公司业务模式 - 公司向面临止赎风险的房主提供所谓的“救助”服务，客户在交易中签署保修契约，将房产所有权暂时转移给公司[2] - 公司声称房产所有权的转移是临时性的，待贷款偿还后会将所有权归还给客户[3] 法律纠纷与客户影响 - 一名客户在签署保修契约后，房产所有权似乎被转移至另一家名为Georgia Venture Investment Company的公司[3] - 该投资公司于2024年起诉该客户，声称客户在2023年同意以15万美元出售房产但未履行协议，并获得了法院的缺席判决支持[4] - 投资公司声称已多次向客户提供款项但被拒绝，而客户方则完全否认收到任何资金[5] - 该客户因事件导致严重精神压力而被送入心理健康机构接受治疗，并面临被自己仍认为拥有的房屋驱逐的处境[1] 行业背景 - 联邦存款保险公司此前已发布警告，指出针对弱势老年美国人的止赎骗局确实存在[5]

文章核心观点 - 全国知名的股东权益律师事务所Bragar Eagel & Squire, P C 正在调查Seritage Growth Properties (SRG) 的潜在索赔 调查涉及公司董事会是否违背了对公司的 fiduciary duties [1] - 调查源于一项针对Seritage的集体诉讼 指控其在特定期间内做出 materially false and/or misleading statements 并且未能披露有关公司业务、运营和前景的重大不利事实 [1][7] 事件背景与指控 - 集体诉讼的Class Period为2022年7月7日至2024年5月10日 集体诉讼指控被告在整个Class Period未能向投资者披露 (1) 公司在识别和审查房地产投资减值指标方面缺乏有效的内部控制 (2) 因此 公司高估了某些房地产资产的价值和预计总收益 (3) 因此 被告关于公司业务、运营和前景的积极陈述存在重大误导和/或缺乏合理依据 [7] 具体事件与市场影响 - 2023年8月14日股市收盘后 Seritage披露其财务报告内部控制存在"material weakness" 原因是设计上存在缺陷 涉及未能及时识别开发项目潜在减值指标 此消息导致次日（8月15日）公司股价下跌0.86美元 跌幅9.67% 收于每股8.03美元 成交量异常放大 [7] - 2024年5月10日股市收盘后 Seritage发布2024年第一季度财务业绩 披露正在"调整某些资产的定价预期" 导致公司资产组合的总价值至少减少3.25亿美元 此消息导致后续交易日（5月13日）公司股价下跌2.54美元 跌幅27.3% 收于每股6.78美元 成交量异常放大 [7] 律师事务所信息与行动呼吁 - Bragar Eagel & Squire, P C 是一家在全国范围内得到认可的法律事务所 在纽约和加利福尼亚设有办公室 代表个人和机构投资者处理商业、证券等领域复杂的诉讼 [4] - 律师事务所鼓励在2022年7月7日至2024年5月10日期间持有Seritage股票的长期股东 就其法律权利进行讨论 并提供了直接联系方式 [1][3]

行业趋势：房屋翻新转售（炒房）盈利能力下降 - 2024年第二季度（4月至6月）投资者进行房屋翻新转售的典型投资回报率（扣除费用前）为25.1% 这是自2008年以来的最低利润率[1] - 第二季度炒房的毛利润（即买入价与卖出价之差）同比下降13.6%至65,300美元[2] - 炒房利润率的萎缩已持续超过十年 自2012年秋季以来典型炒房的投资回报率（扣除费用前）从62.9%显著下降[4][5] 市场动因：高企的收购成本与房价 - 炒房盈利能力下降主要源于持续攀升的房价推高了投资者的收购成本[3] - 第二季度被翻新房屋的投资者中位买入价为259,700美元 这是自2000年有记录以来的最高水平[3] - 市场上房屋的长期短缺以及对低价房产的激烈竞争也助推了投资者的收购成本[4] 交易活动：炒房交易依然普遍但占比微降 - 尽管利润下降 炒房交易仍然普遍 2024年第二季度约有78,621套独栋住宅和公寓被翻新转售[5] - 该季度炒房交易量占所有房屋销售的7.4% 较2024年第一季度和第二季度均略有下降[5] 宏观背景：美国房地产市场销售低迷 - 美国房地产市场自2022年初以来一直处于销售低迷状态 当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点攀升[6] - 2023年美国二手房销量降至近30年来的最低水平 今年以来销售一直保持疲软 因抵押贷款利率此前持续处于高位[6]

当前美国住房市场状况 - 经济学家Peter Schiff警告美国住房市场可能出现危机，导致大量房主违约并邮寄钥匙给贷款机构[6] - 当前市场与2008年不同，贷款标准更严格，广泛负资产情况较少见[1] - 供应限制是重要因素，Zillow估计美国住房短缺约470万套，这一缺口支撑了高房价[1][4] - 30年期固定抵押贷款平均利率从几年前的低于3%攀升至目前的6%以上[3] - 尽管借贷成本上升，房价仍居高不下，标普CoreLogic Case-Shiller美国全国房价指数在过去五年上涨超过50%[3] 房价高企与潜在风险机制 - 住房购买基于月供能力而非总价，低月供允许支付更高房价，目前房价大幅上涨后抵押贷款利率也大幅上升，但房价未回落至与高利率相匹配的水平[4] - 美联储长期维持零利率政策使许多人获得3%-4%的低抵押贷款利率，这是房价高企的原因[4] - 许多房主因锁定了超低抵押贷款利率而不愿出售房屋，限制了待售房屋数量[1] - 当房主必须出售房屋时，若需大幅降价可能无法偿还抵押贷款，从而产生连锁效应[7] - 房价最终可能下跌以匹配当前高利率，这一调整可能引发"住房紧急情况"[3] 黄金作为避险资产的前景 - 经济不确定性时期黄金重回焦点，因其无法随意印制且不依赖单一国家经济，成为经济低迷时的热门避险工具[8] - 黄金价格在过去12个月上涨超过40%，Schiff预计进一步上涨，认为年底有望达到4000美元[8][9] - 主要银行如高盛和摩根大通均预测黄金价格可能在2026年达到每盎司4000美元[9] 房地产投资的替代途径 - 尽管对美国住房市场持谨慎态度，但承认租金每年上涨的趋势[12] - 房地产可作为对冲通胀工具，通胀推高材料、劳动力和土地成本时房屋价值往往上升，租金收入随之增加，为房东提供与通胀调整的现金流[13] - 投资传奇沃伦·巴菲特指出房地产是生产性创收资产的典型例子，愿意以250亿美元购买全国公寓的1%[14] - 通过Arrived等众筹平台最低100美元即可投资租赁房屋份额，无需管理物业[15][16] - First National Realty Partners为合格投资者提供投资以杂货店为锚的商业地产机会，最低投资5万美元，可投资由全食超市、Kroger和沃尔玛等国家品牌租赁的物业[17][18]

加密货币诈骗现状 - 常见诈骗形式包括虚假首次代币发行和虚假数字钱包，诱使受害者购买无价值货币或泄露私钥 [1] - 2024年有147,127名60岁及以上美国人报告成为诈骗受害者，总损失高达48.85亿美元 [5] - 数字货币诈骗在该年龄组中导致超过33,000起投诉，造成28.39亿美元损失 [5] 传统替代投资方案 - 可考虑黄金等贵金属，作为对冲通胀的潜在工具和稳固的财富储存手段 [7][8] - 通过Goldco开设黄金IRA账户最低购买金额为10,000美元，可获得免费白银匹配高达合格购买额的10% [9] - 房地产投资可通过Arrived平台进行，最低投资额100美元，投资于度假屋或租赁物业份额以获取被动收入 [11][12] - 合格投资者可通过First National Realty Partners投资必要性商业地产，最低资本要求50,000美元 [13] 专业投资研究服务 - Moby投资研究平台近四年约400支股票推荐表现平均超越标普500指数12% [17] - 平台由前对冲基金分析师创立，提供专家选股建议，并提供30天退款保证 [16][17] - 金融顾问可帮助识别合法投资机会，避开可疑或高风险项目，且作为受托人负有法律义务以客户最佳利益行事 [3][4]

文章核心观点 - 2008年金融危机后的政策转变和市场环境变化 促使机构投资者大规模收购丧失抵押品赎回权的房屋并将其转化为出租房源 推动了美国租赁住房市场的金融化进程 [2][3][5] - 这一转变过程与租金上涨和租户居住条件恶化相关联 租户成为住房金融化进程中非自愿的参与者 [2] - 对于个人投资者而言 可通过专业管理的房地产投资工具参与创收型房地产投资 以规避直接持有房产带来的维护和空置风险 [3][4] 政策与市场环境转变 - 联邦住房金融局2012年的REO试点计划 规定房利美持有的丧失抵押品赎回权房屋必须在一定期限内用于出租后才可出售给投资者 [3] - 量化宽松政策提供了充足的资本 同时银行受到约束 使得私募股权和资产管理公司等非银行机构更为灵活 得以在阳光地带市场批量收购不良资产 [5] 机构投资策略与市场影响 - 房地产投资信托和上市房地产运营公司等公开市场结构被大型投资者用于扩大住宅物业所有权规模 为股东提供多元化、流动性强的资产 同时将更多房屋转化为收入来源 [2] - 早期投资策略包括升级房屋以吸引高收入租户 后期较小的投资者转向瞄准可负担物业和升级老旧单元 扩大了对低收入租户的市场覆盖 [5] 个人投资替代方案 - 个人投资者可将居住地与投资策略分离 将盈余资金投入由专业管理、报告透明的创收型房地产工具 以获得稳定收益分配而非将家庭资产负债表押注于单一自住物业 [3] - 现有平台允许个人以小额资金起步 并有顾问可模拟现金流情景和风险 目标是参与现金流房地产投资而不承担维护、空置和集中度风险 [4]

市场背景 - 2025年股市创下新高 但CBOE波动率指数(VIX)在今年某些时候已增长超过两倍[1] 私募股权房地产 - 典型目标回报率为14%至20% 传统上为高净值人士专属投资领域[3] - 目前通过共同投资俱乐部 会员最低投资额可低至5000美元 获得现金流、资产增值和税收优惠等全部收益 且无需承担房东的管理责任[4] - 被动投资可涵盖公寓楼、移动房屋公园、工业地产、零售或办公楼等多种物业类型[4] - 案例显示有项目将空置率高的办公楼改造成微型公寓 并在短时间内完成租赁 表现优于其他办公楼业主[5] 租赁物业 - 典型目标回报率为8%至12% 适合不介意从事副业的投资者直接购买物业[5] - 策略是购买即使在预算空置、维修和保养等不规则费用后仍能保持良好现金流的物业 案例显示在2008年危机和疫情期间双拼公寓保持了稳定的现金流[6] 私募债务 - 典型目标回报率为6%至10% 作为间接房地产投资 可投资由房地产担保的票据(贷款)[6] - 票据提供月度付款 收益率通常为中高个位数 且与股票价值可能一夜蒸发不同 票据有有形抵押品支持[7] - 例如7e Investments基金根据投资金额支付稳定8%至10%的回报 且自成立以来一直如此[7] 石油和天然气生产 - 典型目标回报率为10%至20%[8] - 投资者可购买实际油井的部分所有权 而非能源公司股票 这些油井在其寿命期内支付收益 通常初期流量高 随后逐渐减少[9] - 知名的石油和天然气投资集团包括King Operating和Pecos Valley Partners[9]

格兰特·卡多恩的核心观点 - 将中产阶级描述为一种陷阱 认为其只是对贫穷的一种体面称呼 旨在让人们为比极端贫困稍好的处境感到满足 [2][3] - 指出系统通过提供住房 汽车和债务让中产阶级感到舒适 从而安于现状 实质上是另一种形式的奴役 [3] - 强调贫穷不仅关乎收入 更关乎心态 认为安于“体面”生活而未发挥全部潜力的人就是贫穷的 [3] 格兰特·卡多恩的投资哲学 - 财富建立在产生现金流的房地产上 专注于公寓楼和多户住宅等资产 [4] - 长期主张拥有自住房是糟糕的财务决策 会限制个人 而投资于能产生收入的房产才能创造自由 [4] - 认为如果租金能释放资本用于其他财富构建 那么租房比买房更具财务意义 [4]

黄金作为通胀对冲工具 - 黄金作为价值储存手段已有数千年历史 其核心吸引力在于央行无法像法定货币一样随意增发 [1] - 黄金被视为终极避险资产 与经济体或货币无关 在经济动荡或地缘政治不确定时期 投资者涌入推动价格上涨 过去12个月金价涨幅超过35% [6] - 全球最大对冲基金Bridgewater Associates创始人Ray Dalio强调黄金在稳健投资组合中的重要性 指出其是有效的多元化配置工具 [7] - 通过Goldco开设黄金IRA账户可将实物黄金纳入退休基金 享受税收优惠 最低购买金额为10,000美元 公司提供免费运输并赠送最高10%的免费白银 [8][9] 房地产作为通胀对冲工具 - 房地产是另一种有效的通胀对冲工具 通胀上升时 物业价值及租金收入往往随之增长 反映材料、劳动力和土地成本上升 [10] - 过去五年 S&P Cotality Case-Shiller美国全国房价指数上涨超过50% 反映强劲需求和有限供应 [11] - 通过Arrived等众筹平台 投资者可以低至100美元投资租赁住宅份额 无需承担物业管理责任 该平台获杰夫·贝佐斯等顶级投资者支持 [12][13] - accredited投资者可通过First National Realty Partners以50,000美元最低投资额 投资由全食超市、Kroger和沃尔玛等国家品牌租赁的杂货店锚定商业地产 采用三重净租赁降低业主成本 [14][15] 通胀背景与政策环境 - 过去五年美国消费者价格指数上涨25% 根据明尼阿波利斯联储数据 2025年的100美元购买力仅相当于1970年的12.05美元 [2] - 美联储近期降息25个基点并预示年内还有两次降息 但指出通胀有所上升并保持高位 [4] - Citadel首席执行官Ken Griffin批评前总统特朗普公开抨击美联储并施压其容忍更高通胀的行为 警告这可能削弱美联储独立性并导致严重经济损害 [3][4][5]

政策内容 - 罗德岛州对价值超过100万美元的非主要住宅征收新附加费，针对每年居住不满183天的房产，在100万美元以上的评估价值部分每500美元收取2.50美元，这是在现有房产税之上的额外费用[5] - 该政策被称为“泰勒·斯威夫特税”，因为歌手泰勒·斯威夫特在Watch Hill的海滨别墅价值近3000万美元，她于2013年以1775万美元购得此房产[1] - 蒙大拿州通过了分级房产税计划，提高第二套房和短期租赁的税率，同时降低常住居民的税率，价值超过州中位房价四倍的房产税率可能升至1.9%，而基准税率为0.76%[13] - 蒙大拿州税务局预计这些变化将使第二套房的平均税单增加68%，并于2026年生效[14] 政策影响 - 以泰勒·斯威夫特为例，其Watch Hill房产2024年估计房产税约为20.3万美元，新费用将每年增加约14.5万美元，使总房产税账单达到约34.8万美元，相当于其房产税增加42%[6][7] - 房地产经纪人认为这不公平地惩罚了部分时间居民，这些人已经缴纳地方税但不 heavily 依赖学校、警察或环卫等服务，并指出这些居民通常是当地社区的大额消费者[6][7] - 批评者称这些税收可能适得其反，减少房屋销售并将买家推向其他州，有证据表明更高税收会减少房屋销售，从而影响地方收入[4][17][18] - 洛杉矶2022年对超过500万美元的房屋销售征收“豪宅税”，官员预计每年筹集高达11亿美元，但截至2025年9月，该税仅产生8.3亿美元[18] 政策目标与背景 - 立法者利用这项新税来解决住房 affordability 危机，罗德岛州参议员Meghan Kallman表示，通过要求这些业主支付其公平份额，罗德岛可以产生急需的收入并防止医疗和教育等基本服务被削减[1] - “第二套房税”或“泰勒·斯威夫特税”被宣传为解决日益扩大的住房不平等和紧张州预算的方案，但高端房地产经纪人和一些经济学家警告称，这可能 discouraging 当地社区支出，驱走富裕业主，甚至长期减少住房供应[2] - 随着房价飙升，当地社区中全职居民被挤出市场的怨恨情绪日益高涨，预算紧张和住房不平等加剧的结合导致这些针对立法者认为未充分征税的财富的新政策[12] - 洛杉矶最近宣布，该基金中的3.166亿美元将用于通过免除一些开发商成本来帮助建造经济适用房，洛杉矶需要在2029年底前建造45.6万套新单元以遵守州法律[19] 行业趋势与应对 - 越来越多的州以新税针对度假屋，旨在增加收入和平衡住房竞争环境，但遭到反弹，首先在罗德岛，现在蔓延到蒙大拿、马萨诸塞等州[3] - 度假屋买家应注意新的和提议的税收，这可能显著增加长期拥有成本，蒙大拿和加利福尼亚已实施自己的第二套房或豪宅税政策，其他州正在考虑类似举措[3][4] - 对于高净值人士，这可能是一个好时机通过咨询服务机构审视其房地产投资组合，这也可能鼓励那些手头有现金的人通过平台投资房地产作为替代资产[4] - 高净值人士可以与合作，进行成本分割分析，将折旧时间从标准的27.5-39年缩短到仅5-15年，从而更快申请显著更大的税收减免，但只有投资物业符合条件[20][21]