财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后公司每股摊薄普通股的运营资金（FFO）为0.16美元，约4600万美元，符合预期 [13] - 同店净营业收入（NOI）增长5.2%，同店组合在季度末的出租率为99.2% [13] - 维持2025年同店NOI增长3% - 4%的预期，调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.61 - 0.65美元 [13] - 2025年一般及行政费用（GS&A）预期维持在3900万 - 4100万美元 [13] - 季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.9倍 [15] - 季度末资产负债表上有7100万美元现金，4月出售俄亥俄州奇利科西房产的预计收益为1.1亿美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度租赁约110万平方英尺，包括两个租赁续约，平均年租金增长率为3.6% [14] - 位于凤凰城的54万平方英尺设施进行了为期五年的续约，现金租金较之前上涨59%，年租金涨幅为3.25% [14] - 与玛氏公司在亚特兰大的60.5万平方英尺设施的租约延长至2030年，锁定了两年4%的租金增长率 [14] - 第一季度开始对里士满的25万平方英尺设施进行重新开发，预计2026年初完成 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度美国净吸纳量为2300万平方英尺，其中1900万平方英尺在公司的12个目标市场 [7] - 公司12个目标市场的建设管道约为8700万平方英尺，较2022年约3.3亿平方英尺的峰值下降近75% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于增加入住率、提高投资组合回报，并执行在阳光地带和中西部下游12个市场的投资战略 [6] - 公司集中投资于阳光地带和中西部部分州的12个目标市场，约85%的总资产位于这些市场，这些市场人口和就业增长超过全国平均水平，政府政策友好，物流基础设施完善 [10] - 公司将继续在目标市场寻找资本的良好用途，并选择性地从非目标市场的资产中回收资本 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年开局良好，同店NOI增长稳健，尽管关税存在不确定性，但工业基本面相对稳定 [6] - 市场环境，特别是贸易政策，给租户的空间使用决策带来了更多不确定性，短期内保持谨慎，但租赁结果目前较为有利 [8] - 公司认为其资产质量、租户信用实力、资产负债表和与回流计划相契合的投资组合布局使其处于有利地位 [18] 其他重要信息 - 公司约47%的基本租金（ABR）来自拥有投资级评级母公司的租户 [16] - 公司目前对2026 - 2027年的租户续约情况尚不确定，但对现有租户基础有信心 [22] - 公司预计2025年租户留存率可能低于2024年，剩余2025年到期租约的租金比市场水平低30% - 35% [9] - 公司目前对大盒子设施的租金没有太大压力，主要是免租期和租户改进（TI）成本有所增加，稳定收益率预计约为6% [24][26] - 里士满的重新开发项目预计将带来较高的租金增长，资本投资收益率约为中双位数 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来几年是否有已知的租户迁出情况 - 目前判断2026 - 2027年的情况还为时过早，公司对现有租户基础有信心，认为有很大机会续约，但2026年的到期租约多集中在下半年，需要等待观察 [22] 问题2: 三个大盒子设施的收益率和租金情况 - 租金方面，市场租金没有太大变动，主要是免租期和TI成本有所增加，从个位数中期上升到两位数低位，有时会提供近每年一个月的免租期，但表面租金压力不大 [24] - 收益率方面，稳定收益率预计约为6%，与之前的指导一致 [26] 问题3: 今年剩余时间是否有其他处置计划 - 目前没有处置计划，公司在关税政策的90天暂停期内暂停了处置活动，虽然有长期集中在12个市场的战略目标，但目前更倾向于持有现金，等待市场情况的发展 [27][28] 问题4: 里士满的重新开发项目是战略改变还是原计划 - 这是原计划的一部分，租户有收缩选项，公司收购的建筑原本就可以独立运营，重新开发是将其与其他建筑分离并推向市场，有望实现较高的租金增长 [30] 问题5: 重新开发项目对指导有何影响 - 公司在制定全年同店NOI增长3% - 4%的指导时已将该项目排除在同店组合之外，第一季度该项目未对同店NOI增长产生影响，因为项目在季度末才开始 [31][32] 问题6: 里士满市场对该建筑的兴趣和稳定收益率预期 - 该建筑是市场上唯一此类规模的建筑，里士满的空置率较低，预计建筑准备好后会有很多活动，有望实现较高的租金增长 [34] - 预计资本投资约为500万美元，每年可实现约70万美元的增量租金，资本投资收益率约为中双位数 [35] 问题7: 到2026年底的租约到期情况中，哪些市场有较大的租赁价差上升空间 - 公司仍然看好阳光地带市场，认为凤凰城和达拉斯有很好的机会实现租金与市场接轨 [40] 问题8: 关税对库存建设和需求的影响 - 租户对关税有不同的应对方式，一些租户继续按原计划经营，通过市场整合来应对；一些租户加速需求，引入更多产品；还有一些租户暂停计划，重新评估供应链 [43][44] 问题9: 大型电子商务玩家的需求情况以及对公司300万平方英尺新开发项目的影响 - 大型电子商务玩家仍在市场上，活动有所增加，但不确定是否会对公司的大盒子设施产生影响，目前还有一些主要零售商也在市场上寻找类似的项目 [46] 问题10: 日产2027年初的两个大租约到期情况 - 美国市场对日产至关重要，占其总销售额的40%，日产近期表示将最大限度提高美国工厂的产量 [51][52] - 公司的两个大仓库与日产的制造工厂直接相关，日产在纳什维尔的仓库投资了大量资金，引入了供应商，在坎顿也有类似的投资计划 [53] - 两个设施的租金较低，纳什维尔市场紧张，即使日产不续约，公司也有很强的设施可供其他租户使用，且日产有优先续约权，因此续约的可能性很高 [54]

业绩总结 - LXP工业信托的总资产为49亿美元，拥有118个物业，100%为工业房地产[7] - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长为5.2%[14] - 2025年第一季度调整后的公司每股基金运营收益（FFO）为0.16美元[14] - 2025年第一季度的年化净营业收入（NOI）为2.77亿美元[18] - 2023年同店净营业收入（NOI）增长为3.4%[56] - 2024年同店净营业收入（NOI）增长为10.6%[56] - 2025年同店净营业收入（NOI）增长为14.9%[56] 用户数据 - 租赁面积约为1.1百万平方英尺，其中540,000平方英尺的租约续签，基础租金和现金基础租金分别增长约52%和59%[14] - 目前投资级租户占比约为47%[10] - 平均租金为每平方英尺5.12美元[18] - 合同租金年均增长率为2.8%，2025年签署的租赁合同年均增长率为3.6%[58] 未来展望 - 预计到2030年，租金的市场价值提升约为18%[24] - 预计到2030年到期的租赁合同有约18%的当前市场价值提升，初始年现金租金预计增加3200万美元，或每股0.11美元（占FFO的17%）[53] - 预计可出租面积将产生2500万美元的初始年现金租金，或每股0.08美元（占FFO的13%）[53] - 2023/2024年租金增长预计在30%到35%之间[57] 财务状况 - 公司的净债务与调整后EBITDA的杠杆比率为5.9倍[14] - LXP的总债务为15.33亿美元，平均利率为3.96%[72] - 预计到2025年和2026年，约97%的债务将以固定利率进行管理[72] - LXP的调整后EBITDA为净收入的最直接可比GAAP指标，包含对房地产销售收益、非现金销售类型租赁调整等的修正[96] - LXP的调整后公司FFO支付比率为84.4%[107] - LXP的债务与总资产比率为31.3%，而债务加优先股与总资产比率为33.3%[107] 市场扩张与投资计划 - 目标市场的制造业投资总额达到1500亿美元[15] - LXP计划在其12个目标市场（包括Sunbelt和Midwest）投资1500亿美元[51] - LXP的开发管道总面积为5,687,333平方英尺，已投入使用的项目包括多个位于不同市场的建筑[103] - LXP的可租赁项目总面积为3,439,873平方英尺，预计将在2024年投入使用[103] 其他信息 - LXP的信用设施可用性为6亿美元，需遵守契约合规性[107] - LXP的无担保资产总额为45亿美元，无担保净运营收入为96.5%[107]

财务数据和关键指标变化 - 现金基础净营业收入（NOI）较去年同期增长近2%，标准化运营资金（FFO）同比增长43%，环比增长52% [7] - 第一季度末，NOI为8750万美元，现金基础NOI为8380万美元，调整后EBITDAre为8530万美元，均同比和环比增长 [16] - 利息支出降至6980万美元，较去年同期减少340万美元，预计第二季度将降至约6850万美元 [16] - 截至3月31日，现金为1.08亿美元，受限现金为1.29亿美元，净债务与总资产比率为68.7%，净债务覆盖率为11.9倍，环比改善50个基点 [17] - 预计第二季度标准化FFO为每股0.19 - 0.21美元，包含每股0.01美元的一次性收益 [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总租赁面积超230万平方英尺，入住率为94.6%，环比提高20个基点 [7] - 签署13份新租约和续租约及1份租金重置协议，GAAP和现金租赁利差分别为18.9%和9.8%，将使年化租金收入增加290万美元，其中57%尚未实现 [8] - 大陆物业占本季度续租活动近80%，夏威夷物业签署49.2万平方英尺续租协议，租金较之前提高18.2%，加权平均租期4.9年 [9] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 关注全球关税发展对租户需求和租赁环境的影响，认为高质量资产和多元化租户组合能抵御短期波动 [10] - 聚焦最大化按市值计价增长机会、保持高租户留存率和出租空置物业，如夏威夷220万平方英尺未开发地块和印第安纳波利斯53.5万平方英尺物业 [10] - 评估改善资产负债表和降低杠杆的机会，2025年可能 refinance现有债务和进行战略物业处置 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司年初表现良好，财务业绩稳健，对高质量工业地产需求稳定 [17] - 基于租赁活动和利息支出预期，预计第二季度标准化FFO在每股0.19 - 0.21美元之间 [17] 其他重要信息 - 公司发布RMR集团可持续发展报告，展示经理对长期可持续发展目标的承诺 [13] - 所有债务目前按固定利率或通过利率上限固定，加权平均利率为5.53%，至2027年无债务到期 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 第一季度坏账回收的财务影响 - 坏账回收约75万美元，计入收入 [20] 问题2: 租赁环境的实时情况 - 租赁时间线拉长，租户续租决策提前，涉及人员增多，公司会提前开展续租讨论并准备双重方案 [22] 问题3: 夏威夷和印第安纳波利斯空置物业的租赁情况 - 夏威夷地块有活动，有提案但部分因租户信用和资金问题未达成；印第安纳波利斯物业与租户谈判未成功，正在积极营销 [24][25] 问题4: 出售物业的动机和方式 - 收到很多非邀约物业报价，部分来自业主用户，估值较高；目前不考虑出售夏威夷地块，暂无合资企业相关活动 [28][30] 问题5: 第一季度和第二季度一次性收益情况 - 第一季度一次性收益为每股0.02美元，第二季度预计为每股0.01美元 [35] 问题6: 第二季度指导区间低端的影响因素 - 取决于租赁活动、运营费用增加等不可预见因素 [36] 问题7: 关税对租户的影响 - 预计关税对租户需求有利，部分租户因关税对建设成本的影响而选择续租，提高了租户留存率 [37][38] 问题8: 夏威夷资产对入境旅游的暴露程度 - 夏威夷租户主要服务当地经济，与旅游无关，受入境旅游影响极小 [39]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.61美元，较去年增长3.4% [8][15] - 可分配现金总计1.065亿美元，较上一时期增长8.5% [15] - 净债务与年化运行率调整后EBITDA之比为5.2倍，杠杆率较低 [15] - 季度末流动性达10亿美元，包含承诺的私募债务收益 [15] - 本季度实现同店现金NOI增长3.4% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度开始36份租约，总面积500万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为27.3%和21% [16] - 本季度租户保留率为85.3% [16] - 已完成2025年预计租赁运营组合面积的78.5%，现金租赁利差达25.1% [8][16] 收购业务 - 第一季度收购总额4300万美元，包括三座建筑，现金和直线资本化率均为6.87% [11] 处置业务 - 本季度出售新罕布什尔州纳舒厄的一座建筑，总收益6700万美元，现金资本化率为4.9% [13] 开发业务 - 美国约有250万平方英尺的开发活动，分布在11座建筑中，约50%正在建设，16%已预租，已交付部分目前出租率为51% [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国在建管道自第四季度以来环比下降超过16% [11] - 中西部市场如密尔沃基、芝加哥、明尼阿波利斯表现良好，底特律需求也不错；阳光地带的纳什维尔市场强劲；格林维尔、哥伦布市场有所改善；亚特兰大、圣地亚哥、印第安纳波利斯市场表现较弱 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借强大的资产负债表、充足的流动性和广泛的市场多元化，为2025年的可持续增长奠定了基础 [20] - 收购方面评估各种类型的资产，包括长期租约、短期租约、空置资产等，根据市场情况调整租赁期 [57][58] - 关注租户供应链多元化趋势，认为公司地理多元化和专注于CBRE一级市场的特点使其在行业中具有优势 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球贸易战升级带来不确定性，租户决策时间延长，但租户仍在做出租赁决策，公司对租赁需求持乐观态度 [9][10][36] - 宏观经济事件导致租赁孕育期延长，但公司仍看到大量空置空间的参观活动 [10] - 长期来看，经济增长疲软可能对仓库空间需求产生负面影响，但近岸和在岸活动的增加将部分抵消这一影响，公司投资组合将相对受益 [11] 其他重要信息 - 公司将在本周末发布第二季度业务更新 [17] - 公司维持2025年信用损失指引为75个基点，目前美国轮胎经销商租金正常，未产生相关信用损失 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月是否签署了100万平方英尺的新租赁？ - 第二季度已签署360万平方英尺的租约，其中100万平方英尺为新租赁，如萨凡纳市场50万平方英尺的整栋建筑租约，无停机时间，现金租赁利差为25% [23] 问题2: 100万平方英尺的新租赁是已执行还是即将开始？ - 是两者的混合，新租赁通常签署和开始的时间间隔较短，4月开始的100万平方英尺租赁大多在过去30 - 60天内签署 [25][26] 问题3: 不同子市场的需求情况如何？ - 宏观环境带来不确定性，租户决策时间延长；中西部、阳光地带部分市场表现良好，亚特兰大、圣地亚哥、印第安纳波利斯市场较弱；租户有提前续约的需求 [27][28][29] 问题4: 租户提前续约的原因是什么？ - 租户认为当前有机会获得更好的租金，且仍有空间需求，同时可能想在潜在的租金拐点前锁定租金 [34][35][37] 问题5: 4月2日以来私人交易市场的趋势如何？ - 年初私人市场强劲，但目前一些大型和小型投资组合因价格波动和担忧被撤回市场，重新定价情况较少 [42][44] 问题6: 如何考虑公司的资本成本？ - 债务成本方面，公司以5.65%的加权平均固定利率发行了5.5亿美元的固定利率高级无担保票据；公司保留了大量资本，第一季度支付股息后保留了超过3500万美元的现金；通过资产处置和再投资实现资本增值，如纳什ua出售资产后将资金重新投入到符合公司投资组合的资产中 [50][51][52] 问题7: 收购资产的特点和组合情况如何？ - 评估广泛的资产组合，不局限于特定类型的租赁期限或资产类型，根据市场情况调整租赁期 [57][58] 问题8: 第一季度信用损失的具体情况以及全年75个基点的信用损失中美国轮胎经销商的占比？ - 第一季度信用损失极小，一个基点约为5万美元；美国轮胎经销商目前租金正常，未产生相关信用损失，全年75个基点的信用损失指引中，50个基点为常规信用损失，25个基点与美国轮胎经销商情况相关 [59][60] 问题9: 租赁活动是更侧重于续约还是新租赁？ - 本季度续约租赁较多，但第二季度新租赁有显著增长，是第一季度的四倍；续约市场强劲，公司正在与多个租户就2026年到期的租约进行提前续约讨论 [65][66] 问题10: 2025年租赁目标完成情况略低于去年，是否有特殊含义？ - 仅相差一两个百分点，属于正常范围，无需过度解读 [67][68] 问题11: 开发项目的需求情况以及是否会比最初预期的租赁期更长？ - 新开发项目的租赁整体较慢，但部分项目如格林维尔、坦帕的设施有良好的租赁活动，可能会出现租赁期略有延长的情况 [72][74] 问题12: 上季度预计的100个基点的入住率损失情况如何，目前分配给租户的比例以及缓冲情况？ - 公司未改变相关指引，对所有指引指标有信心，已完成80%的租赁目标，对剩余20%进行了压力测试，结果仍在可接受范围内 [75][76][77] 问题13: 哪些租户类别更令人担忧，租户观察名单的趋势如何？ - 关注低利润率、高杠杆资产负债表的租户，而非特定行业；观察名单没有显著扩大，主要受美国轮胎经销商情况影响 [81][82][83] 问题14: 2026年到期租约的租金利差情况以及已处理的比例？ - 目前执行了2026年租赁的15%以上，现在讨论租金利差还为时过早 [84] 问题15: 市场需求是否整体下降，是否有不受影响的细分市场？ - 需求仍然存在，只是租户决策时间延长；3PLs市场表现活跃，部分有制造业和分销成分的市场需求良好 [88][89] 问题16: 格林维尔和坦帕的租赁活动情况，与一两个月前相比如何？ - 与一两个月前相比，活动基本持平或略有下降，但质量更高，更有可能达成交易 [92] 问题17: 85%的保留率与早期租赁进度的关系，以及保留率是否会随时间下降？ - 第一季度保留率较高是因为大部分租赁为续约，第二季度50万平方英尺的即时回填对保留率指标有负面影响，但对调整后的保留率有积极影响；公司对全年保留率指引有信心 [96][97][98] 问题18: 是否跟踪新租户的来源，是否受益于近岸和在岸趋势？ - 目前数据有限，但市场需求包括分销、消费、人口迁移和制造业；租户供应链多元化趋势明显，公司认为这将是一个持续的主题，公司将从中受益 [100][101][102] 问题19: 租赁优惠环境是否发生变化，是否提供更多优惠以吸引租户？ - 部分高空置率市场可能会提供一两个月的免租期；租赁佣金随市场变化；租户改善成本（TI）因项目而异，部分TI实际上是对建筑的改善，并非真正的优惠 [106][107][108] 问题20: 如果美国轮胎经销商拒绝租约，回填这些物业的需求情况如何？ - 这取决于具体市场情况，相关建筑条件较好，但美国轮胎经销商占公司平均基本租金（ABR）的比例仅为1%，公司正在与他们积极谈判 [109][110]

财务数据和关键指标变化 - 现金基础净营业收入（NOI）较去年同期增长近2%，正常化资金运营（FFO）同比增长43%，环比增长52% [7] - 第一季度执行了超230万平方英尺的租赁活动，入住率为94.6%，环比增加20个基点 [7] - 第一季度GAAP和现金租赁利差分别为18.9%和9.8%，租赁活动将使公司年化租金收入增加290万美元，其中57%尚未实现 [8] - 第一季度末，NOI为8750万美元，现金基础NOI为8380万美元，调整后EBITDAre为8530万美元，均同比和环比增长 [17] - 利息费用降至6980万美元，较去年同期减少340万美元，预计第二季度利息费用降至约6850万美元 [17] - 截至3月31日，手头现金为1.08亿美元，受限现金为1.29亿美元，净债务与总资产比率为68.7%，净债务覆盖率为11.9倍，环比改善50个基点 [18] - 预计第二季度正常化FFO在每股0.19 - 0.21美元之间，包括每股0.01美元的一次性收益 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 大陆物业本季度占续约活动近80%，新租赁总面积为43.7万平方英尺，分布在三个物业 [12] - 夏威夷物业签署了49.2万平方英尺的续约协议，租金比之前高出18.2%，加权平均租赁期限为4.9年 [9] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司关注全球关税对租户需求和租赁环境的影响，认为高质量资产组合和多元化租户名单能承受短期波动 [10][11] - 公司专注于实现按市值计价的增长机会，保持高租户保留率，租赁空置物业，如夏威夷220万平方英尺的未开发土地和印第安纳波利斯53.5万平方英尺的物业 [11] - 公司考虑在2025年对现有债务进行再融资，评估战略物业处置以改善资产负债表和降低杠杆 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其高质量工业和物流物业组合需求持续，年初表现良好，财务业绩稳定，租赁活动和利息费用预期乐观 [6][19] - 租赁决策时间延长，公司提前18个月开展续约讨论，以提高租户保留率和降低风险 [13] - 公司预计未来租金将上涨，大陆平均租金上涨20%，夏威夷上涨30% [14] 其他重要信息 - 公司提到RMR集团可持续发展报告，展示了管理层对长期可持续发展目标的承诺 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度坏账回收对财务模型的影响 - 影响约为75万美元，计入收入 [22] 问题2: 租赁环境的实时情况 - 租户续约决策时间拉长，涉及人员增多，公司提前开展续约讨论并提前准备重新租赁以降低风险 [24] 问题3: 印第安纳波利斯和夏威夷空置物业的租赁情况 - 夏威夷物业有活动和提案，但部分潜在租户因信用和资金问题未能达成协议，该物业空置对年化收入影响不大；印第安纳波利斯物业与租户的租赁谈判未成功，正在积极营销并收到一些提案 [26][27][28] 问题4: 出售物业的动机和方式 - 公司收到很多非邀约物业报价，部分来自业主用户，估值较高；目前不考虑出售夏威夷物业；暂无合资企业相关活动 [30][31][32] 问题5: 第一季度和第二季度一次性积极影响情况 - 本季度一次性积极影响为0.02美元，下季度预计为0.01美元 [36] 问题6: 第二季度指导区间低端的影响因素 - 取决于租赁活动和意外运营费用增加等因素 [37] 问题7: 关税对租户的影响 - 关税短期内提高了租户保留率，部分租户因担心关税对建设成本的影响而选择续租 [38][39] 问题8: 夏威夷资产对入境旅游的暴露程度 - 夏威夷租户主要服务当地经济，与旅游业关系不大，受入境旅游影响极小 [40]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.61美元，较去年增长3.4% [6][13] - 可分配现金达1.065亿美元，较上一时期增长8.5% [13] - 净债务与年化运行率调整后EBITDA之比为5.2倍，杠杆率低 [13] - 季度末流动性达10亿美元，计入承诺的私募债务收益 [13] - 第一季度实现同店现金NOI增长3.4% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：一季度签订36份租约，总面积500万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为27.3%和21%，续租率85.3%；截至目前已完成2025年预计租赁运营组合面积的78.5%，现金租赁利差25.1%；二季度已签订360万平方英尺租约，其中100万平方英尺为新租赁 [14] - 收购业务：一季度收购总额4300万美元，包括三栋建筑，现金和直线资本化率均为6.87% [9] - 处置业务：出售新罕布什尔州纳舒厄一栋建筑，总收益6700万美元，现金资本化率4.9% [11] - 开发业务：约250万平方英尺开发活动分布在11栋建筑，约50%在建，16%预租，已交付部分51%已出租 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部市场如密尔沃基、芝加哥、明尼阿波利斯表现良好，底特律需求也不错；阳光地带市场强劲，纳什维尔表现突出；格林维尔、哥伦布市场有所改善；亚特兰大、圣地亚哥、印第安纳波利斯市场表现较弱 [24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借地理多样性和专注CBRE一级市场，认为租户供应链多元化对投资组合是积极因素 [7] - 面对宏观经济不确定性，公司保持强大资产负债表和充足流动性，等待收购机会 [44] - 注重资本的增值循环利用，如出售资产后将资金重新投入符合投资组合的资产 [50][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球贸易战和关税带来不确定性，租赁周期延长，但租户仍有需求，公司对新租赁业务乐观 [7][33][34] - 私募交易市场近期因不确定性出现卖家撤单情况，但类似情况过去也有，预计后续市场会改善 [41][43][44] 其他重要信息 - 电话会议中的前瞻性陈述代表管理层目前估计，公司无义务更新 [3][4] - 2025年信用损失指导为75个基点，其中50个基点为现金信用损失，25个基点与美国轮胎分销商情况相关 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 二季度至今是否签订100万平方英尺新租赁？ - 二季度已签订360万平方英尺租约，其中100万平方英尺为新租赁，如萨凡纳50万平方英尺空间无 downtime 续租，租赁利差25% [21] 问题2: 不同子市场需求及租户对话差异？ - 宏观环境使租户决策时间延长；中西部、阳光地带部分市场表现良好，亚特兰大、圣地亚哥、印第安纳波利斯较弱；有租户希望提前续租 [24][25][27] 问题3: 租户提前续租原因？ - 租户认为当前有机会获得更好租金，且仍有空间需求，去年有被压抑的需求 [33] 问题4: 4月2日后私人交易市场趋势及是否有重新定价或卖家撤单？ - 年初私人市场强劲，近期有卖家因不确定性撤单，重新定价情况较少；类似情况过去也有，后续市场有望改善 [41][43][44] 问题5: 如何考虑资本成本及收购指导是否变化？ - 收购指导范围广且后端加权，对核心FFO影响小；近期发行5.5亿美元长期债务，利率5.65%；注重资本增值循环利用，保留大量资本，有灵活性进行机会性投资 [46][48][51] 问题6: 收购资产特征及组合情况？ - 评估多种资产，包括长期、短期租约，空置资产等，根据市场情况调整租赁期；收购门槛因市场情况提高 [56][58] 问题7: 一季度信用损失详情及全年75个基点信用损失中美国轮胎分销商占比？ - 一季度信用损失极小，一个基点约5万美元；美国轮胎分销商租金正常支付，未产生信用损失；全年75个基点信用损失中，50个基点为常规现金信用损失，25个基点与美国轮胎分销商相关 [59][60] 问题8: 租赁活动是集中在续租还是新租赁？ - 一季度续租租赁较多，二季度新租赁是一季度的四倍；续租市场强劲，租户仍在租赁，只是决策时间延长 [64][65] 问题9: 2025年租赁目标完成进度略低于去年，有何解读？ - 完成进度相差一两个百分点属正常范围，无特殊解读 [67] 问题10: 开发项目需求、关键绩效指标、参观情况及租赁期是否会延长？ - 格林维尔、坦帕部分设施租赁活动良好；已交付项目有进展，未交付项目如纳什维尔、波特兰、里诺、夏洛特也有不同程度活动；可能出现租赁期和收益率下滑情况，但整体满意 [73][74][75] 问题11: 上季度预计100个基点 occupancy loss 情况更新及分配情况和缓冲？ - 指导未变，预计全年仍为100个基点 occupancy loss；已完成80%租赁，对剩余20%进行压力测试后仍在预期范围内 [77][78][79] 问题12: 哪些租户类别更令人担忧及租户观察名单趋势？ - 关注低利润率、高杠杆资产负债表的租户，如Conn's、Vitamin Chops、美国轮胎分销商；观察名单无明显扩大，主要受美国轮胎分销商情况影响 [83][84] 问题13: 2026年续租租金利差及已处理比例？ - 目前执行了15%以上的2026年租赁，现在讨论租金利差还太早 [85] 问题14: 需求减少情况下是否有细分市场不受影响？ - 需求仍在，3PLs有较强活动；市场中制造和分销成分的市场表现较好；租户决策时间延长，但仍有需求 [90][91][92] 问题15: 格林维尔和坦帕活动情况及与一两个月前对比？ - 与一两个月前相比，活动基本持平或略有下降，但质量更好，更有可能达成交易 [93] 问题16: 85%续租率与早期租赁进度关系及续租率是否会随时间下降？ - 一季度续租率高是因为大部分租赁为续租；50万平方英尺无 downtime 续租将增加调整后续租率，公司对全年续租指导有信心 [97][98][99] 问题17: 是否关注新租户来源及是否受益于近岸和在岸业务？ - 目前数据较少，但市场需求包括分销、消费、制造；租户有供应链多元化需求，公司认为会受益于近岸和在岸业务 [101][102][103] 问题18: 租赁优惠环境是否变化及是否提供更多优惠吸引租户？ - 部分高空置率市场可能提供一两个月免租期；租赁佣金随市场变化；总体上尽量保持有效租金，免租期可能略有增加 [108][109][110] 问题19: 若美国轮胎分销商拒绝租约，回填需求情况？ - 需具体看市场情况，相关建筑较新，面积10 - 12万平方英尺，净空高度较好；美国轮胎分销商占ABR 1%，公司与其积极谈判 [111]

业绩总结 - 截至2025年3月31日，总资产为68.48亿美元，较2024年12月31日的68.33亿美元有所增加[14] - 2025年第一季度租金收入为205,362千美元，较2024年同期的187,402千美元增长了9.4%[16] - 2025年第一季度净收入为93,362千美元，较2024年同期的37,453千美元增长了149.5%[16] - 2025年第一季度现金净运营收入为157,197千美元，较2024年同期的145,472千美元增长了8.1%[19] - 2025年第一季度每股净收入为0.49美元，较2024年同期的0.20美元增长了145%[16] - 2025年第一季度同店净运营收入为147,498千美元，较2024年同期的143,024千美元增长了3.3%[19] - 2025年第一季度的调整后EBITDA为146,413千美元，较2024年的134,667千美元增长8.7%[25] - 2025年第一季度可分配现金为106,486千美元，较2024年的98,133千美元增长8.6%[25] 用户数据 - 截至2025年3月31日，总投资物业占用率为95.9%[9] - 2025年第一季度新租赁面积为279,055平方英尺，租金为每平方英尺5.25美元[37] - 2025年第一季度续租面积为4,683,573平方英尺，租金为每平方英尺6.02美元[37] - 2025年第一季度的同店现金NOI为144,620千美元，较2024年的139,922千美元增长3.4%[41] - 2025年第一季度新签租赁面积为4,962,628平方英尺，现金租金变动为27.3%[121] 未来展望 - 公司预计2025年核心FFO每股在2.46美元至2.50美元之间[68] - 预计2025年收购总额在3.5亿至6.5亿美元之间[68] - 预计2025年同店现金净营业收入变化为3.50%至4.00%[68] - 预计2025年一般及行政费用在5200万至5400万美元之间[68] 新产品和新技术研发 - 2025年第一季度，租户改善和租赁佣金为4,217千美元，较2024年同期的3,394千美元增长24.3%[44] - 2025年第一季度，资本支出为4,979千美元，较2024年同期的8,394千美元下降40.5%[44] 市场扩张和并购 - 2025年第一季度，公司收购了三栋建筑，购置价格为4330万美元，现金资本化率为6.8%[115] - 2025年第一季度，公司出售了一栋建筑，售价为6700万美元，净收益为4990万美元[111] 负面信息 - 2025年第一季度总负债为33.04亿美元，较2024年12月31日的33.04亿美元基本持平[14] - 2025年第一季度的净债务与年化调整后EBITDAre的比率为5.2倍[54] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年第一季度流动性为493.1百万美元[54] - 2025年第一季度未担保银行债务的固定费用覆盖比率为4.7倍，超过最低要求的1.5倍[54] - 2025年，前十大市场的年化基础租金占比为40.1%[49]

MEXICO CITY, April 29, 2025 /PRNewswire/ -- FIBRA Prologis (BMV:FIBRAPL 14), a leading owner and operator of Class-A industrial real estate in Mexico, today reported results for the first quarter 2025.HIGHLIGHTS FROM THE QUARTER: Record net effective rents on rollover were 65.2 percent. Period-end and average occupancy were 98.8 and 98.1 percent, respectively. Customer retention was 93.6 percent. Same store cash NOI was 2.0 percent. Appointed an independent chairman to the Technical Committee.Net earnings ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度，公司资金运营净收益（FFO）每股2.12美元，同比增长7.1%，且连续十多年单季FFO每股收益超上年同期 [9] - 季度末出租率97.3%，入住率96.5%，平均季度入住率95.8%，较2024年第一季度下降170个基点 [9] - 季度租赁续约利差GAAP为47%，现金为31%，现金同店净营业收入（NOI）增长5.2% [10] - 前十大租户租金占比降至7.1%，较去年下降70个基点 [10] - 债务与总市值比为13.7%，未调整债务与EBITDA比率增至3倍，利息和固定费用覆盖率增至15倍 [20] - 预计第二季度FFO每股在2.13 - 2.21美元，全年在8.81 - 9.01美元，较之前指引略有上调 [20] - 第一季度坏账占收入比例为0.49%，预计全年为0.45% [175] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，过去两季度是历史上租赁面积最多的三个季度中的两个，第四季度是最好的季度，第一季度是第三好的季度 [31] - 开发业务方面，重新预测2025年开发启动金额为2.5亿美元，预计大部分在下半年启动 [14] - 收购业务方面，维持全年1.5亿美元的收购规模，但将时间推迟至下半年 [109] 各个市场数据和关键指标变化 - 除南加州外，市场租金增长呈通胀态势，公司92%的租金来自20万平方英尺及以下的租户，75%的收入来自10万平方英尺以下的租户，市场空置率低，仅3% [180] [181] - 洛杉矶市场租金出现倒退，吸收量连续九个季度为负，本季度租赁利差仅5% [82] [83] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重租赁以维持入住率，提高新投资和开发启动的门槛，待经济形势明朗后再行动 [12] [13] - 利用资产负债表的灵活性，把握机会性投资 [12] [13] - 强调租户和地域的多元化，以稳定未来收益 [11] - 与同行相比，公司业务类型和资产负债表使其更具抗风险能力 [211] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 贸易讨论增加了市场不确定性，但公司对长期发展仍持乐观态度，认为市场供应下降、需求稳定将推动租金上涨和开发业务发展 [11] [180] - 公司管理团队经验丰富，能够应对不确定性，实现FFO每股增长和提升投资组合质量 [25] [26] - 公司受益于人口迁移、近岸和离岸趋势、物流链演变等长期积极趋势 [26] 其他重要信息 - 公司会议包含非GAAP财务指标，如PNOI和FFO，相关定义和与GAAP结果的调整可参考公司网站和SEC报告 [5] - 公司对前瞻性声明进行免责声明，提醒投资者注意相关风险 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度租赁情况及恢复正常水平的时间 - 公司对租赁量满意，第四季度和第一季度租赁面积表现出色，目前租赁量未明显变化，但需观察。除加州和洛杉矶橙县外，其他市场表现良好，卡罗来纳州、亚特兰大、佛罗里达州租赁量领先 [31] [36] 问题2: 加快租赁的紧迫性及是否对租户让步 - 加快租赁主要是为应对不确定性，避免租户搁置决策，目前主要是加快流程，未在经济条款上让步，但在洛杉矶市场可能会更灵活 [45] [47] 问题3: 多明格斯大楼重新开发的原因及租赁指引 - 大楼原计划2021年重新开发，后因Starship入驻搁置，现因Starship破产，公司对大楼进行现代化改造。预计7月完成改造，预算中预计在几个月后出租，原预算已考虑该项目 [56] [62] [64] 问题4: 推迟开发启动的原因及租户对关税的看法 - 主要是由于关税和经济衰退的不确定性，预计部分项目可能推迟至明年第一季度，但公司将根据市场情况尽快推进 [73] [75] 问题5: 洛杉矶市场租赁利差低的原因及未来趋势 - 本季度租赁利差低是因为样本量小，且洛杉矶市场租金下降、吸收量为负，预计随着时间推移，租赁利差将改善 [81] [83] 问题6: 达到指导目标所需的租赁量、定制开发情况及承保变化 - 公司采取保守策略，将开发启动和租赁时间推迟至下半年，预计第四季度有租赁收入。定制开发对公司来说不常见，目前未看到需求增加 [90] [91] [94] 问题7: 建筑成本上涨情况及租户空间利用率 - 建筑成本去年下降10 - 12%，预计钢筋价格上涨10%，但建筑商和分包商有业务需求，劳动力供应充足，对成本影响较小。由于经济不确定性，租户有扩张需求但需公司批准，导致空间利用率提高 [97] [98] [100] 问题8: 收购业务的回报门槛及卖家交易意愿变化 - 公司提高了收购回报门槛，将收购时间推迟至下半年，因资本成本上升和股权发行窗口关闭。部分卖家可能推迟上市，等待更好时机 [109] [110] [112] 问题9: 对近岸和离岸趋势的看法 - 公司认为近岸和离岸趋势将使公司受益，制造工厂可能位于阳光地带市场，公司有望获得供应商业务。墨西哥可能是贸易转移的赢家，公司在相关市场有布局 [117] [118] [120] 问题10: 取消开发项目的特点 - 取消开发项目无特定特征，主要是由于对经济形势的担忧，若关税问题解决，开发规模可能恢复至3亿美元以上 [127] [128] [129] 问题11: 能否借鉴过去经验应对当前情况 - 此次情况与以往不同，具有突然性和人为性，若贸易协议达成，不确定性可能迅速消除。公司强调执行核心业务，把握租赁和投资机会 [138] [139] [144] 问题12: 收购市场评估变化的具体情况 - 公司因自身资本成本上升和股权发行窗口关闭，提高了收购资产的回报率要求，增加了50 - 60个基点的收益率 [151] [152] [154] 问题13: 租户健康状况及相关监测情况 - 租户收款情况良好，预计坏账率在40 - 50个基点，略高于历史平均水平，低于2024年。目前未预计有较大变化，公司业务与当地经济相关性高，受集装箱运输影响小 [158] [159] [161] 问题14: FFO指导中未实现的开发租赁金额 - 预计全年约有5 - 6美分的投机性租赁收入，主要集中在第四季度，较2月的指导有所降低 [169] 问题15: 第一季度坏账占收入的具体比例 - 第一季度坏账占收入比例为0.49%，预计全年为0.45% [175] 问题16: 各市场租金增长动态及收益率驱动因素 - 已交付项目收益率达9%，高于预期，主要得益于租金增长。除南加州外，租金呈通胀态势，市场空置率低，需求稳定将推动租金上涨和开发业务发展 [178] [179] [180] 问题17: 客户相关性及经济衰退时的表现 - 公司认为自身防御性定位较好，受电商增长和最后一英里配送需求推动，租赁情况良好。但如果消费者需求下降，可能影响租户经营 [189] [190] [191] 问题18: 租户对业务的看法及担忧 - 租户主要关注空间适用性和面积需求，关税讨论对其影响较小，成本上升不是主要担忧 [199] [201] [202] 问题19: 是否进行压力测试及结果 - 公司进行了压力测试，考虑了入住率、开发租赁、坏账等因素，认为需要严重压力才会使公司业绩低于指导范围下限，目前未感受到压力 [207] [209] [210]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股运营资金（FFO）为2.12美元，同比增长7.1%，且连续十余年单季FFO每股收益超上年同期 [9] - 季度末出租率97.3%，入住率96.5%，平均季度入住率95.8%，较2024年第一季度下降170个基点 [9] - 季度续租利差GAAP为47%，现金为31%，现金同店净营业收入（NOI）增长5.2% [10] - 前十大租户租金占比降至7.1%，较去年下降70个基点 [10] - 债务与总市值比为13.7%，未调整债务与EBITDA比率增至3倍，利息和固定费用覆盖率增至15倍 [20] - 预计第二季度FFO每股在2.13 - 2.21美元，全年在8.81 - 9.01美元，较之前指导略有上调 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发方面，重新预测2025年开发启动金额为2.5亿美元，预计多数项目在下半年启动，已签署10份开发租赁协议 [14][100] - 收购方面，维持全年1.5亿美元的收购指导，但将其推迟至下半年，因自身资本成本上升和股权发行窗口关闭 [109] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场表现不佳，租金出现倒退，净吸纳量连续九个季度为负，第一季度续租利差仅5%，但预计后续会改善 [82][83] - 卡罗来纳州、亚特兰大、佛罗里达州租赁情况较好，得克萨斯州表现也不错但稍逊于东部地区 [36][37] - 埃尔帕索市场此前租金翻倍，近期有所放缓 [122] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 面对不确定性，公司聚焦租赁以维持入住率，提高新投资和开发启动门槛，待经济前景更明朗再行动 [12][13] - 利用地理和收入多样性稳定未来收益，提升租户和地域多样性 [11][27] - 凭借团队经验、资产负债表实力、租户扩张需求以及土地和许可证优势，抓住发展机遇，领先于私人同行 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年开局良好，团队表现出色，投资组合质量高，工业市场有韧性，但关税讨论增加市场不确定性 [8][11] - 长期来看，供应管道下降、低空置率和稳定需求有望推动租金上涨和开发业务快速发展 [15][180][181] - 若制造业回流美国或近岸外包趋势加强，公司有望受益于相关市场的供应商需求 [117][118][121] 其他重要信息 - 第一季度通常承担约三分之一的年度一般及行政费用（G&A），主要因退休员工股权补偿加速费用约250万美元 [18] - 第一季度直接发行普通股获得600万美元收益，结算远期股份协议获得6700万美元收益，季度末后又结算4500万美元 [18] - 1月 refinance 一笔1亿美元无担保定期贷款，降低信贷利差30个基点，节省约150万美元；3月偿还5000万美元无担保债务，今年剩余时间仅9500万美元债务到期 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：第二季度租赁节奏、是否有明显回调及特定市场情况，以及租赁何时恢复正常 - 公司对租赁量满意，第四季度和第一季度表现出色，供应连续十个季度下降。目前除加利福尼亚州和洛杉矶橙县外，其他市场表现良好，东部地区租赁情况更佳。目前判断租赁是否回调还为时尚早，需等待观察 [31][32][36] 问题2：为快速完成租赁，公司是否在租户需求上更灵活，是否降低租金以提高入住率 - 公司强调加快租赁决策速度，如快速回应租户律师意见、获取许可证等，但在信贷和租户改进方面保持标准。在洛杉矶市场可能会更灵活，但不会做亏本交易。目前主要是时间问题而非条款问题 [45][46][49] 问题3：多明格斯大楼重新开发的计划及租赁指导安排 - 该大楼原计划2021年重新开发，后因Starship租赁搁置，现因Starship破产进行现代化改造，预计7月完成改进，预算中预计第四季度出租。最初指导未将其纳入同店范畴，此次同店指导提高40个基点与该大楼无关 [56][58][67] 问题4：推迟开发启动的原因，以及租户对关税的看法 - 主要因关税不确定性和衰退可能性增加，担心部分项目会延迟。但实际市场未出现回调，公司会根据市场情况尽快推进开发，若关税问题解决，开发金额有望回升 [73][74][75] 问题5：第一季度洛杉矶市场续租利差低的原因及是否具有代表性 - 主要因该市场第一季度租赁到期较少，样本量异常，且市场尚未企稳。预计随着时间推移，续租利差将更符合市场水平 [81][83] 问题6：今年达到指导中间值或低端所需的租赁情况，以及对定制开发的看法 - 公司保守调整开发启动和租赁时间，预计第二、三季度几乎无FFO或租赁收入，第四季度有相关收入。定制开发对公司来说不太频繁，目前未看到需求增加 [90][91][94] 问题7：建筑成本的上涨情况及各部分涨幅，以及是否看到3PLs等租户更多利用空间 - 建筑成本去年下降10 - 12%，预计钢筋可能上涨10%，但因建筑管道低、承包商和劳动力充足，关税影响较小。由于经济不确定性，租户有扩张需求但需公司批准，可能导致空间利用率提高 [97][98][100] 问题8：收购方面的回报门槛变化，以及卖家交易意愿和市场情况 - 公司提高收购回报门槛，重新提交一份收购报价时提高收益率50 - 75个基点。维持1.5亿美元收购指导但推迟至下半年，因资本成本上升和股权发行窗口关闭。部分卖家期望提高25个基点的资本化率，部分卖家可能搁置上市计划 [108][109][112] 问题9：如何看待制造业回流美国和近岸外包趋势 - 若制造业回流美国，公司有望受益于相关市场的供应商需求，这些工厂可能位于阳光地带市场。近岸外包趋势下，墨西哥可能是赢家，公司在相关市场有布局，有望从中受益 [117][118][121] 问题10：从指导中剔除的开发项目与继续推进项目的特点差异 - 无特定项目差异，主要因公司对经济走向的担忧，部分项目可能推迟至2026年，但如果关税问题快速解决，开发金额有望回升至3亿美元或更高 [127][128][129] 问题11：当前情况与过去时期的相似性及决策参考 - 此次情况与以往不同，具有突然性和人为性，若贸易协议达成可能迅速改善。公司强调快速签订租赁协议，注重执行核心业务，抓住机会 [138][139][143] 问题12：收购时提高资本化率的具体考量 - 主要因自身资本获取渠道变化和市场不确定性，认为原投资机会不错但非绝佳，提高收益率50 - 60个基点、降低每平方英尺价格可使其更具吸引力 [151][152][154] 问题13：租户健康状况及相关监测情况 - 租户收款情况良好，预计不可收回租金占收入的40 - 50个基点，略高于历史平均水平，低于2024年。目前未预计会有大变化，租户健康与当地经济关联较大，受集装箱运输影响较小 [158][159][161] 问题14：FFO指导中未发生的额外开发租赁金额 - 约为5 - 6美分，主要集中在第四季度，较2月原指导有所降低，且该数字低于正常开发节奏下的水平 [169][170] 问题15：第一季度坏账占收入的具体比例，以及各市场租金增长动态和开发收益率驱动因素 - 第一季度坏账占收入比例为0.49%，预计全年为0.45%。开发收益率上升主要因租金增长，除南加州外，租金呈通胀性增长。低空置率和稳定需求有望推动租金上涨和开发业务发展 [175][179][180] 问题16：客户服务相似终端市场的相关性及衰退时的表现 - 公司认为自身防御性定位较好，电商增长和租户的最后一英里配送策略有助于增加需求。目前租赁率较高，全年剩余时间续租比例低，但如果消费者需求下降，仍会担心部分租户受影响 [189][190][192] 问题17：租户对关税的看法，是担心成本上升还是业务受损 - 租户讨论更多的是空间适用性、租户改进和条款协商，而非关税导致的成本上升。部分租户在寻找合适的空间面积，关税问题在与租户的对话中较少提及 [199][200][202] 问题18：公司是否进行压力测试，测试了哪些指标及结果 - 公司进行了压力测试，考虑了入住率、开发租赁、开发启动和坏账翻倍等情况。结果表明，需要严重压力才会使公司超出指导范围下限，目前公司处于较好位置，有能力应对不确定性 [207][209][210]