住宅类REITs行业表现 - 2025年对住宅类房地产投资信托基金是艰难的一年 [1] - 美国住宅租赁公司股价年内迄今下跌17% [1] 美国住宅租赁公司股价表现 - 公司股价表现落后于整体市场 同期大盘稳步上涨 [1]

文章核心观点 - 过去几个月 部分加拿大住宅类房地产投资信托基金变得越来越有吸引力 Boardwalk REIT是其中之一 尽管其表现强劲 但股价仍具吸引力 [1] 作者背景与研究方法 - 作者为金融撰稿人 专注于欧洲小盘股 投资期限为5-7年 [1] - 其投资理念是构建由股息股和成长股组成的投资组合 [1] - 领导投资研究小组“European Small Cap Ideas” 提供独家、可操作的欧洲投资机会研究 重点是小盘股领域的高质量机会 强调资本增值和股息收入以获取持续现金流 [1] - 其服务内容包括两个模型投资组合（欧洲小盘股组合和欧洲REIT组合）、每周更新、教育内容以及活跃的聊天室 [1]

行业表现与宏观背景 - 尽管美联储持续降息且市场预期2026年将进一步宽松（这通常会增加对防御性替代资产的需求）住宅类REITs在2025年仍面临挑战 [1] - 部分住宅类REITs例如Centerspace表现尤为困难 [1] 作者背景与投资方法 - 作者自2011年高中时期开始投资主要领域包括REITs优先股和高收益债券 [1] - 作者的投资方法纯粹基于基本面长期观点近期策略结合长期持股备兑认购期权和现金担保认沽期权 [1] - 在Seeking Alpha平台上作者主要覆盖REITs和金融板块偶尔撰写关于ETF及其他受宏观交易理念驱动的股票文章 [1]

核心财务业绩 - 2025年第三季度核心FFO每股1.70美元 超出市场共识预期1.69美元 但同比下降0.6% [1] - 季度总收入为3.957亿美元 低于市场共识预期3.994亿美元 但同比增长2.2% [2] - 利息支出同比大幅增长7.7%至3500万美元 [4] 同店运营表现 - 同店收入同比增长0.8%至3.747亿美元 同店支出增长2.3%至1.368亿美元 导致同店NOI几乎持平于2.379亿美元 [3] - 同店有效混合租赁费率增长0.6% 其中新租约费率下降2.5% 续租费率上升3.5% [4] - 同店入住率为95.5% 与去年同期持平 但环比下降10个基点 [3] 资产组合与资本活动 - 公司有三个在建社区 总计1162个单元 预计成本为5.01亿美元 [5] - 季度内处置两个运营社区 包含626套公寓 总价约1.135亿美元 实现8560万美元收益 [5] - 公司回购465,742股普通股 总金额5000万美元 股票回购计划剩余额度为4亿美元 [7] 资产负债表与流动性 - 季度末流动性为7.963亿美元 包括2590万美元现金及现金等价物 以及约7.704亿美元的未担保信贷额度和商业票据计划可用额度 [6] - 净负债与年化调整后EBITDAre比率为4.2倍 高于去年同期的3.9倍 [6] 业绩指引更新 - 公司发布2025年第四季度核心FFO每股指引区间为1.71-1.75美元 市场共识预期1.71美元处于区间低端 [8] - 公司上调2025年全年核心FFO每股指引至6.83-6.87美元 较此前指引区间6.76-6.86美元有所提高 中点上调4美分至6.85美元 [9][10] - 管理层预计全年同店收入增长0.5-1% 支出增长1.5-2% 同店NOI预计在下降0.25%至增长0.75%之间 [10] 同业公司表现 - Equity Residential第三季度标准化FFO每股1.02美元 符合市场预期 同比增长4.1% 同店收入和实际入住率均同比增长 [12] - UDR Inc 第三季度调整后FFO每股0.65美元 超出市场共识预期0.63美元 高于去年同期的0.62美元 同店NOI因有效混合租赁费率提高而增长 公司上调了全年FFO指引中点 [13]

公司概况 - 公司是美国领先的单户住宅租赁和管理公司，市值达168亿美元 [1] - 公司专注于在理想社区提供高质量、经过翻新的住宅，以满足现代生活方式需求 [1] 股价表现 - 公司股价在2025年下跌11.1%，过去52周下跌14.5%，表现逊于大盘 [2] - 同期标准普尔500指数年内上涨16%，过去一年回报率为17.4% [2] - 公司表现也逊于住宅REIT行业ETF，该ETF在2025年下跌9.8%，过去52周下跌12.3% [3] - 在10月29日发布第三季度财报后，公司股价在当日交易中上涨3.4% [4] 财务业绩 - 第三季度收入同比增长4.2%，达到6.882亿美元，比市场预期高出1.3% [4] - 第三季度每股收益同比大幅增长46.7%，达到0.22美元 [5] - 第三季度核心运营资金为每股0.47美元，与去年同期持平，但比市场预期高出2.2% [5] - 公司在过去四个季度中每个季度的运营资金均超出市场预期 [5] - 分析师预计2025财年全年核心运营资金为每股1.87美元，略低于2024年的1.88美元 [5] 分析师观点 - 覆盖该股票的24位分析师给出的共识评级为"温和买入"，包括11个"强力买入"、1个"温和买入"和12个"持有" [6] - 此配置比一个月前略微乐观，当时有10位分析师给出"强力买入"建议 [7] - 平均目标价为35.83美元，暗示有26.1%的上涨潜力 [8] - 最高目标价为41美元，较当前价格有44.3%的溢价 [8] - 一位分析师维持"跑赢大盘"评级，但将目标价从32美元下调至30美元 [8]

核心财务业绩 - 第三季度核心运营资金为每股3.97美元，超出市场预期0.01美元，较去年同期增长1.5% [1] - 季度总收入为4.733亿美元，同比增长5%，但略低于市场预期的4.755亿美元 [2] - 利息支出同比增长8.4%至6330万美元，接近公司预估的6370万美元 [4] 同店运营表现 - 同店收入同比增长2.7%，符合公司预估 [3] - 同店运营费用同比增长3.5%，高于公司预估的3.0% [3] - 同店净营业收入同比增长2.4%，略低于公司预估的2.6% [3] - 第三季度财务入住率为96.1%，环比及同比均下降10个基点，低于公司预估的96.4% [3] 资产组合活动 - 公司以1亿美元收购了位于加州圣何塞、拥有234个单元的公寓社区ViO [5] - 公司处置了三个公寓社区，总合同价格为2.447亿美元，按比例份额计为1.972亿美元 [5] 资产负债表与流动性 - 截至2025年9月30日，公司拥有15亿美元的流动性，包括未使用信贷额度、现金及现金等价物和有价证券 [6] - 季度末现金及现金等价物（含受限现金）为7520万美元，较上季度末的6790万美元有所增加 [6] - 第三季度未执行股票回购计划 [6] 业绩指引更新 - 公司将2025年全年核心运营资金每股指引上调至15.89-15.99美元，中点较此前指引提高0.03美元 [9] - 全年指引基于同店收入增长3.00-3.30%、运营费用增长3.00-3.50%、净营业收入增长2.80-3.40%的预期 [9] - 第四季度核心运营资金每股预估范围为3.93-4.03美元，市场预期为4.01美元 [7] 同业公司表现 - AvalonBay第三季度核心运营资金每股为2.75美元，低于市场预期的2.81美元，公司随后下调了全年业绩指引 [11] - UDR第三季度调整后运营资金每股为0.65美元，超出市场预期的0.63美元，公司上调了全年指引中点 [12]

核心财务业绩 - 第三季度调整后运营资金每股收益为65美分 超出市场预期的63美分 并高于去年同期的62美分 [1] - 季度租金收入为4.293亿美元 略低于市场预期的4.297亿美元 总营收为4.319亿美元 租金收入和总营收同比均增长超过2.5% [2] - 公司将2025年全年调整后运营资金每股收益指引中点上调至2.54美元 此前指引为2.52美元 [8] 同店运营表现 - 第三季度同店营收同比增长2.6% 同店费用增长3.1% 推动同店净营业收入增长2.3% [3] - 同店有效混合租赁费率增长0.8% 其中新租约有效费率下降2.6% 而续租约有效费率增长3.3% [3] - 加权平均同店物理入住率为96.6% 同比上升30个基点 但环比下降30个基点 [4] - 公司预计2025年全年同店营收增长率在2.20%-2.60%之间 同店费用增长率在2.40%-3.10%之间 同店净营业收入增长率在2.00%-2.50%之间 [10] 资产负债表与流动性 - 截至2025年9月30日 公司拥有10亿美元的流动性 包括现金和信贷安排未提取额度 [5] - 总债务为58亿美元 其中仅有4.859亿美元（占合并总债务的8.9%）在2026年底前到期 第三季度净债务与EBITDAre比率为5.5倍 与上一季度持平 [5] - 季度末加权平均利率为3.4% 加权平均债务到期年限为4.6年 [6] 投资活动与资产收购 - 第三季度后 公司同意以约1.47亿美元收购位于华盛顿特区大都会郊区的一个拥有406个公寓单元的住宅社区 交易预计在2025年第四季度完成 [7] 同业公司表现 - Equity Residential第三季度标准化运营资金每股收益为1.02美元 符合市场预期 并较去年同期增长4.1% 业绩反映了同店营收和物理入住率的同比增长 [12] - Mid-America Apartment Communities第三季度运营资金每股收益为2.16美元 低于市场预期的2.17美元 且同比下降2.3% 该公司经历了同店营收下降和单位平均有效租金同比下降 但居民周转率处于较低水平 [13]

核心财务业绩 - 第三季度核心运营资金每股为0.47美元 与市场预期一致且与去年同期持平 [1] - 总营收达6.882亿美元 超出市场预期的6.793亿美元 同比增长4.2% [2] - 同店净营业收入同比增长1.1% 得益于同店核心收入增长2.3% 但部分被同店运营费用增长4.9%所抵消 [3] 运营指标 - 同店混合租金增长3.0% 其中续约租金增长4.5% 新租约租金下降0.6% [3] - 同店平均入住率为96.5% 较去年同期下降60个基点 [3] 投资组合活动 - 第三季度收购了526套全资拥有的住宅 价值约1.79亿美元 并通过合资企业收购了223套住宅 价值约8100万美元 [4] - 同期处置了292套全资拥有的住宅 总收益约1.12亿美元 并通过合资企业处置了24套住宅 收益约1000万美元 [4] 资产负债表与流动性 - 截至第三季度末 总流动性为19.1亿美元 包括不受限制的现金和循环信贷额度未动用部分 [5] - 有担保和无担保债务总额为83.1亿美元 净债务与过去十二个月调整后EBITDAre的比率为5.2倍 [5] 2025年业绩指引 - 公司上调了2025年全年指引 目前预计核心运营资金每股在1.90至1.94美元之间 中点值为1.92美元 高于此前指引的中点1.91美元 [6] - 全年指引基于同店收入增长2%至3% 同店费用增长2%至3.5%的假设 同店净营业收入预计增长1.75%至2.75% [6] 同业公司表现 - Mid-America Apartment Communities第三季度运营资金每股2.16美元 低于市场预期的2.17美元 且同比下降2.3% 同店收入出现下降 [10] - UDR Inc 第三季度调整后运营资金每股0.65美元 超出市场预期的0.63美元 且高于去年同期的0.62美元 因有效混合租赁费率上升带动同店净营业收入增长 公司亦上调了全年指引中点 [11]

核心财务表现 - 第三季度核心运营资金为每股2.16美元，低于市场预期的2.17美元，且同比下降2.3% [1] - 租金及其他物业收入为5.544亿美元，低于市场预期的5.561亿美元，但略高于去年同期 [2] - 同店物业净营业收入下降1.8%，主要因收入下降0.3%而运营费用上升2.3%所致 [3] 同店运营指标 - 同店组合平均有效租金同比下降0.4% [3] - 第三季度平均实际入住率保持强劲，为95.6% [3] - 居民周转率维持在40.2%的历史低位，其中因购买独栋住宅而搬出的比例创下10.8%的新低 [4] - 有效混合租赁费率增长0.3%，其中新租约费率下降5.2%，而续租费率增长4.5% [4] 投资与开发活动 - 2025年8月收购了堪萨斯城市场一个拥有318个单元的多户公寓社区 [5] - 2025年10月收购了相邻地块用于未来二期开发，并在亚利桑那州凤凰城购入地块计划开发280个单元的社区 [5] - 截至2025年9月30日，有7个社区在开发中，总预期成本为7.97亿美元，当季完成一个社区的开发并租出三个社区 [6] 资产负债表与流动性 - 季度末现金及现金等价物为3220万美元，较上季度末的5450万美元下降 [7] - 截至2025年9月30日，公司拥有8.147亿美元的可用流动资金（包括现金和循环信贷额度） [8] - 2025年10月，公司将借款能力提高至15亿美元，并可选择通过修订信贷协议扩大至20亿美元 [8] - 净债务与调整后EBITDAre比率为4.2倍，总未偿债务为52亿美元，总债务平均到期年限为6.3年 [9] 2025年业绩指引 - 将2025年核心运营资金每股指引区间修订为8.68-8.80美元，中点降至8.74美元 [11] - 预计同店物业收入增长为-0.25%至0.15%，中点下调至-0.05% [12] - 预计运营费用增长1.80%-2.60%，中点降至2.20%，同店净营业收入预计下降1.90%至0.40% [12] 同业公司表现 - Equity Residential第三季度标准化运营资金每股1.02美元，符合预期，同比增长4.1%，同店收入和入住率均有所上升 [14] - UDR Inc 第三季度调整后运营资金每股0.65美元，超出预期，同比增长，得益于更高的有效混合租赁费率，并上调了全年指引中点 [15]

核心财务业绩 - 第三季度标准化运营资金（FFO）为每股1.02美元，符合市场预期，较去年同期增长4.1% [1] - 季度租金收入为7.824亿美元，超出市场预期，同比增长4.6% [1] - 同店营收同比增长3%，超出公司1.9%的预期，同店净营业收入同比增长2.8%，超出公司1.7%的预期 [2] 运营指标 - 平均租金同比上涨2.7%至3,218美元，同店物业实际入住率同比提升20个基点至96.3% [3] - 住宅同店营收增长3%，费用增长3.4%，住宅同店净营业收入同比增长2.7% [3] - 新租约租金变化下降1%，续租租金增长4.5%，综合租金增长率为2.2%，入住率环比提升30个基点至96.3% [4] 资产组合活动与资产负债表 - 公司以约1.03亿美元收购了位于阿灵顿的拥有375个单元的物业，并以总计约2.479亿美元出售了两处物业 [5] - 季度末现金及现金等价物为9310万美元，较上季度末的3130万美元显著增加 [6] - 净负债与标准化EBITDAre比率为4.41倍，较上一季度的4.45倍有所下降，无负担净营业收入占比为90.4% [6] 2025年业绩指引 - 公司将2025年全年标准化FFO每股指引区间修订为3.98美元至4.02美元 [9] - 全年指引包含同店营收增长2.5%至3.0%，费用增长3.5%至4.0%，净营业收入增长2.1%至2.6%，预计入住率为96.4% [9] - 对第四季度标准化FFO每股的展望区间为1.02美元至1.06美元，市场共识预期为1.04美元 [7] 行业前景与同业比较 - 行业前景看好，源于未来几年住房供应量预计维持在低位，沿海市场尤其如此，且成本与社会动态有利于租赁，客户群体就业稳定且收入增长 [2] - 同业公司American Homes 4 Rent预计第三季度FFO每股为0.46美元，同比增长4.6% [11] - 同业公司Centerspace预计第三季度FFO每股为1.22美元，同比增长3.4% [12]