专项债券收回收购存量闲置土地概况 - 当前各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地接近3000宗，总面积超1.33亿平方米，拟收购总金额超3500亿元 [1][2] - 专项债收储政策于2024年年底发布，2025年正式进入落地阶段，3月以来公示节奏持续加快，4月公示地块超1500宗，已超前3个月累计总量 [2][3] - 广东、湖南、福建、浙江、四川等地已完成部分专项债发行，合计发债金额接近550亿元 [1][5] 土地类型与权属分析 - 拟收储土地中住宅用地占比约65%，商办用地占比约25%，工业用地占比约6%，成交时间集中在2020-2024年（占比78%），2021-2023年地块居多 [3] - 政策优先回收未动工的住宅和商服用地，其他用途土地如司法拍卖、低效用地等也可纳入范围 [3] - 拟收储土地中超80%属于地方国企，央企和民企占比不足20%，郑州、昆明等地民企地块占比相对较高，4月涉宅地块中民企占比约16% [1][3] 地区分布与发行进展 - 23个省级地区已公示专项债收储计划，广东省拟收储总金额超650亿元居首，河南、福建超300亿元，郑州市收储金额173.5亿元、面积超500万平方米均为城市最高 [4] - 一二线城市拟收储金额占比25.6%（910亿元），已发行专项债占比21%（114.8亿元） [5] - 广州市专项债发行金额超60亿元，长沙市38.1亿元，宁波市13.2亿元，成都市2.8亿元 [5] - 当前专项债实际发行规模仅占公示拟收购金额的不到五分之一，未来发行节奏有望加速 [5]

专项债收储土地规模爆发式增长 - 二季度以来地方拟用专项债收储土地规模呈现爆发式增长 4月份公告收储面积达7198公顷 涉及金额1730亿元 面积和金额均超出一季度总量 [1][2] - 截至5月13日全国171个城市发布专项债收储计划 合计金额3918亿元 明确收储宅地规模6565公顷 [2][5] - 专项债收储政策进入密集发布阶段 建议优化推进机制以加速"拟收储"向"已收储"转化 [3][13] 三四线城市成为收储主力 - 三四线城市宅地收储面积占比达84%（5437公顷） 收购总价占比74%（1659亿元） [8] - 13个城市拟收储规模超100公顷 其中仅4个为二线城市（郑州 昆明 西安 天津） 郑州以273公顷居首 西安以125 6亿元收购总价最高 [8] - 三四线城市因需求端波动大 城投托底拿地导致潜在库存高企 土地收储成为缓解库存压力的关键手段 [8] 收储对库存去化的显著影响 - 拟收储6565公顷宅地理论建筑面积超1 3亿平方米 相当于前四月新房销售规模的50%以上 [10] - 若收储计划落实 等效于2025年前四月新房成交面积同比增54% 全国新房去化周期缩短超2个月 [3][10] - 14个城市广义库存可下降超1年 其中九江 六安等三四线城市去化周期改善超3年 郑州为唯一改善超1年的一二线城市 [11][12] 专项债收储政策优化方向 - 需加速存量收储计划落地 推动政策从"稳预期"向"稳市场"实质性转变 [13] - 建议细化收储地块权属 区域分布及开发进度等数据 为"一地一策"精准调控提供动态支撑 [13]