Extra Space Storage (NYSE:EXR) Q3 2025 Earnings Call October 30, 2025 01:00 PM ET Company ParticipantsOmotayo Okusanya - Managing Director, Head of US REIT ResearchRonald Kamdem - Managing Director, Head of US REITs and CRE ResearchJeff Norman - CFOEric Wolfe - Managing PartnerJared Conley - VP Investor RelationsJoseph Margolis - CEOJeffrey Spector - Managing Director, Head of US REITsRavi Vaidya - Equity Research - REITsCaitlin Burrows - VP REITs Equity ResearchNicholas Yulico - Managing Director, U.S. REI ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股2.08美元，符合内部预期 [4] - 同店收入同比下降0.2%，略低于内部预测 [9] - 季度末同店入住率为93.7%，季度平均为94.1%，同比改善30个基点 [4] - 新客户租金增长率（扣除折扣后）同比增长超过3%，是三年来的首次正向增长 [4] - 全年核心FFO指引上调至每股8.12美元至8.20美元的范围 [11] - 全年同店收入增长指引调整为负25个基点至正25个基点 [11] - 同店费用增长指引上调至4.5%至5.0% [13] - 10月份入住率为93.4%，同比约下降40个基点 [78] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理平台本季度净增62家门店，年内新增超过300家，管理总门店数达1,811家 [7] - 过桥贷款计划本季度发放1.23亿美元，并战略性地出售了7,100万美元的抵押贷款 [6] - 租户保险和管理费收入均强于预期 [9] - 财产税增长在第三季度正常化，增长率为1.6% [9] - 维修和维护费用以及营销费用高于内部估计 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 新收购的24处物业组合位于犹他州、亚利桑那州和内华达州，价值2.44亿美元 [5] - 折扣策略首先在处于紧急状态的州（如洛杉矶）以及一些随机门店进行测试 [22] - 第三季度因搬家原因租用存储单元的客户占比约为58%，具有季节性，但低于2021年第三季度63%的峰值 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取多渠道增长方法，包括直接所有权、合资伙伴关系、贷款活动、管理服务等 [7] - 通过行业关系和过桥贷款计划等渠道进行战略性场外交易，作为收购渠道 [5][6][71] - 营销支出被视为一项投资，旨在推动长期收入增长，其投资回报率并未下降 [9][37] - 在竞争激烈的公开市场上，收购纪律性强，更倾向于通过关系和创造性交易获得增值交易 [67] - 公司拥有超过4,200家门店的地理多元化组合，覆盖43个州，能有效抵御局部经济波动 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新客户租金增长趋势自5月以来持续加速，10月份扣除促销后增长率超过5% [16] - 行业新供应量正在减少，基本面逐步改善 [116] - 尽管新租金转化为收入增长需要时间，但公司对2026年的前景感到鼓舞 [116] - 公司平衡表异常强劲，95%的利率是固定的，循环信贷额度增加了10亿美元容量 [10] - 完成了8亿美元的债券发行，利率低于5%，完善了10年期债务到期阶梯 [10] 其他重要信息 - 折扣策略旨在实现长期收入优化，导致第三季度新客户租金增长率（毛值）约为6%，净值约为3% [4][5] - 计划处置25项资产，其中22项为前Life Storage物业，以部分资本化新收购 [5] - 新收购物业的稳定化收益率将高于处置资产，预计第一年杠杆收益率约为4.5%，第三年将达到中段7% [31] - 公司平均每家门店配备约1.4名全职员工，并持续利用技术提高效率 [101] - 过桥贷款组合中，A票据平均利率约为7.6%，夹层票据平均利率约为11.3% [113] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新客户租金增长转化为同店收入增长的时间线 - 具体时间取决于客户流失率等因素，难以精确指出收入增长拐点，但趋势令人鼓舞，增长率从5月略为正，6月超过1%，7月超过2%，8月达3%-4%，本季度扣除折扣后净增3%，10月扣除促销后净增超过5% [15][16] 问题: 折扣策略的使用和第四季度计划 - 过去几年较少使用折扣工具，本季度为优化长期收入尝试了不同的折扣策略，特别是在有紧急状态的州，这造成了短期阻力，未来是否继续取决于测试结果 [17] 问题: 导致收入略低于预期的具体原因 - 折扣努力首先集中在有紧急状态的州（如洛杉矶）以及一些随机门店以产生良好数据集 [21][22] - 这被视为更暂时的措施，其带来的阻力主要体现在本季度 [23] 问题: 新收购物业的收益率细节和稳定化时间 - 投资组合包含稳定资产（入住率78%）和处于不同租赁阶段的资产，第一年杠杆收益率约为4.5%，第三年将达到中段7% [29][31] 问题: 存储使用原因的变化 - 无显著变化，第三季度搬家客户占比约58%，属季节性增长，峰值在2021年第三季度为63%，因空间不足而存储的客户平均停留时间约15个月，是搬家客户（7.5个月）的两倍 [32] 问题: 营销支出效率是否下降 - 营销支出被视为投资，其投资回报率并未下降，效率没有减损 [36][37] 问题: 未来费用节约机会 - 公司注重长期价值，会在不影响长期收入的前提下尽可能提高效率，财产税增长在第三季度已正常化至1.6%，薪酬和福利九个月增长率低于3%，更接近3%的通胀水平 [38][42][43] 问题: 推出折扣策略的催化剂及未来租金增长展望 - 折扣策略是持续优化定价努力的一部分，旨在最大化长期收入，而非对特定 occupancy 的反应，未来租金增长将更关注整体收入增长 [47][48][49] 问题: 折扣策略的投资组合覆盖范围和幅度 - 出于竞争原因不愿分享测试细节，但指出本季度毛租金增长约6%，净增长约3%，10月份差距已显著缩小，毛增长略超6%，净增长略超5%，表明其暂时性 [51][52] 问题: 现有客户租金上调（ECRI）贡献度与租金恢复的关系 - 租金调整杠杆的生效是渐进过程，ECRI的实施方法每年大致相似，除个别州因紧急状态限制略有影响外，客户对ECRI的接受率与过去相同 [56][57][58] - 第三季度新租金流入收入较慢的主要原因是客户流失率低于模型预期 [60] 问题: ECRI计划的调整阈值 - 街道租金上涨为上调现有客户租金提供了更多空间，因为更多客户有资格获得ECRI，过去几年街道租金下降使更多客户不符合ECRI条件，此模式应会改变 [64][65] 问题: 收购机会环境和催化剂 - 对公开市场不过度乐观，因资本化率与资本成本相比缺乏吸引力，更鼓励通过关系、合资、过桥贷款计划等渠道进行增值交易 [66][67][71] 问题: 折扣策略在限制区域的使用和10月份差距缩小原因 - 在有租金限制的区域使用折扣是为了在遵守法律的同时最大化收入，工具的使用会随着学习而演变 [75] 问题: 处置资产的定价反馈 - 待交易完成后提供更多细节，公司每年都会通过处置优化投资组合，今年因Life Storage合并后处置较多 [77] 问题: 利率环境对过桥贷款业务的影响 - 较低利率环境若刺激收购市场，可能对过桥贷款业务产生反周期影响，公司有多种增长渠道以适应不同市场条件 [83] 问题: 本季度定价策略与行业竞争态势 - 公司不为 occupancy 或租金单一指标所困，而是求解长期收入最大化，行业足够分散，公司拥有大量组合进行测试以确定最优策略 [89][90][92][93] 问题: 处置资产的地理和租金水平特征 - 处置资产组合集中于佛罗里达和墨西哥湾沿岸，租金水平低于投资组合平均水平 [98][100] 问题: 门店人员配置和效率 - 平均每家店约1.4名全职员工，利用技术和集群管理提高效率，但需保持门店经理在场以满足部分客户需求，保护收入线 [101][102] 问题: 收购后通过平台整合提升收益的潜力 - 提升空间差异很大，若资产已由第三方管理，接管后NOI提升150个基点或以上并不罕见 [106][107] 问题: 维修和维护费用 elevated 的原因及展望 - 部分超常增长源于前Life Storage物业的赶工维护，预计将正常化 [111] 问题: 过桥贷款计划的当前环境和收益率 - 新开发项目贷款需求随新供应减少而趋静，转为更多因交易缓慢或无法出售而产生的需求，年内迄今发放超过3.3亿美元，A票据平均利率7.6%，夹层票据11.3% [112]

Extra Space Storage (NYSE:EXR) Q3 2025 Earnings Call October 30, 2025 01:00 PM ET Speaker3Good afternoon, ladies and gentlemen, and welcome to the Extra Space Storage Inc. Q3 2025 earnings conference call. At this time, all lines are in listen-only mode. Following the presentation, we will conduct a question-and-answer session. If at any time during this call you require immediate assistance, please press star zero for the operator. This call is being recorded on October 30, 2025, and I would now like to tu ...

TORONTO, Oct. 22, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- STORAGEVAULT CANADA INC. (“StorageVault” or the “Corporation”) (SVI-TSX) reported the Corporation’s 2025 third quarter results and increases dividend. Iqbal Khan, Chief Financial Officer, commented: “We are pleased to report another quarter of strong results, with same store revenue growth of 5.4% and NOI growth of 5.2%, driving a 7.5% increase in AFFO per common share. Our consistent organic performance continues to highlight the resilience of our industry and the ...

财务表现 - 2025年第二季度营收为6682万美元 与去年同期持平 [1] - 每股收益(EPS)为042美元 去年同期为0美元 [1] - 营收超出Zacks一致预期16562万美元 超预期183% [1] - EPS低于Zacks一致预期043美元 差值为-233% [1] 业务细分 - 自助仓储租赁收入5816万美元 高于四位分析师平均预估5603万美元 [4] - 管理REIT平台收入404万美元 超过四位分析师平均预估345万美元 [4] - 辅助运营收入273万美元 高于四位分析师平均预估238万美元 [4] - 来自管理REITs的可报销成本190万美元 超过两位分析师平均预估175万美元 [4] - A类/T类稀释每股净亏损016美元 低于三位分析师平均预估的001美元盈利 [4] 市场反应 - 过去一个月股价表现-35% 同期Zacks标普500指数上涨05% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预示短期表现可能与大盘同步 [3] 分析维度 - 投资者关注同比变化及与华尔街预期的对比 以决定投资策略 [2] - 关键业务指标更能反映公司实际运营状况 需结合历史数据和预测进行分析 [2]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO每股0 55美元，同比下降11%，主要受同店NOI下降和利息支出增加影响 [13] - 同店收入下降3%，主要由于平均出租率下降240个基点及每平方英尺平均收入同比下降30个基点 [13] - 同店NOI增长为负6 1%，主要受收入下降及运营费用增长4 6%影响 [15] - 净债务与EBITDA比率为6 8倍，较第一季度6 9倍略有改善 [16] - 7月出租率提升至85 3%，较6月85%有所改善 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - ECRI计划表现稳定，客户停留时间仍高于历史平均水平 [12] - 呼叫中心15%的来电由AI处理，付费搜索模式演变带来更高价值租赁 [11] - MyStorage Navigator自助租赁工具已全面推广，预计未来可处理4%-5%的租赁量 [128] - 营销支出同比增加39%，主要用于竞争性环境和重新品牌化市场的针对性投入 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿和圣胡安两个MSA的同店NOI在第二季度转为正增长 [11] - 波特兰市场表现突出，主要由于供需重新平衡 [103] - 阳光地带市场(如佛罗里达、凤凰城、达拉斯)仍面临挑战 [66] - 新供应量预计将在未来几年降至历史平均水平以下 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 将继续通过资产出售优化投资组合，年内预计为净卖家 [7][16] - 重点改善资产负债表指标，保持资本配置纪律 [8][27] - 新供应竞争压力超出预期，但预计未来将缓解 [6][9] - 继续推进Pro内部整合，包括收入管理策略和品牌统一 [6][65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境仍具挑战性，利率高企影响住房转换 [5] - 认为基本面已触底，7月出现积极趋势 [10] - 预计同店收入增长将逐步改善，全年指引调整为下降2%-3% [17] - 技术应用(如AI)逐步显现效果，但全面影响尚需时间 [130][144] 其他重要信息 - 完成10处非核心资产出售，并收购德克萨斯州一处物业和加利福尼亚州一处扩建 [7] - 2023年合资企业在纽约和田纳西收购两处物业 [8] - 折扣使用增加对近期收入造成压力，但有助于客户获取 [43][48] - 物业税增长主要由于上年同期成功申诉造成的基数效应 [14][118] 问答环节所有的提问和回答 关于更新后的业绩指引 - 修订后的指引主要基于实际运营数据而非宏观假设，同店收入中点假设季节性出租率变化与去年相似 [20][21] - 预计7月同店收入同比下降将优于上半年3%的降幅 [59] 关于资本配置 - 股票回购机会存在，但需平衡资本计划与收购机会 [26][27] - 收购环境竞争激烈，更倾向于对现有组合进行再投资 [108][109] 关于ECRI策略 - ECRI计划整体稳定，通过调整风险评分优化实施 [31][32] - 折扣使用部分替代了即时ECRI实施，减轻声誉风险 [43] 关于股息政策 - 当前派息率高于历史水平，董事会正审慎评估 [36][37] - 短期租约特性使业务能快速应对周期变化 [37] 关于竞争格局 - 新供应量可能已见顶，租金要价趋于稳定 [51][52] - 营销策略调整带来潜在客户显著增加 [56] 关于Pro整合进展 - 整合挑战更多来自市场因素而非特定资产 [90][91] - 预计收入协同效应尚未完全体现，相关资产占NOI约40%-45% [135][136] 关于技术应用 - AI在呼叫中心的应用处于早期但前景广阔 [130] - 数据积累将加速算法优化，缩小与大型同行差距 [143][144]

财务数据和关键指标变化 - 同店入住率达到94_6%，同比提升60个基点，环比一季度提升120个基点 [4] - 新客户租金同比增长率自2022年3月以来首次转正 [4] - 同店收入增长持平，但租户保险收入和管理费收入超预期 [10] - 同店运营费用同比增长8_6%，主要受加州、乔治亚州等地物业税大幅上涨影响 [12] - 全年核心FFO指引维持每股8_15美元的中值 [7][13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：完成一笔1200万美元收购，并以3_26亿美元收购合资伙伴27处物业权益 [5] - 桥贷款业务：新增1_58亿美元贷款发放 [5] - 第三方管理业务：净新增74处物业，管理物业总数达1749处 [5] - 租户保险和管理费收入表现强劲，对FFO贡献显著 [10][11] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场受新增供应影响表现疲软，但中西部和太平洋西北部市场表现较好 [28] - 纽约都会区同店收入小幅负增长，主要受新泽西北部和长岛新供应影响 [52] - 芝加哥市场表现改善，二季度同店收入加速增长 [52] - 波特兰、西雅图、丹佛等较早经历供应周期的市场压力已开始缓解 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采取多渠道增长策略，包括选择性收购、合资重组和资本轻业务 [6] - 维持审慎资本配置，拒绝低于5%资本化率的收购机会 [35] - 计划出售22处原LSI物业以优化投资组合 [49] - 行业竞争：AI搜索改变客户获取方式，65%搜索现在通过AI完成 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新客户租金改善趋势确立，但传导至收入需要时间 [19] - 现有客户行为健康：坏账率低于2%，停留时间延长 [61] - 住房市场复苏非必需，但将加速行业恢复 [54] - 供应压力逐步缓解，预计2024年定价能力将增强 [42] 其他重要信息 - CFO交接：Scott Stump离任，Jeff Norman接任 [9][10] - 债务结构稳健：89%为固定利率，加权平均利率4_4%，平均期限4_3年 [12] - AI搜索影响：转化率提升但总量衡量难度增加 [89] 问答环节所有的提问和回答 运营趋势 - 7月入住率保持94_6%，新客户租金同比增2% [17] - 租金增长将在四季度加速体现 [19] - LA租金限制影响有限，主要拖累来自搬出租金下调 [21] 收购与投资 - 维持收购纪律，等待价格调整 [36] - 桥贷款和优先股投资作为替代资本配置方式 [36] - LSI物业整合顺利，预计全年贡献60个基点增长 [27] 费用与利润率 - 物业税上涨已反映在指引中，下半年将趋缓 [39] - 营销支出效率提升，将动态调整营销杠杆 [95] 区域表现 - 阳光地带市场逐步企稳，恢复速度取决于当地供应 [99] - 中西部和西北部市场复苏领先 [81] 技术影响 - AI搜索改变需求测量方式，但转化率提高 [71] - 目前营销支出仍集中在Google [103] 财务指引 - 核心FFO区间8_05-8_25美元，同店收入指引-0_5%至+1% [13] - 上行风险来自租金加速，下行风险来自入住率下滑 [65]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度同店收入增长连续第二个季度回升 前三个季度曾出现下滑[6] - 租金率同比增长0.6% 抵消了轻微下降的入住率 入住率差距从年初的-80个基点改善至-40个基点[13] - 核心FFO增长1.2% 增速较2024年第二季度加快240个基点[14] - 2025年核心FFO指引区间从16.35-16.45美元/股上调 主要因自助存储和辅助业务NOI前景改善[14] - 2025年至今已完成或签约7.85亿美元收购[6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 西海岸市场(如旧金山、西雅图、圣地亚哥、波特兰)同店收入增长2%-4%[8][19] - 洛杉矶受火灾相关价格限制影响 预计下半年影响更大 但限制结束后将恢复高增长[8][21] - 非同店资产池包含538处物业 预计2025年产生4.7亿美元高增长NOI 2026年及以后将再增加1.1亿美元[9][73] - 辅助业务(租户保险、第三方管理和贷款)正在扩张 租户保险覆盖率和保费均有所提高[9][119] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸、华盛顿特区和芝加哥表现突出 同店收入增长2%-4%[8] - 亚特兰大、达拉斯和部分佛罗里达市场仍在经历正常化过程[19] - 橙县收入增长3% 显示西海岸整体实力[34] - 洛杉矶预计全年同店收入下降约3% 影响约100个基点[133] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过数字化和现场服务优化组合 提升客户体验和回报[9] - 国际扩张战略持续推进 欧洲SureGuard合作成功 澳大利亚和新西兰潜在新合作伙伴正在尽职调查中[10][125] - 开发管道6.48亿美元 未来两年交付 目标收益率8%左右[12][85] - 行业领先的运营平台 包括以客户和员工为中心的技术 增强满意度的同时提高收入和利润率优势[6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业需求在2024年触底 目前开始复苏 但需要更多时间才能推动新租租金上涨[31] - 预计2025年行业新开发量将下降 但公司仍计划今年交付3.7亿美元 明年超过3亿美元[86] - 现有客户表现良好 长期租户空置活动减少 拖欠率同比略有改善[99] - 太阳能计划将在未来几年减少公用事业费用和碳足迹[110] 其他重要信息 - 杠杆率为净债务和优先股与EBITDA的4.1倍 2025年留存现金流约6亿美元[12] - 本季度发行新的无担保债券用于再融资和增长 利差为REITs年内最紧[12] - 加州立法机构关注租金控制和价格透明度 但最近转向披露解决方案而非价格控制[78] 问答环节所有的提问和回答 关于运营趋势和指引 - 7月运营趋势与去年季节性轨迹相似 租金中个位数下降 入住率差距缩小至-30个基点[19][20] - 下半年指引隐含减速主要因洛杉矶火灾影响 而非基本面变化[21] 关于收购策略 - 交易市场同比增长10%-15% 收购机会广泛分布于规模、地域和卖家类型[23][25] - 收购主要集中在中东海岸 但基于子市场特定机会而非瞄准阳光地带市场[25] 关于洛杉矶市场 - 除火灾限制外 洛杉矶需求动态良好 限制解除后将迅速反弹[35][66] - 预计限制解除后可能需要一年左右时间收回损失的收入[67] 关于开发和非同店资产 - 新开发项目租赁进度超预期 显示新客户环境稳定并适度改善[70] - 开发目标收益率8%左右 今年交付3.7亿美元 明年超3亿美元[85][86] 关于行业需求 - 需求在2024年触底 目前开始复苏 但需要时间推动新租租金上涨[31][129] - 公寓用户粘性增强有利于自助存储业务 作为生活空间扩展[101] 关于租金和促销 - 促销折扣同比下降 营销支出同比上升 公司利用这些杠杆最大化收入而非瞄准特定入住率[56][57] - 新租租金竞争仍激烈 但已看到部分较强市场改善[152]

财务数据和关键指标变化 - 公司将2025年核心FFO指导范围的低端从每股16.35美元提高到16.35美元，这得益于自助存储和附属净营业收入的改善前景 [12] - 本季度同一商店净营业收入增长符合预期，连续第二个季度增长，租金率上涨0.6%，抵消了入住率的小幅下降，入住率与去年的差距继续缩小，费用控制良好，净营业收入结果好于预期 [11] - 非同一商店和附属净营业收入的强劲增长使本季度核心FFO提高了1.2%，FFO增长较去年第二季度加速了240个基点 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 附属业务包括租户保险、第三方管理和贷款正在扩张 [7] - 非同一商店组合预计在2025年产生约4.7亿美元的高增长净营业收入，2026年及以后还将通过稳定运营额外增加1.1亿美元 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸以及华盛顿特区和芝加哥等市场表现突出，同一商店收入增长在2% - 4%之间，洛杉矶因火灾相关定价限制的影响预期不变，限制结束后将恢复为高增长市场 [6] - 7月运营基本面的季节性轨迹与去年相似，符合预期，西海岸市场表现良好，亚特兰大、达拉斯和部分佛罗里达市场仍在经历正常化过程，但租赁季节的趋势令人鼓舞 [15][16] - 本季度新入住租金下降约5%，入住率与去年的差距从年初的下降80个基点缩小至下降40个基点，7月租金下降幅度为个位数中段，入住率差距继续缩小至约30个基点 [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司基于稳定的运营和加速的收购提高了2025年的展望，今年已宣布超过11亿美元的收购和开发项目，收购机会广泛，将继续通过额外收购和6.48亿美元的开发管道扩大高增长非同一商店组合 [5][9][10] - 公司利用有利的资本获取渠道和成本为增长提供资金，本季度发行了新的无担保债券，杠杆率为净债务和优先股与EBITDA的4.1倍，今年保留现金流约6亿美元，资本状况强劲 [10] - 公司拥有行业领先的运营平台，包括以客户和员工为中心的技术，提高了满意度，增强了收入和利润率优势，其收购和开发团队能够推动投资组合扩张 [5] - 公司在国际市场具有增长潜力，如在欧洲的SureGuard取得成功，并有可能与澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King和Kai Corporation建立新的合作伙伴关系 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着运营环境的稳定、新竞争供应交付的进一步下降以及交易市场的更加活跃，公司正在全面增强自身优势，为增长做好准备 [5] - 行业需求在去年触底后开始复苏，预计随着需求的进一步改善，行业将能够提高新入住租金 [30] - 公司对洛杉矶市场的中长期前景充满信心，认为该市场在火灾紧急情况结束后将反弹 [19][33] 其他重要信息 - 公司提醒本次电话会议中讨论的某些事项可能构成前瞻性陈述，受一定经济风险和不确定性的影响，所有前瞻性陈述仅截至2025年7月31日，公司不承担更新、修订或补充因后续事件而变得不真实的陈述的义务 [3] - 公司提供的非GAAP财务指标与GAAP的对账包含在收益报告中，投资者可在公司网站publicstorage.com上找到新闻稿、补充报告、SEC报告和本次电话会议的音频回放 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请提供7月运营趋势的更新，以及对指南的解读和对存储基本面潜在复苏的立场 - 7月运营基本面的季节性轨迹与去年相似，符合预期，西海岸市场表现良好，部分市场仍在经历正常化过程，但趋势令人鼓舞，新入住租金下降约5%，入住率差距继续缩小，全年业绩表现与预期相似，下半年指南中的减速主要是由于洛杉矶火灾相关紧急情况的影响，公司对存储基本面的复苏仍持积极态度 [15][16][19] 问题: 请介绍收购管道和交易市场情况，以及收购策略是否是为了提前布局市场复苏 - 今年以来全国交易市场同比增长10% - 15%，产品供应和业主交易意愿增加，但大型投资组合较少，公司通过数据和独特的工具在子市场层面寻找价值机会，许多交易是场外交易，主要是单笔交易，公司对今年迄今收购的资产充满信心 [21][23][24] 问题: 请说明净迁入量需要增加多少才能提高新入住价格 - 过去一年半迁入量一直好于迁出量，预计这种情况将继续，新入住租金的动态受公司策略和行业需求的影响，行业需求在去年触底后开始复苏，预计随着需求的进一步改善，行业将能够提高新入住租金 [29][30] 问题: 请讨论洛杉矶市场的其他趋势以及近期疲软的原因 - 整个西海岸包括洛杉矶市场都表现出一定的优势，如橙县第二季度收入增长3%，但洛杉矶受到租金限制的影响，公司对该市场的中长期前景充满信心，认为在紧急情况结束后将反弹 [32][33] 问题: 请评论哪些市场变得更具建设性或缺乏建设性，以及承保方法是否有变化 - 市场逐季持续改善，公司对许多市场的需求因素感到鼓舞，资本配置决策基于子市场层面的分析，寻找理想的投资机会，公司对继续投资的前景持乐观态度 [37][38] 问题: 请讨论运营自动化或集中化的空间以及预期的利润率扩张 - 公司在运营自动化和集中化方面进行了大量投资，取得了成本节约、效率提升和员工专业化等多方面的成果，同时提高了客户和员工的满意度，公司认为仍有进一步提升的空间 [40][41] 问题: 请说明同一商店收入增长指南的高低端情况的关键驱动因素 - 高端情况为到年底入住率较高，新入住租金平均下降约3%；低端情况为入住率略有下降，新入住租金在下半年继续下降，虽然高低端情况的概率有所下降，但仍被认为是投资者评估业绩的合适参考 [45][46] 问题: 请介绍7月运营商如何使用街道费率来管理入住率和需求 - 7月情况与以往基本一致，没有明显变化 [49] 问题: 请说明下半年淡季的季节性预期以及是否会出现价格竞争 - 预计今年下半年的季节性趋势与去年相似，行业新客户竞争依然激烈，公司有能力利用自身策略吸引客户 [53][54] 问题: 请讨论如何平衡新入住租金、促销折扣和营销支出以实现入住率目标 - 公司没有设定入住率目标，而是旨在最大化收入，会在物业层面精细分析和利用营销、促销和新入住租金等手段来实现这一目标 [55][56] 问题: 请说明洛杉矶下半年同一商店收入增长预期为负6%的原因以及预测的不确定性 - 主要原因是紧急定价限制对向现有客户提高租金的能力的影响，这一影响相对明确且是业绩下降的最大贡献因素，另一个因素是洛杉矶整体需求和客户行为的强度，这更具可变性，公司对洛杉矶的客户需求总体感到鼓舞 [62][63] 问题: 如果明年1月限制解除，公司需要多久才能弥补损失的收入 - 公司有经验在紧急情况结束后重新加速收入增长，预计在限制解除后将立即向未提价的客户提高租金，收入将在随后几个月加速增长，可能需要一年左右的时间来实现，具体情况需根据实际情况判断 [65][66] 问题: 请说明非同一商店组合指导增加的驱动因素 - 一是处于租赁期的非同一商店组合表现强劲，开发和扩建物业的租赁情况好于预期，二是今年下半年已完成或计划完成的新收购增加了预期，此外，公司还将该组合2026年及以后的净营业收入预期从8000万美元提高到1.1亿美元 [69][70][72] 问题: 加州近期推动租金控制和价格透明度的努力是否会改变公司对该州的中期至长期风险敞口的看法 - 公司密切关注可能影响业务的立法努力，在加州会与行业伙伴共同应对，近期加州的相关努力最终达成了一个以披露为导向的解决方案，公司认为这是一个公平的妥协，符合行业和公司的利益，公司将继续监测并与合作伙伴一起积极应对 [75][76][77] 问题: 请讨论开发和租赁组合的趋势、稳定时间框架和净营业收入收益率，以及对新项目的承保方法是否有变化 - 近期交付的收购和扩建项目的租赁情况良好，跟踪情况略好于预期，目标收益率通常在成本的8%左右，公司在全国范围内具有独特的采购能力和资金实力，预计今年交付约3.7亿美元的项目，明年交付超过3亿美元的项目，维持3 - 4亿美元的开发交付节奏 [83][84][85] 问题: 请说明更具挑战性的市场是否有稳定迹象，以及距离底部和有意义复苏的时间线 - 不同市场的轨迹不同，亚特兰大目前面临较大压力，供应较多且需求不足，而佛罗里达州的一些市场已经出现稳定和收入增长的迹象，全国整体趋势是积极的，公司对过去18个月左右观察到的市场好转感到满意，并预计这种趋势将持续 [87][88][89] 问题: 请说明新客户的漏斗需求情况以及客户对促销和营销支出的反应 - 今年新客户需求略好于去年，客户行为趋势一致，转化率健康，客户对促销和定价策略的反应符合预期，现有客户表现良好，第二季度长期租户的表现强劲，空置率下降，拖欠率稳定且接受租金上涨 [94][96][97] 问题: 较低的公寓周转率对自存储有何影响 - 自存储具有弹性和独特属性，可以从不同情况中受益，公寓用户粘性增加可能符合自存储的内在需求因素，而住房市场的变动也会驱动自存储需求，公司认为大多数租户是优质客户，对客户类型没有过度担忧 [99][100] 问题: 请量化ECRI计划的平均租金涨幅以及与上一季度和去年相比的频率和金额变化 - 公司通常不量化频率或具体幅度，但披露的信息可让投资者了解现有客户租金上涨的贡献，由于洛杉矶的租金限制，全国范围内的贡献将略低于去年，客户对价格的敏感度符合预期，反应可预测，要求优惠的客户数量稳定 [104][105] 问题: 请讨论“大美丽法案”对公司发展管道和自存储需求的影响 - 该法案对公司的影响有两个方面，一是对太阳能计划的影响，公司已经加速了太阳能投资以利用现有激励措施，未来将减少公用事业费用和碳足迹；二是奖金折旧规定将恢复，有助于公司保留增量现金流并重新投资于开发和收购业务 [107][108][109] 问题: 请说明已完成和计划中的收购的资本化率或收益率，以及长期稳定预期 - 与过去12个月左右的情况相似，一般交易的初始收益率在5%左右，最终达到6%左右，今年迄今的投资组合和单个资产交易符合这一范围，部分租赁期资产收购的初始收益率约为5.25%，最终稳定在6% [115][116] 问题: 请说明附属业务特别是租户保险表现优于预期的原因 - 租户保险计划的采用率持续上升，整体覆盖水平呈上升趋势，保费也有所提高，此外，将新物业纳入非同一商店组合也增加了租户保险业务的机会，同时第三方管理平台也在增长 [117][118] 问题: 请说明SureGuard曝光对公司的好处以及是否会寻求更多国际机会 - SureGuard的合作让公司了解到其在西欧国家运用公司工具的情况，增强了公司对在其他国际市场应用这些工具的信心和技能，澳大利亚和新西兰市场对公司有吸引力，公司将逐步推进相关机会，并可能在未来考虑其他市场 [121][123][124] 问题: 请说明实现同一商店收入和净营业收入更强劲增长的因素 - 随着需求从2024年的底部继续增长，新供应可能会继续减少，行业将有机会实现更强的增长，但这需要时间，公司已经在一些市场看到了增长的迹象，对全国市场的复苏充满信心 [127][128][129] 问题: 请说明洛杉矶野火的影响是否可能比100个基点更大 - 公司仍认为影响为100个基点，预计洛杉矶同一商店收入全年约下降3% [132] 问题: 第二季度改善步伐似乎放缓的原因是什么 - 公司认为第二季度表现与预期一致，没有出现放缓或行为变化的情况 [134] 问题: 数字租赁与面对面或电话中心租赁相比，是否能获得相同的客户数据用于制定定价和营销策略 - 所有渠道都能为公司提供丰富的数据，公司会利用这些数据来了解客户知识、行为和提高效率，数字互动越多，公司能获得的数据就越多 [138][139] 问题: 表现出色的市场的主题因素是什么，以及是否有变化表明需求正在稳定 - 供应是一个主要因素，一些市场在过去的周期中不是高增长市场，具有残留优势，此外，经济活动、住房成本和市场趋势等因素也很重要，公司对全国市场趋势感到鼓舞，目前只有三四个较大市场存在供应过剩问题，公司还指出转化率在各渠道都有所提高，表明客户兴趣和交易意愿增强 [143][144][146] 问题: 请说明街道费率持续为负的动态因素，以及今年季节性峰值是否有变化 - 主要原因是公司和其他运营商通过降低新入住租金成功吸引了客户和增加了入住量，预计随着需求的改善，街道费率和新入住租金将随时间提高，公司目前没有看到季节性模式的异常变化，预计今年7月将达到入住率峰值，新入住需求通常在5月至6月初达到峰值 [151][153]

文章核心观点 公司公布2025年第二季度业绩，同店收入和NOI增长，AFFO每股增长，还提高了股息，未来将继续资产收购、控制成本并实现业务增长 [1] 2025第二季度业绩 - 收入从2024年Q2的7410万美元增至8350万美元，净营业收入从4990万美元增至5520万美元，运营现金流同比增加，季度末现金余额增至2150万美元，净亏损受非现金和非经常性项目影响从870万美元减至620万美元 [2] - 现有自助存储门店收入和NOI同比分别增长6.6%和5.2%，FFO从1970万美元增至2030万美元，同比增长3.4%，AFFO从2230万美元增至2290万美元，同比增长3.0%，FFO和AFFO每股分别增长5.8%和5.4% [3] - 2024财年收购的待出租门店运营和利息费用以及2024年Q4和2025年Q1扩建和翻新空间贡献有限，影响了Q2的FFO和AFFO结果，预计未来3年这些收购和扩建将每年增加830万美元的NOI，带动FFO和AFFO同等增长 [4] 2025年上半年业绩 - 收入从1.455亿美元增至1.598亿美元，增长9.8%，NOI从9420万美元增至1.029亿美元，增长9.2%，运营现金流为4700万美元，现金余额为2150万美元，净亏损受非现金和非经常性项目影响从1660万美元增至1750万美元 [6] - 现有自助存储业务收入和NOI同比均增长4.0%，FFO从3480万美元增至3570万美元，同比增长2.6%，AFFO从3890万美元增至3990万美元，同比增长2.6%，FFO和AFFO每股均增长4.9% [7] 股息调整 公司将2025年Q3股息提高0.5%，至每股0.002976美元 [9] 公司战略 公司专注于在加拿大顶级市场拥有和运营存储业务，目标是在每个市场拥有多家门店，提供便携式存储单元和记录管理存储服务，以实现规模经济，增长战略包括收购、有机增长、现有门店扩张以及便携式存储和记录管理业务拓展 [10] 非国际财务报告准则指标 - 管理层使用NOI、FFO、AFFO和现有自助存储等非IFRS指标评估公司财务和运营表现，这些指标不替代IFRS指标，仅用于突出核心业务趋势、比较业绩和编制预算，且公司定义可能与其他发行人不同 [13] - 文档提供了净收入（亏损）与净营业收入、净收入（亏损）与FFO和AFFO、现有自助存储收入与运营成本和净营业收入的调节表 [14][17] 公司概况 截至2025年6月30日，公司在加拿大拥有并运营259个存储地点，其中228个为自有，还有5000多个便携式存储单元，可出租面积超过1290万平方英尺，占地752英亩，还提供最后一英里存储和物流解决方案以及专业记录管理服务 [18]