财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收超过900万美元，毛利润约为620万美元，创下第一季度历史记录 [4][6] - 净利润和每股收益显著增长，主要得益于2D阶段的进展 [5] - 第一季度业绩约占全年财务指引的三分之一，超出预期进度，全年净利润指引的37%已在第一季度完成 [6] - 公司全年财务指引为营收2600万至3000万美元，每股收益0.43至0.52美元 [29] - 公司拥有约5000万美元的公共设施改进应收款项 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - **土地开发业务**：季度业绩强劲，主要来自2D阶段的推进，该阶段道路工程已完成约80%，比计划提前了5-6个月 [4][5][15] - **水务公用事业业务**：整体季度创纪录，但水务板块略低于正常水平，主要因建筑许可、资本支出（CAPEs）的时间安排以及石油和天然气交付出现间隙 [10] - 水务业务客户年复合增长率（CAGR）为22%，经常性收入持续增长 [10] - 水务业务产能利用率较低，季度仅使用了约3%的总水资产组合，年生产能力约为2800英亩-英尺，仅使用了约150英亩-英尺 [13] - **单户住宅租赁业务**：目前有19套房屋完工并全部出租，另有40套单元已签约，计划从5月开始以每月约4-5套的速度投入市场 [24] - 单户租赁业务是税务优势板块，资产持续增值 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - **住宅市场**：Sky Ranch项目作为入门级产品，市场需求持续强劲，尽管利率和整体市场存在挑战 [16][17] - 项目内住宅建筑商数量从4家增加到7家，增强了建筑商组合 [18] - Sky Ranch社区内房屋转售价格较原始成本上涨了30%-40%，表现优于全国平均4%-5%的涨幅 [52] - **石油和天然气市场**：收入存在波动性，本季度因运营商集中获取钻井许可而出现间隙，预计本年度剩余时间将有大幅增长，已有多个钻井完成，将于本月晚些时候开始压裂作业 [10][11] - **丹佛大都会区市场**：公司位于I-70走廊沿线最具吸引力的子市场，发展活动正日益接近Lowry Ranch边界 [22][23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司运营三大业务板块：土地开发、水务公用事业和单户住宅租赁，致力于实现业务多元化并建立经常性收入基础 [3][4] - 战略重点是垂直整合，在一个板块创造价值会惠及所有板块 [27] - 资本配置策略包括持续投资于各业务板块的实体资产（如土地、水泵管道）以增强资产负债表，并通过股票回购计划应对公司当前交易价格被低估的情况 [26][29] - 正在积极营销数据中心等商业机会，利用其独特的水资源供应优势，已与商业地产经纪公司接洽 [33][50] - 对于水务资产收购持谨慎态度，更倾向于战略性收购邻近现有资产组合的水权；相比之下，对土地收购更为积极，以推动垂直整合 [44][45][46] - 关键的长期增长催化剂是立交桥的建设和商业地块的开发，预计将在2028年及以后显著提升收入 [30][35][37][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度通常因天气问题更具挑战性，但本季度天气干燥良好，使得建筑项目得以大幅推进 [2] - 石油和天然气收入存在季度波动性，但预计2026财年剩余季度的分布将更趋均匀，类似于2024年的情况 [11][12] - 住房市场的关键问题之一是 affordability（可负担性） [25] - 尽管当地媒体报道许多建筑商在都会区周围放弃项目，但公司项目仍能吸引新的住宅建筑商，这得益于Sky Ranch的吸引力和社区成熟度 [56] - 对土地收购机会比以往更加乐观，有望在Sky Ranch预计6-7亿美元的价值变现之外，展示更强劲的发展跑道 [47] - Lowry Ranch是公司最有价值的资产，拥有27000英亩连续土地，公司正积极参与，希望成为其开发合作伙伴，但需配合州政府的规划和时间表 [71][72][73][74][75] 其他重要信息 - 公司拥有强大的管理团队和董事会 [3] - Sky Ranch项目正在建设一所高中，预计2026年秋季完工，这将形成完整的K-12校园，成为项目的重要优势 [14][21] - 公司采用分阶段确认土地开发收入的方法：地块规划（获得约三分之一收入）、平整和湿公用设施、最后是道路、路缘石和排水沟完成 [19] - 已与科罗拉多州交通部（CDOT）扩展并修订了立交桥通道许可，新增了2E阶段（约159块地块） [20] - 立交桥建设计划在2027年启动，工期约6-9个月，预计2028年初完成 [30][79][80][81] - 科罗拉多州是销售税激励州，商业评估价值产生的税收收入是住宅评估价值的四倍，加上公共设施改善费，是重要的收入驱动因素 [31][32] - 水龙头费（tap fees）在过去三四年每年上涨约6%-7%，目前每年超过42000美元；每英亩-英尺水的收购价格也从几年前的约9700美元上涨至最近的超过20000美元 [65] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2027财年的盈利指引范围是多少？ - 2027财年将主要包含2E阶段以及一些州际建设工程，预计与过去几年类似，不会出现真正的爆发式增长，爆发式增长预计将在立交桥完工和商业地块开发上线后出现 [35] - 当被问及每股0.75美元是否过高时，管理层表示那不是一个明确的指引，但确认在2028年时间框架内引入商业地块后，收入将得到极大提升，因为将在住宅地块交付的基础上，叠加商业地块的交付收入 [36][37] 问题: 水龙头费（tap fees）的税前利润率是50%还是60%？ - 从整个系统建设周期（60000个水龙头）来看，利润率约为50%，因为需要持续建设系统 [38] - 短期来看，由于公司提前建设了产能，实际实现的利润率可能高于50% [39] - 之前提到的10亿美元建设成本已摊销在成本中，50%的税前利润率已包含此摊销 [40] 问题: 目前水务收购的机会如何？ - 公司目前水务资产组合强劲，对收购持谨慎态度，主要寻求战略性收购，即邻近现有资产组合、能产生协同效应的水权 [44] - 相比水务收购，目前对土地收购更为积极，因为土地收购能更好地推动三大业务板块的垂直整合 [45] 问题: 考虑到住宅建设放缓但区域仍在增长，土地收购的前景如何？ - 管理层比以往更加乐观，与土地所有者的对话更加积极有趣，有望在Sky Ranch的价值变现之外拓展资产组合 [47] 问题: 数据中心的机会如何？与公司服务区域如何结合？ - 数据中心选址的三个关键指标是：地理位置、电力可用性和水资源可用性，公司在水资源方面拥有优势 [50] - 由于Sky Ranch的位置和水资源可用性，公司正在与特定用户和经纪公司（如Cushman）洽谈，对此机会感到乐观 [51] - 关于选址，考虑将其置于商业地块的角落，与住宅区有足够缓冲距离；关于水费，由于数据中心可能不需要饮用水级别的服务，正在讨论具有价格激励的原始水服务协议，具体细节待定 [87][88][89] 问题: 丹佛市场现有房屋的价格升值情况如何？Sky Ranch早期阶段的转售表现如何？ - Sky Ranch的转售房屋表现出色，一些一期房屋价格自建成以来上涨了30%-40% [52] - 全国平均房价涨幅约为4%-5%，Sky Ranch的表现更强，得益于更多配套设施、学校、社区更成熟以及该价格区间库存较少 [52] 问题: 财务指引范围较宽的原因是什么？ - 指引范围的灵活性主要取决于石油和天然气业务的收入量，该业务支付高费率但需求波动大，可以从零迅速增至满负荷 [63] - 目前已知有20至35口井的计划，这是一个高利润机会 [64] 问题: 水资产价格是否在上涨？如果按市价计价，公司水资产价值如何？ - 水龙头费每年上涨约6%-7%；每英亩-英尺水的收购价格从几年前的约9700美元上涨至最近的超过20000美元，这提供了两个价值基准 [65] 问题: Lowry Ranch的最新情况如何？州政府是否考虑开始商业开发？ - Lowry Ranch是公司最有价值的资产，拥有27000英亩土地 [71][72] - 州政府正在全面评估该资产，部分土地可能用于保护，部分用于多用途创收，部分用于开发 [72] - 公司有能力协助其进行土地开发、基础设施建设等，正积极参与并希望成为合作伙伴，但尊重州政府的意愿和时间表 [74][75] 问题: 商业开发是否依赖于新的立交桥？立交桥的现实时间表是怎样的？ - 商业开发确实依赖于新的立交桥 [78] - 立交桥许可已与县和CDOT洽谈三年，预计今年春季提交最终文件，年内完成最终设计和融资，2027年招标并开工建设，工期约6-9个月，预计2028年初完工 [79][80][81] - 由于是现有立交桥的替换升级，预计不会有公众评议期导致延迟的问题 [83] 问题: 数据中心的潜在位置和收费如何考虑？ - 考虑的位置在商业地块的角落，与住宅区有足够间隔 [87] - 数据中心不一定需要紧邻州际公路，Sky Ranch的场地已具备分区和许可，随时可用，这是一大吸引力 [88] - 关于水费，由于可能不需要饮用水级别的服务，正在讨论具有价格激励的原始水服务协议，具体细节待定，公司也考虑通过供应协议在 interim 期内利用水资源 [89]

核心财务表现 - 截至2025年11月30日的三个月，公司实现净利润456.5万美元，较2024年同期的393.7万美元增长16%，这是连续第26个季度实现盈利 [1] - 季度营收从2024年同期的580万美元增长59%至910万美元，推动税前利润从520万美元增长16%至600万美元 [6] - 季度摊薄后每股收益为0.19美元，较2024年同期的0.16美元增长19% [1][6] - 季度EBITDA为669万美元，较2024年同期的761万美元下降12% [5][6] - 截至2025年11月30日，公司现金及现金等价物为1710万美元，营运资本为1480万美元 [6][13] 业务板块业绩 - **土地开发板块**：季度收入从2024年同期的280万美元大幅增长至650万美元，其中地块销售收入从230万美元增长至600万美元 [8][16] - **水务板块**：季度收入为250万美元，其中水及污水处理活动收入81.2万美元，接驳费收入170万美元 [8][20] - **独户租赁板块**：季度收入为13.1万美元，基本保持稳定 [8][20] - 成本方面，土地开发成本从2024年同期的95.6万美元增至170万美元，水务成本从106万美元微增至111万美元 [20] 土地开发项目进展 - Sky Ranch总体规划社区第二阶段正在开发中，共1031个地块，分为五个子阶段（2A至2E）[10] - 截至2025年11月30日，2A阶段已完成，2B阶段完成约98%，2C阶段完成约89%，2D阶段完成约65% [10] - 2D阶段剩余的180个地块预计在2026财年基本完成交付，2E阶段的159个地块预计在2027财年完成 [2][10][12] - 在2D阶段，公司引入了Pulte Group和Oakwood两家新的全国性建筑商，使其合作建筑商总数达到七家 [2][7] 水务业务运营 - 季度水交付量从2024年同期的301英亩-英尺下降至147英亩-英尺，主要原因是油气客户因钻井活动减少导致的需求下降 [14] - 住宅水及污水处理服务收入增长，交付量从2024年同期的93英亩-英尺增至103英亩-英尺 [15] - 季度水及污水接驳器销售数量从2024年同期的38个增至51个，销售收入从150万美元增至170万美元 [9][15] - 截至2025年11月30日，公司在Sky Ranch的1、2A、2B、2C和2D阶段已累计售出1016个接驳器，预计第二阶段在未来三年将产生超过1900万美元的接驳费收入 [9] 独户租赁业务 - 截至季度末，独户租赁业务共有19套房屋建成并已出租或可供出租，本季度新增了5套联排别墅 [11][17] - 公司已与多家全国性建筑商签订合同，将在2B和2C阶段建造接下来的40套独立式住宅，计划于2026财年交付 [11][17] - 由于Sky Ranch租赁需求强劲，公司预计在第二阶段总共拥有100套房屋，并随着社区建设最终可能增加至200套 [11] 公司战略与展望 - 公司资本管理和资产负债表战略侧重于增长和股东回报，优先投资于持续开发项目，同时利用可用流动性继续股票回购计划，并为战略开发计划和土地收购储备充足资本 [3] - Sky Ranch社区在丹佛大都会区仍是最经济实惠的总体规划社区之一，2026年秋季将开工建设一所特许高中，从而形成完整的K-12校园 [7] - 公司计划在2026年投资于改善项目，例如开始建设I-70州际公路的新互通立交，以支持剩余住宅阶段和Sky Ranch商业机会的持续扩张 [7] - 公司预计在2026财年完成2D阶段所有地块的交付，并在2026年夏季开始2E阶段159个地块的开发 [2][12]

土地出让公告核心信息 - 青岛市自然资源和规划局将于1月26日9时30分以网上拍卖方式出让一宗储备国有建设用地使用权 [1] - 地块位于市北区郑州路以北、商丘路以东，编号为SF1203039-1 [1] - 地块为商住用地，土地总面积约21548.1平方米，其中住宅用地20798.1平方米，商业用地750平方米 [3] - 地块规划总建筑面积4.31万平方米，其中住宅建筑面积41596.2平方米，商业建筑面积1500平方米 [1][3] - 地块容积率为2.0，建筑密度20%，绿地率35% [4] - 地块起拍单价为每平方米10230元，起拍总价为4.41亿元，竞买保证金为8817万元 [1][4] - 拍卖按照价高者得原则确定竞得人 [6] 地块区位与市场环境 - 地块位于青岛市北区老四方板块，紧邻海信悦澜山项目 [1][3] - 近两年该板块凭借对刚需及刚改客群的精准定位，成为青岛楼市的“流量焦点” [6] - 板块内竞争激烈，现有项目包括海信悦澜山、中海雲境、青岛滨海国际中心等 [6] 地块周边配套设施 - 交通：规划周边有地铁五号线、八号线闫家山站，距离约200米 [4] - 教育与医疗：现状周边有青岛科技大学、三十九中市北分校、郑州路第二小学、洛阳路第二小学、6处幼儿园、2处社区卫生服务中心；规划周边有1处九年制学校、3处幼儿园 [4] - 文体设施：现状周边有奥林匹克体育公园；规划周边有1处文化活动中心、3处中小型多功能体育场地 [4] - 养老设施：现状周边有3处养老院；规划有1处养老院或养老服务中心 [4] - 商业设施：现状周边有利群海琴购物广场；规划1处商业综合体（38号地块，约200米） [4] - 城市公园绿地：现状周边有海琴广场；规划周边有李村河滨河游园 [4]

地块交易终止事件 - 原定于12月24日上午九点拍卖的赣州经开区西城区M-11-05地块已显示交易终止 [1] - 终止原因为“土地出让时序调整” [2] - 该地块交易流程于12月23日15:14终止 此前公告开始时间为12月4日08:30 申购开始时间为12月4日08:30 保证金到账截止时间为12月23日16:00 [3] 地块基本信息 - 地块编号为DBA2025037 为无底价拍卖 [3] - 地块位于赣州经开区工业路西侧、龙腾路南侧 属于蟠龙板块沿江区域 [1][3] - 地块面积为57,052.8平方米 [3][4] - 土地用途为住宅用地-居住用地（含城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地）、商业服务业用地、教育用地（幼儿园用地） [3][4] - 出让年限：城镇住宅及社区服务设施用地70年 商业用地40年 幼儿园用地50年 [3][4] 地块规划与经济指标 - 容积率范围为1.0至1.5 [3][4] - 建筑密度上限为33% [3][4] - 绿地率要求不低于30% [3][4] - 地块起始总价为20,697万元 [3] - 起始楼面地价约为2,418元/平方米 [3] - 竞买保证金为4,140万元 [3] 地块区位与周边环境 - 地块位于西城东部生活片区 南侧靠近章水 与蓉江新区仅隔蟠龙大桥 [7] - 周边工业路、滨江大道、章贡王路等城市道路均已建成 [7] - 地块周边环绕国锦璟悦、九里蓝湾、龙兴福居·极少墅等品质住宅项目 [7] - 东侧规划有星级酒店和商业 [7] - 地块前规划滨江公园 对岸为正在规划建设的欧潭数智岛 [7] - 周边配套包括经开区文化艺术中心、蟠龙汉字主题公园、蟠韵路小学、灌婴小学、赣州市第二十中学、赣六中等 环境舒适宜居 [7]

地块拍卖信息概览 - 赣州蓉江新区将于12月23日上午九点公开拍卖两宗地块，一宗为商业综合体用地，另一宗为住宅用地 [1][2] 商业综合体地块详情 - 地块编号为蓉江新城RJ03-D01-02，土地用途为商服用地，出让年限40年 [4] - 地块面积46,986.2平方米，容积率≤2.2，建筑密度≤50%，绿地率≥20% [4] - 起拍价为12,431万元，起始楼面地价约为1,203元/平方米 [5] - 规划要求建设商业综合体面积不小于6万平方米 [1][5] - 要求自土地交付之日起1年内开工建设，3年内竣工 [5] - 地块位于蓉江新区赣南大道东南侧、飞扬大道西侧，毗邻赣州市全民健身中心（俗称“鸟巢”） [1][4][6] 住宅地块详情 - 地块编号为蓉江新城RJ05-A04-01，土地用途为城镇住宅用地并含配套商业及社区服务设施 [8] - 住宅用地出让年限70年，配套商业40年，社区服务设施用地70年 [8] - 地块面积49,587.9平方米（约74.38亩），容积率1.0<FAR≤1.8，建筑密度≤30%，绿地率≥30% [8] - 起拍价为26,909万元，起始楼面价约为3,015元/平方米 [2][8] - 地块位于蓉江新区创业大道东侧、文轩路南侧，天行阳明高级中学北侧 [2][8] - 根据要求，该地块须配建一处智慧社区综合体 [8] 区域发展与项目意义 - 蓉江新区是赣州新发展起来的城市新区，目前学校、道路、公园等基础设施已初具规模，但大型商业配套尚未完善 [1] - 此次拍卖的商业综合体地块是区域补齐“商业配套”拼图的关键落子，备受市场期待与关注 [1] - 地方政府近年来积极推进与意向企业对接，全力推动大型商业综合体项目在蓉江新区落地实施 [1]

年度土地出让概况 - 截至当前，本年度广州仅剩海珠335地块尚未出让，其余所有地块均已成功出让[1] - 回顾今年广州土拍，共出让宅地48宗（含待出让的海珠335地块），总出让金额超过506亿元[1] 区域与房企分布特征 - 从区域分布看，出让地块高度集中于市中心及近郊，其中白云区10宗、番禺区8宗、天河区5宗、荔湾区4宗、海珠区4宗，合计31宗，占比超过六成[8] - 拿地企业呈现多元化，包括越秀、保利置业、广州地铁、金成、敏捷、绿城、珠实、中建国际等全国及地方性房企，以及广州地铁、花都城投、增城城投、南沙开建等地方国企与城投平台[1][2] 土地出让条件变化趋势 - 响应国家好房子标准，今年出让的四十多块宅地中，容积率全面下调，除情况特殊的陆居路地块外，容积率均未超过4[4] - 容积率下调有助于提升业主生活品质，并且在安全、功能、舒适性上有全方位提升[6] - 出让策略转向“小地块、少配建”，通过将总价过高、配建任务重或地块面积过大的地块进行拆分或条件优化，以降低开发难度，加快开发节奏[10] - 新出让地块多集中在市区核心区域，教育、地铁、商业配套齐全几乎成为标配，增强了项目的确定性[6] 典型地块成交案例 - 海珠区新侨地块由越秀以87,924万元竞得，楼面价32,000元/平方米[1] - 荔湾区陆居路地块由保利置业以380,308万元竞得，楼面价23,769元/平方米[1] - 天河区航天奇观二期地块由保利以225,190.11万元竞得，楼面价30,519元/平方米[1] - 海珠区南泰路地块由保利以350,000万元竞得，楼面价36,800元/平方米[2] - 天河区金融城东区410地块由珠实以221,218万元竞得，楼面价40,800元/平方米[2] - 海珠区广纸335地块待出让，起始价143,645万元，起始楼面价34,000元/平方米[2]

土地交易概览 - 河南万泰明科技有限公司以5759万元总价成功竞得安阳市殷都区一宗住宅用地[1][3] - 该地块编号为ays-2025-20，位于钢二路与殷三路交叉口西北，出让面积16834.81平方米，折合25.2522亩[3] - 成交单价约为每亩228.06万元[3] 地块规划指标 - 土地用途为城镇住宅用地，居住用地使用年限为70年[3] - 规划容积率大于1且小于2.5，建筑密度不高于20%，绿地率不低于40%，建筑限高低于80米[3][7] - 规划总用地面积为2.21公顷，规划居住户数为318户[5][7] 地块配套设施 - 地块内规划配套包括便利店、居民存车处、综合健身场地、社区服务站、文化活动站及老年人日间照料中心[9] - 地块位于丹枫园北侧，周边商业配套包括龙安万达广场、缔盛广场、丹枫购物广场及钢城购物中心[5] - 周边医疗资源为安钢总医院，主要道路包括文源街、文峰大道、钢花路等，保障出行便捷[5]

股价表现 - 自公布截至2025年10月31日的季度财报以来 AMREP公司股价已下跌8.4% 同期标普500指数仅下跌1.2% [1] - 过去一个月 公司股价下跌3.7% 而同期基准指数上涨2.6% [1] 财务业绩概要 - 2026财年第二季度 公司净利润为120万美元 摊薄后每股收益0.22美元 较上年同期的400万美元（每股0.75美元）大幅下降70.3% [2] - 第二季度收入同比下降21.1% 至940万美元 上年同期为1190万美元 [2] - 2026财年前六个月 净利润总计590万美元（每股1.09美元） 较上年同期的810万美元（每股1.51美元）下降27.3% [3] - 前六个月收入下降12.1% 至2730万美元 上年同期为3090万美元 [3] 分业务板块表现 - 土地销售收入在第二季度暴跌85.9% 前六个月下降45.3% 主要原因是土地交易数量减少 [4] - 房屋销售收入在第二季度增长44.8% 前六个月增长20.7% 驱动力是售出房屋数量增加 [4] - 其他收入（包括园林绿化和租赁相关收入）在第二季度增长18.6% 前六个月增长11.6% [4] 关键业务指标与费用 - 土地销售毛利率在第二季度提升至80% 前六个月为70% 分别高于上年同期的60%和52% 主要得益于出售物业的组合以及与基础设施和影响费相关的补偿 [5] - 房屋销售毛利率在可比期间均从20%提升至25% 尽管投入成本更高 [5] - 第二季度一般及行政费用同比增长7.2% 前六个月增长10.1% 反映了薪酬、专业服务和折旧费用的增加 [6] - 第二季度营业利润下降64.4% 至110万美元 上年同期为310万美元 主要受土地销售活动减少和成本压力上升影响 但部分被更强的房屋建造业绩所抵消 [6] 管理层评述与运营挑战 - 管理层强调 市政审批延迟、基础设施可用性和检查时间线等持续挑战影响了土地开发和房屋建造活动 [7] - 尽管定价优势帮助抵消了部分成本通胀 但更高的抵押贷款利率、高企的房价和更广泛的通胀压力影响了住房可负担性和需求 [7] - 作为应对 公司已调整运营策略 包括提供销售激励、降低部分房屋价格、放缓新屋开工速度以及将建成房屋出租 以缓解需求疲软 [7] 影响业绩的主要因素 - 盈利同比下降主要由土地销售收入急剧减少驱动 土地交易的时间和规模与上年相比差异显著 [8] - 尽管房屋建造活动有所改善 但材料和熟练劳动力带来的更高建筑成本持续挤压利润率 [8] - 利息收入仍是积极贡献项 但季度同比下降20.3% [8] - 所得税支出也对业绩构成压力 因为上年同期受益于与公司养老金计划终止相关的税务调整 [8] 业务展望与预期 - 公司未提供正式的盈利或收入指引 [9] - 管理层警告 由于市场不确定性、可负担性限制以及开发审批的持续延迟 收入和利润率可能继续波动 [9] - 鉴于在当前市场条件下开发管道缩减和项目进展放缓 公司预计2026财年的土地销售收入将低于2025财年 [9] 其他发展动态 - 公司在季度内修改了循环信贷额度 将到期日延长至2028年8月 并将借款能力提高至650万美元 [10] - 公司继续扩大其租赁房屋组合 季度末有28套房屋出租给住宅租户 高于上一财年末的21套 这是对疲软购房需求的战略应对 [10] - 报告期内未报告收购、剥离或重大重组活动 [10]

2026年西安首批土地供应概览 - 2026年1月4日至15日，西安将挂牌出让7宗土地，标志着2026年土地市场“第一拍”启动 [1] - 其中5宗为开发用地，总面积379.745亩，总计容建筑面积70.39万平方米，挂牌起始价合计22.799亿元 [1] - 5宗开发用地分布在浐灞国际港浐灞片区、西咸能金区、沣东科统板块、泾河新城，包含纯住宅、住宅兼容商服及纯商务金融用地 [1] - 此次出让公告首次将西咸新区地块与西安城区地块合并发布，可能释放重要信号 [1] 浐灞国际港赵村城改地块 - 出让2宗地，属于浐灞赵村城改项目的一部分，挂牌起始价分别为3.404亿元和3.944亿元，竞买保证金分别为6900万元和7900万元 [1] - 赵村城改项目于2020年下半年启动，整体规划涉及9宗土地共484.895亩 [3] - 项目包含7宗住宅兼容商服用地，总计402.385亩，地上计容建面92.13万平方米，地下建面35.595万平方米，总建面超127万平方米，为百万方大盘 [3] - 此次出让的2宗地为信达辰樾府后期开发用地，体量更大、容积率更低，位于欧亚一路以北，与在售地块不直接相连 [3] - 项目配套引入陕西师范大学合作办学的九年一贯制学校，设54个教学班，提供2520个学位，已于2025年11月开工建设，成为项目核心卖点 [5] 沣东新城科统区商务金融用地 - 出让1宗商务金融用地，位于沣东新城核心科统片区，地处大西安新中心新轴线 [5] - 片区以商业、商务金融用地为主，住宅稀少，重点布局总部经济、医药大健康、科技研发、信息技术等产业 [5] - 地块周边产业集聚，包括科创国际、万怡酒店、西部慧谷、协同创新港，以及在建的汇川技术西部总部、软通动力西北总部等多个企业总部及研发中心 [7] - 区域产业项目云集，被视为区域长期发展潜力的关键指标 [7] 西咸新区能金区住宅用地 - 能金区是近两年西安楼市热点区域，新房市场表现坚挺 [7] - 2024年邦泰、中颐在该板块溢价拿地，2025年鑫苑、万晖、中天西北继续在此拿地，显示民营房企对板块的信心 [7][8][9] - 此次供应1宗超百亩住宅地块，挂牌起始价9.9亿元，折合地价904万元/亩起，楼面地价5425元/平方米起 [10][11] - 地块位于上林路以东，与此前成交地块（上林路以西）位置不同，北邻高铁线，西南侧为西咸青年创业园 [13] - 周边教育资源丰富，包括高新一中西咸新区第一小学、第一初级中学，以及距离不到500米的铁一中金湾中学 [13] 泾河新城住宅用地 - 泾河新城市场近年处于回调期，供应土地多由平台公司摘得 [13] - 地块周边在2020年至2021年上半年曾出现土拍热潮，南飞鸿、阳光城、正荣、卓越等房企高溢价拿地 [15] - 地块距离西咸新区黄冈泾河学校约六七百米，向西不到500米为泾河新城第三学校（陕师大附小合作办学），北侧有泾河花海、泾河新城瀛洲公园，教育及公园资源丰富 [15] - 地块西临茶马大道，可快速抵达机场高速马家堡收费站，南接西咸新区主干道沣泾大道，交通便利 [15] 土地市场关注点 - 在浐灞2宗地拿地企业已无悬念的情况下，市场关注点将转向西咸新区3宗地的最终竞得企业 [16]

地块基本信息 - 地块为通州宋庄镇丁各庄等四村城改项目FZX-0703-6002地块，交易编号京土储预(通)〔2025〕048号 [1][5] - 土地面积4.85公顷，规划建筑面积约8.74万平方米，容积率1.8，限高36米（局部45米）[5] - 土地性质为R2二类居住用地，开发程度为“七通一平”，位于城市副中心0703街区 [5] 交易与市场信息 - 地块于2025年12月5日进入用地预申请，是北京第九轮供地清单中首个被激活的地块 [1] - 预申请受理时间自2025年12月5日至2026年1月4日，若顺利转正将是2026年北京首宗出让的住宅地块 [1][2] - 交易起始价15.62亿元，楼面价约1.79万元/平方米，预申请保证金为1000万元 [1][5] - 2025年北京首拍（海淀朱房双子）吸引了8家房企参与并以高溢价出让，市场热度高 [2] - 通州是2025年城六区以外少数能拍出溢价的市场，但此前溢价地块多位于配套成熟且临铁的老城区板块，如梨园、八里桥 [2] 地块规划与设计要求 - 地块旨在打造低密度、高品质住宅，建筑布局需形成清晰、有机的空间结构 [5] - 要求通过建筑错落布局、点板结合等方式塑造丰富的空间层次和视线通廊 [5] - 宜采用高低结合的建筑组合形式，建立舒缓有序、通透舒朗的城市高度秩序 [6] - 对建筑体量有具体限制：建筑高度18-36米时，住宅单一方向宽度不宜超过四个单元；高度36-45米时，宽度以两到三个单元为宜 [8] - 建筑风貌要求现代简约、精致典雅、富有活力、绿色生态，体现城市副中心新时代气质 [8] - 建筑材料鼓励使用石材、金属板、陶板等绿色低碳材料，禁止使用低质塑料板、大面积单色玻璃、镜面材质及素色涂料 [8] - 建筑色彩宜采用中高明度、中低艳度、暖色系 [9] - 位于坡顶协调区，鼓励采用坡屋顶：七层以下建筑一律采用坡屋顶，七层以上建筑30%以上采取坡屋顶 [9][10] 地块区位与配套 - 地块位于通州区北部的宋庄镇，远在东六环外 [3] - 目前周边暂无地铁直达，距离最近的地铁6号线潞城站约5公里 [4] - 周边生活配套包括谷德玛特购物广场、华联购物中心、北京安贞医院通州院区、宋庄文化创意公园、路县故城遗址公园等 [14] - 根据规划，宋庄定位为艺术小镇，附近商业业态以艺术馆、美术馆为主 [14] - 区域当前城市界面一般，有大量荒地和待拆迁村庄房屋，但餐饮业态与生活配套设施正陆续发展落地 [14] 区域发展与项目背景 - 宋庄镇靠近城市副中心，是京津冀协同发展战略的重要组成部分 [13] - 2024年1月，宋庄镇部分村庄被列入城中村改造计划，标志着区域城市化的重大进展 [14] - 2025年9月，丁各庄等四村城中村改造项目安置房已具备交付条件，将启动安置入住工作 [14] - 同期公示的改造一片区项目规划设计方案显示，地上建筑面积约13.99万平方米，规划17栋7-15层住宅楼，采用3米层高的“好房子”设计，户型面积在50-135平方米之间 [16]