财务数据和关键指标变化 - 一季度可分配收益3300万美元，即每股普通股0.24美元，GAAP净收入2300万美元，即每股摊薄普通股0.16美元，一季度收益略低于当前季度股息率，为季度股息提供了96%的覆盖 [12] - 贷款组合季度末账面价值从去年年底的71亿美元增至77亿美元，加权平均杠杆收益率为7.9% [13] - 一季度完成4笔新贷款承诺，总额6.5亿美元，为先前已完成贷款追加7300万美元资金，贷款还款总额9300万美元 [13] - 二季度至今新贷款总承诺7900万美元，追加资金3900万美元 [14] - 季度末投资组合加权平均风险评级为3.0，与上季度末持平，无特定资产CECL拨备记录，投资组合评级无变动 [14] - 一般CECL拨备本季度增加400万美元，贷款组合摊销成本基础的总CECL拨备和百分比从507个基点降至475个基点 [14] - 季度末债务与权益比率从去年年底的3.2倍升至3.5倍，公司季度末总流动性为2.18亿美元 [16] - AIR每股账面价值为12.66美元，较上季度略有下降，主要归因于RSU收入和交付的反馈 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款发放业务一季度承诺发放6.5亿美元新贷款，后续又完成4笔交易，总额略超7亿美元，使年初至今的业务量达到15亿美元 [8][9] - 111 West 50 Seventh Street项目一季度3笔单元交易完成，产生3500万美元净收益，季度末后又完成2笔交易，高级贷款提前偿还，ARI净风险敞口减少2900万美元，目前另有7笔已执行或待执行合同，价值1.27亿美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场近期波动导致利差适度扩大，市场基调更为谨慎，但参与者仍活跃，有大量股权和信贷资本可用于房地产投资 [6] - 多户住宅和物流物业新开工建设数据显示处于十年低点，关税影响可能推高建筑成本，减少新供应 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于积极的资产管理，执行重点贷款计划，以实现价值回收最大化，并将资本转化为更高回报的投资机会 [11] - 数据中心业务战略是为有能力按时按规格交付设施的开发商提供融资，并为已预租给优质租户的设施提供贷款 [9] - 公司受益于Apollo广泛的房地产信贷发放业务，一季度Apollo房地产信贷发放总额超过50亿美元 [9] - 公司在欧洲市场有布局，拥有投资团队和资产管理基础设施，是领先的过桥贷款机构，与美国市场相比，欧洲市场证券化市场不活跃，公司在处理大型交易和组合交易方面具有竞争优势 [65][66][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体资本市场波动性增加，投资者对政策变化和衰退担忧上升，但房地产市场参与者仍活跃，房地产作为滞后指标，目前受影响较小 [5] - 广泛的衰退是房地产持续复苏的最大风险，关税影响可能推高建筑成本，减少新供应，长期来看对房地产价值和基本面有利 [6] - 尽管短期易受波动影响，但房地产相对其他资产类别处于更合理的相对价值位置，历史上在通胀环境中表现良好 [7] - 对2025年剩余时间有信心，ARI的贷款组合将产生可分配收益，支持当前季度股息率 [11] 其他重要信息 - 公司预计今年晚些时候出售Liberty Center资产，对其估值有信心 [20] - TC酒店今年表现良好，跑赢去年，从财务角度为ARI带来了不错的杠杆回报 [36] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待实现非应计资产损失的节奏以及资本再部署情况，强劲的发放量是否意味着部分资本即将循环利用 - 特定CECL主要与111 West 57和Liberty Center两项资产相关，预计今年晚些时候出售Liberty Center资产，111 West 57销售进展积极，公司有信心没有额外意外情况，预计今年下半年和明年年初通过资产处置获得更多资本 [19][20][21] 问题2: 市场变化是否会延迟贷款偿还或新资金投放，如何看待市场影响 - 市场仍在稳健运行，信贷市场的波动性较股票市场更为平缓，目前预计不会出现放缓或交易撤回情况，关键问题在于衰退的程度和持续时间，当前资本寻求回报的需求超过了潜在衰退可能带来的行为变化 [25][26] 问题3: 如果出现衰退，如何看待不同资产类别的脆弱性 - 衰退情况下，短期内最关注酒店资产类别，因为其现金流变动最快；多户住宅资产即使在衰退中也有支撑；办公市场一直在复苏，虽有担忧但目前活动水平令人鼓舞，长期来看供应受限对现有资产有保护作用 [27][28] 问题4: 111 West 57的夹层贷款成为高级贷款后，是否恢复应计收入 - 不会恢复应计收入，若恢复会增加基础并给最终回收带来压力，公司将保持收入关闭，若回收情况好于预期，将通过储备回收体现，而非短期收入 [31][32] 问题5: 近期贷款偿还预期如何，能否继续以一季度的费用水平增长投资组合 - 预计今年贷款偿还额约为15亿美元，若重点资产表现好于预期可能更多，偿还时间预计在二季度中期至三季度中期，公司将积极参与市场，但季度间可能不均衡 [34][35] 问题6: 重点资产TC酒店的表现如何 - 今年至今表现良好，跑赢去年，一季度有就职典礼等因素的帮助，从财务角度为ARI带来了不错的杠杆回报 [36] 问题7: 柏林办公室、芝加哥办公室、曼哈顿办公室和克利夫兰多户住宅这四项资产的情况如何 - 柏林办公室正在与赞助商合作，有新股权投入和更多租赁时间，预计未来季度评级有望提升；芝加哥办公室近期有积极的租赁情况和赞助商补贴；曼哈顿办公室正在探索资本重组方案，包括将部分转换为多户住宅或维持办公用途；克利夫兰多户住宅表现良好，有新资本投入，零售部分也在进行优化 [40][41][44] 问题8: 111 West 57的余额从去年年底的3.9亿美元增至3月31日的4.03亿美元的原因是什么，是否会进一步增加 - 增加原因是为租赁活动支付了一些费用，如GI租赁佣金和持有成本，这些已计入储备，预计不会进一步增加 [48][49] 问题9: Apollo或ARI如何在英国和欧洲开展业务，是否有当地团队，如何获取和管理资产 - 公司因美国赞助商在欧洲的业务而开展欧洲业务，2013年将团队成员Ben Effley派往伦敦，建立了批发发放管理引擎和资产管理基础设施，是领先的过桥贷款机构，公司受益于Apollo平台，在欧洲市场有竞争优势，与美国市场相比，欧洲证券化市场不活跃，公司在处理大型交易方面更有优势 [64][65][70] 问题10: 如何为增量部署提供资金，是否会增加杠杆或发行股权 - 在行业和公司股价未超过账面价值之前不会进行股权发行，新的部署将通过现有未偿还贷款的还款或重点资产的处置来提供资金，杠杆会有适度上升，这是正常操作流程 [78] 问题11: 季度末后美国交易增多是否会持续，证券化市场放缓是否会导致借款人转向公司 - 美国证券化市场的干扰使公司提供的资产负债表选项更具确定性，会吸引更多大型交易，欧洲市场情况不同，竞争主要来自银行和其他贷款机构，新业务活动主要取决于还款情况 [81]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司产生2550万美元可分配收益，每股0.20美元，平均股本回报率达6.6% [5][21] - 截至2025年3月31日，公司流动性为13亿美元，包括现金、现金等价物和未提取的8.5亿美元无抵押循环信贷额度 [21] - 截至季度末，总杠杆率为1.83倍，目标杠杆范围在2 - 3倍之间 [22] - 2025年第一季度，公司回购2000万美元本金的无抵押债券，包括800万美元将于10月到期的2025年债券 [22] - 2025年第一季度，公司偿还3.23亿美元有抵押CLO债务 [23] - 截至2025年3月31日，公司未抵押资产池为37亿美元，占总资产的83% [24] - 截至2025年3月31日，公司每股未折旧账面价值为13.66美元，扣除每股0.41美元的CECL一般准备金 [25] - 2025年第一季度，公司回购7.1万股普通股，加权平均价格为每股11.42美元 [25] - 截至2025年3月31日，公司股票回购计划剩余6680万美元，4月董事会批准将回购授权增加至1亿美元 [26] - 2025年第一季度，公司宣布每股0.23美元股息，并于4月15日支付 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 截至2025年3月31日，贷款组合为17亿美元，占总资产的38%，加权平均收益率为8.7%，未来资金承诺仅4000万美元 [11] - 2025年第一季度，新贷款发放额为3.29亿美元，超过还款额1.81亿美元，其中包括9笔全额还款贷款 [12] - 新发放贷款中，6400万美元为固定利率管道贷款，票面利率6.8%；2.65亿美元为资产负债表贷款，加权平均利差394个基点 [12] - 74%的新发放贷款由多户或工业资产支持，贷款申请管道约2.5亿美元 [13] - 2025年第一季度，公司将两笔总计3870万美元的贷款列为非应计状态，非应计贷款余额占资产的2.6%，未计提减值，CECL准备金维持在5200万美元 [14] 房地产投资业务 - 8.92亿美元的房地产投资组合在2025年第一季度产生1220万美元净营业收入 [15] - 该投资组合主要由与投资级租户签订长期租约的净租赁物业组成，第一季度出售一处净租赁物业，产生90万美元可分配收益和380万美元GAAP收益 [15][16] 证券投资业务 - 2025年第一季度，公司收购5.21亿美元AAA级证券，加权平均无杠杆收益率为5.79% [16] - 截至3月31日，证券投资组合总计15亿美元，加权平均无杠杆收益率为5.67%，主要由AAA级证券组成 [16] - 4月，公司又增加超过1.6亿美元AAA级证券 [36] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划将2024年贷款还款产生的流动性重新配置到新贷款中，以较低重置基础反映当前市场状况 [6] - 公司希望在市场波动中利用自身优势，抓住机会进行投资，实现收益增长和为股东创造长期价值 [18] - 公司继续向以无抵押债务为主要资金来源的方向转变，争取获得投资级评级 [11] - 公司预计未来更倾向于贷款投资，但在市场波动导致信用利差扩大时，会增加高评级流动性证券投资 [36] - 若市场波动降低，公司希望在夏季发行另一笔公司无抵押债券 [37] - 公司认为收益率曲线变陡将有利于参与管道证券化业务，欢迎管道业务的回归 [38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年经营环境面临利率波动、地缘政治不确定性和贸易紧张局势，这些因素影响商业房地产需求，但也为公司带来机会 [17] - 公司凭借纪律性、资产负债表实力和实时市场情报，能够积极应对市场波动，抓住风险调整后回报最佳的机会 [18] - 公司预计美联储将在短期内下调短期利率，长期国债收益率将上升，这种情况虽对整体经济不利，但公司凭借强大的资产负债表和流动性状况能够从中受益 [38][40] 其他重要信息 - 电话会议可能包含前瞻性陈述和预测，公司提醒实际结果可能与陈述和预测存在重大差异，且除非法律要求，公司无义务更新前瞻性陈述 [2] - 公司将讨论某些非GAAP财务指标，这些指标与评估公司财务表现相关，但不替代GAAP财务信息，相关指标已在收益补充报告中与GAAP数据进行了调整 [3] 问答环节所有提问和回答 问题1: 第一季度贷款发放活动积极，利差较宽，能否认为今年贷款发放资金投入的利差水平在300多个基点 - 市场存在特殊情况，如贷款人愿意接受折扣还款、收购活动增加等，公司能够快速决策并获得溢价收益 [45][46] - 目前多户新物业融资机会较多，但难以确定未来利差水平，市场会出现机会获得溢价定价 [47][48] 问题2: 第一季度贷款发放中多户和工业类贷款的占比 - 占比为74% [51] 问题3: 是否预计贷款发放将维持或超过第一季度的速度 - 预计会超过第一季度的速度，尽管市场存在波动，但公司从资产回收转向投资，且计划将证券投资资金转移到贷款平台 [56][62] 问题4: 如何看待净租赁投资组合的长期规划 - 公司对净租赁资产持开放态度，随时可出售，但并非主动管理出售，也愿意增加投资 [64][67] - 预计未来两个季度该投资组合规模可能略有下降，之后可能上升，收益率曲线变陡时更有利于投资 [69] 问题5: 未来六个月10年期国债收益率可能升至多少，公司需要达到什么条件才能利用其优势 - 预计10年期国债收益率将上升，短期利率将下降，10年期国债收益率可能达到4.75%，美联储可能因两年期国债收益率下降而降息 [73][77] 问题6: 投资CMBS时如何选择期限，如何在利差扩大时避免利率风险 - CMBS利差处于历史高位，公司通过购买价格、对冲和选择浮动利率工具等方式保护自己 [80][82] - 公司拥有大量无杠杆AAA级证券，通过长期公司债务融资，避免杠杆风险 [84] 问题7: 如何设想公司资产配置在今年的发展，是否有稳定的资产类别分配比例 - 公司没有设定资产配置的具体比例，注重保持流动性 [91] - 未来预计资产负债表上贷款将增加，若收益率曲线变陡，管道业务参与度将提高，证券和现金将减少 [96] 问题8: 贷款发放管道中多户和工业类贷款的比例是否与第一季度相似 - 目前申请中的贷款约70%为多户贷款，但情况可能因特殊机会而变化 [100]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可分配收益2550万美元，每股0.20美元，平均股本回报率6.6% [4][14] - 截至3月31日，流动性13亿美元，总杠杆率1.83倍，未抵押资产池37亿美元，占总资产83%，未折旧每股账面价值13.66美元 [6][14][17] - 第一季度回购2000万美元无担保债券本金，回购7.1万股普通股，宣布每股0.23美元股息 [16][18] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 截至3月31日，贷款组合17亿美元，占总资产38%，加权平均收益率8.7%，未来资金承诺4000万美元 [8] - 第一季度新贷款发放3.29亿美元，超过还款额1.81亿美元，贷款申请管道约2.5亿美元 [8][9] 房地产投资业务 - 8.92亿美元房地产投资组合第一季度产生1220万美元净营业收入，出售一处净租赁物业获得90万美元可分配收益 [11] 证券投资业务 - 第一季度收购5.21亿美元AAA级证券，截至3月31日，证券投资组合15亿美元，加权平均无杠杆收益率5.67% [11][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度新贷款发放中，74%由多户住宅或工业资产支持 [9] - 截至3月31日，证券投资组合中90.9%为投资级评级，96%为AAA级 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将贷款还款产生的流动性重新配置到新贷款中，以较低重置基础反映当前市场条件 [5] - 公司希望在市场波动中抓住机会，增加贷款投资，同时在信用利差扩大时增加高评级流动性证券投资 [25] - 公司计划在市场条件允许时发行另一笔公司无担保债券，目标是成为投资级评级公司 [17][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2025年市场可能持续波动和不确定，但公司有充足流动性、适度杠杆和强大资产负债表，能够应对挑战并抓住机会 [5][6] - 公司预计国债收益率曲线将变陡，短期利率下降，长期利率上升，这将有利于公司参与管道证券化业务 [26] - 公司认为美联储将在短期内开始下调短期利率，这将为公司创造有利的经营环境 [27] 其他重要信息 - 第一季度将两笔总计3870万美元贷款置于非应计状态，非应计贷款余额占资产2.6%，CECL准备金维持在5200万美元 [10] - 公司董事会在4月批准将股票回购授权增加至1亿美元 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度贷款发放活动是否异常活跃，今年贷款发放的利率水平如何？ - 第一季度市场存在特殊情况，如贷款人愿意接受折扣还款、收购活动增加等，公司能够快速做出信贷决策，获得较高收益率 [31][32][33] - 市场上多户住宅物业融资机会较多，但难以确定未来贷款发放利率水平，市场会出现机会获得溢价定价 [33][34] 问题2: 第一季度贷款发放中多户住宅和工业资产的占比是多少？ - 第一季度贷款发放中，74%由多户住宅或工业资产支持 [9][36] 问题3: 预计贷款发放是否会维持或超过第一季度的速度？ - 预计贷款发放速度将超过第一季度，尽管市场存在波动，但公司贷款发放活动有望加速 [39][43][44] 问题4: 季度结束后贷款发放活动是否有放缓？ - 证券化活动因市场波动放缓，但公司未计划参与；贷款发放方面，借款人因市场不确定性而观望，但公司未看到活动下降，预计未来会加速 [41][42][43] 问题5: 如何看待净租赁投资组合的长期发展？ - 公司对净租赁资产持开放态度，随时准备出售，但不主动管理出售；愿意增加该投资组合，但目前市场条件不适合，预计未来两个季度该投资组合规模可能略有下降，之后可能上升 [45][47][49] 问题6: 未来六个月10年期国债收益率可能升至多少，公司如何利用这一机会？ - 预计10年期国债收益率将上升，因美国财政赤字需要融资；短期利率将下降，因2年期国债收益率的影响；预计10年期国债收益率可能升至4.75% [54][56][57] 问题7: 公司在CMBS市场投资时如何考虑期限和利率风险？ - CMBS市场信用利差处于历史高位，公司通过购买价格、浮动利率工具、CLO等方式进行对冲，同时不进行激进杠杆操作，通过长期公司债务融资 [59][60][63] 问题8: 公司资产配置如何随着时间推移而变化，是否有稳定的资产配置比例？ - 公司没有固定的资产配置比例，注重保持充足流动性；预计未来贷款在资产负债表中的占比将增加，证券和现金占比将减少 [71][73][75] 问题9: 今年剩余时间贷款发放的资产类型是否与第一季度相似？ - 目前贷款申请中多户住宅资产占比约70%，与第一季度相似，但如果出现特殊机会，比例可能会有所变化 [77][78]