公司动态 - 公司首席执行官兼总裁Ryan Schneider将参加KBW虚拟房地产金融与技术会议[1] - 会议主题为"不断变化的住宅市场：与Anywhere Real Estate的对话"，定于2025年5月20日美国东部时间中午12点举行[2] - 会议将通过网络直播，直播内容将在公司官网存档90天[2] 公司概况 - 公司通过特许经营、经纪、搬迁、产权和结算等综合服务推动房地产行业发展[3] - 旗下拥有多个知名房地产品牌，包括Better Homes and Gardens® Real Estate、CENTURY 21®、Coldwell Banker®等[3] - 公司全球网络包括超过30万名加盟代理商[3]

美股市场表现 - 美股三大指数开盘集体下跌 道琼斯指数下跌116 16点(-0 28%)至41934 90 纳斯达克指数下跌132 45点(-0 69%)至19014 36 标普500指数下跌15 32点(-0 26%)至5877 26 [1][2] 阿里巴巴财报 - 第四财季(截至3月底)营收2364 5亿元人民币 同比增长7% 略低于市场预期的2379 1亿元人民币 [2] - 调整后净利润298 5亿元人民币 同比增长22% 高于市场预期的293 9亿元人民币 [2] - 运营利润率从7%提升至12% 调整后EBITDA利润率从14%提升至18% [3] - 宣布派发46亿美元股息(约331亿人民币) 2025财年以119亿美元回购11 97亿股普通股 [3] - 2025财年净利润同比增长62 6%至1301亿元人民币 预计2026E净利润增长9 98%至1431亿元人民币 [4] 贝壳集团业绩 - 一季度总交易额8437亿元人民币 同比增长34% [4] - 净收入233亿元人民币 同比增长42 4% [4] - 净利润8 55亿元人民币 同比增长97 9% [4] - 经调整净利润13 93亿元人民币 同比基本持平 [4] 原油市场动态 - WTI原油下跌2 6%至61 51美元/桶 布伦特原油下跌2 54%至64 41美元/桶 [5] - IEA预计2025年全球原油供应将超过需求增长 库存增加约72万桶/日 [5] - 上调2025年全球供应增长预期至160万桶/日 较上月预期增加38万桶/日 [5] 美联储政策动向 - 美联储主席鲍威尔表示长期利率可能走高 警告可能进入供应冲击更频繁时期 [7] - 美联储正在调整政策制定框架以应对后疫情时代变化 计划未来几个月完成修改 [7] - 市场关注美联储是否重启降息 分析认为关税政策可能导致美联储保持犹豫 [7]

业绩总结 - 2025年第一季度收入为13.562亿美元，同比增长29%[5] - 调整后EBITDA为1560万美元，同比增长357%[5] - 自由现金流为1950万美元，同比增长228%[5] - 2025年第一季度净亏损为5070万美元，相较于2024年第一季度的13290万美元有所改善[19] - 2025年第一季度调整后EBITDA为1560万美元，而2024年第一季度为负2010万美元[19] - 2025年第一季度净亏损率为3.7%，相比2024年第一季度的12.6%有所改善[23] 用户数据 - 主要代理人数为20,656，同比增长42%[5] - 总代理人数为37,135，同比增长27%[5] - 2025年第一季度总交易数量为49,121，同比增长28%[5] - 2025年第一季度总交易价值为524亿美元，同比增长31%[5] - 2025年第一季度毛交易价值为524亿美元，较2024年第一季度的401亿美元增长[23] 未来展望 - 2025年第二季度预计收入为20亿至21.5亿美元[10] - 2025年调整后EBITDA预计为1.15亿至1.35亿美元[10] - 2025年非GAAP运营费用预计增长3%至4%[14] 费用分析 - 2025年第一季度销售和营销费用为9170万美元，较2024年第一季度的9340万美元略有下降[21] - 2025年第一季度研发费用为4990万美元，较2024年第一季度的4700万美元有所上升[21] 现金流状况 - 2025年第一季度净现金提供的经营活动为2310万美元，较2024年第一季度的860万美元显著增加[20] - 2025年第一季度现金及现金等价物期末余额为1.27亿美元，较2024年第一季度的1.66亿美元下降[18]

财务表现 - 2025年第一季度调整后每股收益为41美分 低于市场预期的43美分 但同比增长13.9% [1] - 总营收5.98亿美元 超出市场预期的5.886亿美元 同比增长13% [2] - 调整后EBITDA利润率提升200个基点至26% 达1.53亿美元 [3] - 现金及投资余额从上一季度的19亿美元降至16亿美元 [5] 业务细分 - 房屋销售业务收入4.58亿美元 同比增长8% 其中住宅业务收入4.17亿美元增长6.1% 抵押贷款业务收入4100万美元增长32.3% [2] - 租赁业务收入1.29亿美元 同比增长33% 其中多户住宅租赁收入增长47% [3] - 在线流量方面 移动应用和网站月均独立用户数2.27亿 同比增长5% 访问量24亿次增长2% [3] 成本与支出 - 销售和营销费用1.98亿美元 同比增长19.3% 主要由于人员和广告投入增加 [4] - 营收成本1.39亿美元 同比增长13% 主要源于网站开发摊销和新产品发布 [4] 业绩展望 - 预计第二季度总营收6.35-6.5亿美元 调整后EBITDA 1.4-1.55亿美元 [6] - 房屋销售业务收入预计中个位数增长 抵押贷款收入增长近30% 租赁业务收入增长超35% [7] - 全年预计营收中双位数增长 租赁业务收入增长约40% [8] 行业动态 - CBRE集团第一季度核心每股收益86美分 超预期的81美分 同比增长10.3% 净营收增长17% [11] - Iron Mountain第一季度调整后运营资金每股1.17美元 超预期的1.16美元 同比增长6.4% [12]

核心财务表现 - 公司2025年第一季度调整后每股收益(EPS)为2 31美元 超出Zacks共识预期的2 02美元 较去年同期的1 78美元增长[1] - 总收入达57 5亿美元 超过Zacks共识预期的55 9亿美元 同比增长12 1%[2] - 现金及等价物环比增长至4 324亿美元 净杠杆率从0 7升至1 4 企业流动性降至33 1亿美元[9] 业务板块表现 房地产管理服务 - 收入45 7亿美元 同比增长12 3% 主要受职场管理(客户新增与合同扩展)和项目管理(美国及亚太地区驱动)推动[4] 租赁咨询 - 收入5 861亿美元 同比增长12 6% 办公和工业资产类别领涨 美国加拿大大中华区和德国实现双位数增长 美国办公租赁连续五季度增长并超2019Q1水平[5] 资本市场服务 - 收入4 353亿美元 同比增长15 3% 债务咨询(约45%增长)和投资销售(约15%增长)为主要驱动力 住宅酒店和工业板块贡献显著[6] 软件与技术解决方案 - 收入5710万美元 同比增长5 9% 软件预订量增加部分抵消技术解决方案下滑[7] 投资管理 - 收入9850万美元 同比下降4 7% 因上季度客户资产处置导致管理规模(AUM)缩减至823亿美元(去年同期897亿美元)[7][8] 行业动态 - 同业CBRE集团核心EPS 0 86美元超预期 总收入全业务线增长 韧性业务净收入增17% 交易业务增18%[10] - Iron Mountain调整后运营资金(AFFO)每股1 17美元超预期 存储服务和数据中心业务表现强劲 但利息支出增加部分抵消增长[11] 管理层展望 - CEO指出尽管市场波动性增加 但业务管线健康 长期行业基本面稳固 数据技术和人员整合投资有助于穿越地产周期[3]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司财务结果良好，弹性业务和交易业务收入均实现两位数增长，调整后每股收益增长28% [6] - 投资管理业务咨询费下降，主要因管理资产减少，扣除外汇变动影响，管理资产较去年同期下降6% [25] - 第一季度筹集资金19亿美元，去年同期为5亿美元，2024年全年为29亿美元，信贷策略需求显著增加 [26] - 软件业务收入持续增长，但技术解决方案预订量下降，调整后息税折旧摊销前利润有所改善 [27] - 自由现金流为负，反映了典型的季节性业务趋势，主要因年度激励薪酬支付和净可报销活动的时间安排 [28] - 第一季度末流动性总计33亿美元，包括29亿美元未动用信贷额度和16亿美元商业票据计划未使用额度 [28] - 截至3月31日，报告净杠杆率为1.4倍，低于去年同期的1.9倍，公司全年平均杠杆率目标约为1倍 [29] - 第一季度回购了2000万美元股票，公司将在无收购情况下考虑股票回购，同时关注目标杠杆率 [30] - 公司维持2025年全年调整后息税折旧摊销前利润目标范围在12.5亿 - 14.5亿美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产管理服务业务 - 本季度收入增长由工作场所管理业务带动，管理费用实现高个位数增长，两年累计收入增长近30% [16] - 项目管理业务管理费用实现近两位数增长，美国和亚太地区新客户和现有客户活动增加 [17] - 物业业务预计近期将延续过去几个季度的收入趋势，整合团队、实现协同效应和调整定位会带来一些临时增量成本 [18] 租赁咨询业务 - 各资产类别收入普遍增长，办公室收入增长18%，工业收入增长14%，美国、加拿大、大中华区和德国等多数地区实现两位数增长 [19] - 美国办公室租赁连续五个季度增长，超过2019年第一季度水平，大型租赁交易数量增加 [20] 资本市场服务业务 - 债务咨询收入增长超45%，投资销售增长15%，全球住宅、酒店和工业领域对收入增长贡献最大 [22] - 美国债务咨询增长49%，投资销售增长46%，优于市场42%的增长 [23] 投资管理业务 - 咨询费下降主要因管理资产减少，主要是代表某些客户在第四季度处置资产所致 [25] 软件和技术解决方案业务 - 新老客户的业务推动软件收入持续增长，但过去一年技术解决方案预订量下降 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国办公室租赁市场过去十二个月恢复到疫情前水平的90%，第一季度大型租赁交易同比增长29%，但仍比疫情前低30% [57][59] - 租户在租赁到期时平均缩减面积比例从一年前的约10%降至本季度的约7% [59] - 美国工业市场交易量较上年同期下降20%，但公司工业收入增长14% [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续战略投资于人员和平台，专注于盈利和可持续增长，尤其在弹性业务领域 [8] - 房地产管理服务业务将利用外包趋势，打造差异化和可扩展平台，全球化物业管理业务 [9] - 公司是全球最大的商业房地产债务中介，受益于房地产资本流动增加，债务咨询业务收入增长前景良好 [10] - 随着办公室行业复苏，公司凭借数据和洞察力，有望引领办公室领域反弹 [11][12] - 公司将继续追求选择性收购，以增强有机增长计划，提高能力，特别是在弹性业务方面 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自季度末以来，市场背景更加动态，为公司创造了更具挑战性的运营环境，但公司有应对市场不确定性的经验，对自身实力和平台有信心 [7] - 虽然经济增长放缓可能对行业产生溢出效应，但目前尚无法预测对公司业务的影响，公司对战略和行业长期结构驱动因素仍有高度信心 [8] - 公司预计房地产管理服务业务全年利润增长和利润率扩张，但增长可能并非线性，需平衡长期增长、盈利能力与短期业务表现 [19][50] - 全球投资销售、债务和股权咨询业务管道依然强劲，但交易活动受利率和经济前景影响，目前尚无法评估不确定性对交易活动的影响程度 [25] 其他重要信息 - 公司更新了弹性和交易性收入的定义，将项目管理从交易性收入调整为弹性收入，其他业务线分类不变 [3] - 公司宣布高级领导团队变动，Karen将于7月1日担任全球租赁咨询业务首席执行官，Andy将担任欧洲、中东和非洲及亚太地区租赁咨询业务首席执行官，Kelly Howe将接任首席财务官 [12][13] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何评估当前政府政策带来的长期政治风险对交易业务的长期结构增长前景的影响 - 目前环境增加了不确定性和降低了可见性，若政策持续波动，公司需适应这种环境，公司业务与GDP增长相关，期望有更好的可见性以利于客户 [37][38] 问题: 宏观不确定性对房地产外包业务的影响 - 外包房地产可能是为了削减成本或业务扩张，短期内不确定性会使公司决策放缓，目前尚未看到对业务的影响，需观察未来几个季度的情况 [40][41][42] 问题: 房地产管理服务业务的增长速度和利润率展望 - 中期和长期来看，该业务预计在高个位数至低两位数范围内增长，今年因物业管理业务全球化可能会有一定下行压力 [47] - 第一季度因平台和人员投资、项目管理业务招聘以及物业管理业务整合的过渡成本，影响了利润和利润率 [48] - 第二季度部分因素仍将存在，且需考虑去年同期的激励薪酬应计收益，下半年利润和利润率有望改善，全年仍预计实现利润增长和利润率扩张 [49][50] 问题: 投资管理业务全年资产管理规模（AUM）的预期 - 第一季度是过去两年资本筹集和投资环境低迷的结果，目前已出售一些大型交易，但尚未重新部署资本 [52] - 公司认为估值压力基本过去，预计今年将有新投资，因有大量干粉资金和正在筹集的新资本，但资金投入和转化为咨询费需要时间 [53] 问题: 租赁业务中办公室和工业领域的增长潜力及宏观依赖性 - 办公室市场整体处于健康状态，大型租赁交易增加，租户缩编比例下降，但需密切关注宏观经济和政策变化对决策的影响 [57][59][60] - 工业市场相对疲软，市场交易量下降，但公司收入增长，客户更倾向于短期决策，关注供应链和分销变化 [61][62] 问题: 公司在数据中心领域的资本市场和租赁业务参与情况 - 公司在数据中心领域全生命周期都有参与，但目前该业务在费用收入中占比小且快速增长，将继续关注市场机会并组建团队 [63][64] 问题: 公司对并购的兴趣，是倾向于弹性业务的小型并购还是包括交易业务的大型CRE服务平台并购，以及在当前宏观不确定性下的考量 - 公司分析并购机会时注重是否为股东创造价值，战略上更关注增强业务弹性，大型CRE服务平台并购较难实现协同效应，目前公司资产负债表强劲，视当前环境为创造股东价值的机会 [67][68] 问题: 工业租赁决策延迟是否也适用于投资销售业务，以及资本市场客户对数据的依赖程度 - 公司通过跟踪全球交易的投标活动发现，投标强度指数保持稳定，投标数量、中标价差稳定，但投标差异扩大，不同买家根据宏观环境有不同的承保假设 [71][72] - 债务市场活跃，健康的借贷市场为交易提供信心，目前尚未看到投资销售决策的明显变化 [73][74] 问题: 除投标强度指数外，是否有其他迹象表明业务出现回调或暂停，以及地理区域趋势 - 关税辩论初期，交易成交出现犹豫，但目前数据显示市场已适应，利率下降也有帮助 [77] - 美国市场在第一季度表现强劲，亚太地区日本、韩国和澳大利亚环境良好，近期亚洲投资者将原本投向美国的资金转向欧洲，特别是英国 [77][78] 问题: 考虑到2024年下半年的高基数，今年下半年租赁和资本市场业务是否会出现个位数增长 - 由于2024年下半年基数较高，今年将面临更严峻的比较，但具体增长情况取决于宏观经济的发展，目前尚无法确定 [79] 问题: 美国办公室市场不同地理区域（东西海岸）和租户规模需求的差异 - 美国西海岸表现强劲，门户城市表现不一，纽约持续强劲，华盛顿特区面临挑战，二三线市场已解决部分优质建筑的供应过剩问题 [83][84] 问题: 宏观不确定性对公司招聘计划的影响 - 公司会根据不同业务线和地区的增长预期，战略地增加人员，但在不确定环境下会更加谨慎，目前公司有足够的专业人员来捕捉增长机会 [85][87]

业绩总结 - 2024年第一季度收入为51.25亿美元，同比增长9%[33] - 2024年第一季度调整后净收入为8600万美元，同比增长151%[33] - 2024年第一季度调整后稀释每股收益为1.78美元，同比增长151%[33] - 2024年第一季度调整后EBITDA为1.87亿美元，同比增长66%[33] - 2024年第一季度净收入为6610万美元，而2023年第一季度为亏损920万美元[73] 用户数据 - 全球直接投资在第一季度下降4%（以当地货币计算为-6%）[10] - 美洲地区直接投资下降6%（-8%）[10] - EMEA地区直接投资下降17%（-15%）[10] - 亚太地区直接投资上升26%（+13%）[10] - 全球办公租赁量在第一季度同比增长7%[24] - 美国办公租赁量增长14%[24] - 亚太地区办公租赁量增长12%[24] - EMEA地区办公租赁量下降8%[24] 市场表现 - 2024年第一季度市场咨询部门收入为9.5亿美元，同比增长5%[42] - 资本市场部门收入为3.78亿美元，同比增长6%[46] - 2024年第一季度Workplace Management收入同比增长15%，达到28.72亿美元[48] - 2024年第一季度Project Management收入同比下降3%，达到6.76亿美元[48] - 2024年第一季度JLL Technologies收入同比下降12%，达到5400万美元[54] - LaSalle的收入同比下降8%，达到1.14亿美元[57] 财务状况 - 截至2024年3月31日，资产管理规模（AUM）为900亿美元，同比下降3%（以当地货币计算）[57] - 2024年第一季度净债务为19.01亿美元，较2023年第一季度的21亿美元有所减少[59] - 2024年第一季度平台运营费用为15.1亿美元，同比下降1%[33] - 2024年第一季度股东回购总额为2000万美元，剩余回购授权约为11亿美元[64] 未来展望 - 2024年财务目标为调整后的EBITDA在9.5亿美元至11.5亿美元之间[66]

文章核心观点 公司宣布多伦多证券交易所已接受其进行正常发行人投标的通知，将在规定时间内回购不超430万股次级投票股 [1][2] 分组1：NCIB相关信息 - 公司可在2025年5月9日至2026年5月8日期间，通过多伦多证券交易所、加拿大替代交易系统或纳斯达克回购最多430万股次级投票股，约占2025年4月30日该类股份“公众流通股”的10% [2] - 通过纳斯达克的回购在正常情况下进行，在2026年5月8日结束的12个月内，回购总量不超NCIB开始时已发行次级投票股的5% [2] - 回购价格为收购时的市场价格，可通过公开市场交易或安大略证券委员会、加拿大证券管理机构和/或纳斯达克允许的其他方式进行 [2] - 实际回购数量和时间由高级管理层决定，多伦多证券交易所2024年11月1日至2025年4月30日的日均交易量为55111股，NCIB下的每日回购限制为13777股（大宗交易除外），所有回购股份将被注销 [2] 分组2：公司股份情况 - 截至2025年5月7日，有49297832股次级投票股和1325694股多投票权股流通在外 [3] - 若公司认为次级投票股的市场价格有吸引力，且回购是对公司资金的合理使用并符合公司最佳利益，可能会不时回购 [3] 分组3：过往NCIB情况 - 公司之前的NCIB授权回购最多400万股次级投票股，于2024年7月19日到期，且未进行任何回购 [4] 分组4：交易安排 - 蒙特利尔银行被指定为公司的经纪人，负责根据NCIB购买次级投票股 [5] - 公司与蒙特利尔银行签订自动股票购买计划，允许在因监管限制和惯常的自我禁售期无法购买股票时进行回购，该计划已获多伦多证券交易所预先批准，将于2025年5月9日实施并生效 [5] 分组5：公司简介 - 公司是一家全球多元化专业服务和投资管理公司，通过房地产服务、工程和投资管理三个平台运营，拥有成熟商业模式、进取文化和独特合作理念 [6] - 30年来，公司为股东实现约20%的复合年回报率，年营收近50亿美元，拥有23000名专业人员，管理资产超1000亿美元 [6]

财务表现 - 公司2025年第一季度营收为2亿2103万美元，同比下降2% [1] - 每股收益(EPS)为-0.73美元，去年同期为-0.57美元 [1] - 营收超出Zacks共识预期0.31%，但EPS低于预期5.80% [1] - 租赁业务收入同比增长5.6%至5229万美元，超出分析师预期 [4] - 抵押贷款业务收入同比下降13.3%至2932万美元 [4] 运营指标 - 房地产服务总交易量为1226万笔，略低于分析师预期的1234万笔 [4] - 合作伙伴渠道交易量为239万笔，低于分析师预期的243万笔 [4] - 经纪业务交易量为987万笔，低于分析师预期的1008万笔 [4] - 平均每月访客量为4566万，显著低于分析师预期的4972万 [4] - 平均在岗经纪人数量为2190人，超出分析师预期的2114人 [4] 业务细分表现 - 房地产服务收入同比下降3.7%至1亿2628万美元，低于分析师预期 [4] - 经纪业务收入同比下降4.5%至1亿1922万美元，低于分析师预期 [4] - 合作伙伴收入同比增长10.8%至706万美元，超出分析师预期 [4] - 每笔交易平均收入为1030万美元，低于分析师预期的1047万美元 [4] - 合作伙伴渠道每笔交易收入为296万美元，显著高于分析师预期的241万美元 [4] 市场表现 - 公司股价过去一个月下跌5.7%，同期标普500指数上涨11.5% [3] - 公司当前Zacks评级为4级(卖出)，预示短期内可能跑输大盘 [3]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收12亿美元，与2024年同期大致持平，售出2946套房屋 [18] - 第一季度收购3609套房屋，较去年同期增长4% [18] - 第一季度贡献利润5400万美元，而2024年第一季度为5700万美元，贡献利润率为4.7% [19] - 第一季度调整后EBITDA亏损3000万美元，较2024年第一季度的5000万美元大幅减少 [19] - 第一季度调整后运营费用为8400万美元，低于2024年第一季度的1.07亿美元 [19] - 第二季度营收预计在14.5 - 15.25亿美元之间 [21] - 第二季度贡献利润预计在6500 - 7500万美元之间，意味着贡献利润率为4.5% - 4.9% [22] - 第二季度调整后EBITDA预计在1000 - 2000万美元之间，中点较去年同期改善2000万美元，三年来首次实现季度调整后EBITDA转正 [22] - 第二季度调整后运营费用约为5500万美元，非现金股票薪酬费用在1300 - 1500万美元之间，同比下降超50% [22] - 第二季度预计收购约1700套房屋 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 未提及 各个市场数据和关键指标变化 - 住房市场自年初以来进一步恶化，抵押贷款利率回升至7%以上，清仓率同比下降近25%，摘牌率上升超30% [7] - 南部部分地区房价开始下跌 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于重塑美国住宅房地产市场，使其更简单、便捷和以客户为中心 [6] - 公司将继续朝着盈利方向发展，同时加强产品体验和领导地位 [8] - 公司正在拓展市场渠道，试点向代理商提供客户推荐，以提高转化率和资产轻业务收入 [9][10][11] - 公司运营的四个核心优先级为保持定价纪律、提高转化率、优化营销投资分配和高效交付产品 [12][13][14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司仍在极具挑战的宏观经济环境中运营，经济政策变化和关税格局演变带来高度不确定性，购房者和卖家持观望态度 [6] - 公司预计近期逆风将继续影响业绩，但通过持续运营效率提升和更宽的利差，有望在第三和第四季度实现贡献利润率同比改善 [21][24] - 公司目标是通过持续的成本控制，使2025年调整后净亏损较去年有所改善 [24] 其他重要信息 - 公司结束第一季度时拥有7080套房屋，净库存为24亿美元，较上年增长24% [20] - 公司拥有10亿美元总资本，主要包括5.59亿美元不受限制的现金和3.5亿美元投资于房屋的股权 [20] - 公司在季度末拥有79亿美元无追索权资产支持借款能力，其中总承诺借款能力为23亿美元 [20] - 第一季度公司续签了三个循环信贷额度和一个定期债务融资工具，两个夹层融资工具至少延长至2027年 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度收购放缓至约1700套是否是下半年的合适水平，是否在平衡库存与当前住房市场水平，哪些市场表现较好，以及新收购房屋的贡献利润率情况 - 公司预计收购模式将遵循季节性规律，第二季度至第三季度收购量相对平稳，第四季度回升 第二季度贡献利润率预计在4.5% - 4.9%，中点为4.7%，与第一季度相当，较上年下降约1.5个百分点，主要是由于旧库存占比增加 近期收购的房屋在早期转售时贡献利润率表现良好，但不足以抵消旧库存的影响 [29][30] 问题2: 如何看待旧房屋库存的整体健康状况，在住房市场持续疲软和房价下跌的情况下，房屋估值的调整空间 - 公司认为收购房屋的利润率会自然下降，但近期收购的房屋初始贡献利润率较高，这为下半年贡献利润率同比改善提供了信心 公司在设定利差时已考虑了估值预期，目前未看到额外压力 [35][36][37] 问题3: 如何看待代理合作伙伴关系的扩张，该产品是什么，与以往有何不同，Opendoor和Marketplace产品的运营情况，以及未来的业务组合预期 - 公司正在试点向代理商提供客户推荐，让代理商在客户参与早期介入，以提高转化率和资产轻业务收入 目前尚不清楚未来的业务组合，但认为部分客户仍会选择直接与公司互动，而另一部分客户将受益于代理商的建议 公司将继续运营List with Opendoor产品，Marketplace目前在达拉斯、夏洛特、罗利运营，公司将评估其未来发展路径 [40][41][48] 问题4: 公司还有哪些进一步节省成本的机会，特别是在宏观环境恶化的情况下 - 公司将继续优化成本结构，第一季度固定成本同比减少近2000万美元，约33%，第二季度预计也会有类似减少 公司认为仍有提高效率的机会，未来将根据市场情况调整固定成本基础 [53][54][55] 问题5: 运营费用指引中季度环比减少2900万美元，多少是由于季节性营销费用减少和收购放缓，多少是结构性减少 - 大部分减少是由于营销费用，营销费用的下降是由于季节性因素和当前的利差水平 此外，第二季度预计转售量将超过收购量，库存减少将对运营费用产生有利调整 固定成本也会有一定减少，但相对营销费用的变化较小 [58][59] 问题6: 新的代理合作安排的经济模式是什么，这种合作收购的贡献利润率如何 - 公司认为这种合作渠道将提高转化率，增加资产轻业务收入 在房屋上市时，公司将获得部分佣金 在现金收购时，公司将获得当前的利润率减去支付给代理商的推荐费 公司认为转化率的提升可能会超过推荐费的成本 [61][62] 问题7: 代理合作伙伴关系试点市场的哪些信号会推动更广泛的推广，以及是否需要额外的市场投入来扩大合作 - 公司将关注转化率，包括现金收购和上市交易的转化率，作为扩大合作的信号 公司认为已经具备扩大合作的基础设施，这是对现有能力的有效利用 [68][69][70]