 据VantageScore估计 大约有500万潜在购房者将从新的信用模型中受益[9] 主要参与机构与政策 - 联邦住房金融局负责监管为抵押贷款行业提供资金的房地美和房利美[2] 这两家机构提供的合规常规贷款占美国住房贷款的一半以上（2024年为56.5%）[2] - 房利美在其销售指南更新中取消了最低信用分数要求 并表示更新将确保风险分析“独立于第三方信用分数”[3][4] - 联邦住房金融局局长表示 承销标准并未改变 取消FICO要求主要是程序性调整 旨在确保可以使用两个分数而不仅仅是一个[8] 新信用评估模型特点 - VantageScore 4.0和FICO 10T模型均采用“趋势数据”来获取对消费者信用行为更全面的看法[5] 趋势数据跟踪信用随时间的变化 而非特定日期的具体信用分数[5] - 新模型的另一个共同特点是使用替代信用数据 包括消费者在租金、水电费和电话服务方面的支付历史[5] - FICO高管指出 FICO Score 10T采用先进的建模技术 利用全面的消费者数据 包括趋势信用信息和租金支付历史[6] 这将有助于扩大首次购房者、年轻人和租房者等传统上服务不足群体的信贷渠道[6] - VantageScore 4.0目前已可供政府支持企业使用 而FICO 10T将于2026年初推出[6] 贷款机构实践与市场影响 - 贷款机构可以自行选择使用经典FICO分数或新的信用模型 并且可能尚未完全放弃对合格信用分数的要求[10] - 对于信用记录薄弱、无信用分数或希望使用替代信用申请抵押贷款的借款人 需要寻找允许此类变通的贷款机构[10] 例如 Guild Mortgage和AmeriHome已接受抵押贷款申请人的替代信用数据[10] - 行业专家认为 新模型反映了人们当今真实的收支方式 趋势数据和替代数据能让贷款机构更清晰地了解借款人的真实风险[11] - 尽管评估方式在演变 但信用分数在获取更低利率、更少首付和更低保险成本方面仍然重要[13]