2025年北京土地市场整体表现 - 全年成交涉宅用地40宗，总面积约359万平方米，较去年同期下降约24% [4] - 土地出让金共计1427.4亿元，同比下降8% [4] - 成交楼面均价同比上升20%，平均溢价率提高3.7个百分点，呈现“量减价升”格局 [1][4] - 26宗地块底价成交，占比65%，5宗溢价率在5%以内，9宗溢价率超过10% [4] 区域市场与地块成交结构 - 海淀、朝阳、昌平位列成交规模前三，分别成交约66.5万平米（占19%）、59.5万平米（占17%）、49.6万平米 [4] - 高溢价地块集中于主城区，全年9宗溢价率超10%的地块中，海淀占4宗，朝阳占3宗，通州占2宗 [4] - 溢价率排名前五的地块分别为：朝阳中建智地太阳宫地块（39%）、海淀中海树村地块（27.95%）、海淀建发海晏地块（25%）、通州中铁建花语璟云地块（21.94%）、懋源朝阳松榆里地块（18.21%） [4] - 丰台区年内共卖出5宗地块，总收入128亿元 [3] 典型地块案例分析（丰台花乡地块） - 12月25日，丰台花乡中部组团城中村改造项目BXFT00-2405-0001地块由北京建工+城乡开发以底价24.72亿元摘得，成交楼面价4.2万元/平方米 [1] - 该地块土地面积约2.35万平方米，规划建筑面积约5.89万平方米，容积率2.5 [2] - 地块位于南三环与南四环之间，交通便利，具“双地铁”优势，周边商业、医疗配套成熟 [2] - 地块周边最新竞品项目北京隅·西颂成交楼面价约4.96万/平方米，网签均价约7.85万/平方米，去化率约25% [2] - 周边二手房万年花城三期挂牌均价约为6万元/平方米 [2] 土地供应政策与市场规则变化 - 政府供应策略转向“少而精”，通过优质地块激活市场 [6] - 东城区等长期近乎“零供应”的区域推出祈年大街等优质地块，传递核心区土地供给机制灵活调整的信号 [5] - 配套土地交易规则优化，如延长合同签订时间、允许分地块办理产权登记，缓解企业资金压力 [5] - 核心地块规划条件趋向严格，如限高、风貌保护、禁止建设别墅及配建公共服务设施等，倒逼开发商提升产品力 [6] 房企拿地主体特征 - 拿地主体以央国企及地方国资为主导，总占比超过九成 [6] - 中建系房企表现活跃，累计斩获7宗地块 [6] - 民营房企中仅少数有所收获，如懋源、明芳地产等 [6] 市场趋势与未来展望 - 北京土地市场运行逻辑发生深刻转变，正从规模导向迈向品质优先的新阶段 [6] - 2025年发布的九轮供地清单中披露50块地，年内成交32宗，剩余13宗尚在清单中，2026年土拍已悄然开启 [6]

上海2025年第八批次集中土拍概览 - 本次集中土拍共推出6幅地块，总起拍价高达184.9亿元，土地竞拍活动将于10月20日正式开启 [1] 各地块核心信息 - 徐汇滨江WS5单元188N-I-21地块用途为住宅，起拍总价40.59亿元，起始楼板价13.5万元/平方米 [2] - 静安苏河湾C070102单元32-04地块涵盖住宅、文化用途，起拍总价70.96亿元，起始楼板价为6.475万元/平方米 [2] - 华之门地块为商住办组合用地，住宅部分建筑面积约4.3万平方米，商办部分约5.22万平方米，若底价成交未来住宅项目入市价格或不超9万元/平方米 [3] - 杨浦定海社区D1-7地块规划为三类住宅组团用地，用地面积15028平方米，靠近爱国路地铁站 [3] - 松江中山街道14-01地块容积率仅1.2，用地面积25434平方米，对建筑高度、色调和第五立面有特定设计要求 [4] - 宝山杨行BSP0-0801单元地块为商住混合用地，其中13D-06地块为住宅用地，容积率2.3 [5] 重点地块附加信息 - 静安苏河湾32-04地块是该区域最后一宗住宅用地，规划建设150米超高层建筑，未来住户可直面苏州河景观 [3] - 杨浦定海D1-7地块周边有龙光天境、杨浦滨江壹号、保利珑誉三个新房项目，其中龙光天境2022年开盘入围分高达70.72分 [3] - 宝山杨行住宅地块位于金茂棠前北侧，二者之间相隔一条河道 [5]

地块成交信息 - 徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块成交总价为12 25亿元 成交楼面价达20 03万元/平方米 较起始价溢价22 4% [1] - 地块起拍价10 01亿元 起始楼面价16 36万元/平方米 装修标准要求5000元/平方米 [1] - 出让面积0 47公顷 容积率1 3 为上海核心片区稀缺低密地块 [1] 地块区位优势 - 东至天平路 南至广元路 西至华山路 周边1公里内覆盖4条轨交线路及交通大学站、徐家汇站等站点 [1] - 临近衡山公园、徐家汇公园等公共设施 复旦小学、徐汇中学等教育资源 国妇婴、中山医院等医疗资源 [1] - 商业配套包括港汇恒隆、徐家汇中心、OneITC等大型购物中心 [1]

土地出让情况 - 原计划6月30日五宗宅地出让 但天河广东电视台地块和海珠AH050335地块终止出让 [1] - 白云区槎头车辆段地块定向出让给广州地铁 底价218299万元成交 楼面价约1.9万元/㎡ [3] - 荔湾区小梅大街地块降价回炉后底价成交 总价31338万元 楼面价3万元/㎡ [3] 荔湾区小梅大街地块 - 宗地面积5384.57平方米 计容建筑面积10446平方米 [6] - 位于西关板块 邻近地铁1、8号线 周边配套成熟 [6] - 起拍总价降价6279万元 最终底价成交 [6] - 周边在售项目价格6-7万元/㎡ 预计未来售价6字头 [8] 白云区槎头车辆段地块 - 宗地面积118665平方米 计容建筑面积≤114894平方米 [8] - 容积率≤1.18 临江+低密+地铁上盖 [8] - 规划为道路与交通设施用地兼容二类居住、商业及中小学用地 [8] - 定向出让给广州地铁 因其需具备地铁线网建设运营经验 [10] 终止出让地块情况 - 天河广东电视台地块总建面超7万㎡ 容积率≤2.3 将连片开发 [11] - 周边已有多个低密改善新盘 未来豪宅圈竞争激烈 [13] - 海珠AH050335地块容积率高达7.0 总用地面积约1.44万㎡ [19] - 海珠西板块竞争激烈 周边在售项目众多 [19] - 海珠地块楼面价约3.4万元/㎡ 未来售价不占优势 [20]