This story was originally published on Multifamily Dive. To receive daily news and insights, subscribe to our free daily Multifamily Dive newsletter. Dive Brief: Last week, Summit Properties USA agreed to buy a portfolio of 5,100 rent-stabilized New York City properties for $451.3 million that owner Pinnacle Group put into bankruptcy in May, according to a Bloomberg report. Summit Gold was named stalking horse bidder for the apartment buildings in Brooklyn, Manhattan, Queens and the Bronx, meaning the fi ...

2025年北京单价6万元/平方米以下刚需新房市场结构性特征 - 市场进入“避险模式”，购房者将“确定性”奉为最高准则，导致市场呈现显著分化特征 [1] - 2025年共有24个单价6万元/平方米以下的刚需住宅项目入市 [1][3] - 去化率呈现两极分化，部分项目超90%接近清盘，另有项目不足5%面临较大去化压力 [3] 项目去化表现排名与分化 - 门头沟长安华曦府以94.13%的去化率成为年度“去化王”，其562套房源已售出529套 [1][3] - 北京建工·嘉棠澐玺去化率高达93.3%，224套房源已售出209套 [3] - 招商蛇口的云璟揽阅与朝棠揽阅去化率分别达到82.56%和74.3% [3] - 北京兴创沐春墅去化率仅为3.36%，387套房源仅签约13套，成为去化率最低的刚需项目 [1][4] - 北科建翡翠华府去化率为4.54%，198套房源售出9套 [4] - 多数项目去化率集中于30%—50%区间，整体节奏平稳，例如北京国贤府二期去化率60%，住总山澜赋50.9%，中建·臻源府超56% [1][4] 驱动去化的核心产品因素：小户型与低总价 - 小户型、低总价产品去化率明显优于其他项目 [5] - 招商云璟揽阅（最小79平方米）和朝棠揽阅（最小69平方米）的去化率显著高于同区域竞品 [5][6] - 低总价是刚需置业的核心逻辑，购房者预算基本固定，形成“总价锁定” [6] - 招商云璟揽阅和朝棠揽阅的成交均价分别约为5.86万元/平方米及5.74万元/平方米，最小户型置业门槛分别低至462万元和396万元 [6] - 竞品如金隅花溪云锦（最小108平方米，均价约5.39万元/平方米）和中铁建·花语璟云（最小94平方米，均价约5.68万元/平方米），因面积更大，置业门槛分别涨至582万元及533万元 [6] 驱动去化的关键加分项：户型实用性与收纳设计 - 户型实用性是关键加分项，均好卧室、灵活改造空间及系统化收纳可适配多代同堂需求，成为去化核心驱动力 [2] - 畅销项目如长安华曦府的78平方米户型打造出真正的三室两厅一卫，最小次卧面积约8平方米，规避了“假三居”弊端，并支持灵活改造 [8] - 该户型全屋交付收纳容积达11平方米，相当于292个20英寸行李箱，充分满足收纳需求 [8] - 朝棠揽阅的69平方米三居室户型，北向两间卧室可合并或保留，灵活性强，该户型贡献了项目40%的销售总量 [9] - 去化较慢的项目如中铁建·花语璟云，其94平方米三居室的最小居室面积仅为6.6平方米，低于朝棠揽阅69平方米户型的6.98平方米 [9] - 行业专家指出，刚需户型需注重卧室面积的均好性与平权性，并需在收纳设计上形成系统化、精细化亮点以提升吸引力 [9][10]

文章核心观点 - 文章通过一个具体案例 阐述了在购房后如何在不负债的情况下进行房屋装修和购置家电 并强调了维护紧急储蓄金的重要性 同时讨论了未婚伴侣在共同住房财务安排上的潜在风险 [1][2][4][5][6] 财务规划建议 - 案例中购房者艾米月收入约为5000美元 支付了60000美元首付后 剩余20000美元储蓄 房屋总价为330000美元 [2] - 专家建议不应将剩余的20000美元储蓄（紧急基金）用于非紧急的家具购置 [4] - 建议从储蓄中拿出5000美元购买床垫、床和二手冰箱等必需品 剩余的15000美元应保留作为紧急基金 [5] - 其他家具和家电应通过每月收入来支付 并建议通过购买二手物品（如庭院旧货出售）来降低成本 [5] 伴侣间财务安排 - 专家不建议依赖未婚伴侣来支付房屋费用 认为这种安排从统计数据上看对未来财富积累不利 [6] - 建议此类安排可参照室友模式 分摊日常开销 [7] - 引用数据称已婚人士比未婚人士在经济上更具优势 存在所谓的“婚姻优势” [7]

文章核心观点 - 当前房产市场中，懂行的购房者倾向于选择西户，其传统认知中的“西晒”短板因建筑技术进步而被弱化，而防潮、采光持久及性价比高的优势日益突出，东户则因潮湿、采光后劲不足等“硬伤”在某些情况下成为“滞销款”[1][8] - 东户与西户的选择没有绝对优劣，关键在于适配购房者的居住地区、楼层楼间距、生活习惯及小区规划等实际需求，应避免仅依据传统“风水”或盲目跟风做出决策[5][6][7] 东户的劣势分析 - **潮湿问题显著**：尤其在南方多雨地区，东户在梅雨季室内湿度比西户高15%-20%，易导致墙面发霉、家具受潮变形[3] - **采光持续性差**：东户仅在上午有阳光，下午基本处于“背阴”状态，冬季屋内易显阴冷，低楼层或楼间距窄的小区此问题更突出[3] - **雨水冲刷隐患**：东南风或东风盛行的地区，雨水易渗入东户窗户缝隙，可能导致窗框渗水、墙面起皮，维修成本高[3] 西户的优势分析 - **采光充足持久**：西户下午至傍晚均有阳光，冬季室内温暖干燥，现代断桥铝与双层中空玻璃窗户有效隔热，大幅降低了夏季“西晒”的影响[4] - **防潮效果突出**：下午阳光能有效烘干室内湿气，在南方梅雨季或北方回南天时，墙面与家具不易发霉，对老人小孩家庭更友好[4] - **性价比更高**：因“西晒”刻板印象，许多楼盘西户价格比东户低5%-10%，同等户型面积下可节省数万元，成为懂行购房者的“捡漏”选择[4] 选房的关键考量因素 - **按地区选择**：南方多雨潮湿城市优先选西户以防潮，北方干燥寒冷城市则可根据对清晨或持久采光的偏好自由选择东户或西户[5] - **按楼层与楼间距选择**：高楼层、楼间距宽的小区西户采光优势更明显且西晒影响小，低楼层、楼间距窄的小区西户反而能保证下午采光[6] - **按生活习惯选择**：习惯早起者适合东户的清晨阳光，常加班或下午晚上在家者则更适合西户的持久采光[6] 资深购房者的隐藏考量因素 - **户型朝向优先**：无论东户西户，应优先选择“南北通透”户型以优化通风，夏季可通过穿堂风降温，提升居住舒适度[7] - **关注小区规划**：需考察楼间距及周边遮挡物（如树木、其他楼栋），楼间距宽可改善东户下午采光并减轻西户西晒，同时需检查小区排水系统以规避东户渗水问题[7] 购房决策的常见误区 - **迷信“风水”忽视实际**：传统“东户吉利”说法不应替代对居住舒适度的考量，否则可能长期受潮湿阴冷困扰[7] - **忽略房屋质量**：无论选择哪一侧，都必须检查窗户密封性、墙面防水效果，西户需特别确认玻璃隔热性能，以防漏雨或西晒严重[7] - **盲目跟风选择东户**：因他人推荐而选择东户可能导致入住后不适，决策前应实地考察，分别在上下午查看东户与西户的实际采光情况[7]

核心观点 - 加拿大公寓市场正经历数十年来最严重的低迷 其中微型公寓(面积小于600平方英尺)的价值下跌最为剧烈 这主要源于供应过剩、需求结构变化及利率上升等多重压力 市场正从短期投机者主导转向长期投资者和自住者 但短期内大量项目取消或搁置可能加剧长期住房供应紧张 [3][4][14][18] 市场现状与价格动态 - 多伦多公寓市场低迷程度为1980年代以来所未见 大量已建成单元空置待售 过去一年该市有18个公寓项目被取消 且预计数量还会增加 [3] - 微型公寓价值急剧缩水 几年前售价达50万加元的单元 目前转售价已跌至30万加元或更低 [7] - 市场出现“降价竞赛”以促成销售 [8] - 温哥华市场自2024年起也出现类似但程度较轻的低迷 [9] 供应与需求分析 - 供应严重过剩 过去两年为满足主要由移民推动的人口激增 建造了数千套单元 [10] - 移民政策调整导致新移民数量锐减 需求消失 2025年加拿大人口出现1940年代以来(除2020年疫情外)最大降幅 近年为满足已不存在的需求而建成的单元超过6万套 [11][12] - 微型公寓建设在2016年激增 目前占多伦多新建公寓的38% 而此前这一比例仅为7.7% [5] - 多伦多面积小于600平方英尺的公寓 大部分为投资者持有 [5] - 美国微型公寓市场份额很小 但过去十年其普及率大约翻了一番 [6] 行业参与者行为与影响 - 开发商过去为迎合房地产投资者 过度建设面积小、总价低的单元 旨在出租或转售获利 [4] - 利率变化影响重大 疫情期间央行降息刺激经济 投资者认为房价会持续上涨 随后为对抗通胀的加息 结合供应过剩 使市场确定性降低 [12][13] - 部分投资者难以按膨胀的预售价格完成交割 被迫大幅亏损出售或选择观望 [14] - 2022年针对外国买家的禁令可能向市场传递了消极信号 尽管外籍业主占比仅约2%至6% [15] - 市场低迷使租客受益 供应增加带来更多选择和略好的租金交易 [15] - 一些买家正寻找便宜货 按平方英尺计算的好交易仍有机会进入市场 [17] 产品结构与未来趋势 - 微型公寓被描述为“工蜂夜间栖身之所” 居住体验孤立 对长期居住吸引力下降 [1][2] - 市场教训将改变开发商目标客户 从寻求快速利润的短期投资者转向长期投资者和计划自住的购房者 [16] - 微型公寓不会完全消失 因为市场仍存在对可负担性的需求 但行业承认“做得太过头了” [16] - 当前数千套单元的建设被搁置或取消 意味着到本十年末进入市场的单元将减少 可能加剧主要城市本已严重的住房供应紧张 [18] - 行业警告当前低价可能是短暂的 关键问题在于低迷将持续多久以及对未来十年住房供应的影响 [19]

2025年12月及全年广州市二手住宅市场成交数据 - 2025年12月（11月26日至12月25日），广州市二手住宅网签套数为8787套，网签面积为87.60万平方米，环比分别小幅下降4.40%和4.23% [1] - 2025年全年，广州市二手住宅共网签108099套和1078.78万平方米，同比分别小幅下降2.42%和2.32% [1] 市场趋势与短期展望 - 报告分析12月市场成交放缓、网签规模回落，主要因岁末年初市场需求存在周期性回落 [1] - 由于春节临近，二手买家受季节性影响，短期入市意愿可能降低，预计2026年1月市场网签规模大概率有所回落 [1] 区域及板块成交表现 - 从网签套数环比看，12月仅南沙区、天河区和荔湾区网签量有增长，其余区域均有所下降 [1] - 从活跃板块看，江南西-宝岗板块环比增长33.33%，黄埔区府板块、西关板块、科学城板块和天河北板块分别环比增长30.71%、29.09%、24.05%和19.05%，东晓南板块环比增长5.66% [1] 成交面积区间结构变化 - 从网签住宅面积区间构成看，60平方米以下、90至120平方米、120至144平方米和144平方米及以上所占比例环比均有增长 [1] - 60至90平方米面积区间所占比例环比下降1.19个百分点 [1]

政策概述 - 云南省住房和城乡建设厅发布公告，将启动第二批次购房补贴活动，活动实施时间为2026年1月1日至3月31日18时，补贴形式为彩云住房消费券，采取先到先得原则 [1] 补贴对象与范围 - 补贴对象为在云南省重点城市范围内购买城镇国有土地上新建商品住宅的年满18周岁以上、具备完全民事行为能力的中国公民 [2] - 所购房屋的新建商品房买卖合同首次登记备案时间和缴纳契税时间需在规定的补贴时间内 [2] - 补贴仅限新建商品住宅，二手房、政策性住房、保障性住房、公寓、商铺、车位等均不在补贴范围内 [2] 补贴标准与规则 - 补贴按新建商品住宅套总价分档进行，每套住宅可享受1次补贴且每位购房人可享受1次补贴 [3] - 套总价不足80万元（不含80万元）的，按税后5000元/套补贴 [3] - 套总价在80万至160万元（不含160万元）的，按税后10000元/套补贴 [3] - 套总价在160万元以上的，按税后15000元/套补贴 [3] - 省级补贴与有条件城市实施的购房补贴政策不冲突，可按所在城市具体政策执行 [3] 申请流程与方式 - 购房人需通过省建行微信小程序“一部手机逛商圈”线上平台进行申请，填写身份信息并上传所需材料 [4] - 需上传的材料包括：购房人身份证正反面照片、商品房买卖合同登记备案表、不动产销售发票（或预收款不征税发票+契税税收完税证明） [4][5] - 上传购房契税税收完税证明后，进行购房补贴核兑 [4] - 申请时间为2026年1月1日至3月31日18时，彩云住房消费券发放完毕或申请时间截止后不再受理新申请，不允许委托或代人申请 [4] 政策优化与调整 - 本次政策对第一批次省级购房补贴彩云消费券的申领审核时间和材料要求进行了优化调整 [5] - 在2025年10月28日至12月31日期间网签备案的新建商品住房，购房人可接续申请第二批次彩云住房消费券 [5] - 申领上传材料时间统一调整为截至2026年3月31日18时 [5] - 申领材料中，“不动产销售发票”调整为可上传“不动产销售发票或预收款不征税发票+契税税收完税证明” [5] - 网签备案登记表所记载的买受人或共有人均可作为契税缴纳人 [5]

文章核心观点 - 购房激励措施（如学生贷款偿还、首次购房者补助）可帮助买家降低前期购房门槛 但可能掩盖了持续性的高额隐性持有成本 形成“虚假的可负担性陷阱” [1][4][7] - 根据Zillow和Thumbtack的分析 全美房屋所有权的隐性成本（维护、房产税、保险）年均高达15,979美元 几乎抵消了可观的购房激励 [3][4] - 以巴尔的摩为例 其高房产税率和老旧房屋可能带来的额外维护费用 进一步加剧了购房者的长期财务负担 [5][6] 购房激励措施分析 - 购房者可通过组合激励计划显著降低前期成本 案例如马里兰州SmartBuy计划（偿还学生贷款）、首次购房者10,000美元补助及Trolley Tour Lottery的5,000美元补助 总额超过15,000美元 [1] - 这些激励措施旨在帮助首次购房者克服首付障碍 使其能够以极低的自付成本进入市场 [1][2][7] 房屋所有权隐性成本 - Zillow与Thumbtack数据显示 全美房屋所有权隐性成本（维护、房产税、保险）年均达15,979美元 折合每月约1,332美元 这是在月供之外的费用 [3] - 案例中15,000美元的激励总额甚至不足以覆盖一年的隐性持有成本 [4] - 老旧房屋（如建于1920年）可能产生管道更新、电路改造、屋顶更换和地基维修等额外维护费用 增加持有成本 [6] 地区性财务负担（以巴尔的摩为例） - 巴尔的摩市房产税负担沉重 其平均有效税率为1.51% 为马里兰州最高 官方税率为每100美元评估价值征收2,248美元 [5] - 以价值200,000美元的房屋计算 年房产税约为4,496美元 尽管可能有宅地豁免或税收抵免降低实际支出 [5] - 高房产税与老旧房屋的潜在维护成本相结合 对购房者预算构成长期压力 [5][6] 市场与行业影响 - 金融顾问指出一种风险：购房激励可能使买家在技术上符合抵押贷款资格 但其持续持有成本可能超过月度预算承受能力 形成财务陷阱 [7] - 这种现象揭示了在评估住房可负担性时 仅关注前期成本和抵押贷款资格可能不够全面 必须充分考虑长期持有成本 [3][4][7]

美国首次购房者市场现状与挑战 - 当前住房市场对首次购房者构成严峻挑战 高房价和高利率成为主要障碍 全美房地产经纪人协会数据显示 在2024年7月至2025年6月期间 仅21%的已售房屋流向首次购房者 这是该群体自1981年以来7月至6月年度份额的最低水平 [1][2] - 首次购房者平均年龄现已达到40岁 相比2010年晚了整整十年 这主要是由于需要更长时间储蓄以及面临库存有限的市场环境 [2][4] 2026年市场前景预测 - 预计2026年住房市场条件改善有限 首次购房者的负担能力问题可能持续 尽管抵押贷款利率预计将从2025年末的6.26%小幅下降 [1][3][6] - 全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun预测 2026年抵押贷款利率将温和下降 平均约为6% 房地美也预计利率将在该区间徘徊 直到2026年第四季度可能降至5.9% [7][8] - 抵押贷款利率的小幅改善预计将重振房屋销售 预计2026年销售额将增长约14% 但买家之间的竞争加剧可能推动房价再上涨约4% [8][9] 影响购房者负担能力的核心因素 - 高抵押贷款利率持续构成压力 2025年利率仍远高于6% 增加了借贷成本 而高利率并未能帮助降低持续上涨的住房成本 [5] - 除住房成本外 其他生活开支如高昂的租金和学生贷款债务 也阻碍了首次购房者进入市场 使他们难以储蓄首付款 [10][11] - 历史积累的购房需求巨大 2022年至2025年间 房屋销售比历史平均水平短缺了400万套 此外 美国有5200万30多岁的人群 其中许多人仍未拥有住房 [12] 推动未来销售的市场动力 - 被压抑的需求和重大生活事件预计将推动许多购房者入市 包括婚礼、家庭规模变化、工作变动和照料需求等 这些因素将在2026年继续驱动销售活动 [3][13] - 行业专家认为 即使抵押利率维持在6%左右的低区间 生活事件的持续发生也将使交易活动在2026年逐步增加 [13]

香港住宅价格走势 - 香港住宅价格在11月连续第六个月上涨 官方楼价指数升至297.3点 为16个月来最高 接近去年7月的297.6点 [1] - 11月楼价环比上涨0.9% 主要受惠于市场对进一步降息的预期 中美贸易紧张局势缓和 股市反弹以及强劲的一手房销售 [3] - 自4月政府降低印花税后 市场开启持续上行趋势 此后发展商平均每月售出超过1600套新房 [6] 年度表现与市场复苏 - 今年以来楼价累计上涨3.52% 较2024年持续下滑的态势明显改善 [2] - 预计全年楼价将上涨约3.3% 有望扭转过去三年的下跌趋势 [5] - 下半年楼价预计将录得4.2%的涨幅 为自2019年下半年以来最强的半年度表现 [6] 近期影响因素与展望 - 12月价格增长可能放缓至约0.5% 因11月底大埔王屋邨致命火灾影响市场情绪 以及立法会选举转移了市场注意力 [4][5] - 尽管市场复苏 但当前楼价仍比2021年9月峰值低25.3% [6] - 价格增长仍受大量未售出住宅库存制约 发展商优先清理库存 常以市价或接近市价并附带折扣和财务优惠推出项目 [7] 一手房市场交易情况 - 今年前11个月一手住宅销售达18,736套 预计年底将升至约20,000套 为自2013年实施交易披露规则以来最高 [8] - 今年一手市场交易中 估计价格低于1000万港元（约130万美元）的住宅占比约87% [8]