财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心每股运营资金为0.65美元，同比增长6.6% [8] - 净债务与年化运行率调整后EBITDA之比为5倍，杠杆率保持低位 [8] - 季度末权益为8.06亿美元 [8] - 第一季度同店现金净营业收入增长4.1% [9] - 第一季度信用损失极小 [9] - 公司维持2026年所有业绩指引，包括70%-80%的租户续约率指引和18%-20%的现金租赁价差指引 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度共签署37份租约，涉及600万平方英尺，创下运营组合季度租赁面积记录 [8] - 新签租约的现金租赁价差和直线租赁价差分比为20.9%和39.6% [8] - 第一季度租户续约率为69.5% [8] - 截至财报日，2026年预测租赁量的79%已按与初始指引一致的水平完成，进度与往年此时持平 [9] - 投资组合的加权平均租金年递增率为2.9%，新签租约的递增率通常在3%-3.5%之间，平均约为3.25% [48] - 开发平台方面，第一季度末有7栋建筑（180万平方英尺）处于在建状态，预计稳定收益率为7.1% [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业租赁市场活跃，需求改善，特别是对大面积（大盒子）产品的多年疲软需求已出现逆转 [4] - 市场正受益于数据中心建设加速带来的新需求驱动，为传统仓储设施带来了新的租赁需求 [4] - 自2025年初以来，公司已与数据中心相关租户签署了8份租约，总面积达160万平方英尺，加权平均租期略超8年，租赁价差约为35% [5][18] - 数据中心相关需求主要集中在东南部和中西部市场，如南卡罗来纳州、纳什维尔、威斯康星州、俄亥俄州和夏洛特 [17] - 市场新供应仍然低迷，约40%的新建供应是为定制建造项目而建，高于历史平均水平 [5] - 预计全国空置率将在未来几个月见顶，并在2026年下半年迎来拐点 [5] - 表现相对强劲的市场包括格林维尔、斯帕坦堡、夏洛特、休斯顿、纳什维尔以及哥伦布、路易斯维尔、印第安纳波利斯等中西部大盒子分销市场 [63][64] - 表现相对较慢的市场包括圣迭戈、孟菲斯和匹兹堡 [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过收购和开发进行扩张，内部投资管道已增至39亿美元 [5][36] - 第一季度收购了位于密苏里州普拉特市的一栋75万平方英尺的A级建筑，收购价为8070万美元，报告资本化率为6.1%，该建筑已100%出租，租期12年，年租金递增3.2% [6] - 季后又签署了两份开发租约，分别位于格林维尔和夏洛特的项目，使相关建筑出租率达到100%和90% [7] - 在德克萨斯州达拉斯收购了一块毗邻现有物业的土地，计划开发一栋约34万平方英尺的设施，预计成本收益率7.4%，且已获得租户预租承诺 [33][34] - 公司认为当前资本的最佳用途是在开发方面，因其能提供更高的收益率 [40] - 公司维持广泛的投资标准，会评估包括增值型、稳定型、小型资产包在内的各类机会，不会明显偏向某一特定资产类型 [32] - 资本市场保持稳定，工业地产仍是流动性最强的资产类别之一，交易市场势头增强，买卖双方价差已收窄 [5][36] - 在私募交易中，资产包交易仍存在25-50个基点的溢价 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业租赁速度和体量健康，跨年吸纳持续改善 [4] - 资本市场的稳定和势头增强了买卖双方的信心，导致交易流增加，更多买家进入市场 [34] - 公司对2026年的开局感到满意，认为已为可持续增长奠定基础，并将继续受益于强劲的资产负债表、充足的流动性和广泛的市场多元化 [10] - 尽管租赁活动可能略强于最初预期，但公司维持所有年度指引，包括0%-2%的市场租金增长指引 [23] - 预计市场租金增长可能在季度基础上随着时间推移而走高，特别是随着市场空置率在未来几个月见顶 [23] - 对于数据中心相关租户的需求，公司认为这是对功能性建筑（可用于多种用途）的增量需求驱动，预计将持续增长 [17][55][61] 其他重要信息 - 公司预计第二季度同店现金净营业收入将完全反映第一季度末的空置影响，但全年3%的增长指引中点保持不变 [46][47] - 公司预计第二季度 occupancy（占用率）将见底，并在下半年回升 [53] - 对于空置资产的租赁期，预算假设仍为9-12个月 [13] - 关于2027年的租赁计划，目前已完成约25%，进度与过去几年相当 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于较高的租约到期和空置空间回填速度 [12] - 公司确认今年是租约到期较高的一年，这影响了 occupancy 指引。尽管第一季度租赁活动强劲（600万平方英尺），且来自多个行业，但公司目前尚未改变对9-12个月租赁期的预算假设。第四季度的势头已延续至第一和第二季度 [13] 问题: 数据中心相关租约主要集中在哪些市场，未来趋势如何 [14][16] - 需求主要出现在东南部和中西部市场，如南卡罗来纳州、纳什维尔、威斯康星州、俄亥俄州和夏洛特，这些也是公司投资组合集中的区域。公司预计数据中心相关租户的需求将继续增长 [17] 问题: 数据中心相关租户的类型 [18] - 租户类型多样，包括为Meta数据中心合同服务的全球大型第三方物流公司、向数据中心分销发电机的公司、进行机架和电源转换系统轻组装的公司，以及制造电池组件的公司。这些租约期限长，信用状况良好 [18] 问题: 对市场租金增长预期的更新看法 [22] - 公司维持0%-2%的年度市场租金增长指引。活动可能略强于最初预期，但指引不变。预计市场租金增长可能在季度基础上随年内时间推移而走高，特别是随着市场空置率见顶 [23] 问题: 关于2027年租赁计划的早期进展 [26] - 现在讨论2027年为时尚早，但对于续租，公司通常提前12个月开始对话。目前2027年租赁计划已完成约25%，进度与过去几年相当 [27] 问题: 收购策略和关注的资产类型变化 [31] - 公司会评估所有符合其投资标准的交易，不会明显转向增值型或长期稳定租赁型资产。公司同时关注开发、增值和稳定型机会，具体取决于交易是否符合标准。近期在达拉斯收购土地进行定制开发就是一个例子 [32][33][34] - 资本市场稳定和信心增强导致交易流增加，投资管道中约70%为单一资产交易，30%为资产包 [36] 问题: 与区域开发商合作及市场集中度策略 [37] - 达拉斯的土地收购是公司自行寻找并完成的资产负债表内项目，未与合作伙伴进行。公司重视与现有开发伙伴的关系并希望扩大合作，同时也对与新伙伴合作持开放态度。公司认为开发是当前资本的最佳用途之一 [39][40][41] 问题: 第一季度同店现金净营业收入增长4.1%但全年指引为3%，如何理解其走势 [45] - 第一季度4.1%的增长仅部分反映了 occupancy 下降的影响（平均下降60个基点），而未完全反映期末120个基点的实际下降以及空间空置整个季度的影响。第二季度将完全体现空置影响。全年3%的增长指引中点保持不变，这符合预期 [46][47] 问题: 新签租约的租金递增率和投资组合平均递增率 [48] - 投资组合的加权平均租金年递增率为2.9%，新签租约的递增率通常在3%-3.5%之间，平均约为3.25%。由于新租约递增率更高，投资组合的平均递增率将逐季上升 [48] 问题: 2026年剩余时间 occupancy 的季度走势和已知的租户迁出 [51] - 已知的租户迁出已反映在指引中。公司预计 occupancy 将在第二季度触底，并在下半年回升。这与公司对市场租金增长在年底加速达到均衡的预期一致。同店 pool 的平均 occupancy 指引仍为96.5% [52][53] 问题: 数据中心租户的承保考虑，如电力、规格等，与传统租户的对比 [55] - 许多租户（不仅是数据中心租户）都希望获得更多电力。租赁给数据中心租户的物业是传统的功能性仓库建筑，可以用于多种用途，公司只是看到了来自数据中心租户的增量需求驱动 [55] 问题: 数据中心相关租户是服务单个还是多个数据中心，其需求可持续性如何 [59] - 租户情况多样，有的服务已建成数据中心的运营，有的服务建设阶段，有的服务单个数据中心，有的服务多个数据中心。这些仓库所在的市场本身就有多种需求驱动（如本地分销、区域分销、制造业），数据中心只是增加了额外的需求来源，因此需求具有可持续性 [60][61] 问题: 各市场的相对强弱表现 [62] - 相对较弱的市场：圣迭戈（一处资产）、孟菲斯、匹兹堡。改善最大的市场：格林维尔-斯帕坦堡、夏洛特。表现最佳的市场：休斯顿、纳什维尔，以及哥伦布、路易斯维尔、印第安纳波利斯等中西部大盒子分销市场 [63][64] 问题: 特定市场底层私募估值趋势及宏观环境影响 [68] - 就资本化率而言，单一资产交易价格与公司收购资产的水平相近，有时因价格略低（资本化率低25-50个基点）而未能中标。由于资本追逐该资产类别，资产包交易在私募市场中仍有25-50个基点的溢价 [70]

业绩总结 - 截至2026年3月31日，总资产为71.84亿美元，较2025年12月31日的72.08亿美元略有下降[14] - 2026年第一季度租金收入为2.238亿美元，较2025年同期的2.053亿美元增长约9.0%[16] - 2026年第一季度净收入为6331.4万美元，较2025年同期的9336.2万美元下降约32.3%[16] - 2026年第一季度现金净运营收入为1.699亿美元，较2025年同期的1.572亿美元增长约8.1%[19] - 2026年第一季度每股净收入为0.32美元，较2025年同期的0.49美元下降约34.7%[16] - 2026年第一季度总费用为1.402亿美元，较2025年同期的1.314亿美元增长约6.7%[16] - 2026年第一季度的EBITDA为162,598千美元，较2025年的149,873千美元增长8.5%[25] - 2026年第一季度的核心运营资金为126,579千美元，较2025年的115,241千美元增长9.9%[25] - 2026年第一季度可分配现金为109,705千美元，较2025年的106,486千美元增长2.1%[25] 用户数据 - 截至2026年3月31日，投资组合的总占用率为95.1%[9] - 2026年第一季度的平均入住率为97.0%[47] - 2026年第一季度租赁保留率为69.5%[43] - 2026年第一季度新签租赁面积为1,450,043平方英尺，平均租期为8.4年，现金租金为每平方英尺5.88美元[43] - 2026年续租总面积为10,971,964平方英尺，现金基础租金为每平方英尺6.09美元，租金变动为22.1%[45] 未来展望 - 2026年核心FFO每股预期在2.60美元至2.64美元之间[76] - 2026年收购量预期在3.5亿至6.5亿美元之间[76] - 2026年同店现金净营业收入变化预期为2.75%至3.25%[76] - 2026年一般及行政费用预期在5300万至5600万美元之间[76] - 2026年平均同店入住率预期在96%至97%之间[76] 新产品和新技术研发 - 2026年第一季度的资本支出为8,652千美元，较2025年的4,979千美元增长73.5%[25] - 2026年资本支出总额为15,387千美元，其中租户改善和租赁佣金为6,735千美元[50] 负面信息 - 2026年第一季度净收入为63,314千美元，较2025年的93,362千美元下降32.2%[25] - 截至2026年3月31日，负债总额为35.19亿美元，较2025年12月31日的35.37亿美元略有下降[14] 其他新策略和有价值的信息 - 2026年第一季度处置的资产为584,301平方英尺，获得总收益30,100千美元[40] - 2026年到期租赁总面积为120,275,086平方英尺，年化基础租金收入为694,157千美元[53] - 截至2026年3月31日，公司无担保债务总额为40亿美元，平均利率为4.42%[63] - 无担保信贷额度为10亿美元，当前余额为2亿美元，利率为Term SOFR + 0.775%[63]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后公司运营资金约为4700万美元，或每股摊薄0.80美元，较2025年第一季度增长2.6% [12] - 第一季度同店净营业收入增长2%，符合预期 [12] - 公司维持2026年调整后公司运营资金每股3.22-3.37美元的指引，以及2026年同店净营业收入增长1.5%-2.5%的指引 [12] - 预计第二季度同店净营业收入增长将低于第一季度，主要受第一季度租户搬离及年初至今新签租约启动时间影响，这些新租约预计将在下半年贡献更高的同店净营业收入增长 [13] - 第一季度一般及行政费用约为1030万美元，2026年全年预计在3900万至4100万美元之间 [13] - 期末净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.1倍 [17] - 期末资产负债表上有1.3亿美元现金，6亿美元的循环信贷额度未被提取且完全可用 [17] - 第一季度以每股48.70美元的平均价格回购了325,000股股票 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年初至今已执行320万平方英尺的新租约和续约，其中包括在Greenville Spartanburg市场110万平方英尺设施的成功续约 [6] - 第一季度租赁面积为180万平方英尺，包括在Greenville Spartanburg的110万平方英尺设施续约，该续约为开发项目增加了可观的价值 [8] - 在Greenville Spartanburg的110万平方英尺设施续约4年至2031年，新现金租金较之前租金上涨5%，并包含3%的年租金递增，提升了该项目初始8%的现金稳定收益率 [9] - 第一季度租赁的其余70万平方英尺物业，实现了基础和现金基础租金分别增长34%和24% [9] - 在Charlotte的64万平方英尺设施中续约了35.2万平方英尺，租期3年，年租金递增3.5%，现金租金增长42% [14] - 在Savannah市场的一个多租户设施中，为占用27万平方英尺的租户续约10年，年租金递增3%，现金租金增长19% [15] - 在San Antonio的85万平方英尺设施续约10年，年租金递增2.75%，现金租金增长25% [16] - 在Indianapolis为一家参与数据中心开发的租户租赁了8.5万平方英尺，现金租金增长34% [16] - 在Houston市场租赁了25万平方英尺的设施，租期7年，年租金递增3.75%，现金租金增长25% [16] - 已解决约370万平方英尺的2026年到期租约，占2026年总到期量的57%，平均现金租金增长约25%（不包括两笔固定利率续约） [13] - 正在积极商讨2026年和2027年到期租约中的460万平方英尺，包括几处大型设施 [16] - 年初至今已租赁33万平方英尺的空置面积 [16] - 稳定投资组合的出租率在季度末为96.6%，若计入4月新签租约则为97.1%，与2025年底持平 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度美国工业净吸纳量约为4000万平方英尺，为三年内最强劲的第一季度 [7] - 公司目标市场约占美国净吸纳量的2900万平方英尺（72%），显示出市场的持续强劲，特别是在Phoenix、Indianapolis、Houston、Dallas-Fort Worth、Atlanta和Columbus [8] - 过去12个月，Columbus市场的净吸纳量为1000万平方英尺，导致空置率下降超过300个基点 [10] - Phoenix West Valley市场剩余的200万平方英尺建筑已全部租出，目前市场上没有可用的百万平方英尺级别建筑 [9] - 在Columbus的Etna地块拥有69英亩土地，可支持建设总计约125万平方英尺的3个设施 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2026年的战略重点包括：在土地储备中创造价值、处理近期到期租约和现有空置、执行严格的资本配置、寻求增值的增长机会、租赁Phoenix的投机性开发项目及剩余空置、并推动按市价调整的租金增长 [6][18] - 正在评估土地储备中的其他开发机会，包括Columbus [10] - 未来开发项目的资金计划通过非目标市场的机会性资产出售来筹集 [11] - 收购活动将是有选择性的，并通过1031交换交易来为处置收益递延税款 [11] - 正在与一家潜在租户就Phoenix的120万平方英尺开发项目进行讨论，鉴于West Valley市场百万平方英尺级别建筑的有限供应，公司处于有利地位 [9][22] - 正在Columbus进行前期开发工作，包括为三栋不同规模的建筑进行设计，以保持最大灵活性来应对供需 [30] - 除了土地储备内的开发，也在与外部建筑商就定制建造机会进行讨论 [32] - 与开发相比，股票回购是机会性的资本配置方式，但开发是创造股东价值的更好投资 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面继续向好，第一季度美国净吸纳量是三年内最强劲的 [7] - 目标市场表现强劲，占美国净吸纳量的很大一部分 [8] - 大型设施（尤其是100万平方英尺及以上）的租赁活动持续最为强劲，同时来自数据中心相关租户、制造业供应商和行业的需求也在增加 [8] - Columbus作为一个强大的分销市场，对各种产品规模的需求都在增长，特别是在大型设施领域，并且有支持数据中心和先进制造设施的租户活动涌入 [10] - 随着租赁市场的持续改善，公司对超过700万平方英尺的前期租赁管道将带来众多有吸引力的租赁结果并产生强劲的按市价调整结果充满信心 [18] - 数据中心和制造业相关需求显著增加，是近期的主要主题 [52][53] 其他重要信息 - 公司拥有超过740万平方英尺的开发和再开发租赁、空置及到期（至2027年）的前期管道，正在进行积极讨论 [8] - Phoenix的120万平方英尺开发项目已动工 [9] - 2026年到期租约中，已知的搬离面积约为55万平方英尺，发生在下半年 [38] - 公司预计在2026年到期租约的续租率在70%-80%之间 [41] - 公司正在逐步清算剩余的办公室合资企业资产，并在另一工业合资企业（持有20%股份）中寻求良好的出售机会，该投资为公司带来了较高的股本回报率，并保持了对制造业的适度敞口 [43] - 公司2028年到期的1.6亿美元高级票据（利率6.75%）具有“提前赎回补偿”结构，技术上可赎回但需支付溢价 [56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Phoenix市场缺乏大型箱式空间的影响，以及公司开发项目的租赁策略 [21] - 自上次电话会议以来，Phoenix市场最后200万平方英尺的竞争性建筑已租出，公司已开工的设施处于有利位置 [22] - 公司正在与一个潜在租户密切合作，但暂无消息可公布 [22] - 公司倾向于通过预租来降低投资风险、锁定利润，然后转向土地储备中的其他机会（如Columbus） [22] - 目前对Phoenix项目的结果非常乐观 [22] 问题: 2026年剩余到期租约的更新及已知搬离情况 [24] - 对剩余的2026年到期租约有良好的租赁活动，大部分预计会续租 [24] - 有几个已知的小型搬离：Columbus多租户楼宇中9.7万平方英尺的空间（正在积极招租）、Tampa的23万平方英尺空置（近期有不错的活动）、Greenville Spartanburg第一季度搬离的12万平方英尺（有良好活动） [24] - 此外，Greenville Spartanburg还有一处7万平方英尺（租户可能搬离）和一处16.3万平方英尺（已知搬离）的小型租约 [25] - 这些小型已知搬离发生在强劲的市场，公司有良好的租赁活动，特别是在Greenville Spartanburg的园区，公司有多种方案可以调整租户或满足扩张需求 [25][26] 问题: 180万平方英尺空置机会对每股收益的影响及是否包含在指引中 [27] - 指引的基本驱动因素与第四季度财报电话会议时基本未变 [27] - 指引中点假设投资组合平均出租率约为96.5%，与第一季度末水平基本一致（考虑4月活动后略高于此） [27] - 指引高端（平均出租率97%）假设在55万平方英尺已知新搬离面积之外，还有额外的租赁活动 [27][39] 问题: 在Columbus启动项目的可能性 [30] - 目前没有消息宣布，但Columbus的基本面非常积极 [30] - 公司正在进行前期开发工作，包括为三栋不同规模的建筑进行设计，以保持最大灵活性来应对最有利的供需 [30] 问题: 土地储备外的定制建造和开发管道活动 [32] - 除了土地储备内的开发，公司也在回应Columbus和Phoenix地块的定制建造意向 [32] - 如果基本面允许，也会考虑投机性开发 [32] - 此外，公司也不时与商业建筑商关系讨论土地储备外的定制建造机会，但目前没有即将达成的交易 [32] 问题: 当前股价水平下的股票回购意愿及其在资本配置中的位置 [33] - 从创造股东价值的角度看，开发是比回购更好的投资 [33] - 公司有一些流动性可以用于机会性回购，但Phoenix等地的开发是更大的价值创造驱动力 [33] 问题: 指引中已纳入的新租赁活动量，以及影响指引结果的不同情景 [37] - 指引中点假设平均出租率为96.5%，与第一季度持平，并假设对所有已知搬离活动（约55万平方英尺）都有新的租赁活动跟进 [38] - 指引高端（平均出租率97%）则假设在55万平方英尺已知搬离之外还有额外的新租赁 [39] 问题: 租户保留率是否高于之前预测的70% [40] - 指引中仍基于70%-80%的保留率，并为下半年可能出现的意外情况留有一定缓冲 [41] 问题: 为新发展项目融资而进行资产出售的策略，以及出售非核心合资企业资产的可能性 [42] - 倾向于将资产出售与开发项目的稳定成果匹配融资，而不是提前出售并持有资金 [51] - 办公室合资企业资产所剩无几，公司一直在市场允许的情况下尽快清算 [43] - 在另一工业合资企业（持股20%）中，公司是少数股东，预计该投资组合会随时间适度收缩，该投资为公司带来了较高的股本回报率，并保持了对制造业的适度敞口，有助于了解相关物流需求 [43] 问题: 460万平方英尺的租约重新谈判中是否包含2027年到期的两笔大型Nissan租约等 [46] - 2027年有多笔大额租约到期，公司正在进行高级谈判，预计大型箱式设施的续租率会非常高，甚至达到100%，这包括Nissan的租约 [47] 问题: 新开发项目与资产出售的匹配时机 [51] - 倾向于将资产出售与开发项目的稳定成果匹配融资 [51] - 去年的一些处置活动使公司拥有强大的现金头寸来资助Phoenix项目 [51] - 更希望持有可能出售资产的收入，并更好地匹配开发资金需求 [51] 问题: 超过700万平方英尺租赁管道中的需求主题和行业驱动因素 [52] - 在许多市场，数据中心及数据中心相关的需求大幅增加，公司地理位置优越，能够服务这些潜在租户 [52] - 例如Phoenix有Meta和AWS的大租约，Columbus也有大量数据中心相关活动，公司在Richmond的再开发项目隔壁有一个大型Google数据中心园区 [52] - 此外，先进制造业供应商的需求持续增长，例如Phoenix随着TSMC的进展，其相关需求也开始显现 [53] - 制造业和数据中心相关需求是近期的主题和需求增长的主要驱动力 [53] 问题: 2028年到期的1.6亿美元高级票据（利率6.75%）是否可提前赎回 [56] - 该票据具有“提前赎回补偿”结构，技术上可赎回但需要支付溢价 [56]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后公司运营资金约为4700万美元，摊薄后每股0.80美元，较2025年第一季度增长2.6% [12] - 第一季度同店净营业收入增长2%，符合预期 [12] - 公司维持2026年全年调整后公司运营资金指引区间为每股3.22-3.37美元，同店净营业收入增长指引区间为1.5%-2.5% [12] - 第一季度一般及行政费用约为1030万美元，2026年全年预计在3900万至4100万美元之间 [13] - 第一季度末净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.1倍 [17] - 第一季度末资产负债表上有1.3亿美元现金，6亿美元的循环信贷额度未提取且完全可用 [17] - 第一季度以平均每股48.70美元的价格回购了32.5万股股票 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至第一季度末，稳定投资组合的出租率为96.6%，若计入4月新签租约则为97.1%，与2025年底水平一致 [12] - 年初至今已执行320万平方英尺的新租约和续租，其中第一季度租赁面积为180万平方英尺 [6][8] - 年初至今已租赁33万平方英尺的空置面积，第一季度在印第安纳波利斯租赁了8.5万平方英尺给数据中心开发商，租金现金涨幅达34% [16] - 已处理了约370万平方英尺的2026年到期租约，占总到期量的57%，平均现金租金涨幅约为25%（不包括两处固定利率续租）[13] - 2026年和2027年到期租约中，有460万平方英尺正在积极洽谈中 [16] - 公司拥有超过740万平方英尺的远期租赁管道，涉及开发、再开发、空置和2027年前的到期租约 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度美国工业净吸纳量约为4000万平方英尺，为三年来最强劲的第一季度 [7] - 公司目标市场贡献了约2900万平方英尺（占72%）的净吸纳量，显示出持续强势，特别是在凤凰城、印第安纳波利斯、休斯顿、达拉斯-沃斯堡、亚特兰大和哥伦布 [8] - 哥伦布市场在过去12个月净吸纳量为1000万平方英尺，空置率下降超过300个基点 [10] - 凤凰城西谷市场目前没有超过100万平方英尺的可用建筑 [9] - 大型设施（尤其是100万平方英尺及以上）的租赁活动最为强劲 [8] - 数据中心相关租户以及制造业供应商和行业的需求在增加 [8][53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2026年的战略重点是在土地储备中创造价值，并处理近期到期租约和现有空置 [6] - 计划通过非目标市场的机会性资产出售来为未来的开发项目提供资金 [11] - 收购活动将是选择性的，并通过1031交换交易来为处置收益递延税款 [11] - 正在评估土地储备中的其他开发机会，包括在哥伦布的69英亩Etna地块，可支持总计约125万平方英尺的3个设施 [10] - 正在推进凤凰城120万平方英尺的投机性开发项目，并积极与潜在租户洽谈 [9][18] - 正在为哥伦布的三个不同规模建筑进行前期开发和设计工作，以保持最大灵活性应对市场需求 [30] - 对土地储备内的定制建造机会以及与其他开发商在土地储备外的定制建造机会保持开放态度 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面继续向好 [7] - 随着租赁市场持续改善，公司对超过700万平方英尺的远期租赁管道将带来众多有吸引力的租赁结果并产生强劲的按市价调整租金增长充满信心 [18] - 数据中芯相关用途和制造业的需求显著增加，特别是在凤凰城和哥伦布等市场 [30][52] - 先进制造商的供应商需求持续增长 [53] 其他重要信息 - 成功延长了格林维尔-斯帕坦堡市场110万平方英尺设施的租约4年至2031年，新现金租金较之前租金上涨5%，并包含3%的年递增条款 [9] - 第一季度租赁的其余70万平方英尺，实现了基础和现金基础租金分别34%和24%的增长 [9] - 在夏洛特续租了35.2万平方英尺，现金租金上涨42% [14] - 萨凡纳市场的27万平方英尺租约延长10年，现金租金上涨19% [15] - 圣安东尼奥85万平方英尺的租约延长10年，现金租金上涨25% [16] - 季度后，休斯顿市场25万平方英尺设施租出7年，现金租金上涨25% [16] - 2026年1月，公司对其6亿美元循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款进行了重订，延长了债务到期期限并降低了利息成本 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于凤凰城大型空间短缺对市场的影响、定价能力以及开发项目的预租策略 [21] - 凤凰城最后200万平方英尺的竞争性建筑已租出，公司处于有利地位 [22] - 公司倾向于通过预租来降低投资风险、锁定利润，然后转向土地储备中的其他机会 [22] - 目前对凤凰城项目的结果持乐观态度 [22] 问题: 关于2026年剩余到期租约的更新和已知退租情况 [24] - 剩余2026年到期租约活动良好，大部分预计会续租 [24] - 有一些已知的小型退租：哥伦布多租户建筑中9.7万平方英尺、坦帕23万平方英尺（已退租）、格林维尔-斯帕坦堡12万平方英尺（第一季度已退租）、格林维尔-斯帕坦堡7万平方英尺（可能退租）和16.3万平方英尺（已知退租）[24][25] - 市场活跃，公司有多种方案处理这些空间，包括与现有租户洽谈扩张或调整 [25][26] 问题: 关于180万平方英尺空置机会（约合每股0.32美元）是否已计入本年度业绩指引 [27] - 业绩指引的底层驱动因素与第四季度财报电话会议时基本一致 [27] - 指引中点的投资组合平均出租率约为96.5%，与第一季度末基本一致，4月的活动使其略高于该水平 [27] - 指引高端对应的平均出租率为97%，低端为96% [27] 问题: 关于在哥伦布启动项目的可能性 [30] - 目前没有项目要宣布，但哥伦布的基本面非常积极 [30] - 正在进行前期开发工作，包括为三个不同规模的建筑进行设计，以保持最大灵活性应对供需关系 [30] 问题: 关于土地储备外的定制建造和开发活动管道 [31] - 除了土地储备内的定制建造机会，公司也在与外部商户建筑商就土地储备外的定制建造机会进行洽谈 [32] - 目前没有即将公布的消息 [32] 问题: 关于股票回购在当前水平的意愿及其在资本配置中的位置 [33] - 从创造股东价值的角度看，开发是更好的投资 [33] - 公司有一些流动性可用于机会性回购，但凤凰城等地的开发是更大的价值创造驱动因素 [33] 问题: 关于业绩指引中已纳入的新租赁量，以及影响指引范围（同店NOI或FFO）的不同情景 [37] - 下半年有三个已知退租，总计约55万平方英尺 [38] - 指引中点假设平均出租率（包括第一季度）为96.5%，并假设所有这些退租面积都有新的租赁活动 [38] - 指引高端（平均出租率97%）则意味着在55万平方英尺已知退租之外，还有额外的新租赁 [39] 问题: 关于租户保留率是否高于此前预测（上次电话会议提及约70%）[40] - 公司为下半年可能出现的未知情况预留了一些缓冲 [41] - 当前指引仍基于70%-80%的保留率假设 [41] 问题: 关于是否会考虑出售剩余的合资工业资产或净租赁办公室合资资产以为开发提供资金 [42] - 办公室合资资产所剩无几，公司一直在市场允许的情况下尽快清算 [43] - 在另一个工业合资企业中，公司是持有20%股份的少数股东，决策不完全由公司控制 [43] - 预计该投资组合会随时间适度缩减，该投资为公司带来了较高的股本回报率，并使其对制造业保持适度敞口，有助于了解相关物流需求 [43] 问题: 关于正在洽谈的460万平方英尺租约中是否包含2027年到期的两处大型日产租约以及田纳西州杰克逊的100万平方英尺租约 [46] - 2027年有多处大型租约到期，公司正在与所有大型设施租户进行洽谈，预计续租率会非常高，甚至达到100%，这包括日产租约 [47] 问题: 关于为新开发项目匹配资产出售的时机和流程 [50] - 更倾向于将资产出售与开发项目的稳定成果相匹配 [51] - 去年的一些处置活动使公司现金状况强劲，足以资助凤凰城项目 [51] - 更倾向于保留可能用于资助开发的资产的收入，并更好地匹配时机 [51] 问题: 关于超过700万平方英尺租赁管道中的需求主题和驱动行业 [52] - 数据中心及数据中心相邻需求在许多市场大幅增长 [52] - 先进制造商的供应商需求持续增长，例如凤凰城台积电带来的衍生需求 [53] - 制造业和数据中心相邻需求是近期的主题，需求大幅增加 [53] 问题: 关于2028年到期的1.6亿美元、利率6.75%的高级票据是否可提前赎回，以及公司是计划持有至到期还是提前再融资 [56] - 该票据具有“全额赎回”结构，技术上可赎回，但需要支付溢价 [57]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后公司运营资金约为4700万美元，摊薄后每股0.80美元，较2025年第一季度增长2.6% [12] - 第一季度同店净营业收入增长2%，符合预期 [12] - 公司维持2026年全年调整后公司运营资金指引为每股3.22-3.37美元，同店净营业收入增长指引为1.5%-2.5% [12] - 第一季度一般及行政费用约为1030万美元，预计2026年全年在3900万至4100万美元之间 [13] - 第一季度末净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.1倍 [17] - 第一季度末资产负债表上有1.3亿美元现金，6亿美元的循环信贷额度未提取且完全可用 [17] - 第一季度以平均每股48.70美元的价格回购了32.5万股股票 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年初至今已执行320万平方英尺的新租约和续租，其中包括格林维尔-斯帕坦堡市场一处110万平方英尺设施的续租 [6] - 第一季度租赁面积为180万平方英尺，包括格林维尔-斯帕坦堡110万平方英尺设施的续租 [8] - 该110万平方英尺设施的续租将租期延长4年至2031年，新现金租金较之前租金上涨5%，并包含3%的年租金递增 [9] - 第一季度租赁的其余70万平方英尺空间，实现了基础租金和现金基础租金分别34%和24%的增长 [9] - 年初至今已租赁了33万平方英尺的空置面积 [16] - 第一季度在印第安纳波利斯向一家数据中心开发相关租户租赁了8.5万平方英尺，实现了34%的现金租金增长 [16] - 季度结束后，在休斯顿市场租赁了一处25万平方英尺的设施，租期7年，年租金递增3.75%，现金租金增长25% [16] - 在夏洛特一处64万平方英尺的设施中续租了35.2万平方英尺，租期3年，年租金递增3.5%，现金租金增长42% [14] - 季度结束后，在萨凡纳市场一处多租户设施续租了27万平方英尺，租期10年，年租金递增3%，现金租金增长19% [15] - 季度结束后，将圣安东尼奥一处85万平方英尺设施的租约延长10年，年租金递增2.75%，自2027年5月开始，现金租金增长25% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度美国工业净吸纳量约为4000万平方英尺，为三年来最强劲的第一季度 [7] - 公司的目标市场贡献了约2900万平方英尺（占72%）的美国净吸纳量，显示出市场的持续强劲，特别是在凤凰城、印第安纳波利斯、休斯顿、达拉斯-沃斯堡、亚特兰大和哥伦布 [8] - 哥伦布市场在过去12个月的净吸纳量为1000万平方英尺，导致空置率下降超过300个基点 [10] - 凤凰城西谷地区剩余的200万平方英尺空间已全部租出，目前市场上已无百万平方英尺级别的建筑可用 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2026年的战略重点是盘活土地储备价值，并处理近期到期的租约和现有空置 [6] - 正在积极讨论740万平方英尺的开发、再开发租赁、空置和2027年前到期的租约 [8] - 凤凰城一处120万平方英尺的开发项目已开始施工 [9] - 正在评估土地储备中的其他开发机会，包括在哥伦布的Etna地块，该地块有69英亩土地，可支持总计约125万平方英尺的3个设施 [10] - 如果推进未来的开发项目，公司计划通过在非目标市场进行机会性资产出售来提供资金 [11] - 收购活动将是有选择性的，并通过1031交换交易来提供资金，以递延处置收益 [11] - 公司正在与一家潜在租户就凤凰城西谷市场的开发项目进行讨论，鉴于百万平方英尺建筑的有限供应，公司处于有利地位 [10] - 租赁活动对大型设施（尤其是100万平方英尺或以上的设施）最为强劲 [8] - 来自数据中心相关租户以及市场内制造业供应商和行业的需求正在增加 [8] - 哥伦布市场对数据中心和先进制造设施的需求有所增加 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面继续朝着正确的方向发展 [7] - 目标市场在美国净吸纳量中占比很高，显示出市场的持续强劲 [8] - 积极的趋势反映在强劲的租赁势头和超过700万平方英尺的远期租赁管道中 [8] - 随着租赁市场的持续改善，公司有信心其超过700万平方英尺的远期租赁管道将带来众多有吸引力的租赁结果，并产生强劲的按市值计价租金增长 [18] - 对于凤凰城开发项目的结果非常乐观 [22] - 哥伦布的基本面目前非常积极，来自数据中心相关用途和制造业的需求很大 [30] 其他重要信息 - 第一季度末稳定投资组合的出租率为96.6%，计入4月份新签租约后为97.1%，与2025年底持平 [12] - 预计第二季度同店净营业收入增长将低于第一季度，反映了第一季度租户搬离以及年初至今新签租约的起始时间影响，这些新租约预计将在下半年贡献更高的同店净营业收入增长 [13] - 在2026年到期的租约方面取得了良好进展，已处理了约370万平方英尺（占总到期量的57%），平均现金租金增长约25%（不包括两笔固定利率续租） [13] - 正在积极讨论460万平方英尺的2026年和2027年到期租约，包括几处大型设施 [16] - 2027年到期租约中，有几处大型租约正在进行深入谈判，预计续租率会很高，甚至可能达到100% [47] - 公司1月份对6亿美元循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款进行了重组，延长了债务到期期限并降低了利息成本 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于凤凰城大户型空间短缺的影响、定价权以及开发项目是预租还是等待竣工后再租的决策 [21] - 自上次电话会议以来，凤凰城最后200万平方英尺的竞争性建筑已出租，公司处于有利地位 [22] - 公司更倾向于预租以降低投资风险、锁定利润，然后转向其他机会，因为土地储备中还有其他良好机会 [22] - 大户型需求表现非常好，目前对凤凰城的结果非常乐观 [22] 问题: 关于2026年剩余到期租约的更新以及任何已知的租户搬离情况 [24] - 对剩余的2026年到期租约有很好的租赁活动，预计大部分会续租 [24] - 有一些小的已知搬离情况：哥伦布一处多租户建筑的9.7万平方英尺空间，坦帕23万平方英尺的搬离（已有一些不错的租赁活动），格林维尔-斯帕坦堡12万平方英尺（第一季度搬离，租赁活动良好），格林维尔-斯帕坦堡一处7万平方英尺的小租约（租户可能搬离），以及格林维尔-斯帕坦堡一处16.3万平方英尺的已知搬离 [24] - 这些是小的已知搬离，市场强劲，租赁活动良好 [25] - 格林维尔-斯帕坦堡的空置主要集中在公司拥有的一个园区，公司有多种选择，例如调整租户面积，并正在与现有租户讨论是否有人希望扩租 [25] 问题: 关于180万平方英尺空置机会（约合每股0.32美元）是否有任何部分已计入今年的业绩指引中 [27] - 指引的基本驱动因素与第四季度财报电话会议相比基本未变 [27] - 指引中点假设投资组合平均出租率约为96.5%，这与第一季度末的水平基本一致，4月份的一些活动后略高于此 [27] - 在指引的高端，平均出租率为97%，在低端则为96% [27] 问题: 鉴于对哥伦布的评论，今年启动一个或两个项目的可能性有多大 [30] - 目前没有可宣布的事项，但哥伦布的基本面非常积极 [30] - 目前正在进行前期开发工作，包括为三种不同规模的建筑进行设计，以保持最大的灵活性来应对最有利的供需情况 [30] 问题: 资产负债表之外的定制开发和开发渠道是否有很大变化，目前是否与其他开发商有合作活动 [32] - 除了现有土地储备，公司也在回应哥伦布和凤凰城地块的定制开发意向 [32] - 如果基本面存在并保持，也会考虑投机性开发 [32] - 与其他商户建筑商的关系中，也会讨论土地储备之外的定制开发机会，但目前没有迫近的事项可报告 [32] 问题: 在当前水平下股票回购的意愿如何，以及它如何适应当前的资本配置 [33] - 从创造股东价值的角度看，开发是更好的投资 [33] - 公司有一些流动性可以用于机会性回购，但凤凰城等地的开发是价值创造的更大驱动力 [33] 问题: 在业绩指引中，新租赁活动在低端和高端分别计入了多少，以及需要租赁多少现有空置或搬离面积以达到中点 [37] - 指引中点假设全年平均出租率（包括第一季度）为96.5%，与第一季度一致 [38] - 指引中点实质上假设了所有已知搬离活动都有新的租赁活动跟进 [38] - 在指引高端（平均出租率97%），则意味着超出了55万平方英尺已知新搬离面积的额外新租赁活动 [39] 问题: 租户保留率是否会高于之前预测的70%，是否更接近80%或90% [40] - 公司为下半年可能出现的意外情况预留了一些缓冲 [41] - 指引仍然基于70%-80%的保留率 [41] 问题: 如果推进新开发项目，是否会考虑出售冷仓合资企业或剩余净租赁办公合资企业的资产，持有这些与投资组合其他部分差异很大的合资资产的战略理由是什么 [42] - 办公合资企业中剩余资产已不多，公司一直在市场允许的情况下尽快清算 [43] - 在另一个工业合资企业中，公司是20%的少数股东，不完全由公司决定 [43] - 预计该投资组合会随着时间的推移适度收缩，这项投资为公司带来了相当高的股本回报率，并使公司对制造业保持适度敞口，从而有助于了解所投资的一些制造业中心的物流需求 [43] 问题: 关于460万平方英尺的租约重新谈判，是否包含2027年初到期的两笔大型日产租约以及田纳西州杰克逊的100万平方英尺租约 [46] - 2027年有几笔大额租约，在某些情况下正在进行深入谈判，并且肯定在与所有这些大户型租户沟通，预计续租率会很高，甚至可能达到100%，这包括日产的租约 [47] 问题: 新开发项目的资金匹配资产出售，是在项目开始前出售并持有资金，还是如何考虑该过程的节奏 [51] - 更倾向于将资产出售与开发项目的稳定成果相匹配 [51] - 去年的一些处置活动使公司处于非常强劲的现金状况，可以为凤凰城项目提供资金 [51] - 更倾向于保留可能为开发提供资金的资产的收入，并尝试更好地匹配时间 [51] 问题: 关于超过700万平方英尺管道中的需求主题和驱动行业 [52] - 在许多市场，数据中心及数据中心相关的需求大幅增加，公司所在位置对这些潜在租户也很有利 [52] - 在凤凰城，Meta和AWS完成了几个大租约，哥伦布也有很多与数据中心相关的新活动，公司在里士满的再开发项目旁边有一个大型谷歌数据中心园区 [52] - 先进制造业供应商的需求持续增长和发展，例如凤凰城台积电带来的相关需求开始增加 [53] - 制造业和数据中心相关需求肯定是近期的主题，也是需求大幅增长的部分 [53] 问题: 2028年到期的1.6亿美元优先票据（利率6.75%）是否可提前赎回，公司是会持有至到期还是考虑提前再融资 [56] - 这些票据具有“提前赎回补偿”结构，技术上可赎回，但需要支付溢价 [56]

业绩总结 - 截至2026年第一季度，LXP工业信托的总资产为47亿美元，拥有108个物业，100%为工业房地产[7] - 调整后的公司每股基金运营收益（FFO）为0.80美元，比2025年第一季度增长2.6%[14] - 产生的同店净营业收入（NOI）增长为2.0%[14] - LXP的同店净营业收入（NOI）预计在2026年达到4.8%，到2030年将增长至17.8%[76] 用户数据 - 93%的投资组合集中在新建的A级大宗分销房地产，平均年龄约为10年[15] - 2026年第一季度，投资级租户占比约为47%[9] - 目标市场的总人口和就业增长分别为全国平均的2.3倍和1.6倍[15] - LXP的12个目标市场的人口和就业增长分别比全国平均水平高出2.3倍和1.6倍[10] 市场扩张与开发项目 - 在凤凰城启动约120万平方英尺的投机开发项目，续租格林维尔/斯帕坦堡约110万平方英尺的设施，新的现金基础租金比之前租金高出5%[14] - LXP的开发项目自2019年以来包括16个设施，总面积达到1030万平方英尺，租赁或出售率为98%[86] - LXP的开发项目总面积为6,779,221平方英尺[136] - LXP在凤凰城的开发项目预计在2027年完成，目标收益率为7.0%-7.5%[97] 财务状况 - 公司的净债务与年化调整后EBITDA比率为5.1倍[14] - LXP的总债务为13.595亿美元，平均利率为3.57%，且99%的债务为固定利率[104] - LXP的可用信贷额度为6亿美元，需遵守契约合规性[105] - LXP的当前合并杠杆比率和信用评级下，信用利差为0.775%[105] 未来展望 - 预计到2030年，约59%的租约将到期，当前租金市场价值估计约为16%[19] - 预计在LXP的12个目标市场中，将有超过110个大型项目（投资超过1亿美元）创造超过120,000个工作岗位[59] - 制造业建设支出在2023年达到每月270,000个工作岗位，较2017-2019年增长190%[55][56] - LXP的12个目标市场在2026年1月的制造投资总额为3000亿美元，较2024年8月的1500亿美元翻了一番[58][59] 其他新策略与有价值的信息 - LXP的绿色建筑认证覆盖率约为40%[120] - LXP的能源数据覆盖率目标为到2030年超过40%[114] - LXP计划到2030年实现运营范围内的净零排放[114] - LXP的员工整体满意度在2025年的调查中达到了93%[120]

收购活动 - 公司以8070万美元收购了位于堪萨斯城的一栋75万平方英尺的A级建筑，该物业租约包含每年3.2%的租金递增条款，租期为12年[1] - 公司收购活动正在加速，内部项目储备已增至39亿美元，其中70%为单体交易，30%为资产组合[1] 租赁活动与需求 - 自2025年初以来，公司签署了8份数据中心相关租约，总面积达160万平方英尺，实现了35%的租赁价差，平均租期为8年[2] - 来自支持数据中心快速建设和运营的第三方物流供应商和制造商的新租赁需求板块已经出现[2] - 管理层观察到大型箱式物业多年来的疲软态势出现逆转，多个市场的大面积空间空置率正在下降[2] 市场展望与运营指引 - 管理层预计全国空置率将在未来几个月见顶，市场拐点预计出现在2026年下半年[2] - 公司指引假设空置资产的租赁期为9至12个月，预计2026年空置的空间将在2027年完成租赁[2] - 预计入住率低谷将出现在2026年第二季度，随后在2026年下半年开始回升[2] - 市场租金增长指引维持在0%至2%，但管理层预计随着市场空置率见顶，租金增长趋势可能更高[2] 开发与供应 - 公司计划在达拉斯启动一个34万平方英尺的定制开发项目，预计成本收益率为7.4%[2] - 行业新增供应仍然受到抑制，约40%的新建项目与定制开发相关，这一比例高于历史平均水平[1]

报告行业投资评级 * 报告未提供明确的整体行业投资评级 报告核心观点 * 尽管宏观经济环境带来挑战，但墨尔本工业地产市场的租赁活动依然强劲，租户正整合并迁入由强劲供应支撑的高质量仓储空间[1] * 市场整体空置率上升至4.5%，高于2.6%的十年平均水平，但主要租金增长保持稳定[10] * 工业地产投资市场方面，主要收益率自2024年第二季度以来首次出现软化，投资活动保持低迷[11][19] 租赁市场概况总结 * 2026年第一季度，墨尔本工业地产市场整体净吸纳量保持强劲，总计357,957平方米[8] * 市场整体空置率在2026年第一季度上升至4.5%，高于2.6%的十年平均水平[7][10] * 主要净面租金年增长稳定在5.5%，平均达到每平方米153澳元[10] * 各子市场中，西区租赁活动最强劲，净吸纳量达210,018平方米；北区次之，为125,768平方米；而东区和城市边缘区在当季无重大交易记录[8] * 租金激励水平保持高位，市场整体平均为20.5%，其中西区最高，达26.1%[8] * 2026年预计新增供应量为714,000平方米，2027年预计为643,000平方米[10] 投资市场概况总结 * 墨尔本工业地产主要收益率自2024年第二季度以来首次出现软化，平均下降27个基点至5.85%[19] * 主要和次级资本价值保持稳定，分别为每平方米2,621澳元和每平方米1,978澳元[19] * 年初至今投资活动 subdued，仅完成21笔交易[19] * 过去三年，中小型地块的土地价值增长低于5.0%[19] * 各子市场中，城市边缘区的主要收益率最紧，为5.50%；北区最宽，为6.13%[17] 北区子市场关键趋势 * 该区是2026年所有子市场中预计新增供应量最大的，达304,000平方米，其中亚马逊仓库占209,000平方米[30] * 2026年第一季度净吸纳量达126,000平方米，环比增长98%，为自2022年第二季度以来最强，但主要由Merrifield Business Park一笔90,000平方米的大额交易驱动[20][30] * 主要净面租金平均为每平方米143澳元，年增长3.6%，季度环比无变化[20][30] * 空置率上升至6.4%，高于上一季度的5.9%和去年同期的4.3%[20] * 租金激励水平保持高位，平均为21.7%，但各郊区差异很大，从Tullamarine的10.0%到Craigieburn的32.5%不等[30] 西区子市场关键趋势 * 2026年第一季度租赁活动在所有子市场中最为强劲，净吸纳量达210,000平方米，涉及10笔交易，环比增长92.2%[31][41] * 尽管吸纳强劲，空置率仍从4.6%上升至5.2%，表明净吸收为负，租户持续整合与缩减规模[41] * 2026年预计新增供应量为200,000平方米，均为预租项目，包括ALDI和Coles的配送中心[41] * 投机性开发预计在2027年回归，占当年新增供应的44%[41] * 租金激励水平为所有子市场最高，达26.1%[8][41] 东南区子市场关键趋势 * 主要净面租金平均为每平方米151澳元，季度环比增长4.0%，年增长4.9%[42][52] * 租赁活动 subdued，仅录得两笔超过5,000平方米的交易，最大的是Kumho Tyres在ESR Enterprise Industry Park预租17,000平方米[52] * 空置率稳定在3.6%，此前一个季度曾上升1.3%[42][52] * 在三个主要工业区（面积超过300万平方米）中，该区主要收益率最紧，为5.88%，尽管当季软化了38个基点[42][52] 东区子市场关键趋势 * 主要净面租金平均为每平方米143澳元，季度环比增长3.6%，年增长7.5%，为各子市场中最高的年增长率[53][62] * 2026年第一季度租赁活动有限，未录得超过5,000平方米的交易[62] * 空置率自2023年以来持续上升，目前为2.4%，但仍是唯一一个空置率低于其十年平均水平（2.7%）的子市场[62] * 2026年和2027年新增供应回归，其中2026年72%的新增供应来自Cool-Drive在Boronia的Mountain Highway Logistics Hub预租的30,000平方米[62]