智通财经记者 | 王婷婷 智通财经编辑 | 李慎 临近年末，开发商拿地热情减退。 1月29日，上海开启年内第十一批次土拍，三幅地块分布于松江九亭、青浦赵巷以及青浦新城，总起拍 价40.18亿元。最终，三幅地块都只有一家开发商参与，全部底价成交。 具体来看，松江区SJP0-0107单元02A-04地块总起始价4.46亿元，起始楼面价23000元/平方米，土地出让 面积18483.69平方米，地上总规划建筑面积19407.87平方米，容积率1.05，建筑限高24米，未来大概率 会打造低密多层住宅。 从地理位置来看，地块东至河道、南至规划路、西至文仁路、北至河道，算是一块被水系环绕的纯居住 用地，居住氛围较好。该地块由民营企业长江精工以总价4.46亿元竞得地块，溢价率0%。 这是长江精工第二次入沪拿地，两次拿地总价接近10亿元。2025年9月，在上海年内第七批土拍中闵行 区颛桥地块的争夺中，长江精工与闵房、象屿&天安展开激烈竞争，最终长江精工以总价5.46亿元竞得 地块，成交楼面价36649元/平方米，溢价率11.19%。 直到近日，闵行颛桥地块才公示设计方案，地块整体为抬板社区，并规划有下沉庭院，用地面积约 93 ...

曾经浙系"四小龙"之一的德信中国创始人旗下杭州豪宅遭法拍抵债，较起拍价溢价约58万成交。除此之 外，深圳华侨城纯水岸一栋别墅成交单价达57万元/平方米、北京朝阳区景林路9号院的独栋别墅以1.43 亿元成交…… 核心城市高价法拍房扎堆成交，已经成为法拍市场上的一抹亮色。据中指研究院数据，2025年全年成交 总价Top500房源中，约400套分布在深沪京广杭五个城市，占比约8成。这些核心地段的稀缺豪宅，如 上海老洋房、深圳顶豪因地段不可复制性受高净值买家争抢，溢价显著。 整体来看，法拍市场当前呈现出降温的态势，挂拍量、成交量、成交金额均呈下滑态势，并且参拍者也 更倾向于在价格更具吸引力的二拍阶段出手。业内认为，后续司法拍卖仍将是房地产风险资产处置的主 渠道。 稀缺豪宅被争抢 德信中国创始人胡一平被拍卖的房产是杭州老牌一线江景豪宅，毗邻钱塘江，建面约377平米，为上下 跃层。由于此前的一笔债权问题，该处抵押房产被公开拍卖，起拍价为3141.4万元。1月下旬历经5轮出 价，该房产最终以3199.4万元敲定成交，溢价58万元。 核心城市的豪宅溢价成交，在过去一年的法拍市场里并不罕见，且时常引起广泛关注。 2025年10 ...

截至发稿，融创中国(01918.HK)、龙光集团(03380.HK)、世茂集团(00813.HK)均涨超20%，此外，碧桂园(02007.HK)等一批房企股价涨幅也均达两位数。 | 代码 | 名称 | 最新价 | 涨跌额 | 涨跌幅, | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 01918 | 融创中国 | 1.310 | +0.280 | +27.18% | 212.13亿 | | 03380 | 龙光集团 | 1.640 | +0.300 | +22.39% | 93.241亿 | | 00813 | 世茂集团 | 0.250 | +0.043 | +20.77% | 22.932亿 | | 00884 | 旭辉控股集团 | 0.101 | +0.017 | +20.24% | 16.89亿 | | 02007 | 碧桂园 | 0.325 | +0.050 | +18.18% | 125.25亿 | | 03301 | 融信中国 | 0.152 | +0.023 | +17.83% | 2.5588亿 | | 03383 | 雅居乐集团 | 0.305 | +0 ...

下跌方面，芯片产业链下挫，美埃科技、京仪装备跌超9%。 两市成交额:3.23万亿 市场热度: 31 0 较上一日: +2646亿 今日预测量能: 50 0 100 3.23万亿 |+2646亿 下载财联社APP获取更多资讯 准确 快速 权威 专业 今日A股三大指数涨跌不一，沪指窄幅震荡，上证50指数涨超1%，创业板指冲高回落，科创50指数跌超3%。沪深两市成交额3.23万亿，较上一个交 易日放量2646亿。 截至收盘，沪指涨0.16%，深成指跌0.3%，创业板指跌0.57%。 创业板指 上证指数 深证成指 -4157.98 ▼14300.08 ▼3304.51 +6.75 +0.16% -42.82 -0.30% -19.05 -0.57% 市场概况 1851 1159 1132 387 346 128 107 86 131 119 66 50 35 小于 大于 -6% 涨停 跌停 +6% +4% +2% 0% -2% -4% -8% +8% +8% -8% 上涨 1803家 下跌 3566家 持平 107家 跌停 涨停 86家 停牌 11家 35家 盘面上，市场热点快速轮动，全市场超3500只个股下跌。从板 ...

核心观点 - 首开股份作为北京老牌房企，正经历从规模扩张到精耕细作的艰难转型，尽管2025年业绩预告显示亏损额较2024年有所收窄，但公司仍深陷连续多年大额亏损的困境，且销售端承压，转型之路漫长 [3][7][16] 财务业绩与亏损状况 - 2025年业绩预告显示，归母净利润预计亏损55亿至69亿元，扣非后亏损55.8亿至69.8亿元，虽然数字为负，但相比2024年81.41亿元的亏损额，减亏幅度明显 [3][11] - 公司自2022年起连续亏损：2022年归母净利润亏损4.61亿元，2023年亏损扩大至63.39亿元，2024年创下81.41亿元的亏损纪录 [3][11] - 2022年至2024年三年累计亏损近150亿元，加上2025年预计亏损，累计亏损将超过200亿元 [3][11] 亏损原因与资产减值 - 2025年亏损主要源于三大因素：行业大环境下毛利率偏低、税金及附加和期间费用居高不下、部分地产项目计提存货跌价准备 [4][12] - 资产减值计提不断加码：2022年计提0.5亿元，2023年增至17.05亿元，2024年飙升至35.7亿元，其中仅房地产项目存货跌价准备就计提了30.81亿元 [4][12] 经营改善与成本管控 - 2025年前三季度实现营业收入231.86亿元，同比增长60.31%，毛利率同比提升4.12个百分点 [5][13] - 经营活动现金流净额50.49亿元，实现由负转正的关键转变 [5][13] - 2024年销售、管理、财务费用同比分别下降21%、4%和3%，通过50个重点项目的170项控本举措直接降本6.76亿元，该套打法在2025年持续发挥作用 [6][14] - 组织架构调整是降本第一步，2025年对19家二级开发单位进行整合重组，搭建扁平化管控架构 [5][13] - 搭建统一商管平台，实现跨区域资源统筹，减少资源浪费 [6][14] 债务结构与融资情况 - 2024年末公司有息负债1161.97亿元，资产负债率74.4%，净负债率192.4%，均超过行业警戒线 [6][15] - 2025年三季度末资产负债率为76.83%，较一季度的78.37%有所下降 [6][16] - 凭借国资背景获得融资支持：2025年完成约115亿元公司债接续，获得大股东30亿元永续债支持，并新增93亿元授信额度 [6][16] - 融资成本持续走低，2024年末平均融资成本降至3.78%，较年初下降48个基点 [6][16] 业务转型与新增长点 - 公司正从单一住宅开发向多元运营转型，盘活存量资产并培育新增长点 [7][16] - 长租公寓出租率超过90%，“首开寸草”养老机构入住率达82%，商管和物业板块贡献稳定现金流 [7][16] - 北京核心区域的高端产品线“礼著”系成为提升毛利率的抓手 [7][16] - 拿地策略转为极度谨慎：2024年仅新增2幅地块，2025年三季度以4.46亿元拿下北京朝阳区呼家楼南里核心地块 [7][16] 销售压力与未来挑战 - 销售端仍有压力，2025年1-11月签约金额仅完成年度目标的57.51% [7][16] - 尽管2025年实现减亏，但公司仍未走出困境，依旧处于大额亏损区间，转型之路漫长 [7][16]

政策定调与制度基础 - 2025年3月，“好房子”概念首次被写入《政府工作报告》，提出建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，为全年市场发展指明方向 [3] - 2025年5月1日起，国家标准《住宅项目规范》实施，新规范以提高住宅品质为目标，明确多项新标准，例如新建住宅层高不低于3米、4层及以上设置电梯、分户楼板撞击声压级限值调整为不大于65分贝 [3] - 2025年2月，北京市规划和自然资源委员会印发技术要点，通过放宽阳台、共享空间等面积计算规则，从设计源头鼓励品质提升 [3] - 2025年5月，北京市住建委在年度计划中明确提出，以建设具有首都特色的“好房子”为基础，推动“四好”建设 [4] 产品设计与建造标准迭代 - 产品设计鼓励创新，如鼓励住宅首层设置架空层、小区内设置风雨连廊、多层住宅设置开敞阳台 [5] - 层高标准显著提升，2025年新入市中高端项目普遍将层高提升至3.0米—3.15米，而以往普通住宅标准层高多为2.8米—2.9米 [5] - 户型设计趋向“大面宽、短进深”，南向三面宽、四面宽成为主流，并多采用“LDKB一体化”设计以扩大视觉空间和增强家庭互动性 [5] - 阳台功能性与生态价值并重，双阳台甚至三阳台设计成为趋势，阳台功能从晾晒储物扩展到小型绿植种植 [6] - 交付标准升级，“实景示范区+工法展示”的透明化营销模式成为趋势，许多项目在销售阶段即开放实体样板间和施工工艺展示区 [6] 社区配套与居住服务升级 - 高品质社区公共空间成为改善项目标配，包括游泳池、健身房、书吧、儿童游乐区等，配套设施更注重实用性和社区黏性 [5] - 绿色与智能技术深度融合，智能家居系统从“可选配置”变为“基础配置”，智能安防、环境监测、能源管理等系统成为标配 [6] - 开发理念从“卖房子”向“提供美好生活”跨越，很多项目为业主提供高品质的物业服务、社群运营及生活资源整合 [6] 企业实践与标杆项目 - 龙湖·观萃作为龙湖高端产品线观萃系的首个作品，是全国首座住建部认证的“好房子”试点项目，其特色包括创新性的阳台赠送和“空中浮岛”阳台设计，以及贯穿中央的风雨连廊 [7] - 中海丽金府是中海地产在北京首批落地的“好房子”项目，基于数万份居民数据调研提供集成性方案，应用了智慧四关系统、智能追人避人的空调出风口、空气质量自动调节及烟机灶具厨房空调联动等技术 [8] - 金隅集团依托绿色建材全产业链实现品质闭环，以北京隅·东序为例，大量应用内部研发的高标准建材，标准层高提升至3米及以上；在北京隅·西颂等项目中，系统性集成四玻两腔夹胶外窗、浮筑楼板等综合静音技术 [9] - 越秀地产于2025年发布“4×4好产品理念”，系统化构建产品体系，提炼出“品质、温度、智慧、成长”4大关键词和16个产品主张，在北京已布局十个项目 [9] 行业发展趋势与影响 - 2025年，房地产市场经历深度调整后转向高质量发展，呈现出供需结构优化、产品品质提升、区域分化明显的新特征 [1] - “好房子”概念从政策倡导逐步转化为市场实践，成为引领行业转型升级的核心驱动力 [1] - 在政策引导与市场需求双重驱动下，房企将“好房子”理念转化为实体项目，进行系统性创新，共同塑造了市场新范式 [7] - “好房子”的建设已超越单一的产品竞赛，成为房企综合能力的比拼 [9] - “好房子”成为贯穿土地供应、规划设计、开发建设、社区服务全过程的实践标准，推动行业向更健康、更可持续的方向发展 [10]

优惠非决定性因素 根据调研，"工作与收入提升"是影响购房决策的首要因素。针对2026年的收入预期，过半人群预计保持 不变，超过三成预计提高，整体判断呈现稳健偏乐观态势。在此背景下，超过三分之一的受访者支持新 购或置换住房，并对首付筹措持相对乐观态度，八成受访者表示可支付三成以上首付。 此外，"房价进一步下行"、"房贷利率下降"被认为是影响2026年购房决策的关键因素。选择"房价进一 步下行"的受访者比例为42.3%，显著高于选择"房价止跌回升"的受访者比例25.9%，也反映出购房者在 决策中，相较于"担心亏损"，更在意"是否还能负担得起"。 在楼市政策推动之下，部分热点城市现企稳甚至回升态势。即将来临的2026年"春节档楼市"，成为市场 观察的重要窗口。1月29日，58同城、安居客发布《春节置业调查-2026年居住趋势展望》（以下简 称"报告"），通过对全国19个热点城市20-45岁购房、租房人群进行调研，洞察居住需求背后的新动 向。 居住需求出现转向 值得关注的是，居住需求已从"生存型"全面转向"品质型"；"舒适"与"安全"成为人们最为看重的两项特 征，这也是未来居住产品不可动摇的核心价值。 报告显示，约三 ...

据了解，"三道红线"是2020年8月由中国人民银行、住房和城乡建设部制定的房地产企业融资监管政策，旨在控 制房企杠杆率并防范金融风险，其核心指标包括剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、 现金短债比不低于1倍，并根据触线情况将房企分为"红、橙、黄、绿"四档以限制其有息负债增速。 那么"三道红线"为什么正在退出历史舞台？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，"三道红 线"在当前市场环境下已不合时宜。他进一步分析称，一方面，全国房企到位资金已连续四年负增长，年均降幅 达17.5%，超过了新建商品房销售额四年间15.7%的年均跌幅，房企融资出现过度收缩的状况。这背后既受房地产 市场下行背景下银行"雨天收伞"的惯性操作影响，也源于近年来行业出险企业持续增加，致使金融机构贷款投放 趋于过度谨慎；同时，不少房企主动收缩经营规模，自身的信贷需求也有所回落。但房企贷款规模的缩减，引发 地产金融加速器效应逆转，行业通缩问题愈加严重，这是市场不稳的重要原因。 1月29日，地产股早盘持续走高。截至午间收盘，A股房企中珠江股份、大悦城、三湘印象、深深房A等涨超 10%，特发服务、新城控股等涨超5% ...

对比万科巅峰时期近2000亿元的现金储备，当前规模已缩水至三分之一，凸显其资金链的脆弱性。 为解决即时兑付缺口，万科再次获得深圳地铁的流动性支持。根据同步发布的关联交易公告，深圳地铁将以2.34%的年利率向万科提供不超过23.6亿元的三 年期借款，专项用于偿还公开市场债券本息。 1月27日，万科接连发布多份公告，引发市场高度关注。 此前，万科多笔境内债券到期后未能按时兑付本息，涉及金额达数十亿元，尽管公司提出展期方案，但多次债权人会议均未获通过，显示市场对其偿债能力 的担忧。 | 万科A：关于深铁集团向公司提供不超过23.6亿元借款暨关联交易的公告 | 借贷 | 2026-01-28 | | --- | --- | --- | | 万科A:关于在交易商协会被露《关于2022年度第五期中期票据贯限期内本息偿付安排的公告》的... | 其他 | 2026-01-28 | | AND AND AND TANI ANTERRETH | | AUSTRA | | 万科A:第二十届華事会第三十次会议决议公告oney.com eastmoney.com 董事会决议公告 | | 2026-01-28 | | 万科A：关于在交 ...

市场表现 - 1月29日午后，白酒与房地产两大顺周期板块携手走强 [1] - 白酒板块中，贵州茅台盘中大涨超6%，出现一阳穿多阴的强势走势 [1] - 其他白酒股跟随走强，泸州老窖逼近涨停，山西汾酒、古井贡酒、水井坊涨超6% [1] - 房地产板块集体大涨，深深房A、大悦城、新城控股、三湘印象涨停 [1] - 食品饮料ETF（515170.SH）盘中涨超4%，并出现大单买入 [1] 政策与监管动态 - 据媒体报道，1月28日起，多家房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据 [1] - 仅部分出险房企需向总部所在城市的风险处置专班组定期汇报资产负债率等核心财务指标 [1] - 决策层明确“扩大内需是2026年排在首位的重点任务” [1] - 政策提出要从供需两端发力稳定房地产市场，以充分释放居民刚性和改善性需求 [1] 行业与市场分析 - 房地产与食品饮料均为顺周期板块，历史上呈现同涨同跌的特征 [1] - 市场预期春节消费专项刺激政策或持续落地 [1] - 白酒龙头公司批价企稳回升，市场关注低估值高股息消费白马龙头的低位布局机会 [1] 投资工具与持仓 - 食品饮料ETF（515170.SH）跟踪中证细分食品指数，持有一篮子优质白酒股 [1] - 该ETF持仓中，贵州茅台占比17%，泸州老窖占比6% [1] - 提及可关注食品饮料ETF（515170.SH）及其联接基金（华夏食品饮料ETF联接C：013126）进行布局 [1]