涉及行业与公司 * **行业**：香港房地产，特别是写字楼市场 [1] * **涉及公司**： * **卖方**：丽新发展 (0488.HK) [1]、丰树泛亚商业信托 (MACT.SI) [1]、文华东方 [8]、香港置地 [8]、恒隆集团 [8]、华厦置业 [8]、第一集团控股 [8]、H Development [8] * **买方**：京东 [1]、一家香港本地高等教育机构 [1]、阿里巴巴集团及蚂蚁集团 [8]、华侨银行香港分行 [8]、雇员再培训局 [8]、香港交易所 [8]、蔡文胜 (美图董事长) [8] * **潜在受益的上市业主**：香港置地 (HKLD.SI) [5]、恒基地产 (0012.HK) [5]、新鸿基地产 (0016.HK) [5]、希慎兴业 (0014.HK) [5]、太古地产 (1972.HK) [5] 核心观点与论据 * **核心资产见底信号**：近期由最终用户进行的大规模写字楼收购，表明核心优质资产可能正在触底 [1] * **论据**：香港写字楼平均资本值已从峰值修正52%，为买家提供了抄底机会 [4] * **内地企业需求成为增量支撑**：来自中国内地企业的写字楼需求预计将持续为香港写字楼市场提供增量支持 [2] * **论据**： 1. 更多中国科技巨头及其他行业领先企业可能效仿阿里巴巴和京东的做法，考虑在香港持有自有物业 [2] 2. 越来越多的A股公司在香港双重上市，并在香港设立区域总部或研发中心 [2] 3. 香港于2025年10月启动“GoGlobal Task Force”，以协助内地企业进行国际扩张 [2] * **买卖双方动机分析**： * **卖方动机**：寻求即时流动性、优化投资组合（尤其对于区域型玩家，可能认为新加坡、澳大利亚等地的商业地产增长前景优于香港）、与长期现有租户建立战略伙伴关系 [3] * **买方动机**：抄底、寻求通常不会出售的特定优质资产、对冲未来租金上涨风险（特别是考虑到核心区优质写字楼现时租金已趋稳）、因业务扩张增加自用需求（例如内地企业），且甲级写字楼平均3.6%的收益率对自用买家而言显得合理 [4] * **2026年子市场表现分化预期**：预计中环和西九龙写字楼表现将优于其他子市场 [5] * **中环**：受益于强劲的资本市场和集中化趋势，优质中环写字楼因乐观的交易和升级/扩张的新租约而表现突出；中环现时租金自2025年第二季度以来已趋稳，预计到2026年底领先的中环业主租金调整幅度将持平 [5] * **西九龙**：即将入市的高质量新供应（如ICC，利好新鸿基地产）在争夺需求方面可能具有竞争力，租金水平与港岛东区大体相当 [5] * **其他区域面临压力**：鉴于整体新供应量创历史新高（2025年/2026年预计分别为330万/110万平方英尺），预计铜锣湾竞争将更激烈（但希慎的利园可能表现突出），港岛东（如太古地产的太古城中心）和东九龙将面临一定压力 [5] 其他重要细节 * **近期重大交易数据**： * **京东收购中银大厦50%权益**：总价34.98亿港元，楼面单价31,338港元/平方英尺，较独立估值折让6.7%，假设月租100港元/平方英尺，毛收益率约3.8% [1][8][9] * **教育机构收购又一城写字楼**：总价19.6亿港元，楼面单价9,160港元/平方英尺，与独立估值一致，较丰树信托原始收购价折让16%，假设月租35港元/平方英尺，毛收益率约4.6% [1][8][11] * **阿里巴巴收购铜锣湾一号**：2025年10月交易，总价72亿港元，是今年香港最大的写字楼交易 [2][8] * **2025年7宗主要交易汇总**：总金额212.46亿港元，平均单价21,079港元/平方英尺，总楼面面积1,007,911平方英尺 [8] * **市场估值与评级**：报告附录提供了香港地产板块主要公司的估值与花旗评级（1-买入，2-中性，3-卖出）[12] * 例如：恒基地产评级为“买入”，目标价30港元，股价较净资产值折让51% [12] * 板块平均股价较净资产值折让53%，平均市盈率（FY25E）为15.6倍，平均股息率（FY25E）为4.9% [12]

公司战略扩张 - 公司宣布在韩国首尔设立旗舰办事处 标志着其正式进入韩国市场 办事处位于汝矣岛IFC综合大楼 于本月正式开业 [1] - 此次韩国业务拓展是公司近期全球扩张的一部分 紧随其在班加罗尔、金奈、迪拜、新加坡、慕尼黑和巴黎的扩张之后 [4] - 首席执行官表示 进入韩国反映了公司向真正全球化公司的持续演进 韩国是亚洲最先进、增长最快的经济体之一 此举旨在支持企业国际扩张 并为进入该市场的客户提供世界级咨询服务 [3] 韩国市场定位与团队组建 - 韩国业务将由董事总经理兼国家负责人John Pritchard领导 他拥有近二十年的经验 曾为全球企业提供韩国市场大型用户交易咨询 [1] - 韩国被描述为世界第十大经济体 在科技、汽车、物流和金融等领域处于全球领先地位 其对外投资势头和企业成熟度使其成为国际用户和投资者的核心门户 [4] - 公司组建了一个跨关键服务领域的资深领导团队 团队成员均来自领先的跨国商业地产公司 在韩国最活跃的领域拥有广泛的专业知识 [3][6] 领导团队核心成员 - Karis Kim 零售及租户代表负责人 曾为全球最大品牌在韩国主导旗舰零售业务 [6] - Judy Jang 研究负责人 拥有超过二十年经验 以最佳实践研究和开创性细分市场报告而闻名 [6] - Miji Kyung 副总监 为跨国公司提供韩国企业房地产战略咨询 是多国办公室租户代表平台的负责人 [6] - Sienna Ahn 高级经理（租户代表） 专注于首尔及韩国主要二级市场的市场情报和租赁咨询 [6] - Leadley Park 高级经理（租户代表） 背景包括为全球快时尚和餐饮品牌提供零售及办公室咨询 [6] - Chan Joung 经理（租户代表） 为韩国企业的海外扩张战略提供办公室、物流和工业资产方面的咨询 [6] 公司业务概览与财务规模 - 公司是一家全球商业房地产顾问和服务提供商 为全球企业、机构投资者以及业主和用户提供服务 [1] - 截至2025年9月30日的十二个月内 公司营收超过31亿美元 [5][7] - 截至2025年9月30日 公司及其业务伙伴在全球四大洲约170个办事处运营 拥有超过8500名专业人员 [7]

公司交易与战略 - OlivePoint公司收购了一栋位于罗利的A级写字楼 该资产目前由PPD/Thermo Fisher公司100%承租 [1] - 此次收购突显了公司的投资策略 即瞄准定价错误且有信用背书的资产 [1]

文章核心观点 Altus Group Limited 宣布其正在进行一项价值高达3.5亿加元的实质发行人收购要约，并已获得安大略证券委员会关于豁免某些比例收购、延期收购及相关披露要求的救济令，该要约采用“改良荷兰式拍卖”机制，允许股东以三种方式参与投标 [1][2][5] 发行人收购要约详情 - 要约类型与金额：公司正在进行一项实质发行人收购要约，计划以最高3.5亿加元的总价回购并注销其普通股 [1] - 要约机制：采用“改良荷兰式拍卖”方式，允许股东通过三种方式投标：1) 拍卖投标，在每股50.00加元至57.00加元的价格区间内指定投标价格；2) 购买价格投标，不指定价格，接受最终确定的购买价格；3) 比例投标，投标其持有的全部股份，但公司仅会购买能使其在要约完成后维持持股比例的那部分股份 [2][6] - 价格确定：要约到期后，公司将确定一个每股购买价格，该价格不高于57.00加元且不低于50.00加元，该价格将能使公司以不超过“拍卖投标限额金额”的总价，收购所有拍卖投标价格等于或低于该价格的股份以及所有购买价格投标的股份 [2] - 拍卖投标限额金额：定义为3.5亿加元减去一个乘积，该乘积由3.5亿加元乘以一个分数得出，该分数的分子是进行有效比例投标的股东所持股份总数，分母是到期日的已发行股份总数 [2] - 要约条件：要约不设最低投标股份数量的条件，但受正式要约文件中所述的其他条件约束 [3] 监管豁免与要约期限 - 监管豁免：安大略证券委员会于2025年12月12日授予公司“发行人收购要约救济”，豁免了以下要求：1) 按股东投标数量比例收购和支付股份；2) 在发行人收购要约通函中提供比例收购和支付的披露；3) 在延长要约前必须先收购所有已投标且未撤回的证券 [5][7] - 当前期限：要约目前开放至2026年1月8日多伦多时间下午5点，除非公司撤回、延长或修改 [4] - 延期可能性：公司目前尚未决定是否延长要约，将在评估已投标股份数量及其他相关情况后做出决定，若延长将发布进一步新闻稿 [8] - 公司权利：公司保留在特定条件下终止要约的权利，以及在任何时候修改要约的权利，包括增加或减少计划回购股份的总购买金额或价格区间，但需遵守相关证券法规 [4] 相关参与方 - 财务顾问与交易经理：公司已聘请加拿大皇家银行资本市场担任此次SIB的财务顾问和交易经理 [9] - 存管机构：聘请多伦多证券交易所信托公司担任存管机构 [9] 公司背景信息 - 业务描述：Altus Group 是一家领先的商业地产情报提供商，通过连接数据、分析、应用和专业经验，为优化商业地产绩效提供必要情报 [15] - 团队规模：公司拥有约1,800名专家的全球团队 [15]

商业地产市场复苏态势 - 商业地产复苏缓慢且波折 与过去几年的利率政策走势相似 两者深度关联 [2] - 交易量增长在2023年初转为正值 并在年底接近疫情前水平 但2025年10月出现自2024年初美联储加息后复苏以来的首次同比负增长 [3][4] 市场交易表现与驱动因素 - 2025年10月单月销售额达244亿美元 约为2019年10月销售额的70% [4] - 尽管今年总交易金额仍高于去年 但自2023年以来增长动能已显著放缓 [4] - 10月的负增长更多反映买卖双方之间的僵局 而非资本市场即将下滑 持续高利率以及2025年的政策与经济不确定性 延长了自2023年低交易量开始的U型复苏底部 [4] 细分资产类别表现 - 工业和多户住宅资产在顶级50笔交易中领先 [5] - 酒店是唯一交易量同比改善的板块 在第三季度为负增长后 实现了6%的增长 [5]

核心观点 - 商业地产抵押贷款支持证券市场，特别是多户住宅和办公楼领域，正面临压力，不良率在2023年11月出现上升[2][3][8] - 远程办公趋势和高利率环境持续对办公楼估值构成压力，而多户住宅则受浮动利率债务和运营成本通胀困扰[4][8] - 适应性再利用被视为解决办公楼困境和住房短缺的潜在方案，可能创造大量新的公寓供应并防止商业地产行业全面崩溃[6][7] 多户住宅市场状况 - 根据CRED iQ报告，多户住宅CMBS贷款的不良率在2023年11月环比上升50个基点，达到10.8%[8] - 不良率上升反映了该行业在应对浮动利率债务和运营费用通胀方面的困境[8] - 然而从2023年3月到10月，多户住宅CMBS贷款的不良率曾下降270个基点[8] 办公楼市场状况 - 办公楼是CMBS市场中问题最严重的板块，2023年11月的不良率高达17.55%[8] - Trepp报告同样指出办公楼存在问题，其11月拖欠率为11.68%[3] - 远程办公趋势稳定以及高利率环境下的租约到期续签，持续对办公楼估值构成压力[4] 整体及跨行业比较 - 根据CRED iQ数据，2023年11月CMBS整体不良率达到11.63%[8] - 酒店行业的不良率为10.33%，零售地产为9.08%[8] - 近60%的不良贷款与到期违约有关，市场消化这些积压贷款的能力将高度依赖于利率走势以及特殊服务商在未来几个季度延长或修改条款的意愿[5] 市场应对与潜在机会 - 适应性再利用公司创始人认为，办公楼和酒店投资组合中不断上升的CMBS拖欠率，正在创造前所未有的、适合改造的建筑资源管道[6] - 例如，据彭博社报道，纽约市预计将从过时办公楼的改造中获得12000套新公寓的涌入[6] - 鉴于商业办公地产的困境以及对住房（特别是各层次的可负担住房）的需求，适应性再利用是一个合乎逻辑的解决方案，并可能防止商业地产行业的全面崩溃[7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 大连万达商业管理集团偿债能力增强，建议买入其债券 [10] - 预计2026年中国货物出口增速放缓，进口增速回升，美元兑人民币汇率下降 [4][17][21] 各部分总结 交易台市场观点 - 昨日准主权韩国企业浮息票据卖盘增加，日本、澳大利亚、中国和中东金融机构前端浮息票据买盘增加 [2] - 部分债券价格有变动，如NTT 30s利差扩大4个基点，TW人寿保险公司FUBON/NSINTW利差扩大2 - 4个基点，DALWAN 26s上涨1.1点等 [2] 分析员市场观点 - 大连万达商业管理集团发起同意征求，将DALWAN 11 02/13/26到期日延长两年，有强制部分赎回安排，还寻求降低万达香港最低总股本要求并增加平价赎回权，早期同意费为1个点，截止日期为12月19日 [8] - 若未获90%本金同意，将召开特别会议，会议法定人数和决议通过条件有规定 [9] - 媒体报道万达拟用PAG牵头财团资金偿还3亿美元DALWAN 11 01/12/26，继续看好万达，维持买入DALWAN债券建议 [10] 中国经济情况 - 中国出口因对欧盟、拉丁美洲和非洲出口改善超预期，集成电路出口因全球AI热潮上涨，船舶和车辆行业繁荣，个人消费品出口低迷；进口因加工贸易略有改善，一般贸易因内需疲软下滑 [16] - 预计2026年中国货物出口增速从2025年的5.2%降至3.5%，进口增速从 - 0.5%反弹至2%，美元兑人民币汇率从2025年底的7.07降至2026年底的7.02 [17] 离岸亚洲新发行情况 - 已定价：中国五矿集团发行6亿美元永续债，票息分别为4.25%和4.35% [24] - 发行计划：成都兴城投资集团计划发行3年期债券，票息4.6%；Halcyon Agri Corporation计划发行永续债，票息6.4% [25] 新闻和市场动态 - 昨日发行83只信用债，金额700亿元，本月累计发行529只，金额5010亿元，同比增长9.3% [26] - 多家公司有相关动态，如穆迪将Adani Green Energy受限集团展望从负面调至稳定，法国巴黎银行定价12.5亿美元永续AT1债券等 [26]

交易核心条款 - 由MW Group、黑石房地产基金及DivcoWest组成的投资财团将以全现金交易方式收购Alexander & Baldwin全部已发行普通股 [1] - 收购价格为每股21.20美元，较2025年12月8日（公告前最后一个完整交易日）的收盘价有40.0%的溢价 [1][7] - 交易的企业价值约为23亿美元，其中包括未偿债务 [1] - 交易完成后，公司将私有化并从纽约证券交易所退市 [1][8] 公司业务与资产概况 - 公司是夏威夷最大的高质量、以杂货店为核心的购物中心所有者 [2][11] - 公司拥有并管理约400万平方英尺的商业空间，包括21个零售中心、14个工业资产和4个办公物业，以及146英亩的土地租赁资产权益 [2][11] - 公司是唯一一家专注于夏威夷商业地产的上市房地产投资信托基金 [11] - 公司拥有155年历史，在夏威夷农业、交通、旅游、建筑、住宅和商业房地产行业的发展中发挥了领导作用 [3][11] 交易背景与战略意义 - 公司管理层认为，作为一家由拥有深厚房地产专业经验的新所有权集团支持的私营公司，将能更好地服务其租户和社区 [3] - 公司董事会认为该交易符合所有利益相关者的最佳利益，为股东提供了可观的现金溢价，并为员工、租户和社区带来长期利益 [3] - 投资财团计划在交易完成后，投入超过1亿美元用于提升物业组合，强化其在社区中的重要作用 [6] 交易时间与程序 - 交易已获得公司董事会一致批准，预计将于2026年第一季度完成，前提是满足包括股东批准在内的惯例成交条件 [8] - 公司宣布2025年第四季度股息为每股0.35美元，将于2026年1月8日支付给2025年12月19日登记在册的股东 [9] - 根据合并协议条款，交易完成时股东获得的每股对价将扣除该股息金额 [9] 投资财团信息 - **MW Group**: 总部位于檀香山的私营商业房地产开发公司，拥有超过35年历史，管理着价值超过10亿美元的商业地产组合 [3][13] - **黑石房地产**: 全球房地产投资领导者，管理着3200亿美元的投资者资本，是全球最大的商业房地产所有者，在夏威夷拥有包括酒店和零售物业在内的标志性资产 [3][14] - **DivcoWest**: 成立于1993年的垂直整合房地产投资公司，自成立以来已收购约6100万平方英尺的商业空间 [4][16] 交易后承诺 - 交易完成后，公司将保留其名称、品牌和檀香山总部 [5] - 公司将继续由夏威夷本土团队领导，并致力于加强推动其长期成功的关系和社区联系 [5]

涉及的行业或公司 * 香港房地产行业，特别是写字楼和零售物业市场 [2] * 涉及的公司包括阿里巴巴（部分收购铜锣湾One Causeway Bay）[4]、Savills（第一太平戴维斯）香港租赁部主管Ricky Lau [2]、以及潜在的租户如对冲基金、量化基金、中国品牌和电动汽车品牌 [2][5] 核心观点和论据 写字楼市场：分化与复苏 * 核心区域（中环）顶级写字楼租金已触底，预计2026年将实现租金增长 [2] * 需求主要来自对冲基金和量化基金，它们正在扩张办公空间且对租金不敏感，但坚持选择核心金融区的楼宇 [2] * 非核心区域（如九龙东）的写字楼尚未触底，目前只有金融行业有扩张需求 [2] * 西九龙（如IGC和Artist Square）因其更大的楼层面积和更低租金，正吸引卖方机构迁入以整合部门，这可能对非核心区（如Quarry Bay和Lee Garden Eight）的写字楼构成竞争 [3] 零售市场：复苏与结构性挑战 * 尖沙咀和旺角等主要街道商铺的租金可能已触底，得益于游客增加和奢侈品消费改善 [5] * 购物中心业态仍面临挑战 [5] * 中国品牌（尤其是餐饮和电动汽车租户）的兴起有助于业主填补空置，但这些品牌通常要求较低的租金 [5] * 中国品牌的扩张可能威胁本地品牌的利润率，直到双方达到新的平衡 [5] * 专家认为香港本地对线上购物的接受度尚不成熟，且实体店非常便利，因此目前不担心电商对实体零售的威胁 [5] 投资市场：买家结构变化与投资障碍 * 市场买家以最终用户为主，投资者有限 [4] * 投资者面临的主要障碍包括：1) 收益率低，且难以实现租金增长和降低空置率；2) 难以从银行获得商业地产贷款；3) 过往的香港商业地产投资者仍受先前持有的亏损所困 [4] 其他重要内容 行业风险提示 * 报告指出香港房地产行业的关键风险包括：1) 宏观经济状况恶化；2) 新增住房供应逐步增加；3) 美联储加息幅度超预期 [7] 报告来源与性质 * 本报告为瑞银（UBS）证券亚洲有限公司于2025年12月4日发布的香港房地产行业专家电话会议纪要 [1][6] * 报告分析师团队包括John Lam, Mark Leung, Vera Gong, Ben Ho, Hazel Tan [6]

行业活动与市场情绪 - 纽约房地产行业近期举办了多场节日活动 包括纽约房地产委员会在都会俱乐部的假日午宴以及Fried Frank律所在Cipriani 42街举办的派对 现场气氛热烈[1] - 行业情绪积极 主要得益于繁荣的写字楼市场 低空置率预计将持续下降 因为新增供应量很少[1] - 纽约房地产委员会的假日午宴吸引了200名与会者[8] - Fried Frank律所的节日派对规模更大 吸引了超过1000名宾客 包括众多房地产界知名人士[8] 写字楼市场前景与公司动态 - SL Green首席执行官Marc Holliday认为写字楼市场火热的步伐将持续 没有迫在眉睫的重大威胁[3] - 公司计划在明年年初公布麦迪逊大道346号（前Brooks Brothers门店所在地）的重新开发计划 该物业是SL Green近期为未来重新开发而购买的[3] - Holliday强调了新写字楼大型配套设施的重要性 例如范德比尔特一号大厦Summit顶层的“沉浸式活动”空间 其餐饮由名厨Daniel Boulud策划[4] - 他指出 当今许多新建大厦都具备此类特色 并赞扬了Vornado首席执行官Steve Roth在宾州车站附近所做的出色工作[4] 公司与政府关系及合作 - Holliday赞扬了即将离任的市长Eric Adams作为城市“啦啦队长”的成就 及其在推动重新分区和住房建设方面的作用[2] - 他表示愿意与候任市长Zohran Mamdani合作 并指出商业市场在以往不同意识形态的政府管理下都实现了繁荣[5] - 在次日与投资者的电话会议中 Holliday基于关键早期任命表示 初步判断公司将能够与新政府合作[6] - SL Green作为纽约最大的商业地产房东 与名厨Daniel Boulud建立了合作伙伴关系 Boulud在SL Green物业内开设的餐厅广受好评[6] 行业参与者与网络 - 行业活动聚集了众多开发商、房东和交易商 包括Jeff Gural、Jonathan Resnick、Paul Massey等[8] - 零售专家Joseph Aquino也在活动中推销其著作《一个手表销售员的回忆录》[8] - Fried Frank房地产部门主席Jonathan Mechanic在主持完其公司派对48小时后也出席了午宴[8]