公司治理变动 - 监事会主席Markus Hofmann将于2025年9月15日辞职 其自2023年初担任监事会成员并于同年出任主席职务[1] - 管理层感谢其过去几年对公司的重大贡献 明确方向及提供的推动力[2] 公司业务概况 - 公司专注于在德国中型城市及大都市周边新兴地区收购并持有商业地产[3] - 截至2025年6月30日 房地产投资组合包含48处物业 可租赁面积约58.2万平方米[3] - 计入法兰克福Cielo物业按比例收购部分后 市场价值约9亿欧元[3] 资产组合策略 - 投资组合以办公物业为主 辅以零售和酒店物业 符合商业地产风险回报结构[4] - 注重与优质租户签订长期合同 预期获得稳定可持续的租金收入及稳健价值增长[4] - 中期计划显著扩大投资组合 重点收购具有潜力的高FFO资产 同时针对性出售非战略资产[4] 运营管理方向 - 通过多项措施持续优化运营流程 在成本管控基础上通过主动式资产与组合管理提升运营绩效[4]

核心观点 - 监事会主席Markus Hofmann将于2025年9月15日辞职 同时AEPF III 15 Sà rl公司撤回依据《德国股份公司法》第122条第1款提出的股东大会召集请求 [1][3][4] 人事变动 - 监事会主席Markus Hofmann主动提出辞去监事会成员职务 生效日期为2025年9月15日 [1][3][4] - 监事会空缺职位将通过法院任命方式及时填补 [5] 公司治理 - 大股东AEPF III 15 Sà rl公司已完全撤回其2025年8月6日提出的股东大会召集请求 该请求原依据《德国股份公司法》第122条第1款提出 [1][4] - 此信息根据欧盟第596/2014号条例第17条进行披露 属于内幕信息性质 [1][3] 公司基本信息 - 公司全称为DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG 总部位于德国兰根市Robert-Bosch-Straße 11 [5] - 股票在法兰克福交易所监管市场 柏林 杜塞尔多夫 慕尼黑 斯图加特交易所开放式市场 XETRA及Tradegate交易所等多地上市 交易代码均为A0XFSF [6] - 被纳入CDAX Prime All Share性能指数 Prime All Share价格指数 Classic All Share性能指数和Classic All Share价格指数等多个德国市场指数 [6]

财务数据和关键指标变化 - 公司实现强劲的租金收入增长 租金收入增长38%至3880万瑞士法郎[4] - 公司实现显著的重估收益 重估收益超过7000万瑞士法郎[5] - 公司投资组合价值首次突破20亿瑞士法郎 投资组合价值增至21亿瑞士法郎[10] - 公司EBIT表现优异 EBIT达到9570万瑞士法郎[10] - 公司EBITDA利润率显著提升 从2024年的55%提升至2025年的63%[22] - 公司财务费用下降 财务费用从350万瑞士法郎降至250万瑞士法郎[23] - 公司保持低负债率 LTV比率维持在约30%的保守水平[5] - 公司保持强劲的股本水平 股本占总资产的62% 达14亿瑞士法郎[28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司已完成服务部门的剥离 专注于房地产投资组合业务[4][20] - 公司租金收入实现有机增长和收购增长 有机增长率为1.9%[21] - 公司空置率进一步下降 空置率降至1.4%[21] - 公司投资组合租金收入持续增长 从2023年的2600-2700万瑞士法郎增至3900万瑞士法郎[24] - 公司同店租金增长表现良好 过去五年同店租金增长率为2.1%[24] - 公司租金提升潜力巨大 租金提升潜力达12%[24] - 公司保持较高的租户周转率 租户周转率达到11%[25] 各个市场数据和关键指标变化 - 日内瓦地区人口持续增长 日内瓦州人口增加4360人[10] - 日内瓦地区住房供应严重不足 2025年第一季度新增345套 第二季度新增570套[11] - 日内瓦地区空置率保持极低水平 空置率低于0.5%[15] - 日内瓦地区租金市场呈现双速特征 新租约租金水平显著高于旧租约[16] - 日内瓦地区租金增长前景良好 预计2025年租金将继续增长[10] - 日内瓦与苏黎世 prime yield与国债利差约为2%[17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行重大战略转型 专注于房地产投资组合并剥离服务部门[4] - 公司采取买入持有策略 通过资产管理和租户周转实现价值增长[18] - 公司专注于日内瓦湖地区的中端住宅市场 不涉足豪华地产[18] - 公司保持低风险投资策略 杠杆率远低于同行[5] - 公司面临机构投资者竞争加剧 养老基金和房地产基金重新活跃[6] - 公司收购机会窗口收窄 由于交易价格上升将放缓投资组合扩张[6] - 公司积极寻求价值增值机会 包括改造 屋顶扩建和再开发[8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境发生变化 机构投资者重返市场导致竞争加剧[6] - 利率环境发生变化 政策利率在6月回归0% 可能于2026年转负[7] - 宏观经济和地缘政治不确定性持续 风险溢价和利差保持高位[12] - 日内瓦地区需求保持强劲 受益于良好的人口结构和国际吸引力[30] - 公司对2025年全年业绩展望积极 预计将显著超过21%的年度指引[31] - 瑞士作为安全港地位不变 房地产保持吸引力[12] 其他重要信息 - 公司员工数量大幅减少 从2400人减少至11.2个全职等效岗位[22] - 公司融资策略灵活 60%债务为短期银行贷款[28] - 公司有两只未偿债券 分别于2026年和2028年到期[28] - 日内瓦地区监管环境保持限制性 建筑规则造成高进入壁垒[12] - 公司股息完全由经常性收入覆盖 且有增长潜力[31] 问答环节所有提问和回答 问题: 能否提供7月收购的更多细节 如建筑收益率 出租水平和净租金潜力 - 该建筑年租金收入为380万瑞士法郎 收购价格为5000万瑞士法郎 为可改造成住宅的商业建筑 目前有空置率15% 但包含270个停车位 未来改造后将发挥价值[32][33] 问题: 在收购策略方面 是否考虑100%商业物业 还是只专注于住宅 - 公司仍会考虑收购办公建筑 但前提是能够改造成住宅 对长期完全出租的纯办公建筑没有兴趣[35] 问题: 目前有多少潜在购买因市政优先购买权而被搁置 规模如何 用途是什么 何时完成 - 目前没有已签署的收购合同等待当局审查 过去仅有两次市政当局行使优先购买权的情况[36][37]

业绩总结 - FY25财年投资组合的入住率为97%[9] - 直接持有投资组合的运营资金（FFO）为1.503亿新西兰元，同比增长3.7%[9] - 运营利润在扣除间接费用和所得税前为1.523亿新西兰元，同比增长1.2%[9] - 净物业收入为1.371亿新西兰元，同比下降1.6%[49] - 调整后的资金运营（AFFO）为1.038亿美元，同比下降2.3%[54] - 截至2025年6月30日，资金运营（FFO）为1.127亿美元，较2024年的1.145亿美元下降1.6%[174] - 截至2025年6月30日，净利息支出为6430万美元，同比增长56.4%[54] - 2025财年的全年度重估损失为2590万美元，降幅为0.8%[57] 用户数据 - 商业湾零售的年化交易额（MAT）增长3.7%，运营资金（FFO）增长8.3%[9] - 商业湾的零售总销售额为1.585亿新西兰元，同比增长3.7%[146] - 商业湾的运营利润为1690万新西兰元，同比增长8.3%[146] - 奥克兰优质办公市场的空置率在2025年6月略微上升至3.3%，但仍低于10年平均水平3.6%[132] - 惠灵顿的办公组合在过去12个月的占用率从96%上升至97%[145] 未来展望 - 预计未来五年将发行7500万新西兰元的绿色债券[9] - 预计2025年奥克兰将完成约760套公寓，较2024年增长17%[101] - 预计未来12个月内核心和核心加投资需求将增长[118] - 2026财年的股息指导为每股6.75美分，FFO派息比率为90%[75] 新产品和新技术研发 - Auckland的学生住宿设施22 Stanley Street将提供约960个床位，预计在2028学期开放，建设成本约为2.9亿澳元[115] 市场扩张和并购 - 通过出售位于皇后街的洲际酒店，获得1.8亿新西兰元的收益，预计在FY26上半年结算[9] - 资本合作伙伴关系的总价值为16亿美元，预计将为公司带来新的收入流[85] - Precinct的开发管道总额为37亿美元，提供了多个短期和中期的合作机会[118] 负面信息 - 净有形资产（NTA）每股为1.21新西兰元，自2024年12月以来下降0.04新西兰元[48] - 截至2025年6月30日，贷款价值比为41.6%，低于50%的契约要求[58] - 截至2025年6月30日，股息支付比率为103%，较2024年的101%有所上升[174] 其他新策略和有价值的信息 - 资本回收和合作伙伴关系的战略执行，成功退出40和44 Bowen街的投资[16] - Precinct的现有项目总完成价值为4.31亿澳元，未来管道项目总价值约为16亿美元[104] - 截至2025年6月30日，资产总额为36.992亿美元，较2024年的35.189亿美元增加5.1%[175]

核心观点 - Urbanfund Corp 发布截至2025年6月30日的半年财务业绩 显示租金收入同比下降 但通过资产出售实现资本回收和利润分配 公司采用非IFRS指标评估房地产投资表现 并维持股息再投资计划 [1][4][16] 业务概览与战略 - 公司专注于投资加拿大住宅和商业混合型房地产项目 资产分布于安大略省、魁北克省和新斯科舍省多个城市 [2] - 公司通过与合作方建立战略联盟强化项目开发能力 [3] 经营业绩 - 2025年第二季度租金收入为222万加元 同比下降2.4% 上半年租金收入为431.6万加元 同比下降3.0% [5] - 2025年第二季度税前收入为144.3万加元 同比下降29.1% 上半年税前收入为297.6万加元 同比下降33.1% [5] - 2025年第二季度净利润为106.7万加元 同比下降16.1% 上半年净利润为234.8万加元 同比下降25.4% [5] - 多伦多Martin Grove路1040号项目上半年出售3个商业单元 收入125.6万加元（2024年同期出售5个单元收入224.3万加元） 累计资本回收146.6万加元 [6] - 万锦市Esna Park Drive 270-330号项目上半年出售12个商业单元 收入216.4万加元（2024年同期无销售） [6] - 怡陶碧谷Westmore Drive 67-69号项目上半年出售2个商业单元 收入131.5万加元（2024年同期出售15个单元收入879.3万加元） 累计资本回收312万加元并额外获得203.3万加元利润分配 [6] 每股指标与非IFRS指标 - 2025年第二季度基本每股收益0.020加元 稀释每股收益0.018加元 上半年基本每股收益0.043加元 稀释每股收益0.038加元 [7] - 2025年第二季度FFO为156.7万加元 同比下降51.8% 上半年FFO为273.7万加元 同比下降43.3% [7][10] - 2025年第二季度ACFO为89.97万加元 同比下降83.4% 上半年ACFO为-50.75万加元（2024年同期为643.7万加元） [7][11] - 截至2025年6月30日 总资产1.549亿加元 投资性房地产1.091亿加元 抵押贷款5472万加元 [7] - 债务占总资产比率35%（2024年12月为36% 2024年6月为38%） [7] - 债务与调整后EBITDA比率5.56倍（2024年12月为3.73倍 2024年6月为4.81倍） [7] - 利息覆盖比率4.36倍（2024年12月为5.68倍 2024年6月为4.28倍） [7] - 偿债保障比率2.37倍（2024年12月为3.22倍 2024年6月为2.34倍） [7] 季度业绩趋势 - 2025年第二季度收入222万加元 较第一季度209万加元增长6.0% 但低于2024年同期227万加元 [8] - 2025年第二季度归属股东净利润107.5万加元 低于第一季度123.4万加元及2024年同期147.8万加元 [8] 流动性状况 - 截至2025年6月30日 现金余额882万加元 应收账款25万加元 流动性总额907万加元 [14] - 抵押贷款支付义务5478万加元 公司可通过现金等价物、有价证券和租金收入满足债务义务 [14][15] 股息政策与DRIP计划 - 公司自2015年起实施股息再投资计划 允许股东以折价自动 reinvest 季度股息 [16] - 2021年将年度股息率提高至每股0.05加元 增幅67% 按季度支付每股0.0125加元 [17] - 2025年上半年通过DRIP发行103,406普通股 价值7.89万加元（2024年同期发行459,979股价值38.57万加元） 参与率5.95%（2024年同期31.31%） [18] 非IFRS指标框架 - 公司采用FFO、ACFO、NOI等非IFRS指标评估房地产投资表现 这些指标排除公允价值调整等非现金项目影响 [19][22][29] - FFO调整为归属于股东的净利润加回递延所得税、投资性房地产公允价值调整等项目 [10][23] - ACFO调整为经营现金流加回非持续性营运资本变动并扣除标准化资本支出 [11][25] - 标准化资本支出基于管理层对物业维护需求的估算 每季度40万加元 [12][26]

核心财务表现 - 总收入达148万美元 同比增长134% [7] - 毛利润为131万美元 毛利率88.1% [7] - 营业利润73万美元 营业利润率约49% [7] - 净利润69万美元 [7] - 基本和稀释每股收益0.00018美元 [7] 业务板块进展 - 房地产板块7单元开发项目完成土地平整 正启动地下停车场建设 [2] - 代币化平台Gaia取得重大进展 预计2025年9月底开始内部测试 [3] - 董事会批准选择性多元化投资策略 重点包括人工智能领域 [4] - 已建立富国银行和盈透证券的经纪账户执行投资策略 [4] 资本运作规划 - 已向监管机构提交反向拆股、更名及代码变更申请 [8] - 计划将2700万美元关联方票据转换为普通股 [8] - 目标在2025年9月底前完成 需获监管批准及最终文件 [8] 公司战略定位 - 采用基于费用的商业模式 展现运营杠杆效应 [2] - 专注于机会型地产策略 包括全新开发项目 [5] - 通过Gaia平台成为实物资产代币化领域创新领导者 [5] - 致力于 democratize 房地产投资 实现全民参与 [5]

财务表现 - 2025年上半年股东应占净收入为920万加元 较2024年同期的780万加元增长17.9% [1] - 总收入从1563万加元增至1674万加元 同比增长7.1% [2] - 全面收益从897万加元增至940万加元 但每股摊薄收益从3.85加分降至3.66加分 [2] 资产与投资 - 完全摊薄后普通股账面价值从2024年6月的84加分/股提升至95加分/股 增幅达13.1% [3] - 期内完成100万加元对Haliburton森林的追加投资 使有效持股比例达到59% [2] - 投资组合包括25 Dockside Drive和2 Queen East等商业地产权益 以及住宅和森林资产 [2][3] 业务运营 - 财务成果主要反映2024年完成的投资持续贡献 包括商业地产和森林资产组合重新定位 [2] - 本季度未发生重大交易 运营表现稳定 [2] - 公司直接投资于商业、森林及住宅等实物资产领域 [3]

核心观点 - 公司2025年上半年EBVAT同比增长110.8%至1370万丹麦克朗 但净销售额同比下降10.4%至7370万丹麦克朗 主要受资产剥离影响 [1][4][6] - 公司下调2025年全年EBVAT指引至2000-2500万丹麦克朗区间 较原预期3000-4000万丹麦克朗降幅达33.3%-37.5% 主要反映再融资产生的2200万丹麦克朗一次性非现金借款成本 [3][7][9] - 通过战略处置非核心资产及优化资本结构 公司权益资本增至9.8亿丹麦克朗 财务费用减少610万丹麦克朗 [2][5][6] 财务表现 - 2025年上半年税后利润达1770万丹麦克朗 较去年同期290万丹麦克朗增长510.3% [6] - 运营费用显著改善：物业相关运营费用减少370万丹麦克朗 管理费用减少580万丹麦克朗（含员工福利及外部费用） [1][6] - 现金流结构变化：经营活动现金流降至270万丹麦克朗（去年同期2030万） 投资活动现金流降至2210万丹麦克朗（去年同期7430万） 融资活动现金流改善至3010万丹麦克朗（去年同期-10150万） [6] 战略举措 - 完成Silkeborg地区Stagehøjvej 22资产出售 持续剥离非核心零售及区域资产 [5][9] - 股东大会批准注销1380万股库存股 简化资本结构 [5] - 获得抵押机构信贷批准条款书 将通过新融资偿还现有贷款 预计降低远期利息成本 [7][9] 运营重点 - Pulse Norrebro项目保持全额出租率 形成活跃国际社区 [8] - 坚持技术驱动、设计导向的物业管理策略 提升租户体验与可持续性成果 [8] - 核心资产聚焦Pulse平台 持续优化资产组合 [9]

科技行业资本投资趋势 - 科技行业资本投资达到自2000年以来的最高水平 [1] - 当前投资流动主要集中在科技领域内部 形成硬件与软件之间的共生关系 [1]

核心财务数据 - 截至2025年6月30日 INVL Baltic Real Estate公司净资产值为27,494,280欧元 [1] - 按公司章程第十一条资产估值方法计算 每股净资产达3.4567欧元 [1] 信息披露 - 公司指定不动产基金经理Vytautas Bakšinskas为授权信息联系人 [1] - 联系渠道通过电子邮箱vytautas.baksinskas@invl.com进行 [1]