公司业绩沟通安排 - 公司将于2025年10月29日墨西哥时间上午9点举办网络直播和电话会议，讨论第三季度业绩、当前市场状况及未来展望 [1] - 电话会议接入号码为：美国及加拿大免费电话 +1 888 596 4144，墨西哥免费电话 800 269 4416，其他国家电话 +1 646 968 2525，会议代码为4603995 [2] - 网络直播可在公司官网投资者关系栏目观看，电话重播服务将于2025年10月29日至11月5日期间提供 [2][3] 公司业务与资产组合 - 公司是墨西哥领先的A类工业地产所有者和运营商，截至2025年6月30日，其投资组合包含507处物业，总面积达8700万平方英尺（810万平方米） [4] - 资产组合包括分布在墨西哥6个核心工业市场的345处物流和制造设施，总租赁面积为6550万平方英尺（610万平方米） [4] - 公司在其他市场拥有162栋非战略性资产建筑，面积为2150万平方英尺（190万平方米） [4]

Accessibility StatementSkip Navigation Schaefer now leads reshaped business, combining global connectivity with local expertise to drive operational excellence CHICAGO, Sept. 29, 2025 /PRNewswire/ -- JLL (NYSE: JLL) announced today that it has named Sam Schaefer CEO of Property Management. Schaefer also joins JLL's Real Estate Management Services Board and will lead the globalization of the firm's Property Management business. Based in Boston, Schaefer reports into Neil Murray, Global CEO of Real Estate Man ...

债券发行详情 - 公司定价公开发行总额8亿美元的高级无抵押票据，包括4亿美元于2029年2月1日到期的3950%票据和4亿美元于2033年2月1日到期的4500%票据 [1] - 2029年票据的公开发行价格为票面价值的99412%，实际到期收益率为4143%，2033年票据的公开发行价格为票面价值的98871%，实际到期收益率为4685% [1] - 票据合并计算后的加权平均期限约为53年，加权平均到期收益率为4414% [1] 募集资金用途 - 此次发行的净收益将用于一般公司用途，包括偿还或回购债务（例如约550亿美元将于2025年11月1日到期的4625%未偿还票据）以及循环信贷额度和商业票据计划下的借款 [2] - 资金用途还包括外汇互换或其他对冲工具、额外物业的开发、再开发和收购、收购或业务合并交易以及投资组合中特定物业的扩建和改善 [2] 发行与承销信息 - 此次发行预计于2025年10月6日完成，需满足惯例交割条件 [3] - 发行的联合账簿管理人为富国银行证券、巴克莱、美国银行证券、瑞穗证券和道明证券 [3] 公司背景信息 - 公司是一家标准普尔500指数成分公司，为全球领先企业提供房地产合作伙伴服务，截至2025年6月30日，其投资组合包含超过15600处物业，遍布美国50个州、英国及欧洲其他七国 [6] - 公司被称为“月度股息公司”，自成立以来已连续宣布663次月度股息，并因连续30多年增加股息而成为标普500股息贵族指数成员 [6]

商业地产行业趋势 - 市场正从2023年的冲击状态中复苏 2024年出现一定程度的恢复 [4] - 利率上升500个基点对估值造成重大打击 导致投资者一度观望 [5] - 随着美联储开启宽松周期 投资者正重返市场 [5] - 多户住宅、购物中心和办公楼等资产类别经历大幅估值修正后 现已显现复苏路径 [6] - 预计未来五年将实现高入住率、良好收入水平及新一轮价格升值 [6] - 复苏趋势遍及商业地产全领域 包括仓储物流、自助仓储和老年住房设施 [7] 办公楼市场动态 - 随着租约到期 公司在规划未来5-7年时对办公空间采取更保守态度 [9] - 出于盈利能力和生产率考虑 出现缩减办公面积的趋势 [9] - 相当大比例的劳动力在下一周期仍将采用混合办公模式 这将减少需求 [10] - 每日人流量已恢复至疫情前水平的80% 且持续改善 [11] - 办公楼市场几乎没有新建筑供应 新旧资产之间的差异非常显著 [12] - 办公楼转换为其他用途（如住宅）并未成为主流趋势 主要受成本和结构不匹配限制 [13] 零售和仓储地产 - 实体零售业正强势回归 成为行业亮点 [17] - 具有体验式消费成分（如餐厅、酒吧、娱乐）的零售业态表现良好 [18] - 老旧购物中心的改造和重新构想比办公楼更容易实现 [18] - 仓储物流需求非常强劲 但面临供应过剩问题 [16][17] - 仓储建筑在成本和建设周期上比办公楼更容易增加 [17] - 关税政策在4-5月造成大型租约推迟 但需求仍在向前推进 [17] 餐饮服务行业挑战 - 餐饮行业面临劳动力挑战和通胀压力 闭店数量增加 [20][23] - 该行业是美国第三大雇主 尤其雇佣大量特殊人群（首次求职者、单亲父母、新移民等） [22] - 存在性别和薪酬平等问题 员工问题和食品价格上涨等多重压力 [24] - 移民政策收紧导致劳动力减少 对农场、食品加工厂和餐厅均产生巨大影响 [28][29] - 小费制度被认为过时 各州对服务费规定不一对消费者造成困惑 [32][34] 预测市场发展 - Robinhood推出预测市场产品 允许用户对现实事件结果进行概率交易 [38][39] - 产品覆盖总统大选、体育赛事和经济事件（如美联储利率决策） [39][44] - 这些合约在事件发生时实时交易 用户可根据概率变化进出市场 [40][41] - 预测市场受美国商品期货交易委员会管辖 属于联邦授权产品 [42] - 经济事件合约被视为重大机遇 仅美联储利率决议公告就产生近4000万份合约交易 [44][45] - 产品推出后交易量增长显著 从第一周末的1亿份合约增至超过3亿份 [51][52] - 预测市场被视为一场革命的开端 将改变市场运作和互动方式 [49][50]

融资交易概述 - SL Green Realty Corp 与合资伙伴PGIM完成了对麦迪逊大道11号14亿美元五年期固定利率再融资 [1] - 新抵押贷款票面利率为5.625%，公司通过对冲将其部分的有效利率锁定在5.592% [1] - 此次融资为商业抵押贷款支持证券（CMBS）类型，由富国银行主导，多家全球领先金融机构参与 [1] 债务结构变更 - 新抵押贷款替换了该物业原有的14亿美元债务 [2] - 原有债务包括10.75亿美元的高级抵押贷款和总额为3.25亿美元的两笔夹层贷款 [2] 管理层评论与市场意义 - 公司首席投资官指出此次贷款执行凸显了与贷款机构的深厚关系以及顶级办公资产的持久实力 [3] - 全球机构债券投资者的强劲需求促成了近年来最成功的CMBS发行之一，反映了市场对资产质量和公司平台的信心 [3] - 合资伙伴PGIM的董事总经理认为，此次再融资反映了纽约A级、地理位置优越的办公资产市场的强劲势头，这些资产持续吸引租户和资本 [3] 标的资产详情 - 麦迪逊大道11号是一栋30层高的办公大楼，总面积达230万平方英尺 [3] - 该物业目前出租率为93%，拥有包括瑞银、索尼、威廉莫里斯奋进、三得利、Pinterest、Tempus AI和富达在内的知名租户 [3] - 该大楼还拥有世界著名的米其林三星餐厅Eleven Madison Park [3] 公司背景信息 - SL Green Realty Corp是曼哈顿最大的办公物业业主，是一家完全整合的房地产投资信托基金 [5] - 截至2025年6月30日，公司在53栋建筑中持有权益，总面积达3070万平方英尺，其中在曼哈顿建筑中的所有权权益为2720万平方英尺 [5]

交易公告 - Cohen & Steers的私人房地产集团与Lincoln Property Company成立合资企业，共同拥有位于华盛顿特区西北部富裕社区Tenleytown的零售中心Cityline at Tenley [1] 物业详情 - 该物业坐落于Tenleytown地铁站上方，主力租户为业绩表现优异的Target商店，吸引了广泛贸易区的顾客 [2] - 物业位于富裕的Uptown次级市场，该市场在收入、房屋价值、教育和人口密度方面排名靠前：3英里范围内人口为207,000，家庭收入中位数为142,000美元 [2] - 根据独立商业地产研究公司Greenstreet的数据，Tenleytown的邮政编码在5,412个中排名第60位，使其在吸引人的带状中心排名中位列前1%的邮政编码和前7%的次级市场 [2] 投资逻辑与行业观点 - Cohen & Steers私人房地产集团负责人认为，由于美国零售地产已完全租出且几乎没有新的净建设，一代人一次的租金增长超级周期正在开始 [3] - 由于多年来零售地产开发水平极低，以及零售商重新焕发活力后对店铺的需求复苏，购物中心现在是美国所有主要商业地产类型中入住率最高的 [3] 公司背景 - Cohen & Steers是一家领先的全球投资管理公司，专注于实物资产和另类收入，包括上市及私人房地产、优先证券、基础设施、资源股票、大宗商品以及多策略解决方案，公司成立于1986年，总部位于纽约 [4] - Lincoln Property Company是美国最大的私人房地产公司之一，为机构客户提供综合管理及租赁组合，涵盖超过6.8亿平方英尺的商业空间 [5]

公司返岗政策 - 近一个月内派拉蒙、微软和诺和诺德宣布了返岗规定要求员工每周至少一半时间线下办公 [1] - 这些公司加入了亚马逊、AT&T和迪士尼等其他主要雇主的行列推行类似的混合办公政策 [1] 返岗政策的目标与员工反应 - 雇主认为增加面对面交流时间将促进更多创新、提高员工敬业度并提升生产力 [2] - 然而许多员工并不完全认同这一观点部分原因是传统办公室环境缺乏吸引力 [2] 办公空间设计的演变趋势 - CBRE首席战略官Annie Dean指出公司需要重新思考办公体验办公室需要变得更具吸引力 [3] - 理想的办公室应提供优质服务、无缝的技术、鼓舞人心的设计并创造真正的场所感类似于酒店体验 [3] - 当办公室的设计旨在吸引人们进入时社区感便会形成这对企业至关重要 [4] CBRE的创新实验室项目 - CBRE将推出一个名为CBRE x Industrious Building Experience Lab的新项目旨在改造办公空间 [4][5] - 该实验室的目标是将办公室、物流中心、店面等商业场所转变为更以人为本、赋能且令人愉悦的工作地点 [5] - 工作方式已发生根本性改变在人工智能时代技术协作尤为重要虚拟化使得实体世界的重要性凸显 [5] 办公职能的战略转型 - 需要将 workplace functions 从成本中心思维转变为能够提供投资回报的战略业务单元 [6] - 转型重点是从空间利用率转向以用户为中心的思维模式流程应类似于产品开发周期 [6] - 数据是把握这一转型机遇的核心 [6]

涉及的行业与公司 * 公司Rithm Capital (RITM) 宣布收购房地产投资信托公司Paramount Group Inc [1] * 交易涉及商业地产行业 特别是高端写字楼市场 [3][8][15] * 公司提及多个业务板块 包括信贷 多策略基金 房地产 以及基于资产的融资 [11][13] 核心观点与论据 **交易概述与战略理由** * 公司以16亿美元收购Paramount 每股价格为6.60美元 [8] * 收购的核心理由是认为当前是进入高端写字楼市场的正确时机 资产估值比疫情前水平低约40% 仅为重置成本的25%-30% [3][4][9] * 公司预计美联储降息将导致资本化率压缩 从而提升资产价值 [3][4][10] * 此次收购旨在打造一个资产负债表负担轻的交易 主要通过引入第三方和有限合伙人资本来融资 公司自身出资预计仅为3亿至5亿美元 [4][8][10] * 交易预计在第四季度末完成 需满足惯例成交条件和股东批准 [8] **Paramount资产质量与市场前景** * Paramount拥有并运营位于纽约和旧金山的高端甲级写字楼资产 组合包括13处自有和4处管理资产 总面积超过1300万平方英尺 截至6月底出租率为85% [8][15] * 资产年化平均租金为每平方英尺90美元 甲级写字楼租金收入占比94% 平均租约为7年 [15] * 公司对写字楼市场复苏持乐观态度 指出美国写字楼租赁量在2025年第一季度同比增长15% 曼哈顿第二季度租赁活动达到700万平方英尺 比五年季度平均水平高33% 旧金山第二季度租赁量达320万平方英尺 为2019年第二季度以来最高 [16] * 市场基本面强劲 纽约无新供应 10%库存因改造而退出 旧金山受AI行业推动 租户需求达650万平方英尺 其中一半来自科技AI行业 [42] **Rithm的资产管理与价值创造策略** * 公司的战略是以低于账面价值的折扣收购资产 并将其转化为资产管理机会 目标是创造超过20%的内部收益率和1.5倍至2倍以上的资本回报 [4][32][33] * 公司目前管理资产规模超过1000亿美元 涵盖信贷 多策略 房地产和基于资产的融资等多个领域 [11][13] * 公司通过其Green Barn合作伙伴关系 自2022年以来已部署7亿美元股权 涉及超过30亿美元资产和13笔交易 其中70%资金来自第三方 [5][6] * 收购符合公司业务多元化战略 其在独栋住宅领域已有8500亿美元的贷款服务组合 [12] 其他重要内容 **财务细节与流动性** * 收购价16亿美元中 Paramount资产负债表上约有4.9亿美元现金将用于支付部分对价 [4][8] * 在交易完成时 公司及其关联方预计将持有25亿至30亿美元的现金和流动性 目前公司拥有22亿美元现金并可获得超过5亿美元的额外资金 [4][5] * 交易不会产生商誉 对公司的股息没有影响 [23][24][25] **协同效应与运营管理** * 交易初期对每股收益影响预计为中性 长期价值创造将主要来自资产管理费收入 [32] * 公司计划利用其团队在证券化方面的经验（已完成600亿美元证券化）来为资产融资并最大化价值 [35] * 公司将与Paramount现有管理团队和Green Barn合作伙伴协作管理资产 强调赋能员工和协作 [40][41] **公司发展历程** * 公司概述了其发展里程碑 包括2022年从Fortress回购管理权并更名为Rithm Capital 2023年收购Sculptor 2024年收购Great Ajax的外部管理权并更名为Rithm Property Trust 以及2025年的多项资本募集和收购活动 [18][19]

公司财务信息发布安排 - 公司将于2025年10月15日市场收盘后发布2025年第三季度财务业绩 [1] - 公司管理层将于2025年10月16日美国东部时间下午1点举行电话会议 [1] - 电话会议接入需在开始前至少5分钟拨入 会议ID为5314484 [2] - 电话会议的网络直播和回放将以只听模式在公司投资者关系网站提供 [3] - 电话会议接入号码为：美国境内拨打1 (800) 715-9871 国际拨打1 (646) 307-1963 [8] 公司业务与战略概况 - 公司是一家房地产投资信托基金 专注于通过在南加州核心区域投资、运营和重新开发工业地产来创造价值 [1][4] - 公司运营区域南加州核心区是全球第四大工业市场 并且长期是美国需求最高、供应最紧张的主要市场 [4] - 公司通过其专有的价值创造和资产管理能力 实现内生和外延增长机会 [4] - 公司股票在纽约证券交易所上市 交易代码为“REXR” 并且是标普中型股400指数成分股 [4] 公司资产组合现状 - 截至2025年8月31日 公司拥有421处高质量、不可替代的物业组合 [4] - 物业组合的可租赁总面积约为5090万平方英尺 [4] - 物业由稳定且多元化的租户基础承租 [4] 公司近期动态 - 公司将在美国银行证券2025年全球房地产会议上发表演讲 [6] - 公司已发布关于运营、资产处置和资本市场的最新情况 [7]

商业地产抵押贷款证券整体表现 - 整体CMBS特殊服务率在8月下降19个基点至10.29% 为连续第二个月下降 其中住宿类下降91个基点至9.10% 混合用途类下降157个基点至10.64% [3] - 整体CMBS拖欠率在2025年8月上升6个基点至7.29% 为连续第六个月上升 [4] 不同地产类型拖欠率表现分化 - 公寓CMBS拖欠率在8月环比飙升71个基点至6.86% 创下九年新高 该比率一年前为3.3% 六个月前为4.46% [8] - 办公室拖欠率在8月跃升62个基点至11.66% 创下历史新高 [4] - 零售地产拖欠率在8月下降48个基点至6.42% [4] 公寓贷款服务率变化 - 公寓CMBS贷款的特殊服务率在8月环比上升24个基点至8.61% 该比率一年前为5.71% 六个月前为8.51% [8] 行业高管对市场状况的观察 - 房地产投资信托基金高管表示 尽管拖欠率上升 但尚未出现低价收购机会 [4] - MAA公司首席执行官指出 市场中并未真正看到困境 且资本化率从第一季度下降 意味着公寓价格实际上在上涨 但交易样本量很小 仅追踪到大约10至12笔交易 [5][6] - UDR公司高管评论称 贷款机构仍愿意为借款人特别是开发商延长传统贷款期限 并未出现预期的 maturity wave 所导致的困境 [5][6]