核心观点 - 核心地段能加装电梯的步梯房可能比郊区新电梯房更值钱，但需具体分析地段、改造潜力、持有成本三个关键点 [3] - 政策红利正在重新定义步梯房价值，加装电梯后房价涨幅显著 [4] - 未来五年电梯房和步梯房价值分化将加剧，核心地段步梯房更具优势 [11][12] 地段分析 - 核心地段步梯房具有稀缺性溢价，北京三环内1990年代步梯房2024年拆迁补偿价达8万/㎡，同地段电梯房涨幅仅3% [3] - 上海静安区1990年代步梯房小区成交价6.8万/㎡，远郊电梯房单价仅4.5万 [3] - 老步梯房周边配套成熟，地铁站平均距离450米，比郊区电梯房近一半 [3] 政策影响 - 2023年住建部新规重点推进老旧小区加装电梯，一线城市补贴最高达45% [3] - 上海6层步梯房加装电梯后房价翻1.5倍，北京某小区挂牌价涨15%且成交周期缩短20% [4] - 2025年一线城市加装电梯步梯房价格涨幅10%-20%，同期电梯房均价下跌12% [4] 改造潜力 - 房龄超过30年、结构老化或业主意见不统一的步梯房加装电梯难度大 [4] - 杭州某小区因一楼业主反对导致电梯改造计划失败 [5] - 建议选择已列入旧改计划、业主支持度高的小区 [5] 持有成本对比 - 电梯房公摊面积25%-30%，步梯房仅10%-15%，同样100㎡电梯房实际使用面积少10-15㎡ [5][6] - 电梯房物业费4.2元/㎡/月，步梯房2.3元/㎡/月 [7] - 电梯年均维护成本2-3万，15年更换费用30万，上海某28层小区换电梯主板花费18万 [7] 市场需求变化 - 59.3%的90后愿意购买低楼层步梯房，看重地段和价格优势 [8] - 90后购房预算有限，步梯房总价低且社区氛围好 [9] - 北京上海核心区步梯房全款购买比例67.8%，高于电梯房的52.4% [10] 电梯房潜在问题 - 25%电梯使用年限超15年，电梯事故年增12% [10] - 银行对20年以上电梯房抵押率降至40%，成都某2005年电梯小区127套房半年仅售3套 [10] - 高端电梯房智能化优势明显但价格高，且面临能源成本上升问题 [10] 税收影响 - 未来房地产税试点可能扩大，步梯房因评估价值低可能比电梯房税负轻 [10] - 评估价低20%的步梯房未来可能节省几十万税收 [10] 购房建议 - 预算有限优先选择核心区低楼层步梯房，尤其是已列入旧改计划的 [12] - 追求品质可选择配套完善的次新电梯房，但需承担高持有成本 [12]

澳大利亚房地产市场十年变化 房价整体趋势 - 2015年全澳仅273个区独立屋中位价达到或超过100万澳元，2025年增长至1073个，数量翻4倍 [1][3] - 新州2015年独立屋中位价55万澳元，其他州多在40万澳元左右，塔州和南澳分别为28万澳元和36.8万澳元 [3] - 2025年购买独立屋需104万澳元，较2015年增长161% [6] 区域房价增长亮点 - 昆州Sunrise Beach和Noosa Heads涨幅最高，分别从58万澳元和69万澳元增至201万澳元和222.5万澳元 [7] - 新州Bellevue Hill房价从333.25万澳元增至916.5万澳元，涨幅175%，Vaucluse从374.5万澳元增至747.25万澳元 [8][10] - 维州Bright房价从35.2万澳元增至103万澳元，涨幅193%，Manifold Heights从50.7万澳元增至126万澳元 [7][10] 沿海地区表现 - 80个2015年中位价≤50万澳元的沿海区进入百万俱乐部，如Tweed Heads West从39.85万澳元增至104万澳元（161%） [4] - 昆州Hemmant、Highland Park等2015年低价区2025年中位价超100万澳元 [9] - 房价增长超200%的区均位于新州和昆州沿海，反映海滨生活方式需求上升 [8] 各州市场分化 - 新州包揽全澳最贵郊区，维州Toorak跌出前十，墨尔本内东区Deepdene中位价从223万澳元增至385.89万澳元 [12] - 西澳新增56个百万区，Hackett房价从65万澳元增至145万澳元（123%） [14][15] - 南澳百万区从2个增至73个，塔州仅Sandy Bay进入（64万澳元→未披露），ACT从2个增至32个，北领地无百万区 [16] 高端市场扩张 - 2015年仅3个区中位价超300万澳元且无超400万澳元，2025年9个最贵区中位价超500万澳元 [13][14] - 独立屋价格超200万澳元的区达226个，较2015年增加200多个 [13]

国际买家在美国房地产市场中的份额变化 - 2025年第一季度国际买家占Realtor com在线流量的19% 高于2024年同期的17% 显示国际需求整体增长 [1] - 加拿大作为最大国际买家来源国 其份额从2024年Q1的407%下降至2025年Q1的347% [1][2] - 墨西哥买家占比从58%微降至54% 降幅小于加拿大 [4][6] 国际买家地域偏好分析 - 迈阿密以87%的份额成为最受欢迎市场 纽约(49%)和洛杉矶(46%)紧随其后 [2][9] - 加拿大买家集中关注佛罗里达州和西南部市场 在Naples Cape Coral Phoenix等地的国际需求占比超50% [3] - 墨西哥买家偏好美墨边境城市 如圣迭戈 圣安东尼奥 达拉斯等 体现地理和文化亲近性 [4][5] 德州市场的崛起 - 奥斯汀和圣安东尼奥首次进入国际买家关注度前20大都市 达拉斯排名上升3位至第5 休斯顿保持第6 [7][9][10] - 德州吸引力源于低成本生活 无州所得税 商业友好环境 以及企业迁入带来的就业机会 [8] 国际买家来源国排名 - 加拿大(347%)保持首位 英国(57%) 墨西哥(54%) 德国(38%)和澳大利亚(32%)分列2-5位 [2] - 前20大市场中 佛罗里达州占据6席 德州占据4席 显示"阳光地带"持续受国际资本青睐 [9][10]

文章核心观点 加拿大公寓房地产投资信托基金（CAPREIT）计划投资两项填海开发项目，建造约120套住宅租赁套房，并将部分未充分利用的非住宅空间转换为约50套额外住宅租赁套房，项目有望获得有吸引力的风险调整回报，助力解决加拿大住房供应和可负担性危机 [1][7] 项目介绍 GTA开发项目 - 公司计划在安大略省密西沙加的多余土地上建造约120套住宅租赁套房，预计2027年开工，2028年完工 [1][2] - 项目利用政府激励措施、建设效率和项目协同效应，降低开发风险，预期获得有吸引力的风险调整回报，为大多伦多地区提供急需的家庭导向型“缺失的中间层”住房 [2] - 适用激励措施包括联邦和省级统一销售税退税、市政开发费用减免、市政财产税减免 [3][5] - 建设效率体现在木结构建筑速度快、成本低，无公共区域和电梯，可实现水电热分户计量 [3][5] - 项目协同效应包括利用多余土地、现有停车场，共享设施，利用现有服务合同和运营人员 [3][5] - 扣除激励措施后，总开发成本预计约5800万加元，每可租赁平方英尺570加元，预计净营业收入（NOI）利润率在80%左右，稳定后估计价值约7400万加元，每平方英尺730加元，预计NOI成本收益率约6%，开发收益率溢价约125个基点 [4] 转换项目 - 公司将现有投资组合中未充分利用的空间，如零售和办公空间、储物室、前设施空间、大堂区域和非必要租赁办公室等，转换为约50套额外住宅租赁套房 [5][6] - 多数转换项目位于大多伦多和温哥华地区，预计平均花费约1700万加元，NOI收益率超过6%，预计在未来6 - 18个月内完成 [6] 各方观点 - 公司总裁兼首席执行官马克·肯尼表示，公司将回流的外国资本重新投资于为加拿大人建造新的出租住房，有助于解决住房供应和可负担性危机 [7] - 首席投资官朱利安·舍恩费尔特称，公司计划执行7500万加元的低风险开发和转换项目，预计有效资本化率约6%，是“双赢”局面 [7] - 密西沙加市市长卡罗琳·帕里什对公司在该市建造家庭导向型联排别墅表示满意，认为该市降低费用的措施对开发商产生了积极影响 [7] 公司概况 - 截至2025年3月31日，公司是加拿大最大的优质租赁住房公开交易提供商，在加拿大和荷兰拥有约46800套住宅公寓和联排别墅，总公允价值约149亿加元 [8]

住房市场供需关系 - 全国住房总量过剩已成定局 目前全国共有6亿栋建筑 供需关系发生逆转 [1] - 房产税政策预计5年后加速扩围 未来持有房产成本将显著上升 [1] 年轻购房群体趋势变化 - 95后购房群体中63%优先考虑通勤便利而非资产升值 显示"住得好"取代"炒得高"的消费逻辑转变 [3] 三类高风险房产分析 远郊房 - 惠州大亚湾某125㎡远郊房成交价仅25万 单价跌破2000元/㎡ 较高峰期下跌80% [3] - 产业空心化导致部分新区点灯率不足20% 缺乏人口支撑 [4] - 三线城市远郊盘通勤时间达3小时 生活配套严重匮乏 [6] - 东北某远郊新区户籍人口流失23% 二手房挂牌量激增300% 湖北某项目三年降价49% [7] 超高层住宅 - 湖北某超高层小区价格从2018年2 2万/㎡跌至1 2万/㎡仍难出售 [9] - 广州某项目物业费达8元/㎡ 为普通小区3倍 重庆某项目电梯更换需业主分摊8万/户 [9] - 消防云梯仅能覆盖20层 30层以上住户安全难以保障 [11] - 北京28层住宅拆迁成本估算23亿 需建50层以上才能回本 香港67%超高层沦为低收入群体住所 [12] 海景房 - 乳山银滩海景房价格从2015年8500元/㎡跌至3800元/㎡ 跌幅超50% 部分房源低至几万元/套 [14] - 冬季入住率仅8% 夏季70% 物业服务质量难以维持 [14] - 年维护成本达普通住宅2 3倍 需每三年做外墙防水 [16] - 医疗教育配套严重缺失 某案例需3小时车程才能到达医院 二手市场出现25万买154㎡极端案例 [17] 资产配置建议 - 建议三四线城市非自住房产尽快置换一线核心区域资产 租金收益可翻倍 [19] - 房产在家庭财富中占比宜降至40% 可配置30%超长国债+30%黄金ETF实现多元化 [20]

2025年初，楼市现象颇为复杂，呈现出明显的冰火两重天的局面。以上海市场为例，润雲金茂府的36分钟内售出88套豪宅，均价达到了8.9万/㎡，相当于每 分钟成交4000万；同时，金茂棠前的264套房源在一天内即售罄，宝山的4.9万/㎡"亲民价"更是引发了抢购潮。相比之下，7个郊区项目在同一天开盘，因认 购不足而取消摇号，甚至部分开发商提供了更多折扣优惠，仍然无人问津。 面对这种局面，众多买家纷纷迷茫，尤其是在购买核心区房产时，大家都在担心如何避开潜在的风险和坑点。对此，业内人士给出了一个简明的建议："买 大，买少，不买高"，这句话总结了许多年的经验，只要遵循这一原则，买房决策几乎都不会错。 选择大户型不仅能解决当下的住房问题，还能避免因住房面积不足而频繁搬家的烦恼。特别是随着房产政策的不断变化，二手房市场的流转将愈加复杂，因 此一次性购买大房子，能更省心、长期稳定地解决住房问题。 买大：优选大户型 不少人可能认为预算有限，买大户型似乎不太现实。实际上，"大"并不是要求你购买超大户型，而是在经济条件允许的情况下，尽可能选择面积较大的房 子。大户型房产不仅性价比高，而且未来升值潜力更大： 1. 更舒适的居住环境 在 ...

楼层选择分析 核心观点 - 七层以下多层住宅中1楼和顶层存在显著缺点需谨慎购买 而4楼的风水忌讳并无依据 [1][10] - 2楼和3楼是七层以下住宅中最理想的楼层选择 [6][8] 各楼层优缺点 1楼 - 六大核心问题：采光不足 视野受限 通风较差 安全隐患 隐私暴露 潮湿虫害 [3] - 价格较低且进出方便 适合预算有限或行动不便人群 [6] - 长期拉窗帘导致光线进一步恶化 影响身心健康 [3] 2楼 - 采光视野可接受 价格适中(高于1楼/顶层 低于其他楼层) [6] - 无潮湿虫害问题 上下楼便利性优于高层 [6] 3-5楼 - 中间楼层综合性能最佳 3楼无电梯负担 4-5楼需注意老旧建筑水质问题 [8] - 3楼价格最高 4-5楼价格梯度下降 [8] 顶层 - 采光 视野 通风 安全 隐私 安静等维度均为最优 且价格较低 [8] - 夏季高温闷热(建材吸热) 长期存在渗水风险 尤其老旧建筑更显著 [10] 市场认知误区 - 数字4的忌讳缺乏依据 中文语境存在"四季发财"等正面关联 [1][10] - 实际应关注1楼功能缺陷与顶层物理缺陷而非数字寓意 [1][3][10]

但可以看出，买房人愿意为产品溢价而买单。 按正常来说，二代与三代的产品价差，基本在15%-20%之间。 主要是得房率、外立面以及高窗墙比，带来的产品溢价。 同样今年也不例外，仍是新产品楼盘卖得最好。 从成交数据来看，全市新房成交TOP100中，将近7成都是新产品楼盘。 在全市新房成交TOP50中，占比更高，可达9成。 肉眼可见，买房人对新产品楼盘非常青睐！ 当然，个别的二三代住宅的价差，也存在着很大的价差。 河东区的雍鑫雍祥园，作为河东腹地的二代宅，高层现房均价2.2万/平米。 总价一百八九十万，就能入手一套高层84平米户型。 这几年，天津楼市的新产品正在迅速扩张。 目前，市场占比已4成，而成交占比却高达7成。 相比二代住宅，虽然新房产品楼盘的价格要贵一些。 中储城邦在售的三期现房，高层均价1.3万/平米。 这也是南仓板块价格最低的新盘。 而龙曜城，新加推的最后一栋高层，均价有1.65万/平米。 对比一看，两者的价差起码在27%左右。 从当下来看，天津有的三代住宅凭借产品优势，不仅能卖上价，也能卖出量来。 甚至还大大挤压了二代住宅的市场空间。 而与之临近的东方紫宸，小高层均价可在2.9-3万/平米。 虽然说， ...

新华财经北京5月26日电（记者高婷）近日，中指研究院最新发布4月住宅产品月报，从住宅产品结构特 征、产品动态、设计亮点等方面进行了解析。其中，住宅产品结构特征从成交套数占比变化上看，20城 120平以上产品成交占比提升。 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶说，住宅产品结构特征从成交套数占比变化上看，今年前4月，30 个代表城市中，20个城市120平方米以上成交套数占比同比提升。其中南京、青岛、东莞、泉州、赣州 120平方米以上住宅成交套数占比提升幅度均超8个百分点。 从房企产品动态来看，曹晶晶说，4月8日，绿地集团发布"绿地好房子产品标准"，从绿色环保、健康颐 养、建造持久、科技智能四个维度展示了绿地对"好房子"建设的理解；近年来，招商蛇口从"生活者"角 度出发，从安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务七个方面，构 建企业"好房子"建设的技术体系。 曹晶晶表示，房企从设计工艺、户型设计、科技智能、园林景观等方面着手，打造出各有特点的产品设 计，如重庆金茂·璞印金开项目以铝板与全景落地玻璃幕墙为基底，运用流线型曲面转角工艺，赋予建 筑东方韵味；南京招商·金陵序项目225平户型奇数层以 ...

房价趋势分析 - 当前社会对房价下降的接受度已普遍提高，成为共识性认知 [1] - 房价触底不等于必然反弹，价格应围绕房屋实际价值波动 [3] - 现行房价仍偏高，部分房产依赖学区资格或社区质量支撑溢价 [4] 历史房价驱动因素 - 2017年房价飞升源于人民币保卫战需要构建资本蓄水池 [4] - 当时缺乏有效金融工具导致资金集中涌入房地产 [6] - 国际资本流动压力、金融认知不足、债务误判共同促成历史高点 [6] 未来房价走势判断 - 产业链优势与地缘稳定性使中国不再需要房产作为资本管制工具 [6] - 经济自然增长带动的房价上升将取代非理性暴涨 [6] - 石家庄现房价已回落至2015年水平，但考虑产权折旧仍有5-10%下行空间 [7] 二手房市场预测 - 石家庄十年以上二手房将加速折旧，老破小学区房可能从六七千降至四千 [8] - 二十年以上高密度住宅或因快速老化出现额外10-15%跌幅 [8] - 法拍房成交价显示市场对老旧房产的价值评估持续下修 [8]