公司业绩 - 2025年第二季度收入同比增长12.7%至8350万美元，净营业收入(NOI)增长10.6%至5520万美元 [2] - 同店收入增长6.6%，同店NOI增长5.2% [3] - 每普通股调整后运营资金(AFFO)增长5.4% [1] - 上半年收入增长9.8%至1.598亿美元，NOI增长9.2%至1.029亿美元 [6] 财务指标 - 第二季度运营资金(FFO)增长3.4%至2030万美元，AFFO增长3.0%至2290万美元 [3] - 每普通股FFO和AFFO分别增长5.8%和5.4% [3] - 现金余额增至2150万美元 [2] - 新收购资产(1.27亿美元)和扩建空间(21万平方英尺)预计未来3年将带来830万美元增量NOI [4] 业务发展 - 公司拥有259个存储地点，包括228个自有物业和5000多个便携式存储单元，总面积1290万平方英尺 [19] - 战略聚焦加拿大核心市场，通过收购、有机增长和现有门店扩张实现增长 [10] - 便携式存储业务收入增长8.3%，管理费收入增长9.1% [18] 股东回报 - 第三季度股息增加0.5%至每股0.002976美元 [9] 非IFRS指标说明 - NOI定义为存储及相关服务收入减去物业运营成本 [12] - FFO定义为净收入加回折旧摊销等非现金项目 [15] - AFFO定义为FFO加收购整合成本 [15] - 现有自存业务指稳定运营至少一年的门店 [15]

业绩总结 - 公司在2024年第三季度的同店平均入住率为86.3%，同比下降270个基点[55] - 2024年第三季度，同店收入同比下降3.5%[55] - 2024年第三季度，同店净营业收入（NOI）同比下降5.3%[55] - 2024年第三季度，公司的总企业价值为103亿美元[55] - 2024年第三季度，公司的股息支付同比增长0%[55] - 2024年，公司的股息率为5.3%，过去五年增长了73%[72] - 2024年，公司的同店收入年均增长率为7.4%[65] - 2024年，公司的净债务与调整后EBITDA比率为6.4倍[105] - 2024年第四季度的年化股息为$2.28，市场收盘价为$43.13，股息收益率为5.29%[132] 投资与收购 - 公司在2024年完成了价值540百万美元的71个资产的非核心投资组合出售[12] - 新成立的2023年合资企业承诺了4亿美元的股本用于收购，预计可实现高达10亿美元的购买力[12] - 自2022年启动股票回购计划以来，公司已回购1820万股普通股，总计675百万美元，约占总普通股和OP单位的12%[12] 运营与效率 - 预计PRO内部化将使每股FFO增长约0.05至0.08美元，主要来自750万至900万美元的年度一般和行政费用节省[22] - 每1%的同店NOI增长将为每股带来0.01美元的增值[22] - 公司计划在2024年底前完成251个门店的运营管理过渡[24] - 预计通过整合品牌和运营，公司将实现更高的运营效率和客户体验[14] - 自2020年以来，公司成功执行了三次PRO内部化，整合了超过380个物业[22] 财务状况 - 2024年公司的债务占总资本的33%[108] - 公司总债务包括$3.3百万的公允价值调整和$13.9百万的债务发行成本，净债务与调整后EBITDA的比率需减去现金及现金等价物[129] - 利息覆盖比率通过将调整后EBITDA除以最近报告季度的利息支出计算得出[130] - 调整后EBITDA包括EBITDA加上收购成本、整合成本、执行离职成本等多项费用的调整[131] 市场展望 - 预计2024年各市场的供应增长通过将所有已开业和在建物业的可租赁面积相加计算得出[135] - 需求增长的估算包括Experian对各市场家庭增长的五年预测加上5%的假设增长[136] - 供应增长与需求增长的比率基于公司估算和假设计算，可能与实际情况存在差异[137]

报告公司投资评级 - 维持对Big Yellow的“中性”评级 [1] 报告的核心观点 - 英国低增长环境和全球宏观经济不确定性下，填补空缺仍具挑战，预计入住率在2026财年和2027财年分别稳定在80.3%和81%，费率增长已放缓，预计2026财年为3% [2] - Big Yellow资产负债表强劲，开发项目有望产生3660万英镑的净营业收入，收益率为8.7% [3] - 认为Big Yellow的估值基本反映了上行和下行风险，市盈率为6.3%，高于长期平均水平，市净率较净资产值有31%的折让，低于长期平均水平 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 市场资本：19亿英镑/26亿美元；企业价值：24亿英镑/32亿美元；3个月平均每日交易量：340万英镑/450万美元 [5] - 预计2025 - 2028财年的收入分别为1.778亿英镑、1.832亿英镑、1.993亿英镑和2.165亿英镑 [5] - 预计2025 - 2028财年的每股收益分别为57.92便士、59.55便士、60.85便士和64.19便士 [5] 业务分析 - 同店收入增长持续减速，2024/25财年降至2.3%，入住率保持稳定 [16] - 谷歌搜索“附近的自助存储”在5月有所下降，前瞻性需求指标疲软 [2] 资产负债表 - 现金及现金等价物、应收账款、存货等资产项目和应付账款、短期债务、长期债务等负债项目在2025 - 2028财年有相应的预计数值 [15] - 2025 - 2028财年的净债务分别为3.858亿英镑、4.55亿英镑、4.811亿英镑和4.717亿英镑 [15] 估值分析 - Big Yellow的市盈率为6.3%，高于长期平均水平4.6% [28] - 市净率较净资产值有31%的折让，低于长期平均水平0% [30] 预测调整 - 2026 - 2030财年的每股收益估计变化为0%至 - 2%，股息每股估计变化为 + 1%至 - 1% [32] - 2026 - 2030财年的净资产值估计变化为 - 2% [32] - 加权平均资本成本从6.67%提高到6.77% [32] 风险因素 - 宏观环境、管道项目、英国住宅市场和融资环境的变化可能影响公司的盈利预测和估值 [40]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度营收2.105亿美元，较2024年第一季度下降17.3% [8] - 第一季度调整后EBITDA为3840万美元，较2024年第一季度下降42.1%，调整后EBITDA利润率为18.2%，较上年同期下降约790个基点 [15] - 第一季度调整后净收入为1770万美元，较上年下降51.6%，调整后每股收益为0.13美元 [16] - 第一季度经营活动产生的现金为4830万美元，自由现金流为4190万美元，过去12个月自由现金流转换调整后净收入为170% [16] - 第一季度资本支出为640万美元，季度末总流动性为2.171亿美元，包括资产负债表上的1.408亿美元现金及等价物 [16] - 季度末未偿还长期债务为5.57亿美元，净杠杆率为2.3倍，处于2 - 3倍的目标范围内 [17] - 公司重申2025年全年营收预期在8.6 - 8.9亿美元之间，调整后EBITDA预期在1.75 - 1.95亿美元之间，调整后EBITDA利润率中点为21.1% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总自助存储业务下降23.1%，新建筑业务下降25.5%，R3业务增长19.3% [8][13] - 第一季度国际业务收入增加650万美元，增幅44.2%，但因其利润率较低，对公司整体调整后EBITDA利润率有负面影响 [14] - 第一季度商业及其他业务下降1%，主要受卷帘门市场疲软影响，部分被TMC收购贡献所抵消 [8][15] - Noki智能门禁系统在市场上获得进展，季度末安装量达38.4万套，环比增长5.2% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 由于宏观经济不确定性和高利率影响流动性，新建筑业务收入下降，主要因项目数量减少 [13] - 国际业务收入增长归因于当地市场条件正常化，上一年受英国衰退期影响 [14] - 商业及其他业务中卷帘门市场疲软 [8][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于卓越运营和严格的资本配置，为长期成功定位业务 [6] - 实施成本降低计划，预计到2025年底实现约1000 - 1200万美元的年度税前成本节约 [9][10] - 认为自己有能力应对当前关税环境，通过双源采购和库存缓解关税影响 [11] - 预计自助存储行业将受益于强劲的潜在需求，R3业务有机会，因行业整合和设施老化，客户将资本分配到现有物业 [12] - 公司对新建筑和R3业务销售渠道转变持中立态度，预计新建筑业务上半年仍疲软，全年自由现金流转换调整后净收入目标在75% - 100%的较高端 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管第一季度面临挑战，但公司看到业务积极信号，如积压订单增长和管道稳定，强大的资产负债表和现金流为业务投资和创造股东价值提供灵活性 [20] - 公司认为战略一致性和业务模式韧性体现在重申的2025年指引中，有能力为所有利益相关者创造长期价值 [20] 其他重要信息 - 公司预计2025年关税总潜在费用影响为低个位数百万美元，2025年后每年潜在影响为1000 - 1200万美元，将通过生产力和商业行动缓解影响 [11][12] - 公司在季度内自愿提前偿还4000万美元第一留置权定期贷款，并在股票回购计划下回购60万股，花费510万美元，季度末股票回购授权剩余1630万美元 [10][17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 项目延迟的进展和订单活动情况 - 公司看到项目在管道中推进，积压订单和管道都有稳定小增长，当前项目周转时间约500天，订单和管道自年初以来呈上升趋势 [26][27][28] 问题2: 价格下降情况及与90天前的对比 - 全年价格影响会随着旧项目结束和新项目开始而显现，第一季度受价格影响较小 [29] 问题3: 2025年低个位数百万美元关税影响与全年1000 - 1200万美元影响的差异 - 2025年因有一定库存和缓解措施，关税影响较小，2026年若无缓解措施，影响约1200万美元，公司会通过重新谈判、寻找其他来源和提高生产力缓解 [30][31] 问题4: 定价情况及是否有机会改善 - 价格影响存在时间因素，第一季度影响较小，钢铁价格虽有供应商提价，但因需求不足回落，若年底价格上涨，公司有能力采取商业行动缓解 [36][37] 问题5: R3业务零售转换何时结束、客户从新建筑转向R3的迹象及大型机构客户品牌重塑情况 - 零售转换业务预计将处于稳定状态，R3业务积压订单开始增加，客户开始安排更多R3项目；品牌重塑机会正在进行，公司与客户合作，大型机构运营商通过多种方式加速资本分配，非机构运营商目前在资本支出方面较为保守 [39][40][41] 问题6: R3业务如何发展 - R3业务预计下半年加速，公司在项目管理中有重要作用，对项目时间有信心 [44] 问题7: 商业业务稳定情况是否持续 - 商业业务已稳定，某些产品线有增长机会，如车棚和棚屋，卷帘门业务相对平稳，金属建筑行业低迷 [47] 问题8: 自助存储中小客户延迟项目的取消和启动情况 - 更多项目开始推进，积压订单取消情况正常 [49] 问题9: 结构成本节约的节奏和驱动项目 - 成本节约预计在第二季度末达到全速，包括调整劳动力和减少不必要租赁等项目，有机会实现更多节约 [54][55] 问题10: Noki安装单元的增长和长期采用情况 - 随着安装基数增大，Noki Ion顺序增长会变小，但公司对其今年和明年机会仍持乐观态度 [56]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.54美元，较上年同期下降10%，主要因同店NOI减少和利息费用增加 [11] - 同店收入下降3%，平均入住率降低190个基点，每平方英尺平均收入同比下降1% [11] - 第一季度费用增长3.7%，主要驱动因素为营销、R&M和公用事业，人员成本有所下降 [11] - 同店NOI增长为负5.7%，较上季度有改善，预计全年持续好转 [11][12] - 利息费用增加100万美元，因2月掉期到期，2.25亿美元循环信贷余额利率上升 [12] - 2025年无到期债务，当前循环信贷余额4.44亿美元，可用额度约5亿美元 [13] - 季度末净债务与EBITDA比率为6.9倍，预计下半年降至6 - 6.5倍 [13][14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 除三个报告的同店市场外，其他市场收入增长水平均有改善，波特兰和休斯顿市场第一季度收入增长转正 [5] - 费用增长主要来自营销、R&M和公用事业，人员成本下降 [11] - 营销费用因竞争环境短期内将维持高位，R&M费用因冬季风暴导致除雪成本增加 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 波特兰和休斯顿市场第一季度收入增长转正，休斯顿市场季度收入增长2.2% [5][8] - 4月移动合同费率较第一季度水平增长约5%，入住率提高20个基点，达到83.8% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成Pro过渡后，专注运营，利用整合运营平台、升级营销和定价工具提升效益 [6] - 利用AI优化呼叫流程和人员配置时间，提高合同费率增长，降低人员费用 [7] - 收购方面保持谨慎，第一季度完成三项资产收购，总价约4000万美元，出售两项资产，总价1000万美元 [9] - 预计今年处置约2亿美元资产，团队已确定部分处置项目 [44] - 自存仓储行业对各种运营环境具有韧性，近期有新同行成功IPO，显示投资者对该行业仍有兴趣 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司基本面已触底，合同租金走势良好，新供应前景改善，关税和经济不确定性未对业务产生直接影响 [9] - 自存仓储行业具有韧性，投资者对该行业兴趣浓厚 [10] - 预计全年同店NOI增长将持续改善，下半年收入和NOI有望转正 [27][28] 其他重要信息 - 补充资料中新增披露内容，提供在住客户和新入住、搬出客户的每平方英尺合同租金信息 [15] - 业绩指引假设春季租赁季比去年适度改善，高端假设住房市场复苏，低端假设住房市场无重大改善 [16] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4月合同费率增长和入住率提升情况如何，合同费率同比增长多少 - 今年合同费率和临街费率逐月改善，新入住费率在3月转正并持续提升，公司对费率增长进展满意 [18][19] 问题2: Pro物业实现收入协同效应的进展如何 - Pro过渡主要在去年第三、四季度完成，目前团队已看到整合平台的成效，费率增长良好，入住率仍在改善中，预计仲夏时节取得更好效果 [21][22] 问题3: 下半年收入增长情况如何，月度改善是季节性因素还是需求改善 - 第一季度同店收入符合预期，第二季度收入和NOI预计仍为负增长，下半年收入有望转正，NOI随后转正，但具体时间不确定 [26][27][28] - 季节性因素开始显现，同时公司临街费率改善、ECRI计划成效显著，推动收入增长，尽管入住率提升不如去年，但收入增长强于去年 [30][31][33] 问题4: 临街费率改善但入住率第一季度略有下降，如何平衡租金提升和吸引客户，后续情况如何 - 临街费率改善带动新入住费率和合同费率提升，公司在努力提升营销投入和漏斗顶部流量，目前团队在平衡收入、费率和入住率，费率提升减轻了对入住率的压力 [38][39][40] 问题5: 今年收购和处置情况如何，交易市场有何变化 - 交易市场有交易机会，公司保持耐心，根据资本成本和市场情况选择项目，合资伙伴积极参与 [42][43] - 处置方面进展良好，预计有实质性进展，今年指导处置约2亿美元资产，团队已确定部分处置项目 [44] 问题6: 业绩指引中入住率假设如何，是否看到住房市场复苏迹象 - 指引中点假设入住率提升幅度大于去年，达到历史水平，目前市场需求情况令人鼓舞，但仍处于早期阶段 [49] 问题7: Pro内部化可节省多少运营费用，2025年是否还有其他潜在收益 - G&A方面，去年下半年已实现约250万美元节省，今年第三季度将完成全年节省；租户保险经济效益自去年7月1日起显现；物业层面人员成本下降 [51][52] 问题8: 新租户促销或折扣情况如何 - 促销和折扣在预期范围内，未超过历史水平，近两三个月促销使用略有增加，符合临街费率提升和市场定位调整的策略 [56][57] 问题9: 搜索引擎优化排名提升情况如何，能否进一步提升排名并增加流量和需求 - 提升排名是可能的，团队在SEO方面持续努力，同时增加付费搜索投入，提高了可见性和漏斗顶部流量，自去年11月以来流量增长约25%，季节性因素也有一定影响 [61][62][63] 问题10: 第一季度提高费率的信心来源，低费率是否能刺激更多需求 - 模型和预测显示，低费率无法带来足够客户租赁，且公司在Pro过渡后有调整费率的空间，团队根据数据和转化率调整费率，取得了较好的收入结果 [68][69] 问题11: 第一季度入住率变化中， vacate活动趋势如何，4月以来有无变化 - Vacate活动较去年同期保持低迷，vacate与新入住比率稳定，市场供应需求压力未改变，部分市场客户活动不足 [70][71] 问题12: 营销费用同比大幅增加的原因，后续是否维持该水平 - 营销费用增加是因为公司从不同起点开始投入，且认为投入带来了漏斗顶部流量和客户转化率的提升，只要有效就会继续使用该工具，第一季度20%的增长在预期内，预计全年保持类似增长 [76][77][80] 问题13: 入住率下降中， move out有无共同主题，如何确保产品价格合理 - Move out行为无明显变化，坏账和付款情况正常，公司认为产品在市场上的价格合理性未受影响 [85][86] 问题14: 附表7中在住客户租金同比变化的原因是什么 - 租金变化与新入住费率提升和ECRI计划成效有关，4月新入住和在住客户租金均有改善 [88][89] 问题15: 交易计划是否是调整市场暴露的机会，如何考虑 - 公司会根据市场情况、运营效率和利润率考虑处置和收购项目，第二季度将退出部分单一资产市场和州 [93][94] 问题16: 自存仓储的当前需求驱动因素有哪些，旺季是否看到增长 - 需求驱动因素包括小企业、商业经营者、居民等，公司因对郊区市场和住房销售的暴露，受到住房市场低迷影响，但住房市场复苏时公司将受益，目前公司利用其他需求因素提升业务 [96][97][98] 问题17: 如何调和基本面触底与住房市场低迷的矛盾，为何认为基本面已触底且业绩将改善 - 公司认为住房市场不会恶化，波特兰和休斯顿市场收入增长转正，消费者情况良好，ECRI计划有效，漏斗顶部流量增加，且Pro过渡完成后运营效率提高，今年下半年基数较低，因此认为基本面已触底并将改善 [103][104][105] 问题18: 营销方面，广告费率、搜索费率和搜索引擎情况如何 - 谷歌数据显示，消费者对自存仓储服务的搜索量在2月改善，3月大幅增加，公司努力利用工具提升可见性和市场定位，漏斗顶部流量增加 [106][107] 问题19: 今年哪些市场表现好于或差于预期 - 波特兰和休斯顿市场表现有一定惊喜，除三个市场外，其他市场同比表现均有改善，整体投资组合表现符合预期 [5][111] 问题20: 关税是否会对使用仓储的小企业租户产生影响 - 目前尚未有相关经验或反馈，情况尚早，无法确定 [112]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.64美元，比季度指引上限高出0.01美元 [8][12] - 同店收入同比下降0.4%，较第四季度的下降1.6%有所改善 [11] - 同店投资组合第一季度平均入住率降至89.5%，较第四季度下降120个基点收窄至下降50个基点 [11] - 第一季度新入住率同比下降约8%，较第四季度的下降约10%有所改善 [11] - 同店运营费用同比仅增长0.6%，好于本季度的模型预期，全年费用增长前景有所改善 [12] - 本季度同店净营业收入（NOI）增长为负0.8% [12] - 4月入住率为89.9% [22] - 4月新入住率同比下降约2% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务在本季度新增33家门店，季度末管理的第三方门店达到869家 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市、芝加哥、华盛顿特区、马里兰州和弗吉尼亚州郊区等强劲市场持续表现强劲；北新泽西、凤凰城和亚特兰大等受供应影响的市场出现稳定或复苏迹象 [9] - 得克萨斯州市场中，奥斯汀市场正在复苏，休斯顿市场表现稳健，达拉斯市场面临供应和竞争定价的挑战 [35][36] - 纽约市的布朗克斯和布鲁克林同店收入增长约5%，皇后区除长岛市外的子市场表现良好，长岛市面临竞争供应情况，北新泽西第一季度表现持平且仍在向好发展 [70] - 华盛顿特区郊区持续强劲，特区本身同店收入增长接近4% [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过数据驱动的决策平衡客户服务和价格策略，ECRI策略保持一致，暂无重大改变计划 [60][61] - 公司关注收购机会，维持健康的资产负债表，以便在有吸引力的机会出现时进行交易，但当前市场不确定性使收购环境模糊 [54][55] - 公司营销支出主要用于付费搜索，也在测试其他渠道，如社交媒体、卫星广播、户外广告等 [96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存储行业具有韧性，公司对行业的长期健康和自身表现充满信心 [9] - 4月以来经济存在不确定性，住房市场冻结，预计2025年运营指标逐步改善，但缺乏大幅加速的催化剂，维持营收增长预期范围，因费用表现好于预期，略微缩小范围并提高FFO每股范围中点 [15][16] - 预计租赁旺季表现不会像疫情前的正常季节那样，入住率和租金增长不会达到以往水平 [29] 其他重要信息 - 公司收购了非合并合资企业HVP IV剩余80%的权益，投资4.528亿美元，包括偿还合资企业层面债务的4450万美元，现完全拥有该投资组合 [13] - 公司两个在建开发项目在时间和预期总成本方面进展良好，未受到近期原材料和劳动力成本波动的重大影响 [37] - 城市市场中，纽约、北泽西、芝加哥和华盛顿特区的部分地区小企业客户需求有所回升 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度需求的驱动因素是什么 - 公司客户群体广泛，需求驱动因素包括日常生活事件和商业客户需求，尽管住房市场客户需求未达历史水平，但自存储业务具有韧性 [18][19] 问题: 4月的入住率是多少 - 4月入住率为89.9% [22] 问题: 4月是否降低了租金以提高入住率 - 4月新入住率同比下降约2%，较第一季度有所改善 [23] 问题: 如果处于波动性较小的环境，公司是否会调整指引 - 由于仍处于租赁季节早期，即使环境波动性较小，也不太可能仅根据第一季度结果大幅调整全年预期，租赁季节的预测仍存在不确定性 [27][28] 问题: 怎样才算一个好的租赁旺季 - 好的租赁旺季是相对于公司预期而言，预计不会像疫情前那样有入住率和租金的大幅增长，表现符合预期即为好的租赁旺季 [29][30] 问题: 得克萨斯州市场表现不佳的原因及未来预期 - 奥斯汀市场正在复苏，休斯顿市场表现稳健，达拉斯市场面临供应和竞争定价的挑战，公司对这些市场整体持乐观态度 [35][36] 问题: 在建开发项目是否受到成本波动的影响 - 两个在建项目未受到近期原材料和劳动力成本波动的重大影响 [37] 问题: 第二季度FFO持平的原因及较低端指引的假设 - 主要是由于运营费用的时间安排，如营销支出和其他收入项目的变化，没有明显因素表明趋势与历史情况不同 [42][44] 问题: 小企业客户需求是否回升，哪些市场较为明显 - 城市市场中，纽约、北泽西、芝加哥和华盛顿特区的部分地区小企业客户需求有所回升，主要是因为客户将公司视为替代永久仓储空间的解决方案，且未看到因企业倒闭而产生的需求增加 [45][46][47] 问题: 人员费用同比下降的原因及全年预期 - 人员费用下降是由于过去几年提高了门店人员配置效率，预计全年该费用与去年相比更趋于平稳 [49][50][51] 问题: 是否有机会收购其他合资企业权益，全资收购是否可行 - 全资收购对公司有吸引力，但当前市场不确定性使买卖双方在估值上难以达成一致，市场环境模糊 [54][55] 问题: 如何考虑eCRR率，是否会降低eCRR率并提高新入住率 - 公司ECRI策略保持一致，根据数据平衡客户服务和价格策略，本季度ECRI与上季度和去年基本一致，暂无重大改变计划 [60][61] 问题: 今年以来租金的顺序趋势如何，与2024年或疫情前正常年份相比如何 - 租金呈改善趋势，第四季度平均下降约10%，第一季度下降约8%，4月平均下降略高于2%，顺序租金增长约为中两位数，优于2024年 [63][64][65] 问题: 4月入住率与去年相比如何 - 4月入住率与去年相比有90个基点的差距 [66] 问题: 纽约市和华盛顿特区市场的反弹情况及可持续性 - 纽约市和华盛顿特区市场表现优于全国平均水平，纽约市的布朗克斯和布鲁克林同店收入增长约5%，华盛顿特区郊区持续强劲，特区本身同店收入增长接近4%，预计这些趋势将在全年持续 [70][71] 问题: 华盛顿特区市场的强劲是否与政府雇员更替有关 - 公司正在通过门店员工了解客户情况，但目前尚未发现明显关联 [72] 问题: 4月街道租金改善的原因是什么 - 第一季度表现良好，租金从1月到3月逐步改善，4月租金继续呈改善趋势，但4月情况较为波动，公司将密切关注市场变化 [77][78] 问题: 费用时间安排的具体情况，营销费用是否会在后期增加 - 费用时间安排主要涉及维修和保养费用以及营销费用，营销费用根据机会支出，第一季度有所减少，但预计全年仍有机会增加支出 [80][81][83] 问题: 第三方管理业务是否有更多需求 - 是的，第三方管理业务需求有所增加，需求来源从新开发门店转向运营中的门店，部分原因是市场压力和业主对公司品牌价值的认可，机构活动需求减少 [87][88][89] 问题: 如果今年进入衰退，公司业务将如何反应 - 自存储业务在经济衰退期间通常表现良好，客户可能因削减开支而产生存储需求，且历史经验显示，经济衰退不会导致大量客户退租 [90][91][92] 问题: 营销渠道的进展如何 - 营销渠道包括SEO、付费搜索、社交媒体、卫星广播、户外广告等，付费搜索支出最高 [96] 问题: 什么情况下会进行更高层次的品牌营销 - 门店本身是最高层次的品牌识别，通过门店位置和资产优势提高品牌知名度，卫星广播和户外广告等营销方式可进一步强化品牌意识，在客户有需求时使公司成为首选 [98][99]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.64美元，比季度初的指引高出0.01美元 [10] - 同店收入增长较去年下降0.4%，较第四季度的下降1.6%有所改善 [8] - 同店投资组合的平均入住率在第一季度降至89.5%，下降了50个基点，较第四季度下降120个基点有所收窄 [9] - 第一季度新入住率同比下降约8%，较第四季度同比下降约10%有所改善 [9] - 同店运营费用较去年仅增长0.6%，好于本季度的模型预测 [10] - 同店NOI增长为负0.8% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务方面，本季度平台新增33家门店，季度末管理的第三方门店达到869家 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市、芝加哥、华盛顿特区、马里兰州和弗吉尼亚州郊区等强劲市场持续表现强劲；受供应影响的市场如北新泽西、凤凰城和亚特兰大，呈现出稳定或复苏的迹象 [7] - 4月入住率为89.9%，与去年有90个基点的差距 [21][65] - 4月平均租金同比下降约2%，第一季度同比下降约8%，第四季度同比下降约10% [22] - 纽约市的布朗克斯和布鲁克林同店收入增长约5%，皇后区除长岛市外表现良好，长岛市面临竞争供应情况；华盛顿特区郊区持续强劲，特区本身同店收入增长接近4% [69][70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购了未合并合资企业HVP IV剩余80%的权益，投资4.528亿美元，包括偿还合资企业层面债务的4450万美元，目前完全拥有该投资组合 [11] - 公司将继续以数据驱动决策，平衡客户服务和价格策略，ECRI策略保持一致，暂无重大改变计划 [60][61] - 公司关注每个投资机会，维持健康的资产负债表，以便在有吸引力的机会出现时进行交易，但目前投资环境仍存在不确定性 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存储行业具有韧性，公司对行业的长期健康和自身作为领先运营商的表现充满信心 [7] - 4月以来经济存在不确定性，导致大型消费决策波动，影响存储需求；鉴于当前利率环境和市场不确定性，预计住房市场不会改善，2025年运营指标将逐步改善，但缺乏快速加速的催化剂 [13] - 公司维持此前的营收增长预期范围，因费用表现好于预期，略微缩小了范围，提高了每股FFO范围的中点 [13] 其他重要信息 - 公司发布了2025年收益指引及相关假设 [12] - 公司的言论包含前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述存在重大差异，相关风险因素在提交给美国证券交易委员会的文件中有所说明 [3] - 公司言论提及非GAAP指标，GAAP和非GAAP指标的调节可在公司网站上的第一季度财务补充文件中找到 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度需求的驱动因素是什么 - 公司客户群体广泛，需求驱动因素包括日常生活事件和商业客户的需求；由于住房市场情况，买卖单户住宅的客户需求未达历史水平 [18] 问题2: 4月的入住率是多少 - 4月入住率为89.9% [21] 问题3: 4月是否降低了租金以提高入住率 - 第四季度新入住率平均同比下降10%，第一季度收缩至下降8%，4月下降约2% [22] 问题4: 如果处于波动性较小的环境，同店收入和核心FFO会有怎样的变化 - 目前处于租赁季节早期，即使环境波动性较小，也不太可能仅根据第一季度结果对全年预期做出重大调整；公司在2月设定预期，目前情况变化不大，仍需观察整个租赁季节 [26][27] 问题5: 怎样的租赁旺季算好 - 好的租赁旺季是相对于公司预期而言；公司预计租赁季节不会像疫情前的正常季节那样，不会有通常季节性的实际入住率增长和租金增长，更倾向于较为温和的情况 [29] 问题6: 德州市场第一季度表现不佳的原因及未来预期 - 奥斯汀是受供应影响的市场，正在复苏；休斯顿表现稳健，吸收了大量供应，人口和就业增长良好；达拉斯面临供应和竞争定价的挑战，但公司对这些市场整体持乐观态度，认为它们正在稳定或向好发展 [34][35] 问题7: 两个在建开发项目在成本和劳动力方面是否有挫折或意外情况 - 由于项目时机较好，未受到近期原材料价格波动的重大影响，没有意外情况 [37] 问题8: 第二季度FFO保持稳定的原因以及较低端指引为0.63美元（较第一季度下降0.01美元）的假设是什么 - 第一季度表现较好，部分原因是运营费用的时间安排；第二季度其他收入项目的贡献会减少，营销支出的时间安排与去年不同，是多种因素的综合影响 [42][43] 问题9: 小企业客户需求是否有增长，哪些市场较为明显 - 在纽约、北泽西的一些城市地区、芝加哥的城市地区和华盛顿特区有一定增长；这是由于客户对自存储的认识提高，将其作为更永久空间的解决方案；未看到因小企业倒闭而产生的需求增长 [45][47] 问题10: 本季度人员费用同比下降的原因以及全年的预期 - 人员费用下降是多种因素的综合结果，并非工资因素；公司在过去几年提高了门店人员配置和管理效率；预计全年该费用与去年相比更趋于平稳，而非下降 [49][50][51] 问题11: 未来是否有机会收购其他现有合资企业，全资收购是否可行 - 全资收购对公司有意义，但目前市场波动和利率不确定性导致买卖双方在估值上难以达成一致；公司会关注每个机会，维持健康资产负债表以等待有吸引力的交易机会 [53][54] 问题12: 目前eCRR策略如何，是否会降低eCRR率并提高新入住率 - 公司策略保持一致，以数据驱动决策，平衡客户服务和价格策略；本季度ECRI与上季度和去年基本一致，目前暂无重大改变计划 [60][61] 问题13: 今年以来租金的顺序趋势如何，与2024年或疫情前正常年份相比如何 - 租金呈积极趋势，第四季度平均下降约10%，第一季度平均下降约8%，4月平均下降略高于2%；与去年相比，租金顺序增长更好 [63][64] 问题14: 4月89.9%的入住率与去年相比如何 - 与去年有90个基点的差距 [65] 问题15: 纽约市和华盛顿特区市场的反弹情况如何，是否有可持续性因素 - 纽约市的布朗克斯和布鲁克林同店收入增长约5%，皇后区除长岛市外表现良好，长岛市面临竞争供应情况；华盛顿特区郊区持续强劲，特区本身同店收入增长接近4%；这些市场表现略好于全国水平，趋势在全年有望持续 [69][70] 问题16: 华盛顿特区市场的强劲是否与政府雇员更替有关 - 公司正在通过门店人员了解客户情况，但目前没有明显迹象 [71] 问题17: 4月街道租金改善的驱动因素是什么 - 第一季度表现良好，剔除闰年因素后，本季度租赁与去年持平，租金从1月到3月逐步改善；4月情况较为波动，公司将密切关注市场对消费者的影响，目前采取逐日、逐周观察的方式 [76][77] 问题18: 费用时间安排方面的情况，特别是营销费用，是否会在今年晚些时候恢复 - 维修和保养费用方面，去年支出比今年多；营销费用方面，公司根据机会进行支出，以获得良好的回报，该费用在全年会有波动；今年第一季度营销支出有所减少，但预计全年仍有机会增加支出 [79][80][81] 问题19: 第三方管理业务是否有更多需求 - 是的，需求有所增加；业务组合发生了变化，从以新开发门店为主，转变为更多的开业运营门店；部分原因是市场环境压力和业主对公司品牌价值的认可，机构活动有所减少 [86][87] 问题20: 如果今年晚些时候进入衰退，公司业务会有怎样的反应 - 自存储业务在大多数经济周期中表现良好，衰退时可能会有客户因削减开支而产生需求，如与他人合住或搬回家中；而在退租方面，通常不会出现因经济衰退而大幅增加的情况 [89][90] 问题21: 营销支出主要用于付费搜索，其他渠道的测试进展如何 - 营销渠道涵盖从SEO有机到付费、社交媒体、卫星广播广告、户外广告等多种形式，付费搜索支出最高 [95][96] 问题22: 什么因素导致更多的品牌认知型营销（如公交、卫星广播）与更有针对性的搜索型营销支出之间的差异 - 门店本身是最高的品牌认知来源；品牌认知型营销主要是提供潜意识的品牌意识，当客户有需求时，能使公司成为首选；而搜索型营销更具针对性，能在客户有需求时引导其找到公司 [97][98]

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股增长超2%，较上一季度提升200个基点，达每股4.12美元 [7][16] - 一季度同一门店收入增长转正，费用控制良好，仅增长30个基点 [15] - 预计全年留存现金流增加50%，约达6亿美元 [14] - 预计洛杉矶租金限制对全年同一门店收入增长产生100个基点的影响 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同一门店业务：入住量增长超2%，同一门店入住率与去年的差距从12月31日的下降80个基点缩小至3月31日的下降30个基点，收入增长转正 [6][7] - 非同一门店业务：由520处房产组成，占投资组合的21%，收入增长加速至近11% [7] - 开发业务：一季度完成1.44亿美元的开发项目，未来两年有6.5亿美元的强劲开发项目储备 [13] - 收购业务：一季度收购或签约14处房产，价值1.84亿美元，超过去年同期的3500万美元 [10][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月行业搜索趋势同比呈正增长，公司自身指标也显示出良好趋势，网络访问量、销售电话等增加 [32] - 4月入住量增长3%，入住率下降8%，年初至今入住率下降约5%，符合全年预期 [22] - 4月搬出量下降1%，长期租户保持稳定，入住率从月初的下降30个基点改善至月底的下降10个基点 [22][23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借高质量投资组合、创新平台和全公司的竞争优势，处于有利地位，包括行业领先的收入管理、全面的数字化转型、高效的运营模式等 [8][9] - 公司有广泛的辅助和外部增长途径，包括收购、开发、再开发、国内外扩张、租户保险、第三方管理和贷款等 [9] - 公司拟收购澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King，展示了其国际增长能力 [10] - 行业供应总体下降，公司通过一流的开发团队继续扩大和提升投资组合的质量 [13] - 行业竞争环境方面，尽管有大量机构资本对该行业感兴趣，但2024年和2025年的交易成交量仍然较低 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存仓储行业具有韧性，受客户需求驱动，相对其他行业更能抵御经济变化 [11] - 行业在过去三年已趋于正常化，入住租金因需求疲软和市场竞争而大幅下降，公司有望在需求改善的环境中受益于租金和入住率的上升 [12] - 公司领先的运营平台推动了同行领先的业绩和投资组合的加速增长，通过数字化和运营模式转型进一步提升平台 [17] - 公司的资产负债表提供了稳定性，同时结合大量留存现金流，使其能够通过多个渠道实现增长 [17] 其他重要信息 - 公司提醒电话中讨论的某些事项可能构成前瞻性陈述，受经济风险和不确定性影响，且不承担更新、修订或补充陈述的义务 [3][4] - 非GAAP财务指标与GAAP的对账包含在公司的收益报告中，相关新闻稿、补充报告、SEC报告和电话会议音频回放可在公司网站上找到 [4] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何衡量指南的保守程度，何时能看到业务从底部回升 - 一季度业绩符合预期，4月客户行为良好，入住量增长3%，搬出量下降1%，入住率有所改善，需求整体从底部反弹，呈现稳定趋势，年初至今入住率下降约5%，符合全年预期 [20][22][23] 问题2: 私人资本筹集环境在过去几年的竞争情况如何，是否有复苏迹象 - 过去几年有更多机构资本进入该行业，但2024年和2025年的交易成交量仍然较低，公司有信心在当前环境中找到交易机会 [25][26][27] 问题3: 4月的其他需求指标情况如何，以及不同业务客户和地区是否有趋势变化 - 4月行业搜索趋势同比呈正增长，公司自身指标也显示出良好趋势。目前未看到新客户和现有客户行为有明显变化，部分市场如佛罗里达州的需求有所回升，整体租户行为和需求未受干扰 [32][34][35] 问题4: 4月入住率下降但入住量增加，为何降低入住率，以及开发环境因成本增加和政策不确定性可能发生的变化 - 入住率会因市场和月份有所波动，4月入住率下降但入住量增加，有助于为5月和6月的旺季做准备，公司将继续管理价格和销量以优化长期收入。行业开发竣工量多年来持续下降，2025年全国交付增长率预计为正负2%，低于2019年的正负5%，这为公司提供了进入一些市场的良好机会，公司将密切关注成本变化 [41][42][44] 问题5: 洛杉矶租金限制的最新情况，以及对旺季租赁的预期 - 与火灾相关的州紧急状态持续到2026年初，公司预计这些限制将对同一门店收入产生约100个基点的影响，且影响将在下半年加重。公司2025年的基本情况不假设旺季租赁会回升到正常水平，将逐月观察需求趋势 [49][50][51] 问题6: 如何理解洛杉矶租金限制对同一门店收入的影响，以及费用趋势和预期 - 租金限制对新客户和现有客户都有影响，影响将随时间增长，全年累计影响为100个基点，并非仅在下半年产生较大影响。一季度费用控制良好，但部分因素不太可能持续，公司将动态管理广告费用，继续通过工资优化和太阳能发电等措施提高运营效率 [89][90][93] 问题7: ECRI项目的最新情况，以及在经济低迷时期投资组合的表现和风险 - ECRI项目符合预期，与过去几年的管理方式相似，客户价格敏感度和更换租户成本相对稳定。在经济低迷时期，预计客户付款模式和拖欠情况会发生变化，新客户行为也可能改变，但自存仓储行业具有韧性，公司对行业和自身的定位感到乐观 [98][100][101] 问题8: 收购项目的租赁期和稳定期预期，以及稳定资本回报率和内部收益率目标 - 一季度收购活动增加，租赁情况良好，符合预期，公司不会改变租赁期假设。收购的资本回报率在5% - 6%之间，在公司平台上稳定后会更高，这一情况在过去几个季度较为一致 [105][106] 问题9: 自存仓储在经济低迷时期的表现，以及留存现金流对股东的影响 - 有观点认为自存仓储在当前情况下可能在经济低迷时期表现更好，但具体取决于低迷的性质和背景。留存现金流主要用于再投资于开发业务和收购，有望实现更高的FFO增长 [112][113][115] 问题10: 业务客户的情况，以及不同市场在4月的表现差异 - 业务客户约占客户基础的15%，与消费者客户表现相似，未出现明显差异。4月未观察到不同市场之间的差异，显示出业务的整体健康和韧性 [119][120][123] 问题11: 公司在国际市场的并购机会，以及对全年入住率的预期 - 公司有能力将在美国的经验推广到国际市场，如在欧洲的SureGuard项目。公司将继续研究其他国际市场，寻找潜在机会。目前入住率情况符合全年平均下降10个基点的预期 [131][132][134] 问题12: 公司与同行在使用街道租金策略上的差异，以及除住房市场外的其他需求驱动因素 - 公司始终以优化长期收入为目标，综合考虑入住量、入住率、广告和促销折扣等因素。除住房市场外，其他需求驱动因素占公司业务的85%，整体需求已从底部反弹，但没有突出的单一驱动因素 [140][141][146] 问题13: 低入住租金与开发经济的关系，以及公司的应对策略 - 开发环境具有挑战性，行业供应预计将继续下降。公司团队正在寻找有新需求的子市场，进行开发项目，且不会降低回报预期，公司凭借资产负债表、留存现金流和专业团队应对挑战 [150][151]

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股增长超2%，达4.12美元每股，较上一季度加速200个基点 [6][15] - 一季度同店收入在连续三个季度下降后转正，同店费用控制良好，仅增长30个基点 [14] - 预计2025年留存现金流增加50%，约达6亿美元 [13] - 预计洛杉矶火灾相关租金限制对同店收入增长全年产生100个基点的影响，且影响将逐步扩大 [15][48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度开发业务投入1.44亿美元，未来两年有6.5亿美元的强劲开发项目储备 [12] - 一季度收购或签约14处房产，价值1.84亿美元，超过去年同期的3500万美元 [8][12] - 非同店组合包含520处房产，占投资组合的21%，收入增长加速至近11% [6] - 第三方管理业务过去几年需求良好增长，符合预期，未来有望继续增长 [80][81] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度迁入量增长超2%，4月迁入量增长3%，迁出量下降1% [5][22] - 同店入住率与去年的差距从12月31日的下降80个基点缩小至3月31日的下降30个基点，4月底下降10个基点 [6][23] - 一季度迁入租金下降约5%，4月下降8%，年初至今迁入租金下降约5%，符合全年预期 [21][22] - 行业搜索趋势同比呈正增长，公司网站访问量、销售电话等指标向好 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借高质量投资组合、创新平台和竞争优势，推动投资组合稳定发展，包括领先的收入管理、全面的数字化转型和高效的运营模式 [6][7] - 公司有广泛的辅助和外部增长途径，如收购、开发、再开发、国内外扩张、租户保险、第三方管理和贷款等 [7] - 公司拟收购澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King，展示了国际增长能力 [8] - 行业发展交付量总体下降，公司通过一流的开发团队继续增长和提升投资组合质量 [12] - 公司在收购市场有信心，尽管2024年和2025年交易成交量较低，但仍有机构资本对该行业感兴趣 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业是基于需求的业务，受客户事件驱动，在各种经济条件下都有需求，且相对其他行业更具抗经济变化能力 [9][10] - 过去三年行业已趋于正常化，迁入租金大幅下降，公司有望在需求改善的环境中受益于租金和入住率的上升 [11] - 公司对2025年的展望保持不变，将密切关注宏观环境变化对需求和客户行为的影响 [15][70] - 预计2025年不会出现传统的租赁旺季，但需求因素依然广泛，公司对此感到鼓舞 [49][50] 其他重要信息 - 公司动态人员配置模型使2025年第一季度劳动时间减少约12%，未来将继续优化 [63] - 公司85%的客户互动通过数字方式进行，客户可自主选择使用公司的PS应用进行租赁交易和账户管理 [64] - 公司ECRI计划表现符合预期，将继续优化，关注客户价格敏感度和更换租户成本 [92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何理解公司指引的保守程度以及何时能看到业务从底部回升 - 一季度业绩符合预期，迁入量强劲，迁入租金下降约5%略好于预期 [20][21] - 4月客户行为良好，迁入量增长3%，迁入租金下降8%，年初至今迁入租金下降约5%符合全年预期 [21][22] - 入住率有所改善，需求正在从底部回升，呈现出一些稳定趋势 [23] 问题2: 自存行业私募融资环境的竞争情况及是否有复苏迹象 - 过去几年有更多机构资本进入该行业，但2024年和2025年交易成交量较低 [25][26] - 公司有信心在当前环境中找到交易机会，并将持续更新进展 [26] 问题3: 4月除谷歌趋势和广告外的其他需求指标情况以及不同业务客户和地区的趋势 - 4月行业搜索趋势同比呈正增长，公司网站访问量、销售电话等指标向好，但未恢复到2021 - 2022年水平，更接近2023年 [31] - 目前未看到新客户和现有客户行为有明显变化，部分市场如佛罗里达州需求开始回升，多个主要市场趋势良好 [33] 问题4: 4月迁入租金下降但入住率上升的原因 - 迁入租金会因市场和月份波动，目的是优化收入 [39] - 4月迁入量良好，为5 - 6月旺季做好准备，公司将继续管理租金和入住率以实现长期收入优化 [40] 问题5: 开发活动的整体情况以及成本增加和政策不确定性对公司开发业务的影响 - 开发竣工量多年来持续下降，2025年全国交付增长率约为±2%，低于2019年的±5% [41][42] - 成本增加、土地和劳动力供应及成本等因素将维持开发减速趋势，但这为公司提供了进入更多市场的机会 [42][43] - 公司开发团队将寻找更好的机会，密切关注成本变化，有信心实现强劲回报 [43][44] 问题6: 洛杉矶租金限制的最新情况及是否会延长或暂停 - 州长宣布的火灾相关紧急状态持续到2026年初，公司将遵守相关规定 [47] - 预计这些限制对同店收入的影响约为100个基点，且影响将逐步扩大 [48] 问题7: 2025年租赁旺季的预期 - 2025年基本情况不假设会出现传统的租赁旺季，需求因素依然广泛，但通常与现有房屋销售活动相关的旺季增长在2024年和2025年都不明显 [49][50] 问题8: 火灾限制对同店收入影响的节奏以及销售活动的策略和与平台的关系 - 火灾限制影响将逐步扩大，并非集中在下半年 [55] - 销售活动是公司长期策略的一部分，目的是推动迁入量和优化长期收入，与广告和促销活动相结合，4月有销售活动，预计阵亡将士纪念日也会有 [59][60] 问题9: 动态人员配置模型的推广情况和未来增量效益 - 公司根据历史和预测需求数据优化人员配置，2025年第一季度劳动时间减少约12% [63] - 该模型得到客户和员工的良好反馈，公司将继续投资优化，提升成本结构和员工技能 [64][65] 问题10: 公司如何将宏观假设纳入指引 - 公司一季度业绩良好，但面临洛杉矶的不利因素，密切关注消费者行为 [69] - 目前未改变指引的假设，但指引下限考虑了宏观疲软的情况，如新客户需求疲软、迁出活动增加等 [70] 问题11: 住房市场复苏对自存需求的影响 - 过去几年住房销售驱动的新客户需求减少，而因家中空间不足使用自存服务的客户增加 [76] - 住房销售活动增加总体上对需求是积极的，尽管可能有部分客户不再需要自存服务，但整体需求将增加 [77] - 自存服务是一种经济的选择，成本因素也是需求的基础 [79] 问题12: 第三方管理业务的需求和发展情况 - 该业务过去几年需求良好增长，符合预期，通过建立关系和展示管理能力吸引了新客户 [80][81] - 该业务有助于扩大公司规模、提升品牌形象，并可能带来收购机会，未来有望继续增长 [81] 问题13: 洛杉矶限制对同店收入的影响以及费用趋势 - 洛杉矶限制对同店收入的影响将逐步扩大，全年约为100个基点，并非集中在下半年 [84][85] - 一季度费用控制良好，但部分因素如物业工资和广告费用的有利比较可能不会持续，公司将动态管理广告费用，继续通过人员配置优化和太阳能投资提高运营效率 [87][88] 问题14: ECRI计划的情况以及在经济衰退时投资组合的表现和风险 - ECRI计划表现符合预期，关注客户价格敏感度和更换租户成本，年初至今情况稳定 [92] - 在经济衰退时，预计客户付款模式和拖欠率会发生变化，长期租户迁出频率可能增加，但自存行业具有一定的抗衰退能力，因为有反周期需求驱动因素和月租合同，公司目前情况良好 [94][96] 问题15: 收购物业的稳定时间和回报率预期 - 一季度收购活动增加，租赁情况良好，符合预期，不改变租赁假设 [99] - 公司对各类收购机会感兴趣，包括租赁期资产和稳定物业，预计回报率和资本化率在5% - 6%之间，稳定后会更高，与过去几个季度一致 [100] 问题16: 自存行业在经济衰退时是否会优于过去周期以及留存现金流的用途 - 有观点认为自存行业在当前情况下可能在经济衰退时表现更好，因为租金已回到2013 - 2019年水平，住房需求较低 [105][106] - 留存现金流主要用于再投资业务，特别是开发业务，因其具有较高的风险调整后回报率，有望推动FFO增长 [107][108] 问题17: 商业客户的情况以及不同市场和4月季节性的差异 - 商业客户约占客户基础的15%，不同物业比例可能因位置而异，商业客户和消费者客户表现相似，未出现明显变化 [112][114] - 4月未看到不同市场（如高收入与低收入、高密度与低密度）之间的差异，整体需求广泛，业务健康有韧性 [117] - 4月季节性趋势与去年相似，但整体需求略好，入住率差距缩小主要是需求从底部回升，而非季节性因素 [118][119] 问题18: 公司在其他国际市场的并购机会以及指引中入住率情况 - 公司有能力将美国的经验推广到国际市场，如在欧洲的SureGuard项目，目前对澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King收购机会感到乐观，将继续研究其他市场 [125][126] - 指引中入住率中点假设平均下降10个基点，目前表现符合预期 [128] 问题19: 公司使用街道租金策略与同行的差异以及住房市场疲软时其他需求驱动因素情况 - 公司持续优化收入，综合考虑入住率、租金、广告和促销折扣等因素，一季度迁入租金下降4.6%，迁入量健康，合同租金收入下降2.3%，较上一季度有所改善 [134][136] - 预计2025年住房市场不会强劲复苏，现有房屋销售驱动的迁入量约占15%，其他85%由多种需求驱动因素构成，需求已从底部回升 [138][139] 问题20: 低迁入租金与开发经济的关系以及公司的应对策略 - 开发环境具有挑战性，行业供应预计将继续下降，但公司团队在寻找有新需求的子市场进行开发，不降低回报预期 [144][145] - 公司凭借全国采购平台和运营平台，有机会在不同市场找到有吸引力的开发机会，且竞争较少 [147]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO为每股2美元，同比增长2% [5] - 同店入住率达93.4%，较2024年第一季度提高100个基点，较上一季度提高10个基点，推动同店收入增长0.3% [5] - 可控费用同比降低1.9%，不可控费用增长8%，同店NOI较2024年第一季度下降1.2% [13] - 执行两笔债券发行，一笔5年期3.5亿美元，有效利率5.17%；一笔10年期5亿美元，利率5.4% [13] - 加权平均利率为4.4%，近90%的债务为固定利率 [14] - 全年FFO和同店收入、费用及NOI指引不变，权益和收益中点减少1700万美元，利息费用增加，年度收购指引提高 [14][16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 完成1.538亿美元全资收购，新增12家优质门店 [7] - 解散23处房产的合资企业，实现170万美元嵌入式提成，将17处房产25%的所有权交换为6处房产100%的所有权 [7] - 本季度发放5320万美元过桥贷款，出售2770万美元，季末资产负债表上约有14亿美元贷款 [8] - Management Plus平台新增113家门店，净增100处房产，第三方管理组合达1675家门店 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道费率从去年第三季度的 -9% 改善至年底的 -6%，第一季度平均略为负，到季度末和4月持平 [20] - 4月入住率为93.7%，较第一季度末略有上升 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采用多渠道外部增长策略，包括全资收购、合资企业、过桥贷款和第三方管理，以扩大业务版图和提升股东价值 [9] - 维持2025年指引，认为自存仓行业在经济衰退中具有韧性，公司投资组合多元化，系统和团队成熟，资产负债表稳健，有能力在各种市场条件下优化业绩 [9][10] - 持续关注国际机会，但需满足投资回报率和可扩展性要求 [133][134] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对年初表现感到鼓舞，虽面临利率、波动和经济不确定性等担忧，但行业、投资组合和平台具有优势，关键运营指标表现良好，客户健康和行为未变，对未来增长有信心 [9][10] - 预计租赁季节若有费率提升，同店收入将高于指引中点；若无则可能处于中点或以下 [23] - 认为新交付量可能进一步下降，因开发商难以确定成本和回报，开发速度显著放缓 [90] 其他重要信息 - 前Life Storage资产统一品牌后，租赁和定价持续改善，租金增长快于Extra Space门店，第一季度节省130万美元付费搜索费用 [30][31] - 股票回购因股价上涨和总统暂停关税而提前结束，仅少量回购 [91] - 洛杉矶火灾导致定价受限，预计影响全年投资组合收入约20个基点 [122] - 营销支出同比下降12.5%，公司将其视为实现收入最大化的工具，未来会根据情况调整 [125] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度街道费率收窄的驱动因素及4月情况 - 第一季度街道费率有所改善，从负转正，4月表现与预期相符，略好于最初预期，但租赁季节走向尚不确定 [20][21] 问题: 同店收入全年维持当前水平是否合理 - 公司给出的指引范围较宽，取决于经济条件和费率表现，若租赁季节有费率提升，同店收入将高于指引中点；若无则可能处于中点或以下 [22][23] 问题: 春季租赁季节的租赁策略是否改变 - 策略无变化，公司通过系统和算法实现收入最大化，会根据市场情况灵活应对 [27][28] 问题: 前Life Storage资产的改善情况 - 前Life Storage门店品牌统一后进展良好，租赁和定价改善，租金增长快于Extra Space门店，付费搜索费用节省，入住率差距缩小 [30][31] 问题: 合资企业股权交换对第一季度的影响 - 无影响，该交易于3月31日完成，未来将反映在非同店NOI中 [33] 问题: 第一季度收购资产的收益率情况 - 收购资产的稳定期为1 - 19个月，初始收益率为2.3% - 6.5%，稳定后收益率为6% - 7% [38] 问题: 入住率和租金增长情况及对提价的看法 - 入住率上升，租金环比增长，但租赁季节走向尚不确定，目前判断提价情况还为时过早 [40][41] 问题: 4月入住率及同比情况 - 4月入住率为93.7%，较第一季度末略有上升 [44] 问题: 3PM增长及与卖家在结构化融资和收购方面的讨论变化 - 3PM增长强劲，净增100处房产，运营商需求增加，新开发需求减少；过桥贷款项目需求与收购市场相反，收购市场低迷时，借款人寻求过桥解决方案 [46][47] 问题: 费用方面的情况及全年是否有缓解 - 物业税和财产意外险是费用压力来源，第一季度物业税较高，部分是由于第四季度的账单调整，全年预计不会以该速度增长，公司会采取措施控制费用 [50][51] 问题: 关税对业务的影响 - 目前未观察到对客户行为和业务指标的影响，谷歌搜索需求良好，但不确定关税长期影响，认为其可能影响定价和新开发，总体对业务影响不大 [53][54][55] 问题: 近期是否有更多资本进入自存仓行业 - 长期来看，机构资本对该行业的兴趣增加，但2024年和今年有所放缓，目前仍有大量资本对自存仓感兴趣 [59] 问题: 除搬家外的其他需求来源 - 搬家需求下降，目前约54%的客户因搬家租赁，“空间不足”客户占比约35%，其停留时间是搬家客户的两倍，有助于提高入住率和平均停留时间 [65][66] 问题: 若全年平均费率持平，对指引范围的影响 - 公司以收入美元进行指引，费率影响收入，但未以费率进行具体指引 [71] 问题: ECRIs的情况及与离散费率的关系 - ECRI受街道费率影响，街道费率增长时，ECRI机会更大；反之则机会减少 [73] 问题: 谷歌搜索需求改善的驱动因素 - 认为是生活事件驱动正常需求，与定价无关 [79][80] 问题: 关税对租户的直接影响 - 业务中受关税影响的部分较小，即使有负面影响，也会有其他业务因经济情况变化产生的正面影响抵消，总体对业务影响不大 [81] 问题: 入住率和定价的动态关系及未来季度的看法 - 预计年中及下半年入住率带来的收益将减少，与之前预期一致 [85] 问题: 收购指引中全资收购和JV投资的潜在组合及市场情况 - 收购指引中28处房产，27处为JV投资；市场交易情况不确定，难以确定市场清算价格或收益率 [86][87] 问题: 全年供应展望 - 第一季度同店池微市场的交付量符合预期，预计2025年面积增加约10%，新交付量可能进一步下降，因开发商面临成本和回报不确定性 [90] 问题: 股票回购的决策和资本分配考虑 - 因股价达到合适水平决定进行股票回购，后因总统暂停关税股价上涨，回购计划提前结束，未来仍会将其作为资本分配选项之一 [91][92] 问题: 即将进行的JV收购情况 - 有两笔已达成协议但未完成的合资企业收购，分别为2019年的11家门店和2021年的16家门店，将分别实现310万美元和420万美元的提成，投资收益率分别为7.7%和7.4% [97][98] 问题: 就业增长对业务增长预期的影响 - 就业增长对业务有影响，公司更倾向于强劲的就业增长，但自存仓业务在经济变化中具有韧性，即使在经济衰退中也表现良好 [101][102] 问题: 旺季哪些市场需求强劲或需关注 - 仍在消化供应的市场，如亚特兰大、佛罗里达西南海岸、凤凰城等，可能面临更多困难；已消化供应或未受供应影响的市场表现较好 [106] 问题: 过桥贷款项目的需求情况 - 需求稳定，包括收购股权、出售困难、物业扩建等需求，新项目需求减少 [109] 问题: LSI资产与EXR可比物业的费率差距及趋势 - LSI门店费率增长优于Extra Space门店，未来将不再单独报告LSI组合，而是统一报告同店池 [111] 问题: 若经济衰退，运营投资组合的策略 - 公司目前在应对经济衰退方面的条件优于2009年，拥有更完善的系统、数据和经验，能够实时优化业绩 [115][116] 问题: 过桥贷款转化为收购的比例 - 约24%的过桥贷款最终转化为收购，但该比例不稳定，因情况而异 [117] 问题: 洛杉矶火灾对运营和客户行为的影响 - 未观察到火灾带来的需求增加，定价受紧急状态限制，预计影响全年投资组合收入约20个基点 [122] 问题: 营销支出下降及未来策略 - 营销支出同比下降12.5%，公司将其视为实现收入最大化的工具，未来会根据情况调整，同时预计LSI统一品牌将带来节省 [125] 问题: 收购指引增加但指引不变的原因 - 收购指引增加被权益和收益减少部分抵消，权益和收益减少1700万美元，包括SmartStop优先股还款和部分业务转入非同店NOI [130] 问题: 第一季度ECRI趋势及经济放缓或衰退的影响 - 第一季度ECRI项目无变化，客户行为稳定，未观察到因ECRI导致的迁出增加 [131] 问题: 国际业务的兴趣 - 公司关注国际机会，但需满足投资回报率和可扩展性要求，目前尚未找到合适项目 [133][134] 问题: 租户从灵活空间 downsizing 到存储单元的使用案例 - 此类情况为个例，未形成规模，不构成业务主要部分，但旨在说明经济负面情况也会产生存储需求 [138][139] 问题: LSI组合对同店增长的贡献趋势 - 预计贡献持平或略有下降 [140] 问题: 第三方管理平台增长的限制和战略规划 - 平台具有可扩展性，理论上可管理全国所有门店，目前无明显增长限制，不会考虑剥离出售 [141][142] 问题: 同店池入住量下降的解读 - 入住量下降部分是由于去年同期基数较高，入住和迁出量均下降，但入住率和收入增长符合预期，无需过度解读 [145][147] 问题: 业务用途租户的占比 - 约5% - 6%的租户以企业名义签约，总体业务用途占比可能更高，且随多层建筑占比增加而下降 [151]