土地市场成交情况 - 本周重点城市土地成交建筑面积503万平方米，环比增加301%，同比增加172% [1] - 成都、沈阳等地高溢价地块推动重点城市平均溢价率升至22.8%，连续四周超过10% [1][3] - 流拍率回落至8.3%，接近近年均值水平 [1] 土地供应特征 - 本周供应建筑面积330万平方米，环比下降46%，同比下降17% [1][2] - 一二线城市供地规模分别下降56%和62%，宅地平均容积率2.09 [2] - 长沙岳麓区纯宅地起拍价11.7亿元，容积率2.07，起拍楼板价6300元/平方米，具备江景资源和低密优势 [2] - 天津静海区挂牌容积率1.01袖珍宅地，起拍楼面价3256元/平方米，适合开发别墅产品 [2] 重点城市土拍动态 - 成都高新南区宅地由招商蛇口以27亿元竞得，楼板价3.17万元/平方米创纪录，溢价率70.4% [3] - 沈阳浑南区低密宅地（容积率1.2）由中海6.9亿元竞得，溢价率17.5%，楼板价7050元/平方米 [4] - 成都锦江区地块由珠海华发20亿元竞得，楼板价2.51万元/平方米，溢价率36% [5] 土地市场趋势 - 上海、杭州高单价地块占比下降导致平均楼板价环比降59%至2120元/平方米 [3] - 长沙芙蓉区地块由中交集团6亿元底价获取，楼板价4996元/平方米 [5] - 苏州相城区地块由绿城中国联合体竞得，楼板价15828元/平方米，溢价率6% [5] 新房市场动态 - 30城新房成交环比增长3%，一线城市转降9%，三四线城市低位回升 [6] - 节后首周30城成交环比增长超3倍，但2月累计同比仍下降40% [6] - 第7周30城成交环比增88%，一线城市2月同比增42% [6] 代建行业进展 - 绿城管理桂语朝阳项目半年热销400套，武汉城建中标江夏低空经济示范区项目 [7] - 中海管理启动上海杨浦滨江豪宅代建，招商代建松湖药港二期项目 [7]

文章核心观点 2025年第10周（3月3日 - 3月9日）土地供求规模环比回落，全国两会召开及月初供求规模周期性变化影响明显，上海一宗地块拉高平均溢价率，流拍率升至近年高位 [1] 土地供应 - 本周重点城市监测供应建筑面积615万平方米，环比下降34%，一二线城市供地规模分别环比下降91%和42%，三四线城市环比上升33% [1] - 本周供应含宅用地平均容积率为2.3，泉州、海口、太原等地供应宅地平均容积率高于2.5 [1] - 北京通州老城挂牌一宗宅地，起拍总价23.3亿元，容积率2.5，起拍楼板价2.7万元/平方米，地块交通便利、周边配套成熟，但西侧道路未建成 [1] - 杭州余杭区未来科技城挂牌一宗宅地，起拍总价36.1亿元，容积率2.4，建面20万平方米，起拍楼板价1.8万元/平方米，周边配套完善 [2] 土地成交 - 总建面126万平方米，环比下降75%，成交金额65亿元，环比下降85%，重点城市平均楼板价环比下降15%，为5138元/平方米 [2] - 平均溢价率10.7%，连续三周突破10% [2] - 3月3日，上海嘉定新城宅地由招商蛇口以26.6亿元竞得，溢价率30%，成交楼板价约3.2万元/平方米，刷新板块地价纪录 [3] 克而瑞周报回顾 新房市场 - 1.13 - 1.19，30城环增3%，一线转降9%，三四线低位回升 [6] - 2.3 - 2.9，节后首周30城环增3倍以上，重点城市2月累计同比仍降4成 [6] - 2.10 - 2.16，30城第7周成交环增88%，一线2月同比增42% [6] 土地市场 - 2.10 - 2.16，供求规模均环比倍增，北京三间房宅地溢价10% [6] - 2.17 - 2.23，土拍缩量升温，平均溢价率创近三年新高 [6] - 2.24 - 3.2，土拍量价齐升，溢价率连续两周高于10% [6] 代建双周 - 2025.1.4 - 2025.1.17，蓝绿双城与周村城建签署共建合作协议，华发股份在武汉布局首个轻资产代建项目 [6] - 2025.1.18 - 2025.2.14，中海管理到访金地管理对标交流，而今管理杭州安置房代建项目投入使用 [6] - 2025.2.15 - 2.28，绿城管理代建桂语朝阳项目半年热销400套，武汉城建建设公司中标江夏低空经济示范区 [6]

重点城市土地市场溢价率创新高 - 2月以来北京、上海、杭州多宗高总价地块高溢价成交，拉动重点监测城市平均溢价率升至13.4%，为2021年7月以来首次突破10% [2][3] - 2月全国300城土地成交金额917亿元，同比上升39%，其中一线城市成交金额304亿元，同比上升27% [3] - 因一二线城市优质地块成交占比上升，2月平均楼板价达4019元/平方米，环比增加48% [3] - 上海、北京、杭州成交金额超100亿元，成交总价TOP10地块中6宗溢价率超20%，杭州城东新城地块溢价率达72.5% [4] 土地市场分化与房企投资逻辑 - 一二线城市高溢价地块频现，三四线城市仍以底价成交为主，反映市场热度分化与房企投资逻辑转向 [5] - 房企注重"利润率"和"安全性"，一二线城市核心板块优质宅地成为头部房企低风险配置首选 [5] - 土拍热度反向强化市场预期，形成正向循环 [5] 上半年土地市场趋势展望 - 预计上半年将有更多高溢价优质宅地出现，并蔓延至更多城市，"低库存+强购买力"区域有望率先回暖 [5][6] - 重点城市优质宅地高溢价成交将成常态，杭州、苏州等点板块地价已现点状突破 [6] - 土地热度回升范围将从核心城市核心板块向外扩散 [6] - 三四线城市需借助2025年地方债务空间扩容政策窗口，严控供地规模并聚焦核心区供求调整 [6]