市场整体格局 - 2025年深圳甲级办公楼市场呈现“总量承压、结构分化”格局，主要受新增供应高位释放与企业租赁需求结构性转型双重影响 [1] - 2025年市场迎来阶段性供应高峰，全年共15个项目入市，新增供应面积近116万平方米，为近三年来最高水平 [1] - 整体空置率同比增长1.8个百分点至26.2% [1] - 租金水平在2025年持续回落，同比下降11.1% [4] 需求驱动因素 - 以消费电子、智能制造、品牌出海及相关专业服务为代表的新经济行业，成为租赁新需求的重要支撑 [1] - 消费电子产品需求复苏及人工智能大模型应用加速，增强了相关产业的集群化发展趋势，推动企业研发与运营空间需求持续攀升 [1] - 办公楼租赁需求的主要增量动力来自三方面：消费电子行业业务扩张、品牌加速出海带动配套专业服务需求、以及人工智能与芯片半导体等战略性新兴产业发展 [3] - 科技类企业主导市场需求，成交面积占比近30%，其中智能制造领域表现尤为活跃 [2] - 约30%的扩租、升级及新设立等新增租赁需求面积来自消费电子、品牌出海及相关服务行业 [2] - 以大型科技和金融类企业为代表的总部自用需求对整体净吸纳量形成有力支撑，2025年全年贡献超过一半的净吸纳量 [2] 租户行为与策略 - 企业租户持续优化不动产策略，续租及成本导向型搬迁仍为主导策略，租约重组交易占比进一步提升 [2] - 多数续租交易伴随租金水平、租赁规模等核心条款调整，搬迁案例中租户通常保持相对稳定的租赁面积，在控制成本的同时提升办公品质与运营效率 [2] - 外资企业继续保持审慎的成本管控策略，2025年全年租赁成交约占总量的18% [2] - 部分企业把握市场机遇，升级至甲级办公楼以优化空间并提升企业形象 [2] - 办公选址正由单一价格导向转向对极致性价比以及物业管理、配套设施等多维度的综合评估 [5] 子市场表现与供应结构 - 2025年新增供应项目高度集中于前海（约占35%）、宝安中心（约占21%）和后海（约占21%）三大子市场，且半数以上为企业自建总部大楼 [3] - 前海片区新竣工项目凭借更具竞争力的租金水平与持续完善的商业配套，有效承接企业办公升级与周边外溢需求 [4] - 2025年第四季度，前海片区录得多笔整层及以上成交，片区空置率环比下降2.3个百分点，并推动深圳全市净吸纳量在四季度环比显著回升，成为全年表现最强的季度 [4] 业主策略与市场调整 - 业主更加频繁地与现有租户推进租约重组，以稳定出租率并降低租户流失风险 [4] - 供给端加快结构性优化，部分在建及存量项目通过引入酒店及其他业态缓解空置压力，另一些项目着力提升装修交付服务能力、物业管理与配套设施水平，以增强产品竞争力与用户粘性 [4] 未来展望 - 2026年深圳甲级办公楼市场预计仍将有超150万平方米新增供应入市 [5] - 供需结构性矛盾短期内难以明显缓解，市场竞争预计维持高强度，租金仍将承压、空置率延续高位运行 [5] - 核心商务区的优质办公空间，以及新兴商务区内配套日趋成熟、具备更高性价比的办公楼项目将更受青睐 [5]