财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度总营收增长10.7%，达到6060万美元，主要得益于新租赁带来的租金收入和租赁物业的通胀调整 [21] - 调整后的净营业收入增长8.5%，达到6210万美元，但利润率收缩10个基点至95.7%，主要是由于与租赁收入产生物业相关的成本增加 [21] - 调整后的EBITDA达到5500万美元，较上年同期增长9.3%，利润率增加50个基点至85.2%，主要是由于2025年第一季度相对于总收入的费用降低 [22] - 本季度税前收入为2860万美元，而2024年为1.506亿美元，减少主要是由于投资物业重估收益降低以及期间平均现金头寸降低导致的利息收入减少 [23] - 不包括当期税的FFO从2024年第一季度的4040万美元增加到本季度的4500万美元，同比增长11.4% [23] - 截至2025年3月底，现金及现金等价物为4900万美元，总债务减少8.01亿美元；4月从2024年12月获得的3.45亿美元银团贷款中提取1亿美元，进一步加强财务状况；第一季度末净债务与EBITDA比率为3.2倍，贷款与价值比率为20.6%，保持显著财务灵活性 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总租赁活动达到140万美元，包括与三个新租户签订的13.9万平方英尺新合同和120万平方英尺的租赁续约，过去两年维持该水平 [14] - 第一季度专注于成熟租赁和续约，实现11.5%的过去12个月加权平均利差，为2022年以来最高，部分续约租金涨幅超过20%，同店NOI同比增长4.3% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 墨西哥、美国和欧洲租赁活动放缓，市场整体吸纳基本停滞，新租赁决策延迟 [7] - 蒙特雷第一季度空置率接近7%，略高于去年但仍健康；蒂华纳接近8%；第一季度两个市场因不确定性表现缓慢，但租金持续上涨或稳定在高位 [132][133][134] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前环境是机遇，凭借战略定位、卓越运营和长期愿景等竞争优势，贴近市场和客户，推动续约和再租赁机会 [9][12] - 执行1.5亿美元股票回购计划，第一季度回购1550万股，价值3600万美元，以利用股价与现有运营投资组合内在价值的差距，回购股份将被注销 [16] - 进行有针对性和高度战略性的新土地收购，在墨西哥城和蒙特雷等城市收购与Route 2030战略一致的城市填充地块，用于电子商务和最后一英里物流 [15] - 保持投资组合行业多元化，汽车行业占比约四分之一，物流和电子商务接近50%，其余为航空航天、医疗设备、电子等行业；未来继续保持汽车行业适度敞口，增加物流和电子商务业务 [82][83] - 谨慎进行土地收购，根据市场需求和供应情况，分析投资委员会决策，适时开展新建筑项目，包括定制建筑和投机性建筑 [100][101][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境存在不确定性，市场波动和模糊性影响各行业和市场决策，尤其是长期承诺，但公司租户保持稳定并新增租户，多数客户未因贸易相关因素调整长期计划 [7][8] - 预计未来季度新租赁和新租户活动可能增加，随着贸易和关税规则逐渐清晰，公司将看到更多交易 [30][46] - 对美国和墨西哥关系乐观，预计下半年租户决策将更活跃，公司将以高质量建筑、优质客户群、强大资产负债表和运营能力快速响应 [147] 其他重要信息 - 2025年4月15日支付第一季度现金股息，每股0.41比索 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4、5月租赁活动情况及是否有新租户 - 公司看到活动增加和潜在租户管道增多，预计未来季度新租赁和新租户活动可能增加；第一季度因不确定性公司项目暂停或决策延迟，续约活动积极，租金和利差增加，为未来季度奠定积极趋势 [30][31][32] 问题2: 2025年租赁到期曲线情况 - 2025年总可租赁面积（GLA）的4.7%将到期，2026年约10%；租户保留率高于80% [35][37] 问题3: 租户参与情况、何时预计入住率稳定以及新能源法规对开发团队的影响 - 与现有和潜在租户保持密切沟通，多数租户看好墨西哥，因搬迁制造设施困难且其他国家也面临挑战；随着贸易和关税规则逐渐清晰，预计未来季度交易增多；公司将根据Route 2030战略，适应新能源法规，开展更多太阳能项目 [43][44][47] 问题4: 现有租户决策情况及受关税影响的生态系统 - 汽车行业与美国高度整合，租户有长期计划并能解决关税问题；医疗设备、物流和电子商务等行业也表现强劲；公司谨慎选择租户，租户业务具有韧性 [54][55][56] 问题5: 巴希奥地区是否有新生态系统建设 - 瓜达拉哈拉电子和科技公司需求增加，该生态系统将继续增长，奇瓦瓦市也有类似趋势；巴希奥地区物流、电子商务和汽车行业仍有发展潜力，现有客户继续做出长期承诺 [60][61][63] 问题6: 蒙特雷两块绿地物业今年出租可能性及今年是否有更多土地收购 - 尽管2025年市场保守，但蒙特雷项目建筑质量高，具有可持续性和高质量标准，预计最终能以长期租约租给优质公司；公司已在多个城市进行优质土地收购，符合Route 2030战略，未来将继续增加土地储备，且数量可控 [68][70][72] 问题7: 公司寻求的租户类型及北部建设库存增长情况 - 公司投资组合行业多元化，汽车行业占比约四分之一，物流和电子商务接近50%，未来保持各行业适度敞口；选择租户时根据地区行业情况和驱动因素进行针对性选择；市场报告显示北部市场有放缓，但租金稳定或上涨，空置率适中，供应有限，市场仍平衡，公司将密切关注市场动态 [82][83][86] 问题8: 土地收购时不确定性是否影响价格及公司年底期望的土地储备水平 - 公司谨慎进行土地收购，部分土地所有者仍要求高价，但公司凭借信誉有时能以合适价格收购；公司土地储备规模可控，未来将继续进行土地收购，数量与公司总资产相比仍将保持合理水平 [93][94][95] 问题9: 本季度收购土地近期开发计划 - 公司先确定符合战略的市场，再以合适价格收购土地，投资委员会会详细分析每个交易和新项目；目前谨慎保守，根据市场需求和供应情况，适时开展新建筑项目，包括定制建筑和投机性建筑 [100][101][102] 问题10: 未来开发管道是否更倾向定制建筑而非投机性建筑及瓜达拉哈拉新生态系统情况 - 电子行业增长，公司将密切关注该行业定制建筑和投机性建筑机会；公司有定制建筑和投机性建筑经验，未来将根据市场情况和投资委员会分析，决定是否开展新项目；投机性建筑是公司战略关键，在墨西哥城等市场仍有意义 [111][112][117] 问题11: 公司是否会在当前水平继续积极回购股票 - 公司将关注市场，有机会时将积极回购股票，目标是全年执行1.5亿美元回购计划 [124] 问题12: 蒙特雷和蒂华纳市场租金动态和前景 - 蒙特雷第一季度空置率接近7%，蒂华纳接近8%，第一季度因不确定性市场表现缓慢，但租金持续上涨或稳定在高位，空置率仍健康 [132][133][134] 问题13: 近期提取1亿美元信贷额度的用途 - 公司将根据现金需求提取信贷额度，用途包括计划收购、股票回购、土地收购或一般营运资金需求，同时保持资产负债表低杠杆 [142][143]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每完全摊薄份额的日费率运营资金为68美分，而2024年第一季度为60美分 [22] - 本季度现金同店租金I增长（不包括终止费用）为10.1% [22] - 季度末在役入住率为95.3%，较去年年底下降90个基点，较去年同期下降20个基点 [23] - 全年运营资金指导范围仍为每股2.87% - 2.97% [27] - 预计全年资本化约每股0.09%的利息，一般及行政费用指导范围为4050万 - 4150万美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度约130万平方英尺的租约开始生效，其中40万为新租约，80万为续约，10万为开发和收购相关租约 [23] - 已处理2025年到期租约面积的73%，新租和续约的整体现金租金增长率为30%，排除宾夕法尼亚州中部的大型固定费率续约后为36%，全年预计整体现金租金增长率为30% - 40%，排除固定费率续约后为35% - 45% [15] 开发业务 - 成功将丹佛首个76项目的一个租户面积扩大9.9万平方英尺，使该20万平方英尺的建筑达到100%入住率 [16] - 计划在第二季度在达拉斯西北部路易维尔子市场的First Park 121动工建设一个17.6万平方英尺的设施，预计投资2300万美元，目标现金收益率约为8% [16][17] - 以1600万美元收购费城纽卡斯尔子市场的61英亩土地，可开发83万平方英尺，第二季度将开始建设一个22.6万平方英尺的可分割设施，目标租户为5 - 10万平方英尺的租户，总预计投资3100万美元，目标现金收益率约为8% [18][19] 投资业务 - 从凤凰城的合资企业收购两栋完全出租的开发项目，分别为37.5万平方英尺的A楼和42.1万平方英尺的B楼，100%出租给三个租户，加权平均租约期限约为七年，建筑基础成本为1.2亿美元，调整合资企业利润后现金收益率为6.4%，显著超过市场资本化率 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 美国一级市场 - 第一季度末空置率为5.9%，自去年年底以来保持不变 [12] - 净吸纳量为5600万平方英尺，其中2400万在公司目标市场 [13] - 全国新开工建设量比2022年第三季度的峰值低75%，第一季度仅5400万平方英尺动工，公司15个目标市场新开工量为2900万平方英尺，完工量为3900万平方英尺 [13] 特定子市场 - 达拉斯西北部路易维尔子市场自2022年底以来空置率在4% - 5%之间 [17] - 费城纽卡斯尔子市场目标租户段目前空置率约为5% [19] - 第一季度内陆帝国和洛杉矶的在建项目管道减少，内陆帝国空置率下降30个基点，交付量不足200万平方英尺，新开工量仅110万平方英尺，净吸纳量为300万平方英尺，西区租金持平，东区略有下降 [64][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2025年开局良好，推进租赁目标并完成一些有吸引力的新投资，在资本方面，续签了信贷额度和2亿美元定期贷款，进一步推迟到期日 [9] - 持续关注关税发展及其对业务活动和租赁市场的潜在影响，由于情况不明朗，在新投资和增长决策上保持谨慎 [10][11] - 新投资将保持机会主义，重点关注得克萨斯州、佛罗里达州、宾夕法尼亚州、纳什维尔等地，服务市场中未满足的需求，以实现良好的风险调整回报 [49][50] - 继续执行目标以推动长期现金流增长，关注市场动态并灵活调整策略 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前难以评估关税对租赁的具体影响，未来几个月有望有更全面的了解 [12] - 工业市场整体情况良好，需求和供应情况相对稳定，公司在役入住率符合预期，租金增长态势良好 [12][14][15] - 尽管面临关税不确定性带来的挑战，但公司业务仍有积极势头，租户需求和市场活动依然存在，相信能够应对困难并实现良好发展 [75][76] 其他重要信息 - 公司电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素在10 - K和其他美国证券交易委员会文件中有描述 [4][6] - 可在公司网站的投资者板块找到补充报告、收益发布和美国证券交易委员会文件，以及非公认会计原则财务指标的对账信息 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 贸易谈判久拖不决是否对租户构成近期实际风险，公司对中国第三方物流商的敞口及100万美元坏账准备金的情况如何 - 公司租赁给中国第三方物流商的面积约45万平方英尺，占比极小，过去因信用问题拒绝了很多与亚洲第三方物流商的交易 [35] - 目前公司没有涉及大量重型制造业的汽车租户，现有租户未反馈重大影响或担忧 [37] 问题2: 150万平方英尺的开发租赁从下半年调整到第四季度是否有变化，租赁管道的可见性如何 - 上季度讨论时是下半年，但大部分仍在第四季度，此次只是做了轻微调整，不具实质性影响，目前假设150万平方英尺在第四季度租赁 [41] - 市场活动良好，有更多潜在租户，但部分租户因关税问题决策放缓或暂停，宾夕法尼亚州的建筑有部分和全部租赁的意向，但暂无实际行动 [45][46] 问题3: 第二季度计划启动两个开发项目，达拉斯项目收益率较高，后续增量项目的考虑以及如何应对投入和劳动力成本上升 - 新投资将保持机会主义，关注得克萨斯州、佛罗里达州、宾夕法尼亚州、纳什维尔等地，服务未满足的需求，同时考虑关税讨论的进展 [49][50] 问题4: 本季度一般及行政费用中与股票薪酬相关的非经常性金额是多少，空置仓库的短期活动以及内陆帝国大空间的情况如何 - 一般及行政费用的增加与资深员工的加速股票薪酬有关，已在指导中预测，具体金额会后提供 [55] - 短期租赁有需求，但公司通常不倾向于短期租赁，内陆帝国75 - 80万平方英尺及以上的大空间市场活跃，第一季度有两笔超100万平方英尺的大租约签订 [57] 问题5: 目前是否有市场的运营基本面与预期相比有显著变化，租户需求在不同面积段的分布情况如何 - 公司关注的15个目标市场动态没有重大变化，继续看好南佛罗里达、纳什维尔、达拉斯、休斯顿、利哈伊谷等市场，丹佛市场正在改善 [61] - 南加州市场缓慢改善，内陆帝国供应数据向好，吸纳量增加，租金西区持平、东区略有下降 [64][65] - 小到中型租户持续活跃，南加州对大建筑有需求，需求总体广泛，小空间租赁快，无明显疲软 [67] 问题6: 公司市场的租赁速度或交易量情况，以及对入住率大幅下降的敏感性分析 - 若第四季度150万平方英尺和70.8万平方英尺的租赁未完成，对指导的影响约为每股两美分，不具实质性影响 [72] - 回顾新冠疫情期间坏账费用约为180万美元，而指导为100万美元，当时是因为加州政府限制公司驱逐租户导致费用较高 [73] 问题7: 对话暂停是否意味着第二季度预期的新租赁会推迟到第三季度，是否有接近签约的租户放弃 - 上半年目标10万英尺已完成，其余租赁在年底，预测不变，对话暂停是普遍现象，租户只是等待关税情况更清晰，需求不一定消失 [78][79] 问题8: 联邦移动和Boohoo空间的情况及前景如何 - 联邦移动租约在第一季度末到期，第二季度空置，有部分和全部租赁的意向，但暂无具体情况 [81] - Boohoo大楼正在整体转租，三分之一面积有转租租户，租期几年且Boohoo有权终止，该大楼位置好、竞争少，租户租金正常，公司有信用证保障，目前不视为风险 [82][83] 问题9: 目前租户活动中暂停决策的租户比例及共同主题，剩余27% 2025年到期租约的情况 - 无法量化暂停决策的租户比例，年初的潜在需求仍存在，只是决策取决于关税结果，续约租户仍提前约六个月续约，大部分业务不受关税影响 [88][90] - 未发现暂停决策租户的特定行业或市场集中情况，很多租户仍在推进业务，只是速度受外界因素影响 [93] - 剩余27%到期租约面积均小于10万平方英尺，较为分散 [96] 问题10: 指导中若第四季度租赁未完成对运营资金指导范围下限的影响，以及剩余到期租约的保留率和预计迁出情况 - 第四季度租赁未完成的影响是主要租赁假设，指导中还有其他新租赁和坏账费用可能带来变数 [100] - 公司有信心在租赁市场困难的情况下达到运营资金指导范围的下限 [102] - 预计全年保留率为70% - 75%，与过去几年平均水平相当，剩余到期租约面积小，变动性低 [104] 问题11: 费城土地交易的理想情况及可行性，开发收益率的可持续性 - 费城土地已签约多年，需重新规划和获得相关批准，过程耗时较长，该地块为填充式位置，人口密度、道路通达性好，成本低，建筑设计灵活，满足市场未满足的需求，所以现在推进建设 [109][110] - 公司定期评估土地和新机会，目前可投入约19亿美元实现超过7%的收益率，部分交易收益率高是因为前期工作完成后才购买土地 [113][114][115] 问题12: 与暂停租赁的租户对话中，贸易协议近期解决能否使租赁活动迅速恢复正常，第四季度开发租赁延迟对2026年的影响 - 即使关税问题短期内解决，租赁市场可能仍会缓慢回升，决策速度可能不会突然加快，市场替代方案正在减少是积极因素 [121][122] - 第四季度开发租赁延迟对2026年的影响可简单将2025年的影响乘以10 - 11个月估算 [124] 问题13: 若完成150万平方英尺的租赁，七个项目的租赁百分比情况，以及对8亿美元投机性开发上限的考虑 - 3月31日在建项目的租赁情况未纳入2025年指导，任何租赁完成对2025年运营资金都是增量 [129] - 开发上限基于公司股权和债务市值，是上限而非目标，公司根据市场强度运营，目前仅使用约4.7亿美元，没有理由降低上限，会根据目标子市场的机会获取良好风险调整回报 [132][133] 问题14: 开发项目是否会让人担忧，是否会更多考虑定制开发 - 公司会在市场强劲和有未满足需求的子市场开展项目，不会损害资产负债表或资本状况，若长时间无租赁会暂停，但可能意味着整个市场有更大问题 [135][136] - 项目设计灵活，可多租户或单租户使用，公司也有定制开发项目在进行中 [137][139] 问题15: 购买土地的价格过去一年的变化，是否考虑暂停第二季度开发项目 - 购买的土地市场价值可能是购买价格的两倍，因为签约多年且需完成重新规划和审批等工作 [144] - 两个项目租户多为本地区域小型租户，与贸易相关性不大，所以按计划推进 [145] 问题16: 凤凰城收购项目6.4%的资本化率是基于净购买价格还是毛购买价格，5.3%估值的设定时间 - 6.4%的资本化率是考虑合资企业利润后的净价格，市场对该资产的估值约为5.3%，是基于第一季度的第三方市场意见 [148] - 5.3%的估值设定于今年第一季度，当时有很多可比交易，由于关税情况，市场交易少，难以判断未来情况，但凤凰城有很多长期投资者 [150] 问题17: 开发项目针对小租户或多租户，是否意味着公司未来会更多追求轻型工业项目 - 公司根据市场需求提供合适规模和设施的项目，这些子市场适合此类需求，并非轻型工业项目，未来会继续在15个目标市场根据需求开展项目 [154] - 公司对部分项目过度投资，多租户设计是为了未来灵活性和增加功能性 [156][157] 问题18: 亚马逊150亿美元扩张计划对其租赁请求和仓储策略的影响，公司在各市场理想的最低租金百分比 - 亚马逊专注于实现当日达，此次投资是为了建设当日达配送能力，公司看到亚马逊在多个市场积极租赁空间 [161][162][164] - 公司没有最低租金分配目标，重点关注能产生最高租金增长和价值增值的市场，会在目标市场具备一定组织能力和规模 [166][168][169] 问题19: 土地购买的运作方式、关闭时间的确定以及卖家同意的原因 - 这是与业主建立关系的非公开交易，公司购买土地需获得所有权利并降低风险，过程耗时，团队通过谈判获得延期，所以能按约定价格购买 [175]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每完全摊薄份额的日费率运营资金为68美分，而2024年第一季度为60美分 [22] - 本季度现金同店租金I增长（不包括终止费用）为10.1%，主要受租金上涨、新租约和续约、合同租金上调以及平均入住率略高等因素推动 [22][23] - 季度末在役入住率为95.3%，较去年年底下降90个基点，较去年同期下降20个基点 [23] - 全年指导范围：每份额运营资金（FFO）为2.87% - 2.97%；季度末平均在役入住率为95% - 96%；现金同店净营业收入（NOI）增长（不包括终止费用）为6% - 7%；预计全年资本化约0.09%每份额的利息；一般及行政费用（G&A）指导范围为4050万 - 4150万美元 [27][28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度约130万平方英尺的租约开始生效，其中40万为新租约，80万为续约，10万为开发和收购项目 [23] - 已处理2025年到期租约面积的73%，新租和续约的整体现金租金增长率为30%，排除宾夕法尼亚州中部的大型固定费率续约后为36%，全年预计整体现金租金增长率为30% - 40%，排除固定费率续约后为35% - 45% [15] 开发业务 - 在丹佛的First 76项目成功将一个租户的面积扩大9.9万平方英尺，使该20万平方英尺的建筑达到100%入住率 [16] - 计划在第二季度在达拉斯西北部路易维尔子市场的First Park 121破土动工建设一个17.6万平方英尺的设施，预计投资2300万美元，目标现金收益率约为8% [16][17] - 以1600万美元收购费城纽卡斯尔子市场的61英亩土地，可开发83万平方英尺，第二季度将开始建设一个22.6万平方英尺的可分割设施，目标租户为5 - 10万平方英尺的企业，总预计投资3100万美元，目标现金收益率约为8% [18][19] 投资业务 - 从凤凰城的合资企业收购两栋完全出租的开发项目，分别为37.5万平方英尺的A楼和42.1万平方英尺的B楼，100%出租给三个租户，加权平均租约期限约为七年，建筑基础价值为1.2亿美元，调整合资企业利润后现金收益率为6.4%，显著超过市场资本化率 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 美国一级市场 - 第一季度末空置率为5.9%，与去年年底持平 [12] - 净吸纳量为5600万平方英尺，其中2400万在公司目标市场 [13] - 全国新开工建设量比2022年第三季度的峰值低75%，第一季度仅5400万平方英尺破土动工，公司15个目标市场新开工量为2900万平方英尺，竣工量为3900万平方英尺 [13] 达拉斯西北部路易维尔子市场 - 自2022年底以来空置率在4% - 5%之间 [17] 费城纽卡斯尔子市场 - 目标租户（5 - 10万平方英尺）的空置率目前约为5% [19] 南加州内陆帝国（IE）和洛杉矶 - 第一季度在建项目管道减少，IE空置率下降30个基点，交付量不足200万平方英尺，新开工量仅110万平方英尺 [64] - IE净吸纳量为300万平方英尺，IE西部比东部更强，IE西部租金持平，东部略有下降 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2025年开局良好，推进租赁目标并完成一些有吸引力的新投资，在资本方面，续签了信贷额度和2亿美元定期贷款，进一步推迟到期日 [9] - 密切关注关税发展及其对业务活动和租赁市场的潜在影响，由于情况不明朗，在新投资和增长决策上保持谨慎 [10][11][49] - 新投资将保持机会主义，重点关注得克萨斯州、佛罗里达州、宾夕法尼亚州、纳什维尔等地区，服务市场中未满足的需求，追求良好的风险调整回报 [50] - 继续执行目标以推动长期现金流增长，关注市场动态并灵活调整策略 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税谈判的不确定性给市场带来干扰，影响租户决策和新投资，但公司认为自身有能力应对，市场中租户需求的潜在动力仍然存在 [11][75][88] - 虽然目前一些租赁对话暂停，但随着关税问题的解决，市场有望逐步恢复，但复苏速度难以预测，可能仍将是缓慢而有节奏的 [121][122] - 公司对市场前景总体持积极态度，认为随着时间推移，市场中的替代选择减少，有利于业务发展 [76][122] 其他重要信息 - 公司电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素在10 - K和其他美国证券交易委员会（SEC）文件中有描述 [4][5][6] - 可在公司网站firstindustrial.com的投资者板块找到补充报告、收益发布和SEC文件，以及非公认会计原则（non - GAAP）财务指标的对账信息 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关税谈判时间延长对租户的近期实际风险 - 公司租赁给中国第三方物流（3PL）企业的面积约45万平方英尺，占比极小，过去因信用问题拒绝了很多与亚洲3PL的交易 [35] - 公司目前没有涉及大量重型制造的汽车租户，现有租户未反馈重大影响或担忧 [37] 问题：150万平方英尺的开发租赁从下半年调整到第四季度的情况及可见性 - 上季度讨论时是下半年，但大部分仍在第四季度，此次只是轻微调整，不具实质性影响，目前假设150万平方英尺在第四季度租赁 [41] - 若未租赁，对每股收益影响约为2美分 [42] - 市场活动良好，有更多潜在租户，但部分受关税影响进展缓慢或暂停，宾夕法尼亚州的建筑有部分和全部租赁的意向，但暂无实际行动 [45][46] 问题：除两个第二季度开发项目外的增量开发启动及成本考量 - 新投资将保持机会主义，考虑关税对市场的干扰，谨慎决策 [49] - 新项目将服务市场中未满足的需求，重点关注得克萨斯州、佛罗里达州、宾夕法尼亚州、纳什维尔等地区 [50] 问题：本季度一般及行政费用（G&A）中与股票薪酬相关的非经常性金额 - 增加的G&A与资深员工的加速股票薪酬有关，已在指导中预测，具体金额会后提供 [55] 问题：空置仓库的短期活动及内陆帝国大空间情况 - 有短期租赁需求，但公司通常不做短期租赁，内陆帝国75 - 80万平方英尺及以上的大空间市场活跃，第一季度有两笔超100万平方英尺的大租约签订 [57] 问题：是否有市场运营基本面与预期有显著变化 - 公司持续看好南佛罗里达、纳什维尔、达拉斯、休斯顿、利哈伊谷等市场，丹佛市场正在改善，15个目标市场的动态没有重大变化 [61] - 南加州市场缓慢改善，内陆帝国在建项目减少，空置率下降，吸纳量良好，租金总体平稳 [64][65] 问题：租赁速度或交易量情况及 occupancy事件大幅下降的敏感性分析 - 若第四季度150万平方英尺和70.8万平方英尺的租赁未完成，对每股收益影响约为2美分，影响不大 [72] - 回顾新冠疫情期间，坏账费用约为180万美元，而指导为100万美元，当时是因为加州政府限制驱逐租户导致 [73] - 年初市场势头良好，有更多客流量、更多请求报价（RFP）、租户替代选择减少，但关税不确定性影响决策，目前很多对话暂停 [75][76] 问题：对话暂停是否意味着第二季度新租赁会推迟到第三季度，是否有租户放弃 - 上半年目标10万平方英尺已完成，其余租赁在年底，预测未变 [78] - 对话暂停是普遍现象，不意味着需求消失，部分潜在租户决定等待关税情况明确后再做投资决策 [79] 问题：联邦移动和Boohoo空间的情况 - 联邦移动租约在第一季度末到期，目前空置，有部分和全部租赁的意向 [81] - Boohoo正在转租整栋楼，三分之一面积已有转租租户，租期数年，Boohoo有权终止，公司认为该建筑位置优越，租户租金正常，有信用证保障，暂无风险 [82][83] 问题：租户活动中暂停决策的租户比例及共同主题 - 无法量化暂停决策的租户比例，年初的潜在投资需求仍然存在，只是受关税结果影响，不确定何时投资 [88] - 续约租户仍提前约六个月续约，是积极信号，大部分业务不受关税影响，只是对开发租赁有一定边际影响 [90][91] - 未发现暂停决策的租户有特定行业或市场集中的情况，很多租户仍在推进业务，只是速度受外界因素影响 [93] 问题：已处理2025年到期租约后剩余部分的情况 - 剩余部分面积均小于10万平方英尺，较为分散 [96] 问题：指导中若未完成特定租赁的影响是否反映在FFO指导范围下限 - 第四季度150万平方英尺和70.8万平方英尺的租赁假设是重要因素，此外新租赁和坏账费用也可能是变量 [100] - 若租赁市场持续困难，公司有信心达到FFO指导范围下限 [102] 问题：剩余到期租约的保留率和预计搬出情况 - 预计全年保留率为70% - 75%，与过去几年平均水平相当，剩余到期租约大部分面积小于10万平方英尺，变动性小 [104] 问题：费城土地交易及开发流程和时机 - 该地块已签约数年，需重新规划和获得全部许可及机构批准，过程耗时较长，很高兴能在此时完成交易 [109] - 地块为填充式位置，人口密度、道路通行条件好，特拉华州成本低于部分竞争市场，建筑设计适合单租户或多租户，满足市场未满足的需求 [110] 问题：开发项目6% - 7%以上收益率的可持续性 - 公司定期评估土地持有和新机会，考虑当前建设成本和租金率，目前有19亿美元的项目可实现超过7%的收益率 [114] - 以宾夕法尼亚州交易为例，提前锁定房地产，完成前期工作后收益率较高 [115] 问题：关税问题解决后租户租赁活动能否快速恢复正常 - 市场从新冠疫情后的高供应和高租赁状态恢复的速度一直较慢，即使关税问题短期内解决，租赁市场可能仍将缓慢回升 [121] - 市场中的替代选择持续减少是积极因素，但预测关税问题解决后租赁市场的回升速度较难 [122] 问题：第四季度开发租赁延迟对2026年的年化影响 - 可将2025年的影响（约200万美元）乘以10或11个月来估算2026年的潜在影响 [124] 问题：若完成150万平方英尺租赁，七个开发项目的租赁百分比情况及对8亿美元投机性开发上限的考虑 - 3月31日在建开发项目未纳入2025年指导，任何租赁完成对2025年FFO都是增量 [129] - 开发上限基于公司股权和债务市值，是上限而非目标，公司根据市场强度运营，目前仅使用约4.7亿美元，无理由降低上限 [132][133] - 公司会在市场强劲且有未满足需求的子市场进行开发，不会因上限而盲目开发，若长时间无租赁情况可能暂停，但市场可能也面临更大问题 [135][136] - 开发项目设计灵活，可适应单租户或多租户，有多种选择 [137] 问题：购买土地价格变化及是否考虑暂停第二季度开发启动 - 刚完成的土地地块市场价值可能是购买价格的两倍，因签约数年并需完成长时间的重新规划和审批流程 [144] - 两个项目租户多为本地和区域小型企业，与贸易相关性不大，启动项目合理 [145] 问题：凤凰城收购项目6.4%资本化率的计算基础及5.3%估值的时间 - 6.4%资本化率是考虑合资企业利润后的净值，市场对该资产的估值约为5.3% [148] - 5.3%估值于今年第一季度确定，当时有大量可比案例支持，受关税影响，市场交易少，难以预测未来情况，但目前有很多长期投资者因资产位置而投资凤凰城 [150] 问题：开发项目针对小租户是否意味着公司未来将更多追求轻型工业项目 - 公司根据市场需求提供合适规模和设施的项目，特定子市场适合此类需求，并非轻型工业项目，未来将继续在15个目标市场根据需求进行开发 [154] - 公司多租户设计建筑是为了未来适应性和增加可行性，提高建筑功能性 [157] 问题：亚马逊150亿美元扩张计划对其租赁需求的影响及公司对各市场租金最低占比的要求 - 亚马逊专注于实现同日送达，此次投资旨在建设同日送达能力，公司看到其在多个市场积极租赁空间 [161][162] - 公司没有最低租金占比目标，重点关注能产生最高租金增长和价值增值的市场，如南佛罗里达市场份额从1%增长到两位数 [166][167] - 公司希望在进入的市场有一定规模，但不设具体百分比目标，同时在15个目标市场具备全面管理、资产管理、租赁、开发和收购能力 [168][169] 问题：土地购买合同及交易时机和卖家接受不确定情况的原因 - 这是通过当地团队与业主建立关系达成的非公开交易，购买时需获得所有许可并降低风险 [175] - 过程耗时较长，团队成功协商了延期，体现了专业能力 [175]

文章核心观点 FIBRA Prologis将在4月30日举办网络直播和电话会议，讨论第一季度业绩、当前市场状况和未来展望 [1] 会议信息 - 会议时间为4月30日上午9点墨西哥时间 [1] - 直播电话拨打方式：美国和加拿大拨打+1 888 596 4144，墨西哥拨打800 269 4416，其他国家拨打+1 646 968 2525，会议代码4603995；也可于4月30日在www.fibraprologis.com的投资者关系板块观看直播 [2] - 电话重播时间为4月30日至5月7日，美国和加拿大拨打+1 800 770 2030，其他国家拨打+1 647 362 9199，会议代码4603995；重播也将发布在公司网站投资者关系板块 [3] 公司概况 - 公司是墨西哥A级工业地产的领先所有者和运营商 [4] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括509处投资性房产，总面积8710万平方英尺（810万平方米） [4] - 其中包括墨西哥6个工业核心市场的345处物流和制造设施，总租赁面积6550万平方英尺（610万平方米），以及其他市场159栋建筑的2100万平方英尺（190万平方米）非战略资产 [4]

文章核心观点 公司宣布签署新租赁协议，体现其开发平台和运营能力，且介绍了公司基本情况 [1][3] 新租赁协议情况 - 公司签署总面积102,060平方英尺的仓库和配送空间新租赁协议 [1] - 租户为批发服装和促销产品经销商，30个月租期从2025年4月1日开始，含3.5%的年租金涨幅 [2] - 该资产在2024年6月基本完工，目前出租率达69%，使已完工开发项目组合的总出租率达51% [2] 公司评价 - 公司房地产运营执行副总裁称该交易证明公司开发平台和运营能力强，为公司和租户带来互利结果 [3] 公司基本情况 - 公司是专注于美国工业地产收购、拥有和运营的房地产投资信托基金 [3] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括41个州的591座建筑，约1.166亿可出租平方英尺 [3]

Plymouth Industrial REIT, Inc. (NYSE:PLYM) Q4 2024 Earnings Conference Call February 27, 2025 9:00 AM ET Company Participants John Wilfong - IR Jeff Witherell - Chairman & CEO Anthony Saladino - EVP & CFO Conference Call Participants Eric Borden - BMO Capital Markets Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Rich Anderson - Wedbush Nick Thielman - Baird Mitch Germain - Citizens JMP Brendan Lynch - Barclays Michael Mueller - JPMorgan Operator Good morning, and welcome to the Plymouth Industrial REIT Conference C ...

STAG Industrial (STAG) Q4 2024 Earnings Call February 13, 2025 10:00 AM ET Company Participants Steve Xiarhos - Vice President - Capital Markets & Investor RelationsWilliam Crooker - CEO, President & DirectorMatts Pinard - CFOVince Tibone - Managing Director and Head of US Industrial & Mall ResearchMichael Chase - Executive VP & Chief Investment OfficerJohn Kim - Managing Director - US Real EstateBrendan Lynch - Director Conference Call Participants Craig Mailman - Managing Director & Equity Research Analys ...