公司财务报告安排 - 公司将于2025年7月24日东部时间上午8:30举办2025年第二季度财务业绩网络直播和电话会议 [1] - 财务结果将于2025年7月23日市场收盘后发布 [1] 参与方式 - 网络直播可通过公司官网http://investors.verisresidential.com/corporate-overview访问 [2] - 电话会议可通过拨打+1 (877) 451-6152（美国境内）或+1 (201) 389-0879（国际）接入 [2] - 建议参与者在预定开始时间前10分钟登录或拨入 [2] 会议回放 - 会议回放将于2025年7月24日东部时间中午12:00至2025年8月24日东部时间晚上11:59提供 [3] - 回放接入号码为+1 (844) 512-2921（美国境内）或+1 (412) 317-6671（国际），密码为13753249 [3] - 音频回放也将在公司官网提供，并保留一年 [3] 公司概况 - 公司是一家专注于东北部地区的A级多户住宅房地产投资信托基金（REIT） [4] - 公司拥有技术驱动的垂直整合运营平台，提供符合居民偏好的现代生活体验 [4] - 公司由经验丰富的管理团队和董事会领导，秉承领先的公司治理原则和最佳运营实践 [4] 联系方式 - 投资者关系联系人：Mackenzie Rice，邮箱[email protected] [6] - 媒体联系人：Amanda Shpiner/Grace Cartwright，电话212-257-4170，邮箱[email protected] [6]

公司公告 - 公司将于2025年8月4日美股收盘后发布截至2025年6月30日的第二季度财务和运营业绩 [2] - 季度财报电话会议及网络直播定于2025年8月4日美国东部时间下午5:00至6:00举行 [2] - 电话会议接入号码分为美国境内（1-844-512-2921）和国际线路（1-412-317-6671），会议ID为"13754744" [2][3] 公司业务 - 公司为房地产投资信托基金(REIT)，专注于高端购物、餐饮、娱乐及综合用途地产的所有权运营 [1][3] - 公司位列标普100指数成分股（NYSE: SPG），业务覆盖北美、欧洲及亚洲 [3] - 旗下物业日均服务数百万客群，年销售额达数十亿美元 [3] 投资者服务 - 业绩电话会议音频回放时间为2025年8月4日美国东部时间晚9:00至8月11日晚11:00 [2] - 网络直播存档将在公司官网investors.simon.com保留约90天 [2]

文章核心观点 公司公布2025年第二季度和年初至今的投资组合、交易活动情况及资产负债表最新信息 [1] 分组1：公司介绍 - 公司是一家公开交易的房地产投资信托公司，通过投资、拥有和运营单租户净租赁商业收入物业组合，为租户提供有吸引力的风险调整回报和可靠的现金股息 [4] 分组2：2025年年初至今投资与处置活动 - 投资活动包括8590万美元的收购和结构化投资交易，加权平均初始投资收益率为9.1% [2] - 处置活动包括2820万美元的资产出售，加权平均退出现金资本化率为8.4% [2] - 截至2025年6月30日，公司加权平均租赁期限为8.9年 [2] 分组3：2025年第二季度详细情况 - 出售五处净租赁物业，总处置额为1650万美元，加权平均退出资本化率为7.9%，Walgreens降至公司基于ABR的前五大租户 [7] - 发起一项与Old Time Pottery租赁物业处置相关的卖方融资结构化投资，并发放一笔新的第一抵押贷款，本金共计660万美元，加权平均初始收益率为9.8% [7] - Bass Pro Shops于2025年5月21日按计划完成全面翻新并重新开业，该物业在2025年第三季度以20年初始租赁期限重新租给Bass Pro Shops [7] - 2025年7月2日，夏洛特市Publix土地开发的2550万美元建设贷款已全额偿还，当前收益率为9.5% [7] - 截至2025年6月30日，公司在本季度回购272,565股普通股，加权平均总价为430万美元；年初至今回购546,390股普通股，总成本为880万美元 [7] - 截至2025年6月30日，公司当前普通股回购计划还剩约120万美元 [7] - 截至2025年6月30日，公司有15,375,768股普通股和运营合伙单位流通在外 [7] - 公司目前在2026年5月前无债务到期 [7]

债券发行 - 公司定价发行4亿美元4 650%优先票据 2030年到期 发行价格为票面金额的99 088% [1] - 票据利息每半年支付一次 首次付息日为2026年1月15日 预计结算日为2025年7月10日 [2] - 发行净收益将用于偿还部分债务 包括20亿美元无担保循环信贷额度及其他一般公司用途 [2] 承销商信息 - 富国银行证券 美国银行证券 丰业资本(美国) 瑞穗证券美国担任联合账簿管理人 [3] 公司背景 - 公司为内部管理型多元化REIT 主要持有美国及西北欧地区商业地产的长期净租赁资产 [6] - 收入主要来源于工业 仓储及零售类单租户关键设施 此类资产占近期投资组合的绝大部分 [6] 法律文件 - 票据发行已在SEC完成注册登记 投资者可通过SEC官网EDGAR系统或承销商渠道获取完整募股说明书 [4] 联系方式 - 机构投资者联系人Peter Sands 电话212-492-1110 媒体联系人Anna McGrath 电话212-492-1166 [10]

文章核心观点 公司宣布将于2025年7月24日收盘后发布2025年第二季度业绩，并于7月25日上午10点举办财报电话会议 [1][2] 业绩发布 - 公司将在2025年7月24日纽约证券交易所收盘后发布2025年第二季度业绩 [1] 财报电话会议 - 财报电话会议和实时音频网络直播将于2025年7月25日上午10点举行，参与者可在指定链接注册并获取拨号信息 [2] - 可通过指定链接或公司网站投资者关系板块访问会议直播，直播音频存档将在会议结束后30天内提供 [3] 公司概况 - 公司是一家专业金融公司，以杠杆方式投资机构住宅抵押贷款支持证券（Agency RMBS），投资策略专注于两类机构RMBS，由Bimini Advisors, LLC管理 [4] 联系方式 - 公司联系方式为Robert E. Cauley，电话772 - 231 - 1400，还有公司网站链接 [5]

报告行业投资评级 - 报告对Hysan（14 HK）、Link REIT（823 HK）、Wharf REIC（1997 HK）均维持“Buy”评级 [5][32] 报告的核心观点 - 香港零售销售在连续14个月下降后于2025年5月恢复增长 ，市场有望进入稳定阶段 ，积极财富效应和游客到访人数增加有利于商场运营商租金稳定 ，看好Wharf REIC和Hysan [7] - 预计零售市场逐步复苏 ，有助于稳定租金下降趋势 ，Wharf REIC和Hysan的商场组合将受益于消费增长 ，支持其股息支付 ，Link REIT的DPU将保持韧性 [4] 根据相关目录分别进行总结 零售销售情况 - 2025年5月香港零售销售同比增长2.4% ，扭转上月2.3%的降幅 ，结束14个月的下降 ，5月零售销售增长转正 ，预计2025年下半年零售销售降幅将从5个月的5.5%进一步收窄 ，全年降幅降至3% [2][8] - 主要细分领域中 ，化妆品零售支出同比增长8.7% ，涨幅最大 ，珠宝、手表、时钟及贵重礼品、耐用消费品和燃料三个细分领域零售销售同比下降 [9] - 与其他地区相比 ，2025年5月香港零售销售增长有所改善 [19] 零售商和商场运营商表现 - CTF Jewellery同店销售增长改善 ，Luk Fook整体零售收入同比降幅收窄 ，Sa Sa Int'l总营业额同比增长 ，Café De Coral营收和利润同比下降 [20] - Link REIT租户销售呈稳定趋势 ，但租金逆转呈负面 ，Festival Walk客流量同比增长 ，租户销售额同比下降 ，Swire Properties商场零售销售略有改善 [20] 股票投资建议 - 预计零售市场逐步复苏 ，Wharf REIC和Hysan的商场组合将受益于消费增长 ，支持其股息支付 ，Link REIT的DPU将保持韧性 [4] - Hysan当前价格为HKD14.50 ，目标价格为HKD18.60 ，上涨空间为28.3% ；Link REIT当前价格为HKD42.20 ，目标价格为HKD45.00 ，上涨空间为6.6% ；Wharf REIC当前价格为HKD22.55 ，目标价格为HKD30.00 ，上涨空间为33.0% [5] 估值情况 - Hysan维持“Buy”评级 ，目标价格HKD18.60不变 ，基于对每股资产净值HKD53.30应用65%的折扣计算得出 [32] - Link REIT维持“Buy”评级 ，目标价格HKD45.00不变 ，基于股息贴现模型得出每股资产净值估计值 [32] - Wharf REIC维持“Buy”评级 ，目标价格HKD30.00不变 ，基于对每股资产净值HKD53.60应用44%的目标折扣计算得出 [32]

Realty Income (O) 业务模式与优势 - 公司专注于非必需消费品、低价位和服务导向型零售资产，包括杂货店、一元店、便利店、药店和快餐店，这些资产占其超过15,600处物业组合的显著部分[1] - 截至2025年第一季度，公司73%的年化基本租金来自提供必需品或服务的租户，这些租户对经济周期敏感度较低[1] - 这种业务模式带来稳定的需求，即使在经济低迷时期，消费者仍优先考虑必需品，使公司保持98.5%的高入住率和9.1年的加权平均剩余租期[2] - 低价位租户如Dollar General和Family Dollar在通胀环境中表现稳健，支持公司的租金收取和长期收入可见性[3] - 服务导向型租户（如汽车、医疗和健身服务）提供与电子商务的差异化，增强长期可行性[3] - 三重净租赁结构使租户承担税费、保险和维护费用，公司EBITDA利润率约为95%[4] 行业对比：其他零售REITs - Kimco Realty Corporation (KIM) 在2025年第一季度实现了85%的年化基本租金来自杂货店锚定物业的目标，高于2020年的78%[6] - Kimco在2025年第一季度签署了583份租约，总计440万平方英尺，其中439份为续租和选择权，144份为新租约[6] - Regency Centers Corporation (REG) 拥有超过80%的杂货店锚定露天购物中心组合，这些中心以必需品驱动并吸引稳定客流[7] Realty Income 财务表现与估值 - 公司股价年初至今上涨8%，而行业下跌7.5%[8] - 公司远期12个月价格与FFO比率为13.26，低于行业平均水平，价值评分为D[10] - 过去一周，公司2025年和2026年每股FFO的Zacks共识估计略有下调[11] - 当前季度（2025年6月）FFO每股估计为1.06美元，下一季度（2025年9月）为1.07美元，2025年和2026年全年分别为4.28美元和4.41美元[12]

核心观点 - AGNC Investment Corp (AGNC) 和 Annaly Capital Management (NLY) 是抵押贷款房地产投资信托基金(mREITs)行业的两大巨头 两者均提供高股息收益率和长期回报 但在投资组合策略和风险特征上存在差异 [1] - NLY近期提高了股息 而AGNC在过去五年中保持稳定 NLY的多元化投资组合可能降低利率敏感性 而AGNC专注于MBS使其面临更大波动性 [8] - NLY的2025-2026年盈利预计增长 而AGNC面临同比下降 [8] 资本分配与股息收益率 - AGNC当前股息收益率高达15.34% 派息率为81% 过去五年未提高股息 [2] - NLY在2025年第一季度宣布每股0.70美元的现金股息 较之前支付增加7.7% 当前股息收益率为14.37% 派息率达101% 过去五年曾提高股息一次 [3] - AGNC在2024年10月终止原有股票回购计划 并授权新的10亿美元回购计划 有效期至2026年12月31日 截至2025年3月31日 全部授权额度仍可用于回购 [6] - NLY在2024年12月授权15亿美元普通股回购计划 有效期至2029年12月31日 但自宣布以来尚未进行回购 [7] 商业模式与投资组合 - AGNC完全专注于机构抵押贷款支持证券(MBS) 主要投资于机构MBS的杠杆投资 包括住宅抵押贷款过手证券和抵押贷款债务 [8][9] - NLY采用多元化资本配置策略 投资组合包括住宅信贷 抵押服务权(MSR)和机构MBS 旨在降低波动性和利率变化敏感性 [11][12] - 机构MBS市场近期出现改善迹象 受益于收益率曲线陡峭化和利率波动性降低 [10] 利率敏感性 - AGNC由于集中投资机构MBS 其业绩和前景显著受利率环境影响 利率上升时借款成本快速增加 影响利润率 [13][14] - AGNC利息支出从2021年的7500万美元飙升至2022年的6.25亿美元(增长733%) 2023年进一步增长266%至23亿美元 2024年增长28%至29亿美元 2025年第一季度同比增长2.2%至6.87亿美元 [15] - NLY通过多元化投资组合更好地抵御利率波动 其利息支出增长低于AGNC 2021年为2.49亿美元 2022年增长425%至13亿美元 2023年增长193%至38亿美元 2024年增长10.3%至12亿美元 2025年第一季度同比微降至11亿美元 [16][17] - MSR在利率上升时增值 因为高利率减少抵押贷款提前还款活动 这使NLY能够抵消机构MBS估值在利率上升期的典型下降 [18] 抵押贷款利率影响 - 截至2025年7月3日 30年期固定抵押贷款利率为5.80% 低于一年前的6.95% 预计将缓解住房负担能力挑战并支持抵押贷款市场需求 [19] - NLY可能看到更强的账面价值增长 受机构MBS市场利差收紧推动 其更广泛的住房信贷敞口可能使其更能利用住宅和商业渠道增加的贷款发放 [20] - AGNC可能从机构MBS中获益更温和 但可能从更有利的再投资利差中获益 随着再融资增加 其专注于机构的策略可能从再融资量中受益 改善销售利润率和投资渠道 [21] 盈利预测 - AGNC的2025年和2026年盈利预计同比下降11.2%和3.9% [22] - AGNC的2025年第二季度每股收益预计为0.42美元(同比下降20.75%) 第三季度0.40美元(同比下降6.98%) 全年1.67美元(同比下降11.17%) 2026年1.60美元(同比下降3.89%) [23] - NLY的2025年和2026年盈利预计同比增长6.3%和1.4% [25] - NLY的2025年第二季度每股收益预计为0.71美元(同比增长4.41%) 第三季度0.72美元(同比增长9.09%) 全年2.87美元(同比增长6.30%) 2026年2.91美元(同比增长1.42%) [27] 价格表现与估值 - 过去一年 AGNC上涨12.6% NLY上涨17.7% 高于行业8.6%的涨幅 [29] - AGNC的12个月前瞻性市净率为1.10倍 NLY为0.99倍 均高于行业平均0.98倍 NLY相对于AGNC存在折价 [31][34]

公司表现 - 公司股价年内上涨16% 远超行业4 7%的涨幅[1] - 公司季度现金股息从89美分提升至90美分 年化股息达3 60美元/股[2] - 2025年FFO每股共识预期微调至4 88美元 分析师给予持有评级[3] 业务模式优势 - 拥有美国及欧美地区最大单租户净租赁商业地产组合 资产具有租户运营关键性[5] - 采用售后回租模式 租户承担大部分运营维护成本 实现低投入稳定收益[6] - 组合跨租户/行业/地域高度分散 99 6%租金含合约增长条款 其中49 8%与CPI挂钩[7] 资本运作规划 - 2025年计划投入10-15亿美元 同时处置5-10亿美元非核心资产(含自助仓储物业)[8] - 匹配融资策略优化资产负债表 截至2025年3月总流动性达20亿美元[10] - 净债务与调整后EBITDA比为5 8倍 拥有标普BBB+和穆迪Baa1投资级评级[10] 行业比较 - 同业公司VICI Properties 2025年FFO预期2 35美元/股 同比增长4%[12] - American Tower同期FFO预期10 53美元/股 同比微降[13]

股票评级调整 - Arkema (ARKAY) 被列入Zacks Rank 5 (强力卖出)名单 该公司主要从事乙烯基产品、工业化学品和性能产品的制造与销售 过去60天内其当前年度盈利的Zacks共识预期被下调17.2% [1] - American Airlines (AAL) 被列入Zacks Rank 5 (强力卖出)名单 该公司在美国、拉丁美洲、大西洋和太平洋地区提供客运和货运航空运输服务 过去60天内其当前年度盈利的Zacks共识预期被下调9.4% [2] - Americold Realty Trust (COLD) 被列入Zacks Rank 5 (强力卖出)名单 该公司是一家房地产投资信托基金 在美国、澳大利亚、新西兰、阿根廷和加拿大拥有并运营温控仓库 过去60天内其当前年度盈利的Zacks共识预期被下调5.9% [3] 盈利预期变化 - Arkema当前年度盈利共识预期在60天内经历显著下调 幅度达17.2% 反映分析师对其盈利前景的悲观情绪 [1] - American Airlines当前年度盈利共识预期在60天内下调9.4% 显示航空运输行业面临压力 [2] - Americold Realty Trust当前年度盈利共识预期在60天内下调5.9% 表明温控仓储行业的增长可能放缓 [3]