高级管理人员变动 - 公司副总经理杨旸因组织工作安排原因辞职，辞职报告自送达董事会之日起生效，辞职后不再担任公司任何职务 [2] - 杨旸持有公司股票20万股，将继续严格遵守相关股份减持规定 [2] 土地使用权竞得与项目概况 - 公司于2025年11月7日以322,310万元竞得义乌市福田街道五区市场南侧地块国有建设用地使用权 [5][6] - 项目规划总用地面积约16.47万平方米，总建筑面积约66万平方米，其中地上建筑面积44.3万平方米，地下建筑面积21.7万平方米 [8] - 项目总投资估算为78.63亿元，包括土地成本33.21亿元（含契税）、工程建设其他费用约38.77亿元、财务费用约6.65亿元，资金来源为自有资金及部分银行贷款 [9] 项目定位与财务分析 - 项目定位为文商旅综合体，以“世界超市”提能升级为核心，建设“进出转”融合中心、“贸工城”服务中心、“文商旅”体验中心三大核心载体 [10] - 经测算，项目计算期内税后投资回收期为7.83年，税后投资收益率为6.41% [11] 项目战略影响 - 项目将作为义乌国际商贸城五区进口商品城的延伸，为进口贸易创新发展试点提供实体空间支撑，强化现有市场板块协同效应 [12] - 项目通过重构“商贸+旅游”业态，促进游客需求与商贸场景深度融合，优化国际商贸城4A级旅游购物景区，打造商贸旅游新地标 [12]

**小商品城 20250604 电话会议纪要关键要点** **1 行业与公司概况** - 公司主营出口导向型经济，受益于一带一路国家强劲增长（年增速30%+），降低中美贸易摩擦影响[2] - 义乌市GDP约2504亿元，进出口额6700亿元，小商品城成交额2800亿元，占义乌经济重要地位[38][3] - 核心商业模式为市场经营（租赁收入），国际商贸城贡献85%+成交额，分区域销售不同品类且出口比例高（一区饰品70%+出口，二区五金80%+出口）[11][12] **2 核心业务与商业模式** - **租金收入**： - 租金类型包括商位使用费、拍卖费、入场资格费等，2023年拍卖101个商位收入8亿元（溢价率1.5-3倍）[15][17] - 2024年仅16%面积实现市场化定价，若全部市场化租金收入可增长50%+[18] - 2023年起推行动态租金模型，热门品类商户租金年涨幅2%（两年累计20%-30%）[16] - **数贸中心项目**： - 2025年10月开业，含5000商位（首年出租3800个），入场费总计百亿级别，未来三年摊销支撑高双位数利润增长[19][20] **3 增长驱动与潜力业务** - **出口业务**： - 90%贸易额来自出口，一带一路国家占比50.3%（年增速30%+），欧美出口占比<20%[6] - 1039市场采购贸易模式提供政策红利（集中报关、关税优惠）[34] - **创新业务**： - **CG平台**：B2B跨境服务，会员费3000元/户（7万户年营收21亿元），目标3年内客单价提升10倍至3-4万元[21][23] - **易支付**：2023年推出，手续费2‰，交易额从12亿（2023）增至80亿美元（2025），未来净利率有望提升[25] - **综合保税区**：进口额目标从1000亿（2025）增至3000亿（2030，CAGR 24.6%），毛利率或提升至3%-5%[26][27] - **货代订舱**：年收入15亿元，持股27%，优化国际物流成本[28] **4 财务与估值** - 2024年扣非净利润30亿元，新业务（如CG平台）中期利润贡献或达7-10亿元[24] - 租金市场化+数贸中心入场费或推动稳态利润翻倍，主业估值约1000亿（20倍PE）[37] - 创新业务（如CG平台、易支付）利润率低但空间大，需跟踪商业模式演变[30][37] **5 风险与竞争** - **宏观风险**：依赖出口（尤其一带一路国家），地缘政治或影响增速，但历史波动较低（2020年疫情增速仅5%）[39] - **竞争格局**：跨境B2B中，1039模式为独特优势（关税优惠），但易支付面临四大支付平台竞争（如连连支付）[42] **6 其他关键信息** - 股东结构以义乌市国资委为主，吸引公募基金等机构投资者[5] - 批发市场数量萎缩但金额增长，小商品城因外贸占比88%成全球龙头[7] - 2022年后业务结构与地产指数脱钩（关联度降为0），收入由商品销售（60%）和租金构成[10] **7 未来展望** - 租金市场化改革持续推进，2025-2026年新签合同将加速条款更新[32] - 创新业务（如CG平台、进口保税）或成长期增长点，但需观察利润释放节奏[43] --- **注**：数据与结论均基于会议原文引用，未作主观推断。