点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 根据上交所及深交所项目动态披露，截至2025年6月30日，共有28只REITs处于待上市状态，其中16只为首发 REITs，另外12只为待扩募REITs。 2、二级市场表现 价格走势：2025年6月1日-2025年6月30日（以下简称"本月"），我国已上市公募REITs的二级市场价格先涨后 跌，但在本月仍获得一定正收益：加权REITs指数收于142.71，本月回报率为1.95%。与其他主流大类资产相 比，回报率由高至低排序分别为：原油>美股>可转债>A股>REITs>黄金>纯债。 从项目属性来看，产权类REITs和特许经营权类REITs的二级市场价格于本月均呈现先涨后跌的趋势。其中， 产权类REITs本月涨幅更大。从底层资产类型来看，本 ...

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会，维持行业“看好”评级 [4][56][58] 根据相关目录分别进行总结 两只数据中心公募REITs定价完成，嘉实京东仓储物流REIT扩募启动 - 南方润泽科技数据中心REIT将于7月14日启动向公众投资者发售，每份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金约45亿元；南方万国数据中心REIT认购倍数达166.10倍，7月14日启动公众投资者发售，每份定价3.00元，总发行规模8亿份，募集资金24亿元 [5][13][14] - 上交所发布公告，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金正式启动扩募，拟购入西安项目和合肥项目 [5][13][14] 市场回顾 中证REITs（收盘）指数环比上涨0.65% - 2025年第27周，中证REITs（收盘）指数为886.6，同比上涨12.84%，环比上涨0.65%；2024年年初至今累计上涨17.21%，同期沪深300指数累计上涨16.06%，累计超额收益+1.15% [15] 中证REITs全收益指数环比上涨0.66% - 2025年第27周，中证REITs全收益指数1116.42，同比上涨19.81%，环比上涨0.66%；2024年年初至今累计上涨29.55%，同期沪深300指数累计上涨16.06%，累计超额收益+13.49% [19] 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长47.21% - 2025年第27周，REITs市场交易规模成交量达7.39亿份，同比增长47.21%；成交额达33.28亿元，同比增长69.88%；区间换手率3.7%，同比增长0.82% [24] 30日数据：REITs市场成交量同比下降1.43% - 近30日REITs市场成交总量达36.81亿份，同比下降1.43%；成交总额达169.72亿元，同比增长4%；近30日平均区间换手率0.63%，同比下降5.29% [29] 分板块表现：环保REITs单周上涨2.34%，单月累计上涨4.28% - 2025年第27周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.04%、+2.34%、+0.82%、+0.58%、+1.03%、+0.62%、+0.73%；一月涨跌幅分别为+5.97%、+4.28%、+1.27%、+2.14%、+1.21%、+3.95%、+3.42% [4][6][34] - 本周富国首创水务REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、浙商沪杭甬REIT涨幅靠前，涨幅分别为3.73%、3.25%、2.96%；华夏特变电工新能源REIT、华夏北京保障房REIT、国泰君安临港创新产业园REIT跌幅靠前，跌幅为2.09%、1.70%、1.55% [49] 一级跟踪：16只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 - 2025年第27周，16只REITs基金等待上市，创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理 [7][53][54] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [4][56][58]

报告核心观点 - 港股处于多重利好共振窗口期，科技板块有望成下一轮上涨引擎，当前适度拥挤度为投资者提供配置窗口，待催化条件满足，港股有望向趋势性上涨转换 [2][3][4] 市场要点 - 港股呈盘整巩固态势，完成宏观影响修复，在新消费、医药板块推动下，恒生指数逼近年内3月高点，此轮上涨得益于关税不确定性降温、人民币汇率企稳和港元流动性充裕，但因地缘和关税因素，涨势呈结构性 [2][5] - 外部环境趋于稳定，地缘因素可控，关税谈判暂停提供缓冲期，短期内达成大规模贸易协议可能性低，关税不确定性或推迟弱化，特朗普政策重心切换降低外部政策冲击可能性 [5][6] - 流动性环境较佳，港股市场短期内流动性充裕，虽中期难维持，但短期内为上涨提供动力，新股上市活跃注入新投资主题和情绪催化剂 [5][6] - 风险情绪改善和流动性充裕为科技股上涨提供基础，核心科技板块经调整后拥挤度适度偏低，向上弹性大，仅待叙事主题催化 [5][6] 金融行业（中国太保） - 亮点为预计7月股票市场受益于外部环境改善，建议关注非银板块滞涨标的，首推中国太保，因其估值偏低、经营风格稳健、资产负债匹配较好 [9] - 股价催化剂包括资产负债匹配好、经营风格稳健、受益于股票市场向好、长债收益率企稳、当前估值有较高投资性价比 [10] 房地产行业（领展） - 亮点为2025年业绩好于预期，股息同比增长约4%，股息率高，认为北上消费影响可控，公司未来两至三年可维持稳定派息，中证监将REITs纳入沪深港通和美联储降息是评级重估催化剂 [16] - 股价催化剂包括香港最低工资调升带动商户生意上升、香港社区购物受北上消费影响可控、利率下行减少利息成本、中证监将REITs纳入沪深港通、联储局有降息概率 [21] 科技行业（豪威集团） - 亮点为豪威集团是可最大化受益于半导体供应链国产化和智能驾驶需求上升的标的之一，市盈率低于行业中位数和历史平均，预计2025/26年每股基本收益为3.98/5.25元人民币，目标价对应39倍2025/26年平均市盈率 [24] - 股价催化剂包括汽车CIS收入有望超手机CIS收入、智能手机CIS量价有增长空间、积极布局新兴市场CIS领域、公司有望受益于政策支持和国产化 [27][31] 互联网行业（腾讯） - 亮点为长青手游流水创新高，多款新游有望上线缓和《MDnF》高基数影响，端游收入预计双位数增长，AI加持下广告业务增速好于行业，云服务恢复双位数增长，预计2025年收入增速9.6%，利润增速快于收入增速，现价对应2025年17倍市盈率有估值提升空间 [34] - 股价催化剂包括重点新游定档、长青游戏流水超预期、股东回馈持续、AI应用落地有突破 [37] 汽车行业（小鹏汽车） - 亮点为4月小鹏中国内地销量35,045辆，连续6个月超3万，产品矩阵完善，得益于规模效应和成本控制，2025年1季度单车毛利率10.5%且环比改善，2季度ASP和毛利率有望改善推动公司向盈亏平衡迈进 [40] - 股价催化剂包括新品持续发布、毛利率持续改善 [44] 医疗行业（三生制药） - 亮点为特比澳适应症拓展、替代竞品潜力大、仿制药竞争有限，蔓迪销售有望长期增长，公司引进产品拓宽消费医疗产品线，自研平台与辉瑞达成授权协议，目标价对应23%潜在涨幅，当前股价对应核心业务估值投资性价比显著 [47] - 股价催化剂包括特比澳新适应症获批、707海外开发有进展、多款在研产品有望上市、自研平台有更多license - out交易预期 [48] 消费行业（泡泡玛特） - 亮点为2025年2季度以来，海外市场在核心IP新品带动下延续爆发式增长，公司IP产品热度上升，具有丰富IP储备，海外市场收入占比提升有望带动整体利润率改善和业绩增长 [54] - 股价催化剂包括核心IP在海外持续破圈、新IP热度攀升、新品类推动产品矩阵升维、7月中旬或发布上半年盈利预告 [58] 新能源行业（协鑫科技） - 亮点为公司颗粒硅生产现金成本下降，成本优势扩大，折价收窄，盈利优势凸显，1Q25成为多晶硅行业首家EBITDA转正企业，随着欧盟碳关税实施，盈利优势将继续扩大，目前市账率仅0.6倍，低估明显 [61] - 股价催化剂包括供给侧改革或行业整合计划落地、颗粒硅折价继续收窄、钙钛矿和电子级多晶硅资产IPO取得进展 [65]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 6月公募REITs市场扩募新政出台，首发发行提速，首单保租房REIT扩募发行，指数涨幅环比收窄且换手率走低，“首发+扩募”双轮驱动格局将开启 [3] 根据相关目录分别进行总结 要闻：扩募业务新政出台，明确三类扩募方式 - 6月多项REITs相关政策及事件发布，总市值突破2000亿，市场规模和成熟度提升，吸引投资者入场，新资产不断入市，市场持续发展 [3][6] - 上交所明确REITs三大扩募形式，包括向原持有人配售、公开扩募和定向扩募，设置差异化限售安排，不同投资者认购价格一致，扩募期间暂停分红，还明确定价、除权、分红规则 [7][9][10][13][15] 首发：发行明显提速，上半年打新收益率2.54% - 6月REITs发行节奏加快，单月发行5只达24年以来月度峰值，1 - 6月发行10只募资179亿元，截至目前共发行71只募资1815亿元，2单数据中心REITs已启动招募 [22] - 6月顶格申购需7.7亿元资金，网下询价热度提升，平均225倍认购倍数，配售比例不足0.5%，发行价分位值平均89%，定价让利幅度扩大 [23][25][27][33] - 6月2只REITs上市首日涨停，25年已上市10只REITs首日、上市5日收盘累计涨幅均值分别为26.7%/33.2%，1 - 6月网下认购收益率2.54%，首发排队REITs项目共10个 [42][46][50] 扩募：首单保租房REIT扩募发行，临港REIT预测扩募后分派率提升 - 华夏北京保障房REIT于6月16日完成扩募发售，是国内首单保租房REIT扩募项目，目前6只REITs扩募项目排队，博时招商蛇口产业园REIT拟申报二次扩募 [54] - 国君临港产业园REIT扩募资产为康桥项目，预计扩募后25年分派率从3.72%提升至4.10% [55][58] 交易：指数涨幅环比收窄，换手率持续走低 - 6月中证REITs（收盘）指数、全收益指数分别上涨1.1%/1.4%，涨幅环比收窄且跑输沪深300指数，1 - 6月累计上涨10.9%/13.6%，跑赢相关指数 [60][62] - 6月74%的REITs净值累计上涨，平均涨幅2.37%，仓储物流1 - 6月累计上涨20%，换手率连续4个月下行，6月降至0.77% [63][64][69] - 截至6月30日，产权类、特许经营权类REITs平均派息率TTM分别为2.78%/6.21%，特许经营权类REITs派息率分化，交通REITs平均7.38% [75] - 特许经营权类中交通REITs的P/FFO平均位于历史的70.6%分位，多个能源REITs中债IRR为负；产权类中保租房REITs估值水位探顶 [76][78]

6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项 目。至此，国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元，覆盖收费公 路、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、消费、市政等主要资产类型。 2024年以来，首批消费基础设施、首单水利设施REITs陆续上市；今年6月5日，公募REITs总市值站上 2000亿元台阶；6月18日，全国首批数据中心REITs获批，这一系列标志性事件反映出我国公募REITs市 场稳步提质扩容的发展态势。 "国内首单租赁住房REITs扩募项目上市，标志着公募REITs市场'首发+扩募'双轮驱动格局进一步形成， REITs常态化发行加速向前迈进。"有业内人士告诉《金融时报》记者，扩募不仅是资产规模的扩张，更 是对相关方项目整合、运营管理能力的考验。目前，国内REITs市场扩募项目仍然较少，期待未来持续 加快推动REITs项目扩募，更好发挥REITs市场再融资功能，在促进多层次REITs市场健康发展的同时， 进一步盘活存量资产、合理扩大有效投资，服务实体经济高质量发展。 一直以来，作为公募REITs产品的重 ...

公募REITs扩募细则发布 - 上交所和深交所同步发布公募REITs扩募细则 进一步规范业务 [1][2] - 上交所明确REITs扩募三种方式：向特定对象发售、向原持有人配售、向不特定对象募集 [4] - 深交所启用非定向扩募功能 分为向原持有人配售和公开扩募两种方式 [5] 扩募市场现状 - 2021年首批公募REITs上市至今 全市场累计完成扩募产品仅5只 [3] - 2023年首批四个扩募项目完成 2024年仅华夏北京保障房REIT完成扩募 募资9.46亿元 [6] - 完成扩募的REITs中 仓储物流和产业园区各两单 保障性租赁住房一单 [6] - 中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时蛇口产园REIT扩募募资超10亿元 分别为18.5亿、15.5亿和12.4亿元 [6] 公募REITs市场表现 - 截至6月28日 全市场上市REITs达68只 总市值超2060亿元 [8] - 年内至少5只REITs上市首日触及30%涨停 包括中金中国绿发商业REIT、中金亦庄产业园REIT等 [9] - 中证REITs全收益指数年内涨幅近15% 67只REITs录得正收益 49只涨幅超10% 5只涨幅超40% [9] 市场前景展望 - 本轮REITs上涨驱动因素包括无风险利率下行、机构配置需求增强、部分资产抗周期优势突出 [10] - 预计未来3年REITs市场市值将达4000亿-5000亿元 上市数量超100只 [10] - 国内潜在基础设施资产规模超百万亿元 按1%-2%证券化率估算 REITs市场规模有望突破万亿 [10]

报告行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [1][3][9][60] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会 [3][60] 根据相关目录分别进行总结 六部门联合发文支持符合条件的消费基础设施发行REITs，中金中国绿发商业REIT正式上市 - 六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，支持符合条件的消费基础设施发行基础设施领域不动产投资信托基金，围绕文旅体育设施等消费基础设施建设重点领域，探索创新适应资金需求特点的金融产品和融资模式 [12][14] - 中金中国绿发商业REIT正式在深圳证券交易所挂牌上市，成为全国公募REIT市场的第68单产品（消费REIT第9单），其底层资产领秀城贵和购物中心位于山东济南，定位体验式购物中心，截至2024年9月30日，目标基础设施资产总建筑面积为200,940.98平方米，最新资产估值为15.300亿元 [13][14] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数为880.9，同比上涨11.83%，环比下跌1.46%；2024年年初至今累计上涨16.45%，同期沪深300指数累计上涨14.3%，累计超额收益+2.15% [15] - 中证REITs全收益指数为1109.13，同比上涨18.46%，环比下跌1.38%；2024年年初至今累计上涨28.7%，同期沪深300指数累计上涨14.3%，累计超额收益+14.40% [20] - 2025年第26周，REITs市场交易规模成交量达5.99亿份，同比增长20.04%；成交额达28.95亿元，同比增长49.92%；区间换手率3.07%，同比下降15.89% [25] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达36.03亿份，同比下降6.43%；成交总额达166.1659亿元，同比下降0.61%；近30日平均区间换手率0.62%，同比下降10.11% [30] 分板块表现 - 2025年第26周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.94%、-0.88%、-1.83%、-1.06%、-2.37%、-0.30%、-1.93%；一月涨跌幅分别为+5.98%、+1.90%、+0.46%、+1.58%、+0.22%、+3.30%、+2.68% [36] - 本周中航京能光伏REIT、华夏华润商业REIT、中金普洛斯REIT涨幅靠前，涨幅分别为0.95%、0.64%、0.23%；华泰江苏交控REIT、华夏金茂商业REIT、华夏深国际REIT跌幅靠前，跌幅为5.40%、5.24%、4.70% [52] 一级跟踪 - 2025年第26周，共有16只REITs基金等待上市，本周华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，发行市场保持活跃 [6][56]

基础设施REITs市场发展 - 推动REITs市场从传统基建向新基建跃迁，为算力基建引入市场化资金，夯实数字经济底座，加速新质生产力培育 [1] - 润泽科技数据中心项目、万国数据中心项目获批，成为首批数据中心REITs，引发市场广泛关注 [1] - 2020年4月引入REITs试点，2021年5月首批9只基础设施公募REITs获批发行，拉开试点大幕 [1] REITs常态化发行与资产类型创新 - 2023年8月基础设施REITs进入常态化发行阶段，结束4年多试点，市场迈入新征程 [2] - 数据中心资产类型首次纳入REITs底层资产范围，打破传统基础设施局限，为科技创新领域资产证券化提供样本 [2] - 当前基础设施REITs呈现规模与数量双扩容态势，但此前主要面向传统成熟项目 [2] 数字基础设施REITs的产业影响 - 数据中心市场需求快速上升，受益于云计算、大数据、人工智能等新产业发展 [3] - 数字基础设施REITs形成"投资—运营—盘活—再投资"良性循环，未来可复制至5G、智慧城市等领域 [3] - 两大数据中心项目由民企建设运营，成功上市破除民企参与大型基建的融资壁垒，打通重资产退出路径 [3] REITs市场规模与未来潜力 - 全国已有70个基础设施REITs项目发行上市，发售基金总额达1794亿元，预计带动新项目投资超1万亿元 [4] - 我国REITs市场成长为亚洲第一大、全球第二大，但仍有很大发展潜力和空间 [4] - 未来科技企业可利用知识产权、数据资产等新型资产开展证券化融资，盘活创新领域存量资产 [4]

亲商暖企、安商助企、尊商重企，这是四川省成都市武侯区一以贯之发展民营经济的态度。作为重要组 成部分，武侯区簇锦街道紧扣"立园满园"目标，以创新服务、深化改革为抓手，推动招商引资提质增 效。截至2025年5月底，辖区落地市级重大产业化项目3个，新增企业800余家，共同为区域产业升级注 入强劲动力。 "没想到我们的难题在武侯区2个月就解决了。"乐车汽车超市负责人感叹道。这家由腾讯与腾易科技在 国内率先打造的汽车新零售平台，曾因工业用地属性、租金等问题受阻。今年3月落户武侯区，簇锦街 道主动作为，牵头联合5个部门修改7版材料，将签约开业周期从5个月压缩至2个月。开业后，街道协调 相关部门，协助办理招牌审批、申请开票额度调整，并宣传购车补贴政策。平台负责人直言："武侯区 服务是企业发展的'加速器'。" "绿色通道"提速企业注册 ·广告 "走访时得知东方雨虹建材科技有限公司计划布局西南总部，我们立刻行动。"簇锦街道投资促进办公室 负责人说道。面对营收超328亿元的行业龙头企业，街道在今年3月启动"绿色通道"，协调容缺受理、并 联审批，日夜跟进材料审核，提交资料当天就拿到了营业执照，助力东方雨虹建材科技有限公司成功登 记 ...

公募REITs市场发展态势 - 华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元，覆盖收费公路、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、消费、市政等主要资产类型 [1] - 2024年以来首批消费基础设施、首单水利设施REITs陆续上市，公募REITs总市值站上2000亿元台阶，全国首批数据中心REITs获批 [1] 华夏北京保障房REIT扩募项目详情 - 华夏北京保障房REIT自2022年8月上市以来累计实现分红约1.28亿元 [2] - 此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元，拟购入4个成熟运营的租赁住房项目，回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设 [2] - 扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率 [2] REITs扩募机制的重要性 - 公募REITs扩募被视为推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措 [3] - 扩募可以增加项目管理者的现金流储备，优化资产管理质量、提升公募REITs规模，有助于给投资者带来更好、更稳定的回报 [3] - 2024年以来已有10单REITs发布扩募公告，其中2单已获批，4单在受理审核阶段 [3] REITs市场扩募的挑战与机遇 - 中国存量基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将其中1%-2%进行资产证券化，就可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场 [5] - REITs扩募对发行人、投资者和基金管理人各有益处，包括维持承接重资产职能、改善二级市场流动性、平滑整体收益等 [5] - 扩募机制需平衡好投资人与发行人、新投资人和老投资人之间的利益，对定价的合理性提出了相当高的要求 [5][6] 扩募机制的未来展望 - REITs扩募规模潜力预计远超首发，是REITs平台生命力的核心来源 [6] - 未来扩募规则应具备一定灵活性，包括资产类型可适度多元、优化治理结构、扩展资产来源等 [6]